【正文】 機會概述一、物業(yè)投資機會概述167。167。物業(yè)投資機會物業(yè)投資機會 是指在物業(yè)投資過程中，把握機會、是指在物業(yè)投資過程中，把握機會、機遇的過程，包括何時買進土地投入開發(fā)，何時買機遇的過程，包括何時買進土地投入開發(fā)，何時買進物業(yè)，何時待價而沽、靜觀其變，何時出售物業(yè)進物業(yè)，何時待價而沽、靜觀其變，何時出售物業(yè)，何時出租物業(yè)，何時投入舊區(qū)改造，何時投資新，何時出租物業(yè)，何時投入舊區(qū)改造，何時投資新區(qū)建設(shè)等。區(qū)建設(shè)等。物業(yè)投資機會概述167。機遇一般來源于以下幾個方面。機遇一般來源于以下幾個方面。167。① 政策帶來的機遇。政策帶來的機遇。167。② 競爭對手帶來的機遇。競爭對手帶來的機遇。167。③ 樓盤自身整體規(guī)劃、環(huán)境配套帶來的機遇。樓盤自身整體規(guī)劃、環(huán)境配套帶來的機遇。167。④ 從樓盤營銷環(huán)境中獲得機遇。從樓盤營銷環(huán)境中獲得機遇。167。167。投資機會的分析與選擇對物業(yè)開發(fā)項目的成敗起投資機會的分析與選擇對物業(yè)開發(fā)項目的成敗起著至關(guān)重要的作用，應引起人們的高度重視。著至關(guān)重要的作用，應引起人們的高度重視。二、物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。167。物業(yè)投資機會分析物業(yè)投資機會分析 是在進行物業(yè)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上是在進行物業(yè)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，把握有利機會，避開不利條件，使企業(yè)立于不敗之，把握有利機會，避開不利條件，使企業(yè)立于不敗之地的分析研究過程。地的分析研究過程。167。（（ 1）把握市場入市時機）把握市場入市時機167。物業(yè)項目投資周期長，一旦確定項目、投入資金，物業(yè)項目投資周期長，一旦確定項目、投入資金，很難像大多數(shù)工商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)那樣，隨時依據(jù)情況很難像大多數(shù)工商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)那樣，隨時依據(jù)情況的發(fā)展進行調(diào)整。的發(fā)展進行調(diào)整。167。入市時機選擇要根據(jù)投資期來劃分，分長線與短線入市時機選擇要根據(jù)投資期來劃分，分長線與短線投資入市時機。投資入市時機。167。物業(yè)業(yè)發(fā)展存在著復蘇期、繁榮期、衰退期和蕭條物業(yè)業(yè)發(fā)展存在著復蘇期、繁榮期、衰退期和蕭條期期 4個階段，開發(fā)商在進行投資策劃時，必須注意國個階段，開發(fā)商在進行投資策劃時，必須注意國民經(jīng)濟與物業(yè)業(yè)當時所處的發(fā)展階段。民經(jīng)濟與物業(yè)業(yè)當時所處的發(fā)展階段。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價格上升到較高的水平，物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價格上升到較高的水平，這時候也就是物業(yè)脫手的最佳時機這時候也就是物業(yè)脫手的最佳時機167。根據(jù)物業(yè)價格特點，高潮中適時高價出手，低潮時根據(jù)物業(yè)價格特點，高潮中適時高價出手，低潮時廉價大量吸納，要把握以下幾點。廉價大量吸納，要把握以下幾點。167。① 政治形勢變動。政治形勢變動。167。② 規(guī)劃效應。規(guī)劃效應。167。③ 結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策變動。結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策變動。167。④ 物業(yè)本身的特點決定了物業(yè)的發(fā)展。物業(yè)本身的特點決定了物業(yè)的發(fā)展。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。（（ 2）把握市場客戶定位）把握市場客戶定位167。物業(yè)投資機會存在于物業(yè)投資開發(fā)經(jīng)營的全過程，要物業(yè)投資機會存在于物業(yè)投資開發(fā)經(jīng)營的全過程，要及時發(fā)現(xiàn)并運用、把握市場客戶定位，以取得更多的及時發(fā)現(xiàn)并運用、把握市場客戶定位，以取得更多的投資利潤。投資利潤。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。（（ 3）把握適時的經(jīng)營理念）把握適時的經(jīng)營理念167。上海新外灘花苑的建筑特色在上海的景觀住宅中并不上海新外灘花苑的建筑特色在上海的景觀住宅中并不多見，商家強化多見，商家強化 3條推廣思路：條推廣思路：167。第一條主線是新外灘提供的生活方式與風景相連，這第一條主線是新外灘提供的生活方式與風景相連，這種住宅是一個世紀以來只有萬分之二的上海人才能享種住宅是一個世紀以來只有萬分之二的上海人才能享受的風景席位，這樣就將新外灘花苑深化進了受的風景席位，這樣就將新外灘花苑深化進了 ““ 第二第二道風景，第二種生活道風景，第二種生活 ”” 之中；之中；167。第二條主線是與風景生活握手；第二條主線是與風景生活握手；167。第三條主線是典藏永遠的風景線。第三條主線是典藏永遠的風景線。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。（（ 4）把握政策背景的利用）把握政策背景的利用167。認清經(jīng)濟發(fā)展趨勢，領(lǐng)會國家的總體方針政策，認清經(jīng)濟發(fā)展趨勢，領(lǐng)會國家的總體方針政策，對國家的政策調(diào)整有一定的預見性，就可以及早對國家的政策調(diào)整有一定的預見性，就可以及早對投資決策作出相應的調(diào)整，從而把握最佳的市對投資決策作出相應的調(diào)整，從而把握最佳的市場時機。場時機。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。（ 5）需要注意的問題）需要注意的問題167。影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場情況及對投資物業(yè)具體項目的選擇。情況及對投資物業(yè)具體項目的選擇。167。投資者的資金約束往往是限制投資者選擇合適項目的主要因投資者的資金約束往往是限制投資者選擇合適項目的主要因素。素。167。投資風險和收益投資風險和收益 是一對雙胞胎，風險越大可能的收益也越大是一對雙胞胎，風險越大可能的收益也越大，承擔風險的能力大小因人而異，也因財力的不同而不同。，承擔風險的能力大小因人而異，也因財力的不同而不同。167。物業(yè)業(yè)的繁榮程度與一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟大氣候密切相關(guān)物業(yè)業(yè)的繁榮程度與一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟大氣候密切相關(guān)，在經(jīng)濟發(fā)展形勢呈上升階段的地區(qū)投資，能保證得到較高的，在經(jīng)濟發(fā)展形勢呈上升階段的地區(qū)投資，能保證得到較高的經(jīng)濟收益，投資機會也多。