【導(dǎo)讀】面為未開發(fā)地塊；西面為寬10米的林帶。足文章抵消不良抗性將是本案成功銷售的重要課題。平行，可見到熱帶海洋世界的千年塔。周邊視野開闊，遠(yuǎn)景喜人。目前暫時(shí)沒有噪音污染,總體污染狀況較輕。本項(xiàng)目對外交通均較為便利，沿濱海大道可達(dá)火車站及秀英港、新港、海南火車站。10分鐘車程距離可達(dá)火車站，30分鐘抵達(dá)珠江廣場。但本區(qū)域的高檔休閑、娛樂場所較多，有新國賓館、美視高爾夫、假日海灘、熱帶海洋世界、貴族游艇會等娛樂設(shè)施。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，◆地塊北側(cè)約300米處為熱帶海洋世界；◆地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，；◆獨(dú)特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，鄰近熱帶海洋世界、假日海灘。交車較少，居住于本區(qū)域業(yè)主需要有私家車。召力均較為薄弱。策對于西海岸的進(jìn)一步開發(fā)也是很好的機(jī)會。

　　

【正文】 共 35 頁 (1) 原則 ① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升； 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大； 因此我們不可忽視物業(yè)管理對物業(yè)的服務(wù)功能，主要可分三大類： ? 公共服務(wù)方面：清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、維護(hù)環(huán)境、代繳水、電、 煤費(fèi)等等； ? 專業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)功能； ? 特約服務(wù)方面：代收洗衣、上門清掃、代訂車、船、機(jī)票、代請保姆等等。 (2) 詳細(xì)建議如下： 1. 家政服務(wù)中心含洗衣中心干洗店 （除提供干洗服務(wù)外，還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物）。 2. 網(wǎng)吧： 除提供網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上交友、網(wǎng)上購物等服務(wù)外，還可于網(wǎng)上查詢股票行情、收看最新的電影，并提供酒水、飲料、餐點(diǎn)。 3. 視聽閱覽室： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。 4. 棋牌室： 內(nèi)設(shè)棋藝室、橋牌室及麻將房。 5. 老人俱樂部： 讓老人們享受天倫之樂。 6. 中餐廳、西式酒廊： 以特色服務(wù)為經(jīng)營之本。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 35 頁 (七 ) 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 1. 直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動(dòng)過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。 2. 提供高氣純凈水 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時(shí)，品嘗到能增強(qiáng)新陳代謝，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。 3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利 人利己；此外，從長遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。 (1) 節(jié)水： 采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。 (2) 節(jié)電： 采用低能、高效能的節(jié)電燈具。 (3) 垃圾處理： 垃圾分類收集。設(shè)廢料粉碎裝置。 (4) 墻體： 采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉性能外窗，減少噪音。 (5) 選材： 選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。 4. 環(huán)保設(shè)計(jì) 引入“零噪 音”設(shè)計(jì)、建筑物的所有門窗采用進(jìn)口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。