【正文】 ，將對本項目形成直接威脅?！?政府對區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度將直接對本項目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響。世紀(jì)大橋、金貿(mào)區(qū)夜景、瓊州海峽等更勝一籌的景觀和低價格將會分流本區(qū)域一定的海景客戶。◆ 必然會有眾多外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍?？诘姆康禺a(chǎn)市場，他們將帶來新的理念。隨著更多新開質(zhì)優(yōu)價適的中、高檔別墅物業(yè)的推出，必將造成客源的分流。同質(zhì)樓盤的價格競爭是維也納森林的一個較大威脅。這樣使明年的整體形勢在更加簡潔、清晰的同時又具有了大局觀。具體詳見下表：?？诰S也納森林優(yōu)勢（Strength）1. 絕佳產(chǎn)品綜合質(zhì)素2. 超常規(guī)的營銷手段3. 獨特的自然環(huán)境優(yōu)勢4. 劣勢 (Weakness)機(jī)會(Opportunity)，政策利好SO 策略繼續(xù)拔高品牌高度，用品牌效應(yīng)造就強大的品牌忠誠度；利用外部條件的利好優(yōu)勢結(jié)合產(chǎn)品綜合質(zhì)素提升性價比； 引導(dǎo)市場向我們預(yù)定的藝術(shù)生活的目標(biāo)轉(zhuǎn)變。WT 策略利用對手對區(qū)域的熱炒再推波助瀾，同時又高人一籌，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心；采用“多點爆破”的手段縮短項目與中心區(qū)的心理距離；扎實做好物業(yè)服務(wù)的細(xì)節(jié)。項目市場定位1）地產(chǎn)項目定位之基準(zhǔn)◆ 項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子；◆ ?？谑猩唐纷≌袌稣{(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤規(guī)劃設(shè)計不佳，真正高品質(zhì)的住宅的市場有效供給不足，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，維也納森林必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強的競爭力去占據(jù)市場。類似本案這樣的海景住宅小區(qū)將是他們的首選。因此，本項目地塊具備定位為“寬TOWNHOUSE音樂藝術(shù)社區(qū)”的充要條件?！?寬TOWNHOUSE概念◆ 誠信概念將誠信寫在樓書中，放在廣告里，擺在新聞上，無時無刻將誠信的品牌傳達(dá)給客戶，引導(dǎo)他們只選擇西海灘?！?以上概念成為?？谑衅渌^(qū)模仿的樣板概念。（二）西海岸市場形象定位由于項目的目標(biāo)客戶為有藝術(shù)品味的置業(yè)者，所以項目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營造一個符合這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被他們所認(rèn)同。與其它樓盤所訴求的建筑風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競爭力。西海岸旅游度假區(qū)首個寬TOWNHOUSE音樂藝術(shù)別墅位置優(yōu)越樓宇質(zhì)素建筑風(fēng)格園林設(shè)計品味物管社區(qū)文化生態(tài)建筑位于最具升值潛力的西海岸旅游度假區(qū)版塊生態(tài)建筑，與自然和諧共相融采用清新明朗主義建筑風(fēng)格采用中西合璧，跳躍性音符移步換景。以休閑格調(diào)藝術(shù)生活狀態(tài)作為描述點自然生態(tài)，社會生態(tài) :藝術(shù)特色鮮明的音樂生活圈科學(xué)管理的生態(tài)文化圈藝術(shù)文化與生態(tài)的交流融合圈維也納森林的精神歸屬圈精神境界藝術(shù)特色健康需求文化浸染20052004圖解：對于海口西海岸花園來說，不應(yīng)該只滿足于適應(yīng)市場，還要引領(lǐng)市場、造就市場。以強硬的居住產(chǎn)品優(yōu)勢作基礎(chǔ)，從產(chǎn)品滿足業(yè)主對藝術(shù)品味的需求，到通過生態(tài)社區(qū)的營造和健康管理達(dá)到滿足業(yè)主身心全面健康的需求，再到通過維也納森林文化的熏陶滿足業(yè)主對生活品味和藝術(shù)格調(diào)的需求，通過以上種種最后到達(dá)維也納森林精神籠罩的精神境界。綜上所述，?？谖骱０痘▓@的市場形象定位可以概述為： “音樂藝術(shù)生活一步到位”的音樂主題社區(qū) 融會“音樂、體育、健康”的品牌藝術(shù)生活社區(qū) ：健康生活——科學(xué)運動是手段，健康生活是最終目標(biāo)，維也納森林2004年詮釋健康生活的內(nèi)涵一方面用的是科學(xué)的運動手段、科學(xué)的運動管理、科學(xué)的運動檢測；另一方面用的是健康的環(huán)保材料、健康的生活心態(tài)、健康的鄰里氣氛。文化生活的內(nèi)涵要在社區(qū)內(nèi)部音樂文化的“物化”上有新的舉措。西海岸高尚生活社區(qū)——高尚生活出自道德標(biāo)準(zhǔn)下的自覺意識。為此，?？诰S也納森林不但是要制定標(biāo)準(zhǔn)，還要制定游戲規(guī)則。