【導讀】城市，素有“渤海明珠”之稱。介于北緯38°34ˊ至40°15ˊ，東經116°43ˊ至118°04ˊ。畔的王迸莊以西灘德干渠，東西寬117公里。萬人，其中市中心地區(qū)，轄13個區(qū)、5個縣。天津市地處華北平原的東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京，下梢”、“河海要沖”之稱。天津市疆域周長約900公里，其中海岸線長，陸界長700多公里。京120公里，歷來是拱衛(wèi)京畿的要地和門戶。的軸心，是亞歐大陸橋中國境內距離最短的東部起點。天津港是中國北方最大的綜合性貿易。天津濱海國際機場有多條國際國內航線，是華北地區(qū)最大貨運中心。目前，天津已形成以港口為中心的海陸空相結合、立體式的綜。17世紀以來，天津地區(qū)經濟、社會有了進一步發(fā)。1860年被辟為通商口岸，工業(yè)生產和口岸貿易額僅次于上海，成。年，天津有華資銀行10家，分行、支行93家，外資銀行16家。國地質構造體系中，處于燕山緯向構造體系與新華夏構造體系的交接部位。息中心，區(qū)域面積不足10平方公里，常住人口48萬。

　　

【正文】 津房產市場的重要組成部分。 河東區(qū) 區(qū)位 ：海河以東、衛(wèi)國道及月牙河圍合的區(qū)域 區(qū)域概述 ： ? 借助海河的開發(fā)，目前河東區(qū)房產市場發(fā)展得到長足進步。 ? 區(qū)域內辦公區(qū)域的部分形成有利于市場的進一步提升和發(fā)展。 ? 目前河東區(qū)房產市場處于低位狀態(tài)，市場產品價格較低，借助其較為發(fā)達的交通設施，區(qū)域市場產品將得到一定改善，但由于整體環(huán)境及消費傾向的支撐不足，因此市場發(fā)展仍受到局限。 河北區(qū) 區(qū)位 ：位于中心城區(qū)的北部，主要由金鐘河大街和京津路相交構成 區(qū)域概述 ： ? 整體環(huán)境狀況不夠理想，交通較為發(fā)達。 ? 區(qū)域產品未能受到市民的關注，產品價格相當低廉，但臨近和平、河 東區(qū)的市場價格相對升高。 ? 區(qū)域開發(fā)力度較大。 紅橋區(qū) 區(qū)位 ：位于中心城區(qū)的西北部，由北運河和芥園道構成 區(qū)域概述 ： ? 歷年來處于天津中心城區(qū)房產市場的低位區(qū)域。 ? 整體生活環(huán)境一般，生活機能缺乏。 ? 區(qū)域產品價格相當低，部分產品推出全裝修房，以吸引中心區(qū)域低總價客源。 ? 地鐵一號線的規(guī)劃建設為區(qū)域房產市場帶來一定的利好因素，同時，奧林匹克花園和翡翠城等整體規(guī)劃在一定程度上提升了區(qū)域的認可度。 區(qū)域房產市場總結表 區(qū)域 和平區(qū) 南開區(qū) 河西區(qū) 河東區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 產品 小高、高層 小高層、多層 多層、小高層 多層為主、小高層為 輔 多層為主 多層 價格 45005500元 /M2 25003500元 /M2 40005000元 /M2 45005500元 /M2 28004000元 /M2 25003000元 /M2 18002500元 /M2 13002500元 /M2 區(qū)域價格支撐點 商業(yè)文化娛樂 交通 文化教育 交通環(huán)境 生活環(huán)境 品質 規(guī)劃 交通 價格 價格 價格 代表個案 天津新世界、新雅居 博泰名居、天江格調空間、水榭花園、天驕源、宇正園 、名士郡 萬科水晶城、藍色板塊、玉水園、力達博蘭 順馳太陽城、匯和家園 三河溫泉花園、北岸華庭 奧林匹克花園、翡翠城 產品 —— 由上述表格可見，發(fā)達區(qū)域（和平、南開、河西區(qū)）產品結構已跟上上海、北京等發(fā)達城市的產品格局，主要為小高層產品，結合大量高層，而多層產品的市場分額逐漸減小。而象河東、河北、紅橋區(qū)域的產品格局仍然停留在以多層為市場主導地位的形式下。 價格 —— 天津房產市場呈現了明顯的南高、北低的局面，且其差距達到 1500 元以上，造成這種局面的主要原因在于天津整體發(fā)展趨勢和天津消費者的“向南傾 向”。同時，天津樓市呈現了中心區(qū)域（和平區(qū)）價格不高的現象，城市有一定“空心化”格局。 去化 —— 雖然天津南北價格不均，但由于客源的充分剝離，整體去化狀況都較為理想。 南部區(qū)域內個案的去化都普遍較快，月平均去化速度在 50套左右。