在香港的啟德機(jī)場和新機(jī)場附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 35 頁 “非創(chuàng)新無以知整合，非整合無以出創(chuàng)新”。西海灘要走的是復(fù)合型地產(chǎn)之路，需要不斷的進(jìn)行資源的整合，才能使西海岸花園永遠(yuǎn)走在時(shí)代的前沿，能讓其它的邯鄲學(xué)步者望塵莫及，永遠(yuǎn)不能復(fù)制到西海灘的真正精髓，也只能永遠(yuǎn)在西海灘的航跡上跟隨！樓盤總體新產(chǎn)品定位策略是：以“音樂休閑概念為主。體育休閑概念為輔“，全方位演繹 ” 5+2“的生活模式，其中，戶型為精巧的”現(xiàn)代新獨(dú)院住宅“（聯(lián)排別墅為主），不求最大但求最好。 海口西海灘 = 命名：“維也納森林”（其英文譯名為 SYMPHONY VILLA） 《維也納森林的故事（ TALES FROM VIENNA WOODS）》 —— 奧地利著名作曲家約翰。斯特勞斯的名曲，它是一首歡快的圓舞曲，描繪了人們與大自然和諧相處、生活富足安康而產(chǎn)生的難以掩飾的快樂之情。 維也納 —— 世界音樂之都，世界人民向往與崇敬的地方，象征著文明、富庶與和平； 森林 —— 大自然之寶藏，人 們休閑、探奇、回歸大自然的地方；而本樓盤所在地相鄰都為樹林，西側(cè)也有一林帶，這與該主題相吻合； 房地產(chǎn) +音樂 +體育 +教育 +健康 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 35 頁 整合音樂資源的支持點(diǎn) 為什么要導(dǎo)入“音樂主題別墅區(qū)”的概念作為本樓盤的市場戰(zhàn)略定位呢？理由主要有以下幾點(diǎn)： 2. 據(jù)調(diào)查了解，在我國眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目是較缺乏個(gè)性的一類。其產(chǎn)品附加的文化內(nèi)涵相對貧乏，更缺乏鮮明的主題；建造“主題式別墅區(qū)”是大勢所趨； 3. 所謂復(fù)合音樂資源只是向市場拋出一些新東西，復(fù)合的力度和投入資金與體育資源以及教育資源相比是不可同日而語的。但 是，古典音樂以及流行音樂是高端客戶和青年群體非常喜愛而且深有感情的，這對西海灘整體生活品味的提高也有一定的幫助。北京的一個(gè)“維也納森林”別墅項(xiàng)目和成都的府河音樂花園只是干炒音樂概念，取得了不俗的銷售業(yè)績?？梢?，音樂的魅力是很能夠打動(dòng)帶有懷舊情感的中產(chǎn)階層以及帶有嘗新特色的白領(lǐng)階層的。 我們所有人對音樂也都有不同程度的感情，有人會隨音樂起舞，有人會不自覺地隨音樂哼唱?？梢哉f，音樂已經(jīng)滲透到了我們生活中的每個(gè)角落。?？谌送瑯酉矏劬S也納森林 西海岸旅游度假區(qū) 海南首個(gè)音樂藝術(shù)別墅區(qū) 高山流水 詩情雅筑 古典建筑 ,中國文化品味 帶著濃厚的小資情調(diào)，淡淡的優(yōu)雅與時(shí)尚 劃分居住氛圍 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 35 頁 音樂，利用音樂的魅力促進(jìn)銷售會讓人的感官感到親切和愉快，同時(shí)也就加深了對項(xiàng)目的好 感。很多時(shí)候，購買大件商品就是一時(shí)的感覺和沖動(dòng)，而音樂是促進(jìn)買賣雙方感情，提高銷售品味的非常好的調(diào)劑品。 4. 目前市場上還沒有真正意義上的整合音樂資源的項(xiàng)目，西海灘項(xiàng)目要在競爭中取得勝利就必須在各方面適度超前于當(dāng)前市場。作為“注意力經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，誰能先“聲”奪人誰就占領(lǐng)了市場的主動(dòng)權(quán)。利用人們好奇心的驅(qū)使，用全新的概念引領(lǐng)人們來到現(xiàn)場，再用產(chǎn)品沖擊力贏得成功，這就是復(fù)合地產(chǎn)的潛意識殺傷力所在，利用音樂資源進(jìn)行適度的復(fù)合，給市場以新鮮感， 5. 音樂基本上與體育同等并列為人們生活內(nèi)容中最重要的元素?！敖】凳乾F(xiàn)代社會 最關(guān)心的身體健康的話，那么音樂的主要功效就是促進(jìn)人們的心理健康，音樂能夠與體育相得益彰促進(jìn)人們的身心健康。因此，以音樂為主題建造本樓盤必定有較高的號召力和市場效應(yīng)。 6. “音樂主題社區(qū)“符合重要性、明晰性、優(yōu)勢性、可溝通性、可接近性、收益性等有效差異化原則。 7. 以“音樂主題社區(qū)“概念導(dǎo)入本樓盤，給本樓盤賦予了旺盛生命力與鮮明的個(gè)性，必將大大提升樓盤的品位與附加價(jià)值，一改過去那種”優(yōu)美的環(huán)境 +豪華的別墅 =別墅區(qū)“的千篇一律的模式；并且使今后促銷宣傳的訴求主題十分鮮明突出，富有號召力，而且使修養(yǎng)銷活動(dòng)（引起是其中的廣 告 、 公關(guān)活動(dòng)）創(chuàng)意空間十分廣闊。 