【正文】 萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在談他到硅谷的感受時(shí)說(shuō)：“所到之處，綠樹成蔭、鳥語(yǔ)花香；所接觸到的人，精神飽滿、熱情洋溢——我想硅谷之所以是硅谷，一個(gè)很重要的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括人文環(huán)境；輕松、自由、能夠激發(fā)人的想像力和創(chuàng)造欲。市場(chǎng)規(guī)模及發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)能為區(qū)域帶來(lái)大量高素質(zhì)的人才需要政府部門提供相關(guān)政策支持居住產(chǎn)業(yè)伺機(jī)發(fā)展在經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)上，為機(jī)場(chǎng)工作人員及園區(qū)機(jī)構(gòu)的工作人員提供生活方便，更好的引進(jìn)高素質(zhì)人才自成一體的中高端居住體系，需在產(chǎn)品、營(yíng)銷上均與周邊安置房拉開檔次差距都市工業(yè)觀光旅游限制發(fā)展能對(duì)城市的GDP增長(zhǎng)做出較大貢獻(xiàn)項(xiàng)目自身不具備天然旅游資源，與天津其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不存在明顯優(yōu)勢(shì)*高低低高吸引力可行性限制發(fā)展鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展配套工業(yè)高新技術(shù)臨空服務(wù)分銷業(yè)都市工業(yè)收縮產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)－－限制性是否需要引入外來(lái)資源?周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域是否已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群?區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)程度是否激烈?是否需要政府大量的政策投入?評(píng)價(jià)指標(biāo)－－優(yōu)勢(shì)性市場(chǎng)規(guī)模和增長(zhǎng)潛力對(duì)當(dāng)?shù)谿DP貢獻(xiàn)能力有利于吸引高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口,擴(kuò)大人口規(guī)模有利于土地資源集約利用限制產(chǎn)業(yè)關(guān)注產(chǎn)業(yè)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)收縮產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展臨空物流、配套工業(yè)、高新技術(shù)、臨空服務(wù)等行業(yè)。與天津空港物流加工區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)總部基地的部分功能形成競(jìng)爭(zhēng)會(huì)展產(chǎn)業(yè)收縮產(chǎn)業(yè)為展覽中心、培訓(xùn)設(shè)施和商務(wù)會(huì)議中心的發(fā)展提供及其便利交通的條件在與濱海新區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中處于明顯的劣勢(shì)高附加值的大型制造型項(xiàng)目對(duì)城市GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大不利于土地資源的集約利用。項(xiàng)目功能發(fā)展方向研究*項(xiàng)目功能發(fā)展功能篩選優(yōu)勢(shì)性評(píng)價(jià)指標(biāo)限制性評(píng)價(jià)指標(biāo)臨空物流鼓勵(lì)發(fā)展以天津機(jī)場(chǎng)為中心，觸角遍及全球的空中運(yùn)輸網(wǎng)，加上物流產(chǎn)業(yè)高效的配送系統(tǒng)，才能使天津制造的高技術(shù)含量、高附加值產(chǎn)品及時(shí)配送。臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)一般都會(huì)專門辟有住宅區(qū)，為機(jī)場(chǎng)工作人員及園區(qū)機(jī)構(gòu)的工作人員提供生活方便。臨空服務(wù)區(qū)包括賓館、餐飲業(yè)、購(gòu)物、商業(yè)中心、金融業(yè)、咨詢業(yè)以及基本的服務(wù)設(shè)施。機(jī)場(chǎng)周圍地區(qū)的會(huì)展業(yè)通常包括展覽中心、培訓(xùn)設(shè)施和商務(wù)會(huì)議中心。一般來(lái)說(shuō)，目前臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)都把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)研發(fā)目標(biāo)。如法國(guó)的索菲亞上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)自1993年成立市西工業(yè)小區(qū)開始， 至2003年確立“園林式、 高科技、 總部型”園區(qū)的定位，迄今已歷時(shí)十七周年的發(fā)展。