溫江項目產(chǎn)品定位策略-資料下載頁
2025-07-17 13:13本頁面
【正文】 客戶購買本項目的數(shù)量的情況下，規(guī)劃上不應(yīng)過多考慮新疆客戶的需求，避免令項目陷入被動。 項目調(diào)整原則 項目總平調(diào)整建議 容積率及天際線調(diào)整建議 南區(qū)現(xiàn)有方案容積率僅為 ，嘉聯(lián)建議，在項目以首置和首改客戶為主要目標(biāo)的情況下，建議項目盡量將容積率做滿 ，以獲得更大利潤（容積率增加 ，建筑面積增加約 ㎡，增加產(chǎn)值 2億元以上。）。 而增加的建筑面積建議通過增加部分樓棟（ 18層和 23層）的高度，以及增加部分樓棟的梯戶比的方式進行消化。 最終將整個項目的建筑高度控制在26~33層，以兩梯四戶產(chǎn)品為主，少量兩梯五戶，中庭則采用少量兩梯三戶產(chǎn)品。 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯三戶 兩梯三戶 兩梯五戶 兩梯五戶 項目總平調(diào)整建議 建筑外立面調(diào)整建議 項目在建筑立面設(shè)計上，風(fēng)格與北區(qū)保持一致， 沿用新古典主義風(fēng)格 ，但是在細(xì)節(jié)處理上，注意突出項目的特色。建議在建筑的頂部和外部適當(dāng)?shù)?增加裝飾性的結(jié)構(gòu) ，以此在視覺上提升項目品質(zhì)感。 項目總平調(diào)整建議 景觀調(diào)整建議 景觀上打造主題景觀，建議以 歐式景觀為主 ，來配合項目新古典主義的建筑風(fēng)格。在景觀營造上注意景觀的集中打造，避免景觀分散化，最大程度放大景觀特色。同時建議對現(xiàn)有大面積的水景進行優(yōu)化中庭水景進行優(yōu)化，增加親水性景觀（如無邊泳池、廣場噴泉），并適當(dāng)減少水景面積； 項目總平調(diào)整建議 商業(yè)調(diào)整建議 天府原里 規(guī)劃商業(yè) 從地塊區(qū)域圖上可以看到，項目不臨主干道，商業(yè)價值不高。其中南側(cè)正對天府原里二期，而天府原里二期臨本項目一側(cè)是規(guī)劃有商業(yè)存在的，本項目如在這一側(cè)布置商業(yè)，能夠和天府原里形成很好的互動，同時也便于輻射天府原里的住戶進行消費。 同時項目東側(cè)鄰近規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)，如果布置商業(yè)能夠借勢商業(yè)中心。而項目的西側(cè)，商業(yè)價值相對較低。 從商業(yè)價值來看，項目南側(cè)和東側(cè)商業(yè)價值相對較高。 項目 項目總平調(diào)整建議 商業(yè)調(diào)整建議 南區(qū)總戶數(shù)為 1600戶，按每戶平均 3人計算，小區(qū)未來居住人口為： 1600戶 *3人 /戶=4800人 項目鄰近規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)，且北區(qū)已經(jīng)規(guī)劃有 10000多㎡的配套低商，因此項目商業(yè)打造需要考慮在業(yè)態(tài)上進行補缺。商業(yè)考慮打造集中式的餐飲娛樂休閑商業(yè)，作為對北區(qū)底商的補充。 按照人均 1㎡配套商業(yè)的話，項目商業(yè)體量應(yīng)該控制在 4800㎡左右。 商業(yè)布置在地塊的東南角位置，以兩到三層的集中式商業(yè)出現(xiàn)，便于餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營。 戶型面積調(diào)整原則：總價控制 北區(qū)戶型 戶型 面積 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 緊湊套二 ㎡ 4300 寬松套二 ㎡ ~㎡ 4300 ~38 緊湊套三 ㎡ ~㎡ 4200 ~ 寬松套三 ㎡ ~㎡ 4200 ~ 南區(qū)戶型 緊湊套二 74㎡ 4300 32 寬松套二 81~86㎡ 4300 35~37 緊湊套三 95~100㎡ 4200 40~42 寬松套三 112~130㎡ 4200 47~55 注：單價按目前區(qū)域最高均價計算。 各面積段戶型面積以總價控制為原則，在總價上一定要具備良好的競爭優(yōu)勢，由于中鐵的北區(qū)將是本項目最直接的競爭對手，因此對方的總價段將是我們明確各面積段戶型面積的直接參考，在同樣價格情況下，我們的面積略小，在不降低使用性的情況下，相對競爭對手，我們的總價略低。 項目戶型配比調(diào)整建議 戶型面積段調(diào)整 面積段 面積比例 80~90㎡ % 56248㎡ 100~110㎡ % 59732㎡ 126~140㎡ % 49666㎡ 大于 140㎡ % 14368㎡ 項目戶型配比調(diào)整建議 面積段 面積比例 51~60㎡ 5% 約 11750㎡ 71~80㎡ 15% 約 35250㎡ 81~90㎡ 35% 約 82250㎡ 91~100㎡ 15% 約 35250㎡ 101~110㎡ 15% 約 35250㎡ 111~120㎡ 10% 約 23500㎡ 121~141㎡ 5% 約 11750㎡ 合計 100％ 約 235000㎡ 80以下 80~ 90 90 ~ 100 100 ~ 110 110 ~ 120 120 ~ 130 130 ~ 140 140 以 上 注：容積率按 。 70~ 80 80~ 90 90 ~ 100 100 ~ 110 110 ~ 120 120 ~ 130 130 ~ 140 70以下 原配比 建議配比 面積段（㎡） 房型 面積區(qū)間（㎡） 比例 備注 50~60 套一 55左右 5% 71~80 緊湊兩房 74左右 15% 81~90 舒適兩房 85左右 35% 91~100 緊湊三房 95左右 15% 小三房或 ，最好偷面積 101~110 舒居三房 108左右 15% 111~120 115左右 10% 121~140 套四 135左右 5% 合計 100% 項目戶型配比調(diào)整建議 %%%%%%%%%%南區(qū)戶型比例 北區(qū)戶型比例 項目戶型配比調(diào)整建議 調(diào)整前南北區(qū)戶型配比對比 調(diào)整后南北區(qū)戶型配比對比 配比調(diào)整后，項目主力面積段在 70~100㎡，相比調(diào)整前，增加了 70~80㎡段的產(chǎn)品，同時降低了大部分 100~110㎡段的產(chǎn)品的舒適度，調(diào)整到 90~100㎡，另外大幅減少了 120㎡以上戶型的比例。 恒大綠洲： 73㎡ 首創(chuàng)： 72㎡ 項目戶型設(shè)計調(diào)整建議 置信逸都花園： 86㎡ 中海國際社區(qū)： 83㎡ 項目戶型設(shè)計調(diào)整建議 項目戶型設(shè)計調(diào)整建議 恒大城： 92㎡ 置信逸都花園： 103㎡ 項目戶型設(shè)計調(diào)整建議 恒大綠洲： 102㎡ 恒大綠洲： 133㎡ 置信逸都花園： 135㎡ 項目戶型設(shè)計調(diào)整建議 The end , thank you . 地址：中國 .四川 .成都人民南路 4段 27號商鼎國際 1棟 B座 17樓 電話： 862886026666 傳真： 862886026666616 網(wǎng)址： 郵編： 610041
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