8. 音樂主題導(dǎo)入小區(qū)，有利于今后社區(qū)文化建設(shè)，使社區(qū)文化活動(dòng)的題材更加豐富多彩。如舉辦社區(qū)小型音樂會、“維也納森林“之星音樂大賽（卡拉 OK 或樂器演奏、舞蹈大賽、音樂作品評價(jià)及欣賞會等。 具體以音樂來說，以下幾下人士均有可以成為本樓盤的購買者：音樂專業(yè)人士、音樂水平極高的人或音樂發(fā)燒友、愛好音樂但音樂水平不一定很高的人、不受好音樂但也不討厭音樂的人。 (五 )對音樂資源的創(chuàng)新復(fù)合思路 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁 共 35 頁 2. 在路旁設(shè)立幾個(gè) “音樂 CD休閑亭” ，模式和一些大商場、超市一樣，用 CD 試聽亭、音樂耳脈和休閑座椅擺放在一起，可以讓游人在閑坐時(shí)隨時(shí)帶上耳脈聆聽音樂，突出本社區(qū)內(nèi)音樂奧運(yùn)的主題。 3. 在新樣板間裝修時(shí)采用音響設(shè)備中 音箱暗埋 的模式，在客廳、主臥室墻面上露出圓型音箱口，使全單元可以實(shí)現(xiàn)立體環(huán)繞式音響效果，本套音箱暗埋設(shè)備隨樓附送。 4. 采用創(chuàng)新的 “音樂休閑銷售” 模式，把商業(yè)街開辟為 第二銷售場 在動(dòng)人的輕音樂中由客戶點(diǎn)歌進(jìn)行進(jìn)一步洽談。 5. 率先發(fā)行 “音樂媒體樓書” ，即像音樂圣誕卡一樣，中間打開后有音樂送出，如薩克斯曲“回家”或“維也納森林”等。 古典樂苑 流行樂苑 維也納森林小徑 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁 共 35 頁 6. 上述幾點(diǎn)對音樂資源復(fù)合的支持點(diǎn)操作起來并 不復(fù)雜，音樂休閑試聽亭很多大超市都有現(xiàn)成設(shè)備，只是規(guī)模小些。至于音箱入墻則很像汽車中的音響設(shè)備，本身也無更多的科技難度。在參觀樣板間時(shí)有動(dòng)聽的環(huán)繞音樂，而且全套音箱都是暗埋設(shè)計(jì)，這會對看房客戶產(chǎn)生巨大的吸引力和沖擊力?！耙魳访襟w樓書”成本要高一些，但由于是首創(chuàng)，轟動(dòng)效應(yīng)更大，筆者認(rèn)為還是值得一試的。 “藝術(shù)新生活概念”的內(nèi)涵與支持要素 ： 概念精要 內(nèi)涵 支持要素 真正的 藝術(shù)住宅 采光和觀景，親近自然是現(xiàn)代住宅的發(fā)展方向，本項(xiàng)目只能以獨(dú)特的設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)的營造，才能打造出項(xiàng)目品牌 外立面色彩 現(xiàn)代風(fēng)格的簡 約，通透、色彩鮮明 園林景觀 兒童游樂場、鮮艷的花、桔（橙）林，名貴的植物 戶型設(shè)計(jì) 南北朝向、戶戶海景、伸縮遮陽板、大陽能熱水器、大觀景窗、玻璃陽臺 不一股的 藝術(shù)生活 橙色概念突出了生態(tài)、健康、自在與舒適等主題，與本項(xiàng)目特色十分切合，同時(shí)也滿足小孩和老人等不同年齡特征的生活方式 健康運(yùn)動(dòng) 多處規(guī)劃簡便易行的戶外運(yùn)動(dòng)場地。提倡運(yùn)動(dòng)比賽與日常小活動(dòng)。會所配備健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施 悠閑家居 物業(yè)管理橙色服務(wù)，體現(xiàn)溫暖與親善。 人性化管理（如女社區(qū)保安、醫(yī)療檢查制度等） 藝術(shù)品味 畢加素的 向 日葵 畫作為游泳池圖案，架空層設(shè)計(jì)藝術(shù)長廊，隨處可見的小品雕塑 深入人心音樂文化 將概念提升至文化的高度宣傳本項(xiàng)目獨(dú)有的社區(qū)文化與服務(wù)，引起社會的共同關(guān)注 社區(qū)文化 戶外旅游、白領(lǐng)橙色之約、子女教育講座、藝術(shù)班、攝影比賽 開發(fā)模式 讓 準(zhǔn) 業(yè) 主 參 與 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 各 個(gè) 方面，根據(jù)各個(gè)步驟業(yè)內(nèi)炒作開始，進(jìn)行“橙色生活為什么 ”大全 ,比如參與雕塑、小品的選擇 售后服務(wù) 微笑、快捷、滿意向業(yè)主提供售后的服務(wù)，如辦理戶口、喬遷等等 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁 共 35 頁