法蘭克福、蘇黎世等內(nèi)陸城市崛起成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市，進(jìn)一步證明了現(xiàn)代航空運(yùn)輸對(duì)城市功能形成的重要作用?；谖宜鹃L(zhǎng)期對(duì)總部基地的深入研究與運(yùn)作，在本項(xiàng)目中不僅為開發(fā)商解決前期定位與策劃的階段性解決方案，并從可執(zhí)行的操作面切入，推進(jìn)本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位的全面落實(shí)與建設(shè)。區(qū)域的政策資源和招商資源無(wú)法給本項(xiàng)目區(qū)域以足夠的支撐。產(chǎn)業(yè)人才結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng) 濱海新區(qū)定位為第三產(chǎn)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)為主的新型產(chǎn)業(yè)模式，所以，對(duì)高端人才需求量很大 建筑結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)濱海新區(qū)對(duì)商務(wù)型建筑的需求量大企業(yè)資源的競(jìng)爭(zhēng)空港區(qū)域在不斷擴(kuò)張，也面對(duì)大規(guī)模招商的需求。預(yù)計(jì)銷售價(jià)格7500/平方 米左右。商業(yè)單體、酒店的“雙核”拉動(dòng)，與津漢路沿街商業(yè)構(gòu)成業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)、整體規(guī)模效應(yīng)。上東假日港“十八小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”解析示意結(jié)論：通過(guò)實(shí)施“18小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈可以給本案帶來(lái)持續(xù)的增值、便于未來(lái)適時(shí)出售，并且 給客戶以信心。有效整合易居、政府招商部門、開發(fā)企業(yè)和其它招商機(jī)構(gòu)的企業(yè)資源，爭(zhēng)取以盡快的速度將項(xiàng)目去化。它連通了西青、南開、和平、河北、河?xùn)|、東麗等區(qū)；天津市北部客群需要通過(guò)地鐵3號(hào)線換乘2號(hào)線，再導(dǎo)入到東部。近輻射圈：東麗區(qū)及產(chǎn)業(yè)客群支撐明顯河?xùn)|區(qū)：消費(fèi)水平略低，以人口支撐為主河西區(qū)：消費(fèi)水平較高，以公務(wù)人員及高端商務(wù)人群為主和平區(qū)：行政中心，以公務(wù)人員為主南開區(qū)：消費(fèi)水平及戶籍人口均處于天津靠前水平河北、紅橋區(qū)：消費(fèi)水平較低，有待開發(fā)區(qū)域津南區(qū)：城市近郊，容易吸引的區(qū)域客群外輻射圈根據(jù)消費(fèi)目的的不同，交通決定客群導(dǎo)入范圍的大小消費(fèi)目的10分鐘內(nèi)20－40分鐘40－60分鐘60分鐘以上一般消費(fèi)　　　　商務(wù)需要　　　　陪別人消費(fèi)　　　　閑逛打發(fā)時(shí)間　　　　關(guān)注新品　　　　用餐消費(fèi)　　　　娛樂(lè)消費(fèi)　　　　公路交通公路交通/軌道交通地緣性客群及產(chǎn)業(yè)客群城市級(jí)客群不同消費(fèi)目的下可以接受的交通時(shí)間本案早期客群導(dǎo)入以公路交通為主，主要吸引地緣性客群及周邊產(chǎn)業(yè)客群；隨著天津市軌道交通的運(yùn)營(yíng)，將會(huì)吸引其他區(qū)域的客群。目前，天津餐飲娛樂(lè)正在進(jìn)入高增長(zhǎng)期，現(xiàn)有餐飲娛樂(lè)設(shè)施較為發(fā)達(dá)，需求旺盛；據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，天津約有近3萬(wàn)余家大小餐館，達(dá)到一定規(guī)模的餐飲多集中于市中心或者近郊區(qū)域；目前，餐飲及娛樂(lè)于一體集中區(qū)域較少。其中建材類賣場(chǎng)占比較高，但發(fā)展水平不高。購(gòu)物中心——主要分布濱江道和平路、南市、東馬路商圈。核心商圈核心商圈6577191382341011121415161718192021222324　市級(jí)核心商圈　天津東部區(qū)域商圈　天津北部區(qū)域商圈1南市商圈21新開路與華昌大街商圈9北站商圈2和平路濱江道商圈22南站與十一徑路商圈10中山路商圈3南京路商圈24張貴莊路商圈11大悲院商圈4小白樓商圈23張貴莊路商圈13天津站商圈5大胡同商圈　天津南部區(qū)域商圈　天津西部區(qū)域商圈6鼓樓14佟樓商圈7東馬路商圈16大沽南路商圈15友誼路商圈8西站商圈　　17梅江商圈18鞍山西道商圈　　19水上商圈　　　　20奧運(yùn)商圈　　天津市東部商圈整體規(guī)模較小，檔次較低。對(duì)于本案——東麗湖板塊的成熟，對(duì)于本案起到了借勢(shì)正面作用，對(duì)客群快速引入起到了利好的作用。 　　生態(tài)居住已經(jīng)開發(fā)，11年規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)綜合配套區(qū)和生態(tài)高端住宅 東麗湖板塊功能區(qū)分*區(qū)域內(nèi)已建和在建大型項(xiàng)目達(dá)10個(gè)之多，主要包括：——生態(tài)居住項(xiàng)目，已建成近30萬(wàn)平方米的具有北歐、意大利、西班牙風(fēng)格的高尚別墅和公寓；——已有的配套設(shè)施，萬(wàn)科滑水運(yùn)動(dòng)公園、萬(wàn)科模范實(shí)驗(yàn)學(xué)校、朗鉅商業(yè)街、場(chǎng)地汽車賽車場(chǎng)、東麗湖游樂(lè)場(chǎng)、天海風(fēng)水上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、高檔酒店、飛瀑溫泉、華納溫泉水會(huì)。