我們將以哪些客戶為最終“獵取”目標(biāo)呢？1）目標(biāo)客源定位從本案的市場定位來看，本案在目標(biāo)人群的定位上也有別于別墅類項目，它不完全以經(jīng)濟(jì)總量來對目標(biāo)人群進(jìn)行區(qū)隔，其考慮的復(fù)雜程度，涵蓋內(nèi)容將更為廣泛，也更為細(xì)致，簡單的說就是要在有可能購買別墅項目的人群中，再進(jìn)行甄選，方可成為本案的有效目標(biāo)客源。3)家庭收入 經(jīng)濟(jì)型（100130m178。）： 月收入：6000—8000元；年收入：8—10萬元 成熟型（160230m178。以上）：年收入：20萬元以上；2）目標(biāo)客源特征描述A. 主要心理特征：目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的對應(yīng)客戶層，生活富裕且心理需求滿足自我實現(xiàn)，注重健康投資，講究生活品味，生活內(nèi)容豐富充實，較關(guān)注自身環(huán)境的改善。另外一些喜歡海是島外人士，更希望推窗見海，信步到海邊散步的生活、度假場所。E. 購買動機(jī)：改善居住環(huán)境與質(zhì)量是其購買的理由與需求，而通過社區(qū)的良好環(huán)境來實現(xiàn)自身的生活質(zhì)量的提高，對住房的需求重點在于較合理的房型、合理的價格，要有小區(qū)環(huán)境及一定會所設(shè)施，便捷交通，教育設(shè)施及生活設(shè)施的完善以及火車站交通開通所帶來的本地區(qū)物業(yè)的升值潛力。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。經(jīng)濟(jì)型及實用型個體工商戶以商貿(mào)為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。成熟型及豪華型律師、會計師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會計師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實用型文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。總的來說主流消費層為：中年成熟家庭。拿出一生積蓄購買西海岸的良好環(huán)境以安享晚年生活；在人口老齡化不斷嚴(yán)重的?？冢绻芎玫淖⒁獾嚼夏耆松砩系纳虣C(jī)，搭上“銀發(fā)列車”，也可以促進(jìn)銷售。挖掘其它島個的目標(biāo)客戶是開盤前蓄客工作的當(dāng)務(wù)之急。維也納森林正是要用社區(qū)文化熏陶和教化一些文化程度雖然不高但一樣喜歡藝術(shù)、熱愛生活的普通人。部分二、三次置業(yè)者不為自住，作為投資或度假之用； ?？谑兄苓吙h市地區(qū)客戶以及島外公司駐島辦事外，往來海口商務(wù)頻繁，作臨時住宅及接待客戶度假。◆ 實用型和成熟型戶型為樓盤整體定位，其合理的戶型面積易形成銷售熱點。因為經(jīng)濟(jì)型的消費者在選擇物業(yè)時將特別看重周邊公共交通環(huán)境及其小區(qū)周邊的生活機(jī)能設(shè)施，銷售單價平均約4500元左右/平方米，假如按經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品來定位，單價偏高而形成的市場銷售抗性是顯而易見的?！?建議首期戶型比加大實用型和成熟型此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應(yīng)作出及時調(diào)整。2）、實用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。比例：10％。其關(guān)鍵在于在價格性能比許可的條件下，如何規(guī)劃和設(shè)計出適應(yīng)市場需求的“中、高檔別墅”物業(yè)。四、項目建議根據(jù)前述市場調(diào)查及分析的市場機(jī)會和問題點，本報告對西海灘項目規(guī)劃特提出如下的建議，供有關(guān)方面參考。1)可持續(xù)的居住（Sustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。它包括了在室內(nèi)外提供必要的布置居住房屋的空間、教育兒童、購物、主題活動、醫(yī)療、交往休閑、綠地、道路、車庫等。本案除了要必要的居住空間以外必須提供盡可能完善的功能并將使用空間分區(qū)，更要在空間的布局上賦予創(chuàng)新性：單體建筑設(shè)計時就突傳統(tǒng)的集中式布局方式，采取靈活空間組合方式，以走廊穿插和聯(lián)系每一功能空間，并能圍合形成一個“內(nèi)庭”甚至“后花園”的私家花園。雙拼別墅的設(shè)計應(yīng)表現(xiàn)其個性化，可將雙拼式別墅的外觀形態(tài)看上去象獨立別墅一樣是一個整體建筑，并且內(nèi)部空間的處理也能有其個性化的品位。3)組團(tuán)中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。5）空間的可識別性和文化性組團(tuán)以……主題設(shè)定，強化了各組團(tuán)不同特點并深具文化意蘊。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。1）、產(chǎn)品描述主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案占地面積130畝