高品質大規(guī)模個案的去化火爆，如萬科水晶城在開盤當天就狂銷 200套。 北部由于總價吸引，整體去化形式也較為喜人。 中心區(qū)域 —— 和平區(qū)雖然價格處于南部區(qū)域水平，但整體消化情況并不好于南開及河西區(qū)域。 和平區(qū)板塊市場闡述 分個案分布狀況 注： ★ 為南開區(qū)部分個案， ★ 為和平區(qū)部分個案 產品比例圖高層12%多層8%小高80% 部分 個案產品 表 和平區(qū)及南開區(qū)部分個案產品格局明顯，高容積率產品已經成為市場主流。 特別是本項目周邊產品多層產品基本消失，唯一多層產品“博泰名居”目 前已銷售一空。 區(qū)域此類產品狀況符合大型城市房產市場產品發(fā)展格局。 目前項目周邊同時出現特殊產品形式，如錯層，同時，裝修房概念已經廣泛地在消費層中占據市場。 案名 產品 備注 新世界花園 多層、小高 新雅居 小高 含裝修 新文化花園 小高 名士郡 多層、小高 凱立花園 小高 格調空間 小高 含錯層 博泰名居 多層 吉利花園 高層 佳怡花園 小高 森淼清華園 小高 目前市場戶型面積普遍放大，市場主力戶型仍為 3R，而 2R 為次主力產品，具體戶型面積如下： 2R： 95110M2 110120M2 3R： 120135M2 140160M2 由上述面積可見，天津居住明顯趨于舒適型，當然同時與北方產品的得房率相對較低有一定關系。 目前市場 4R及復式等大面積產品也有一定市場分額，基本控制在 10%左右， 且該類產品，雖然去化速度較低，但整體去化狀況也較為樂觀。 市場新興的小戶型產品目前處于初期發(fā)展階段，市場反映相當良好。 5300 530050003900 3900 400043004000505055000100020203000400050006000新世界花園 新雅居 新文化花園 名士郡 凱立花園 格調空間 博泰名居 吉利花園 佳怡花園 森淼清華園個案價格圖 由上述圖表結合個案分布圖可見，本項目周邊區(qū)域產品價格明顯較高，區(qū)域內的商業(yè)、辦公、交通、教育等多方面因素都起到相當作用。 佳怡花園、森淼清華園個案時期較早，早先和平區(qū)為天津房產中心區(qū)域，其價格已高出其他區(qū)域，但隨市場的發(fā)展，和平區(qū)樓市中心位置逐漸淡化，因此市場產品價格升幅較小，導致早期個案價高量減 。 項目周邊價格在全市水平來看，并非處于頂峰狀態(tài)，如河西區(qū)“藍色板塊”項目，其產品價格目前已達到 5500 元 /M2的均價，部分產品價格已沖破 6000 元 /M2大觀。因此，產品的價格出現了城市中心空心化現象。 目前，項目周邊產品主力總價基本維持在： 2R： 5060 萬 /戶 3R： 6575 萬 /戶 個案去化狀況表 區(qū)域產品消化速度普遍較慢，如佳怡花園、森淼清華園等產品開盤至今已有兩年之久，但目前仍有產品剩余。 產品的平均月去化基本在 2030套左右，整體市場表現不夠旺盛，個案強銷期大約控制在 80套左右。 綜觀整個天津市場，河東、河北、紅橋區(qū)域的產品價格較低，整體去化速度相對較快，而南開，河西區(qū)域的產品價格與本項目所處的和平區(qū)相當，但整體去化狀況優(yōu)于和平區(qū)銷售狀況。 市場的去化情況進一步證實了和平區(qū)存在“空心化”現象。 案名 去化 速度（戶 /月） 新世界花園 70% —— 新雅居 20% 30 新文化花園 尾盤 00年開盤 名士郡 40% —— 凱立花園 90% 15 格調空間 10 含錯層 博泰名居 售完 30 吉利花園 尾盤 02年開盤 佳怡花園 90%以上 25 森淼清華園 尾盤 20 次序 區(qū)域 1 河西區(qū) 2 南開區(qū) 3 和平區(qū) 4 河東、河北、紅橋區(qū) 和平區(qū)及天津市場客源分析 根據目前的市場調研狀況分析，天津市客源的區(qū)域選擇與上海、北京等大型城市差別較大。 隨著天津城市的規(guī)劃與發(fā)展，結合天津市居民居住傾向，目前客源的首選區(qū)域為河西區(qū)、南開區(qū)，其次為和平區(qū)，再次為北部各大區(qū)域。認可度最高的區(qū)域并非是作為天津經濟商業(yè)中心的和平區(qū)而是環(huán)境相對優(yōu)越的河西、南開板塊。 由于和平區(qū)產品價格相對不低，大量低總價客源同樣不會關注該區(qū)域，而轉向河東、河北、紅橋等區(qū)域。 因此，就客源對區(qū)域的選擇性來看，本項目區(qū)域（和平區(qū)）客源吸引度不夠。 目前，從市場表現來看，天津客源層次較為分明。 