以建設(shè)地區(qū)行政管理服務(wù)中心為核心，重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)居住區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)。東麗湖總規(guī)劃圖以休閑度假為主的生態(tài)宜居居住區(qū)*東麗湖規(guī)劃區(qū)域用地范圍規(guī)劃占地面積2020年前規(guī)劃定位城市公園區(qū)北至京津塘高速公路二線，東至京津塘高速公路二線，南至金鐘河，西至津薊高速公路南沿線結(jié)合天津市城市功能完善需求，規(guī)劃于該區(qū)域設(shè)置城市公園區(qū) 生態(tài)居住區(qū)北至金鐘河，東至京津塘公路二線，南至濱湖大道，西至津岐公路延長(zhǎng)線重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)居住區(qū)內(nèi)西部、中部居住用地。東麗湖片區(qū)** 東麗湖具有溫泉資源和獨(dú)有的水景資源，屬于國(guó)家級(jí)ＡＡＡ級(jí)旅游景區(qū)，；產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為會(huì)議展覽、文化創(chuàng)意、休閑旅游、現(xiàn)代商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，以休閑度假為主的第三產(chǎn)業(yè)。 屬性：華明鎮(zhèn)是天津市政府重點(diǎn)建設(shè)新家園之一。本案也可享受該優(yōu)惠政策，這有利于本案辦公物業(yè)銷售。企業(yè)入住模式購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房貸款優(yōu)惠、免一年物業(yè)費(fèi)、免費(fèi)提供辦公用房（以財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)沖抵房款）。2009年華明新家園首個(gè)商品房項(xiàng)目開盤銷售。2006年4月，全面啟動(dòng)了華明示范小城鎮(zhèn)的建設(shè)。廣場(chǎng)：占地和景觀已經(jīng)預(yù)留出來(lái)，種植了大量綠植。華明鎮(zhèn)現(xiàn)已形成天津市區(qū)及濱海新區(qū)軸線上的大規(guī)模居住組團(tuán)津漢公路華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)（空港）華明鎮(zhèn)中心城區(qū)濱海新區(qū) 住宅：建成居住區(qū)已經(jīng)全部入住，二期正在開發(fā)建設(shè)中?？湛彤a(chǎn)業(yè)區(qū)濱海機(jī)場(chǎng)支柱產(chǎn)業(yè)：航空、電信、裝備制造、軟件服務(wù)外包、總部經(jīng)濟(jì)五大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空港總體規(guī)劃發(fā)展方向?yàn)樾屡d高科技產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域空港公建分布津漢城市快速路外環(huán)遠(yuǎn)洋新干線皇冠酒店公寓本案空港國(guó)際貿(mào)易中心空港國(guó)際中心金融中心空港早期開發(fā)建設(shè)寫字樓或酒店式公寓類的商用物業(yè)為主，多集中于中心大道兩側(cè)！空港區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱皇冠國(guó)際廣場(chǎng)金融中心遠(yuǎn)洋新干線空港國(guó)際貿(mào)易中心空港國(guó)際中心項(xiàng)目地址東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東四道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)，中環(huán)西路與西三道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口中心大道與西二道交口東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內(nèi)開發(fā)商天津市圣光置業(yè)有限公司財(cái)富置業(yè)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司天津銘朗投資置業(yè)有限公司天津海津置地投資有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地：35437建面：15萬(wàn)，建面：建面：45萬(wàn)（住宅37萬(wàn)，）建面：6萬(wàn)占地：，建面：（公寓：；寫字樓：；商業(yè)：）建筑形態(tài)小高層多層、小高層多層，小高層，高層，別墅小高層小高層樓層狀況五星級(jí)酒店10層，寫字樓11層，精裝修酒店公寓11層6棟精裝修5層11層商務(wù)辦公聯(lián)排寫字樓5層，別墅Office3層，住宅分別為114層1棟11層商務(wù)辦公3棟11層精裝修四星級(jí)酒店、公寓及寫字樓戶型面積約300套公寓：1室6070；2室100110；3室：150160200900平米住宅：70190；寫字樓：70500；商務(wù)別墅：37040060150可以拆改公寓：50120； 