項目建筑規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品定位策略建議-資料下載頁
2025-07-25 10:11本頁面
【正文】 生雷同的前提下，將庭院交流平臺介質(zhì)分別設(shè)計成下沉式酒吧、大碗鄉(xiāng)村茶廳、音樂茶座等，并通過硬質(zhì)鋪地及相關(guān)設(shè)施的色彩、材質(zhì)、圖案等差異來塑造各自特色。（4）中心庭院及套院空間設(shè)計特色與差異性建議通過景觀組合的差異和綠地形式差異來創(chuàng)造出不同組團庭院的“各具特色” 。具體可表現(xiàn)在戶外家具桌、椅、凳的造型、材質(zhì)、色彩的差異；架、廊的材質(zhì)、色彩、附隨植物的差異；景觀小品的造型、選材的差異；水體環(huán)境造型的差異；地被植物、樹種的選擇差異；等等。19 / 23（五）項目建筑單體層高配比定位項目建筑單體層高配比參考因素主要包括：① 目標(biāo)市場需求特征② 地塊現(xiàn)狀特征③ 規(guī)劃建筑面積、容積率方面的要求④ 地塊周邊環(huán)境特征⑤ 建筑單體之間日照通風(fēng)間距的需要⑥ 視覺審美感受的差異⑦ 業(yè)主生活私密性的需要⑧ 地塊內(nèi)部景觀利益獲取差異及視線通達(dá)差異⑨ 層數(shù)增減、層高變化與成本造價的相關(guān)度差異⑩ “現(xiàn)代四合院”核心開發(fā)概念的要求20 / 23項目建筑單體層高配比定位建議①地塊南面建筑單體設(shè)計為小高層（12 層） ，因為南北間距（除卻建筑單體本身進(jìn)深）不是很大，窄處約只有 3040 米，而北京位于東經(jīng) 116176。25′北緯 39176。54′處，緯度太高，全年日照時間為 26002700 小時，日照時間最長日為 15 時 1分，最短日只有 9 時 20 分，夏至正午陽光最大射入角為 76176。，而冬至正午陽光最大射入角只有 27176。，如果南面建筑單體樓層太高，勢必影響北面樓宇的日照采光通風(fēng)，同時影響北面樓宇及中庭的視覺感受——封閉而且壓抑。②地塊北面建筑單體可設(shè)計為高層（24 層） ，同時順應(yīng)北界界域特點，采取東北——西南向布局，一可充分獲取東南向采光通風(fēng)，二可遮擋西北風(fēng)沙塵暴（北京平均風(fēng)速 ，風(fēng)沙較大，有“無風(fēng)三尺土，有雨一街泥”之說） ，三可使地塊內(nèi)部分其它建筑單體減少西曬，四是為了提高整體地塊的容積率，以致達(dá)到相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)。③ 地塊東面建筑單體層高可由南向北遞增（1224 層） ，根據(jù)適當(dāng)線性比例逐漸遞增，以協(xié)調(diào)整個地塊南低北高的天際線輪廓，迎合審美取向，同時創(chuàng)造出較為和諧的立體空間層次感，以區(qū)別于北京時下頗遭非議的“梅花樁式和尖刀式”塔樓外觀形象。④ 西面地界既要配合“現(xiàn)代四合院”的開發(fā)理念，形成圍合庭院，又要合理兌現(xiàn)周邊環(huán)境資源（街景資源、工體景觀資源等） ，故可考慮布置 36 層的裙樓。 （也可作會所、商業(yè)配套之用）⑤ 圍合而成的南低北高建筑輪廓線有點類似地球自轉(zhuǎn)的橢圓形意象符號，及與具特色立體層次感的悉尼歌劇院有異曲21 / 23同工之處，體現(xiàn)了地塊項目建筑藝術(shù)美，同時符合小區(qū)“現(xiàn)代感” 、 “高品味”的開發(fā)理念，并在某種意義上能豐富京城現(xiàn)代四合院的設(shè)計內(nèi)涵。（六）項目規(guī)劃院落過渡設(shè)計建議組團過渡設(shè)計思路與手法單一組團創(chuàng)造了局部區(qū)域的居住環(huán)境，但只有彼此合理自然鏈接才能集合成一個完整的社區(qū)居住環(huán)境和空間體系。組團序列的變化控制與有機組合構(gòu)成居住社區(qū)規(guī)劃的重要內(nèi)容。組團之間的主要過渡介質(zhì)包括：廣場、鋪地、草坪、橋、長廊、道路、隧道、色彩、符號、水體（溪流、湖泊、泳池等）等。組團之間的主要過渡形式包括：折、曲、拱、伸、躍、飛、拉、轉(zhuǎn)、跨等。設(shè)計建議區(qū)別于以往過多利用道路、鋪地、草坪等介質(zhì)來延伸、溝通，建議廣開思路，提高色彩、符號等介質(zhì)的運用比例，同時采用特色的折、曲、轉(zhuǎn)、躍、拱等過渡形式，來建構(gòu)與豐富組團序列的變化。22 / 23（七）項目首期開發(fā)區(qū)位論證設(shè)定項目開發(fā)模式選擇的參考因素主要包括：發(fā)展商的財力及融資實力、項目規(guī)模、市場需求總量、市場供給總量、市場年均消化量及走勢、競爭對手狀況及政策態(tài)勢等等。項目建議采用分段滾動開發(fā)的模式A 地塊初步規(guī)劃建筑面積為 7 萬平方米，規(guī)模一般，但開發(fā)項目資金壓力也不小，百年房產(chǎn)進(jìn)入市場時間尚不長，經(jīng)驗相對有少許欠缺；而且，一次性的建筑規(guī)劃設(shè)計定型，較難應(yīng)付未來的市場變化，需根據(jù)市場走勢，作出適度調(diào)整，以盡量制造出適銷對路的產(chǎn)品。所以，分段滾動開發(fā)為上策，但建筑規(guī)劃要從全局出發(fā)，規(guī)劃時要考慮到：開發(fā)一處，銷售一處，完工一處，受益一處，不要造成后期的建設(shè)施工影響前期銷售或入住。建議采取部分景觀先行的開發(fā)模式隨著房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的深入，為了適應(yīng)新需求，有實力的發(fā)展商越來越多地采取一次性到位開發(fā)和景觀先行的做23 / 23法，以信心、實力和真實優(yōu)秀的作品來驅(qū)動、刺激消費購買。A 地塊項目開發(fā)，在財力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如胡同、大門、景壁和中庭部分景觀小品等） ，或說是與住宅單體工程同步施工，力爭將四合院文化特色賣點盡早輸出，真實地呈現(xiàn)給消費者，以此爭取客源，穩(wěn)定客源。項目首期開發(fā)區(qū)位認(rèn)證根據(jù)有利市場推廣的角度及建筑施工方便度、區(qū)位生活方便度的角度來考慮，建議首期開發(fā)南面、東面的小高層，同時完成裙樓及主入口空間的設(shè)計施工。
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