【正文】 要通過項目重新定義區(qū)域，帶動區(qū)域增值，從而使項目價值得到巨大的提升 項目往往要通過 多種功能復合 ，形成城市生活新的一極，以突破區(qū)域價格 4 5 項目成功的重點在于 提高土地單位面積的承載力和土地立體空間的開發(fā) ，項目開發(fā)強度往往較高，容積率較高 項目開發(fā)與城市發(fā)展大勢緊密聯(lián)系，往往要承擔 城市結構更新、功能體系更新 的責任 城市新中心發(fā)展模式 金融保險 高科技 企業(yè)服務 案例 城市新中心發(fā)展模式 ?羅湖蔡屋圍金融中心 ?福田中心區(qū) ?寶安中心區(qū) 模式一：政務驅(qū)動型 模式二：商務驅(qū)動型 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 行政文化 商貿(mào)服務 休閑娛樂 旅游觀光 ?福田中心區(qū) ?寶安中心區(qū) ?羅湖－萬象城 ?羅湖－東門 /國貿(mào) ?南山商業(yè)文化中心區(qū) 核心功能 博覽會展 以商業(yè)為核心驅(qū)動力的城市中心的 KPI體系 （關鍵績效指標體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復合的消費需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 軟性指標 硬性指標 開發(fā)理念 —— …… 定位理念 —— …… 人文理念 —— …… 功能化體系 —— …… 產(chǎn)品設計體系 —— …… 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價增長速度明顯加快 /城市舊城改造進程加快 占地面積 ㎡ 總建筑面積 132604㎡ 發(fā)展商 宏發(fā) 總戶數(shù) 984 商業(yè)名稱 金沙地 所屬片區(qū) 西鄉(xiāng) 商業(yè)入市 體量 街鋪 ㎡ 集中式商業(yè) ㎡ 戶型 面積段 開間進深比例 層高 街鋪 42146 1： 2 6m 主力店 東方城購物廣場 售價 內(nèi)街鋪 /㎡ 外街鋪 /㎡ 商業(yè)推廣主題 /定位 雙地鐵口風情街 項目周邊重點項目 —— 圣淘沙 圣淘沙 廣義綜合體 —— 本項目＋圣淘沙 在城市化的進程中，產(chǎn)生多個建筑綜合體，而幾個 相鄰 的建筑綜合體，根據(jù)其規(guī)模和功能及市場需求的 互補性，互相作用、互為價值鏈 ， 又形成都市綜合體的聯(lián)合體結構，產(chǎn)生聚集、聯(lián)動效應，這種綜合體個體的集合，即“廣義城市綜合體”。 本項目發(fā)展思路 合正項目 區(qū)域關聯(lián) 住宅為主要價值構成，獨立看待缺乏驅(qū)動力 區(qū)域中心商業(yè)核心驅(qū)動； 帶動項目住宅價值提升 開發(fā)啟動 可借鑒“華潤中心”等大多數(shù)商業(yè)驅(qū)動型綜合體成功案例，結合項目啟動策略，以區(qū)域性、 廣義綜合體 眼光發(fā)展本項目，發(fā)揮最佳 “價值鏈” 作用 產(chǎn)品打造 可借鑒“華潤中心”等大多數(shù)綜合體成功案例中住宅部分的打造，及與商業(yè)、辦公部分的交通組織等各功能間關聯(lián)處理 資料來源： 《 合正碧海項目專題研究報告－城市綜合體分析 》 通過對城市中心區(qū)舊城改造案例的研究，發(fā)現(xiàn)此類項目開發(fā)的關鍵是： 【 小結 】 ?重新定義項目區(qū)域價值，重新定義人們對區(qū)域核心的認知 ?通過區(qū)域增值帶動項目價值的持續(xù)增加 ?復合功能體系，聚集能量和人氣 ?創(chuàng)造新的區(qū)域市場，最大化挖掘潛在的商業(yè)價值 跳出原有區(qū)域范疇，走 “主動 中心化” 道路，成為城市新中心區(qū)域，形成城市生活新的一極 羅湖－萬象城 華強北－中航城 羅湖金三角商圈 華強北商圈重心與標志 項目價值平臺 價值總結 價值體系構成分析 碧海中心區(qū)區(qū)位核心 地鐵物業(yè) /綜合體 項目價值平臺分析架構 區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)（地鐵物業(yè)） 合正碧海項目 坪洲新村項目 君逸世家 宏發(fā)領域 地鐵一號線 【 開發(fā)特點小結 】 1. 充分利用地鐵資源，形成區(qū)域交通核心，提高項目整體價值； 2. 與項目周邊相關地鐵物業(yè)形成關聯(lián)，充分利用區(qū)域商業(yè)資源，以提高項目自身的商業(yè)競爭力。 項目價值平臺 價值分析提煉 價值總結 價值體系構成 碧海中心區(qū)區(qū)位核心 地鐵物業(yè) /綜合體 項目價值平臺分析架構 本項目價值體系 /競爭力總結 ?碧海中心區(qū)資源核心區(qū)區(qū)位 核心區(qū)域＋交通中心 ?