寫字樓：50120；酒店：100700開盤時(shí)間價(jià)格均價(jià)16000起價(jià)：10100商務(wù)別墅均價(jià)1800084008500入住時(shí)間購(gòu)房即入住公建逐步完善／住宅項(xiàng)目稀少項(xiàng)目名稱皇冠國(guó)際廣場(chǎng)金融中心遠(yuǎn)洋新干線空港國(guó)際貿(mào)易中心空港國(guó)際中心合計(jì)建筑功能酒店、酒店式精裝公寓、寫字樓商務(wù)辦公寫字樓普通住宅、寫字樓、商務(wù)別墅商務(wù)辦公寫字樓精裝商務(wù)公寓、寫字樓，酒店總建筑面積15萬(wàn)平米45萬(wàn)6萬(wàn)平米住宅上市量//37萬(wàn)平米//37萬(wàn)酒店上市量///寫字樓上市量6萬(wàn)平米公寓上市量約3萬(wàn)平米///項(xiàng)目名稱規(guī)劃建面（㎡）銷售面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）存貨量（㎡）存量合計(jì)皇冠國(guó)際廣場(chǎng)151322716712600144155萬(wàn)平米金融中心11700093600980023400遠(yuǎn)洋新干線650001500259157 空港國(guó)際貿(mào)易中心60000780044516 空港國(guó)際中心67850810047232 公建類項(xiàng)目總供應(yīng)量84萬(wàn)平米，！空港區(qū)項(xiàng)目概況空港區(qū)潛在供應(yīng)分析名稱建筑面積 （萬(wàn)平米）容積率產(chǎn)品類別未上市空港城餐飲、配套、住宅萬(wàn)順融和廣場(chǎng)酒店、公寓萬(wàn)通空港15酒店式公寓凱華商業(yè)25大型購(gòu)物中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和以辦公和商務(wù)活動(dòng)為主，現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣區(qū)、國(guó)際風(fēng)情區(qū)和餐飲文化區(qū)酒店名稱天津圣光快捷假日酒店天津空港白云酒店地址天津市空港加工區(qū)汽車園南路1號(hào)天津市空港物流加工區(qū)西二道90號(hào)配套服務(wù)設(shè)施商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、按摩、美容美發(fā)、會(huì)議室（可容納3060人），免費(fèi)寬帶美容、桑拿、按摩、足浴、專線上網(wǎng)、商務(wù)中心、打印機(jī)、快遞、傳真 會(huì)議室、洗衣熨衣、出租車餐廳風(fēng)格中餐、西餐中餐（粵菜、魯菜）、西餐客房共211間，標(biāo)件面積23㎡共120間客房費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單人（含早餐）門市價(jià)：338預(yù)定價(jià)：298標(biāo)準(zhǔn)間588豪華間1738標(biāo)準(zhǔn)雙人（含早餐）門市價(jià)：338預(yù)定價(jià)：298豪華間21588空港酒店分布 上市項(xiàng)目多差異化競(jìng)爭(zhēng)， 、未來(lái)辦公物業(yè)仍是區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)主力　普通住宅未來(lái)供應(yīng)量達(dá)到３０萬(wàn)平米 酒店式公寓未來(lái)供應(yīng)量達(dá)到２７萬(wàn)，均為品牌開發(fā)商打造，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域內(nèi)投資市場(chǎng)的升溫　目前區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)4星級(jí)賓館，一個(gè)快捷商務(wù)酒店 未來(lái)區(qū)域內(nèi)會(huì)再上市2個(gè)五星級(jí)酒店，供應(yīng)量達(dá)到7萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈　長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，區(qū)域內(nèi)各檔次的酒店均有設(shè)置，快捷商務(wù)酒店略有欠缺　現(xiàn)狀：目前區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)除汽配園外幾乎為零；　即將入市：建成投入使用中的為中低端商業(yè)，業(yè)態(tài)以與人們生活密切相關(guān)的餐飲零售為主，進(jìn)入門檻低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。amp。人口規(guī)模：總規(guī)劃人口2025萬(wàn)人，常住人口1113萬(wàn)人，暫住人口89萬(wàn)人，可提供就業(yè)崗位21萬(wàn)個(gè)。東麗開發(fā)區(qū)商圈東麗湖商圈華明鎮(zhèn)商圈東麗開發(fā)區(qū)商圈利津路商圈空港商圈商業(yè)發(fā)達(dá)程度區(qū)隔線強(qiáng)弱東麗專業(yè)市場(chǎng)分布——規(guī)模大，檔次低，消費(fèi)目的性強(qiáng) 專業(yè)市場(chǎng)位 置規(guī) 模主要經(jīng)營(yíng)范圍金鐘批發(fā)市場(chǎng)外環(huán)線東半環(huán)與金鐘河大街的交匯處占地面積400畝（㎡）水果、蔬菜、水產(chǎn)品、糧油、副食品溫州城東麗區(qū)大畢莊