高品質、大戶型產品的市場反映相對并不冷淡，相反，部分高價位產品在提升自身品質的基礎上，得到了市場的普遍認可（如藍色板塊、新雅居等）。 北部區(qū)域產品市場價格較低，相對于大量低總價客源來說，其性價比較高，因此，市場消化狀況良好（如翡翠城、奧林匹克花園等） 對于平均在 35004000元 /M2左右的部分產品，由于價格處于高低不就，品質屬于中檔地段的原因，市場認可度相對一 般，其消化速度基本與高價位產品保持同一水平（如名士郡、凱立花園等）。 同時，從租賃市場來看，和平區(qū)高租金產品市場出租率較高，而處于 15002020 元 /月的普通中檔產品的租賃狀況并不理想。 客源組成圖區(qū)域白領30%拆遷客源10%區(qū)域及周邊普通客源10%外地客源10%公務員、政府人員40% 目前和平區(qū)市場客源主要集中在和平區(qū)內部，北部區(qū)域由于因為價格因素而無法大量下移，同時，南開與河西區(qū)客源由于本身的選擇傾向，更多的駐留在原區(qū)域。因此，本項目區(qū)域普通公寓市場客源 的支撐不足，來源主要依靠自身內部的支撐及部分周邊小范圍區(qū)域，相反，和平區(qū)自身內部的大量客源由于選擇傾向及 追求舒適的生活環(huán)境，反而流向河西區(qū)域，同時，部分為解決子女教育問題，更多流向南開區(qū)。 再從目前和平區(qū)現有的客源組成來看，公務員、政府人員和部分區(qū)域內的白領階層，真正的富人階層并未大量進駐。 由于公務員、政府人員等雖然購買力較普通居民高，但其承受能力畢竟有限，該種高端產品客源組成從一定程度上限制了區(qū)域內產品價格的進一步提升。 區(qū)域價格的進一步提升必須通過以下兩點實現： 真正的高端客源進入， 通過產品自身的改變來吸引高端客源 顯然，后者的可能性更大。 和平區(qū)市場出路小析 針對本項目，且根據目前市場小戶型產品、商住產品反映來看， 市場有兩大出路： 鑒于本項目用地限制，商住型產品不適合。 城市“空心化”現象嚴重 價格與地段不符 客源支撐不足 南部及西南對本項目區(qū)域競爭大 產品改善來改變現狀 客源的屬性 單身公寓產品 商住兩用產品 SOLO產品特點 ① 首次置業(yè)的 “ 新生代 ” 是主力軍 有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。促使 “ 新生代 ” 購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價。 ② 投資者量大 多次置業(yè)的投資者是補充近些年，隨著儲蓄利率不斷下調，股市長期低 迷，許多人逐漸將投資方向轉到了房產領域 ③ 外地移民是生力軍 ④ 低總價最具吸引力 從調查問卷中可以清晰的看出，對小戶型總價的要求集中在２０ 、 ４０萬之間，４０萬以下占絕大多數；顯然消費者的經濟實力是決定性因素。 ⑤ 對位置和周邊環(huán)境要求高 從調查結果中可以看出，小戶型的購房人在ＣＢＤ、中關村、亞運村區(qū)域工作的較多，他們對位置、價格、交通和周邊環(huán)境綜合條件的要求較高， ⑥ 主要還是自己住 從調查問卷中可以清晰的看出，購買小戶型目的主要是用于自住，部分人選擇了先自住再投資，選擇投資的只有幾個。 從居住時間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮?。 資料來源于天津 順馳 市場調研 SOLO產品市場現狀 2020年春季一枝獨秀的順馳城市之星ＳＯＬＯ項目，風起于青萍之末，竟在津城掀動個性樓盤的風潮，隨后即有空中供給與獨立時代兩個同類項目跟風而至，于這個熱烈的夏季共同燃亮了個性化空間的天空。 小戶型產品客源年齡構成2 0 歲以下2%2030歲71%3050歲18%5 0 歲以上9% 專業(yè)人士認為，ＳＯＬＯ這種精裝小戶型應該是一個趨勢，隨著人口流動量的加大與人均收入的提高，這種形式一定會有它龐大的市場。 2020年 5月 1日，天津市第一個 SOLO項目，位于市中心位置的順馳城市之星在圖書大廈正式亮相，當天 1500 份樓書資料不到一上午就發(fā)放完畢，而事先準備好的 200 張派籌卡也在短短幾小時內售磬。很多客戶為了早點買到派籌卡甚至來不及細看樓書，就徑直去二樓交款。當天，外賣場累計接待客戶 5000多人次。 城市之星的熱銷無疑給天津的樓市帶來不小的震動。超小戶型住宅雖然不是主流產品，但由于它特有的 三低 （低總價、低月供、低首付）以及位于市中心的便利區(qū)位，使得它在青年購房群體中擁有較大市場。城市之星 SOLO成功登陸天津市 場，說明小戶型住宅在天津也有很廣闊的市場前景。由于城市之星 SOLO住宅只有 4