城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵＋商業(yè)＋住宅 區(qū)域標志性物業(yè) 本項目價值體系 / 核心競爭力 1 2 項目 SWOT矩陣分析 SWOT矩陣 S（內(nèi)部優(yōu)勢） 位置 地塊位于城市核心，具備了較高的城市價值； 交通 位于交通干道交匯，交通便利，商業(yè)價值較高； 地鐵 綜合性地鐵上蓋物業(yè)，有較強的發(fā)展?jié)摿Γ? 形象 臨街面較長，昭示性好； W（內(nèi)部劣勢） 環(huán)境 地塊周邊環(huán)境較為雜亂； 規(guī)劃 地塊形狀不規(guī)則，容積率較高，商住結合，規(guī)劃難度較大； 噪音 項目臨街面較長，且鄰近公交車站，噪音較大； O（外部機會） 區(qū)域內(nèi)缺乏真正的城市核心標志性物業(yè)，區(qū)域價值明顯； 區(qū)內(nèi)僅有的大型綜合性地鐵物業(yè)之一； 區(qū)內(nèi)購物中心屬于市場空白； SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會） 形成區(qū)域核心及地標物業(yè) 充分利用地鐵物業(yè)特性，提高項目整體價值； WO戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢） 形成標志性建筑，提高項目形象 充分利用公共交通系統(tǒng)，包括公交車站和地鐵，形成區(qū)域內(nèi)的交通核心； T（外部威脅） 片區(qū)內(nèi)市場住宅放量較大，競爭激烈； 新政對客戶購買心理影響 ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） 營造特色樓盤 商業(yè)住宅聯(lián)動 WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 特色戶型定位 增加樓盤附加值 全方位營銷 第二部分 項目定位 ? 整體發(fā)展策略 ? 項目整體物業(yè)定位 ? 項目形象定位 ?通過自我中心化，打造一個以商業(yè)為主導，復合商務、居住功能的多功能、高效率緊湊型都市社區(qū)，從而建立新的價值體系，跳出區(qū)域競爭市場，形成西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的城市新中心。 ?打造以商業(yè)為核心驅(qū)動力的西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)內(nèi)城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認知，實現(xiàn)區(qū)域突破，規(guī)避競爭。 開發(fā)戰(zhàn)略 競爭戰(zhàn)略 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位目標 ?是城市級的 ?是城市核心的 ?是具有標志性的 ?是區(qū)域峰值的 ?是有強烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射寶安區(qū) ?是西鄉(xiāng)的城市新中心 ?能代表新時代的西鄉(xiāng)，城市中的“一極” ?平均價格高于碧海中心任何區(qū)域 ?可辯識，明顯區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項目 ?拉開區(qū)域內(nèi)其他項目的差距 ?采取一切可能的超常規(guī)的手段 ?碧海中心區(qū)資源核心區(qū)區(qū)位 核心區(qū)域＋交通中心 ?城市地鐵綜合物業(yè) 地鐵＋商業(yè)＋住宅 區(qū)域標志性物業(yè) 本項目價值體系 / 核心競爭力 1 2 項目整體定位目標 定位需體現(xiàn)、融合、提煉本項目的兩大競爭優(yōu)勢。 深圳 機場 西鄉(xiāng)中心站 寶安體 育館站 【 西部輻射 】 —— 機場圈 （福永、西鄉(xiāng)北） 【 本片區(qū)輻射 】 —— 新中心區(qū) （中心區(qū)、碧海中心區(qū)） 寶安 中心站 【 東部輻射 】 —— 關內(nèi) （南山為主） 深大 北站 科技 園站 白石 洲站 世界 之窗站 …… …… …… 本項目主要輻射站點 本項目 地鐵沿線其他站點 目標客戶構成（區(qū)域來源） 科技園 IT產(chǎn)業(yè)園區(qū) 【 本項目輻射區(qū)示意圖 】 本項目的重點輻射區(qū)域包括：自身所處的新中心區(qū)、地鐵西行方向的深圳機場片區(qū)、地鐵東行方向的高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（科技園）。 以本項目站點為中心，交通距離（地鐵） 約 10個站 以內(nèi)；交通時間 （地鐵） 約 40分鐘 的各個地鐵站點，都是本項目輻射力到達的主要區(qū)域。 面積區(qū)間（㎡） 31 33 35 37 39 41 43 45 50 55 60 65 67 70 73 76 79 82 85 88 90 93 95 98 102 105 110 115 1