經(jīng)濟收益，投資機會也多。167。舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動的理想場所。對舊城區(qū)重新加以改造開發(fā)，為尋找舊城區(qū)改造的理想場所。對舊城區(qū)重新加以改造開發(fā)，為尋找舊城區(qū)改造投資機會的物業(yè)商提供了很好的條件。投資機會的物業(yè)商提供了很好的條件。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。167。物業(yè)投資機會選擇取決于很多因素，這些因素可物業(yè)投資機會選擇取決于很多因素，這些因素可以分為以分為 3類：類： 外部因素、財務(wù)因素和內(nèi)部因素外部因素、財務(wù)因素和內(nèi)部因素 。外。外部因素界定了機遇的性質(zhì)特征，財務(wù)因素描述了部因素界定了機遇的性質(zhì)特征，財務(wù)因素描述了對機遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個企業(yè)是對機遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個企業(yè)是否應抓住機遇進行投資及企業(yè)是否有能力把握機否應抓住機遇進行投資及企業(yè)是否有能力把握機遇。遇。167。（（ 1）外部因素分析）外部因素分析167。外部因素包括市場規(guī)模、競爭技術(shù)、經(jīng)濟、政府外部因素包括市場規(guī)模、競爭技術(shù)、經(jīng)濟、政府政策環(huán)境、社會變化及自然狀況。政策環(huán)境、社會變化及自然狀況。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。（（ 2）財務(wù)因素分析）財務(wù)因素分析167。財務(wù)因素用來分析不同的收益、成本、投資收益財務(wù)因素用來分析不同的收益、成本、投資收益給開發(fā)企業(yè)帶來何種影響。它不僅影響企業(yè)在市給開發(fā)企業(yè)帶來何種影響。它不僅影響企業(yè)在市場中進行有效競爭所需要達到的投資規(guī)模，而且場中進行有效競爭所需要達到的投資規(guī)模，而且會影響與其投資規(guī)模對應的可能收益。會影響與其投資規(guī)模對應的可能收益。167。（（ 3）內(nèi)部因素分析）內(nèi)部因素分析167。內(nèi)部因素分析包括對組織目的、公司目標和資源內(nèi)部因素分析包括對組織目的、公司目標和資源的分析。的分析。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。（（ 4）物業(yè)投資機會選擇過程）物業(yè)投資機會選擇過程167。首先是對公司經(jīng)營所處的可能外部環(huán)境做細致研首先是對公司經(jīng)營所處的可能外部環(huán)境做細致研究，不僅包括對法律、政治、經(jīng)濟、社會、文化究，不僅包括對法律、政治、經(jīng)濟、社會、文化及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對市場規(guī)模、增及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對市場規(guī)模、增長前景、消費走向等幾個方面的研究，甚至還要長前景、消費走向等幾個方面的研究，甚至還要對那些目標市場定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有對那些目標市場定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有及潛在競爭者進行研究分析。及潛在競爭者進行研究分析。三、物業(yè)投資的可行性研究167。167。物業(yè)投資的可行性研究物業(yè)投資的可行性研究 是對投資項目在投資決策前是對投資項目在投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一門綜合學科。進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一門綜合學科。167。可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟社會等各方面問題進市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟社會等各方面問題進行全面、深入細致的調(diào)查、分析、論證和評價，從行全面、深入細致的調(diào)查、分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否先進、適用、可靠、可行而判斷項目在技術(shù)上是否先進、適用、可靠、可行，經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選，確定，經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選，確定該項目是否應該投資和如何投資的科學方法。可行該項目是否應該投資和如何投資的科學方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學化、程序化，提高決策性研究的目的是使決策科學化、程序化，提高決策的可靠性，并為項目的實施和控制提供依據(jù)或參的可靠性，并為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。考。物業(yè)投資可行性研究概述167。 167。 可行性研究在項目投資實踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面。167。 ① 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。167。 ② 可行性研究是項目審批的依據(jù)。167。 ③ 可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。167。 ④ 可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。167。 ⑤ 可行性研 究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)據(jù) 。物業(yè)投資可行性研究概述167。 167。 （ 1）機會可行性研究階段及其任務(wù)167。 （ 2）初步可行性研究階段及其任務(wù)167。 （ 3）最終可行性研究階段及其任務(wù)四、物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 167。 物業(yè)可行性研究的內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況和具體情況的不同而有所不同，但一般包括對 市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因 素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應，以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 （ 1）物業(yè)經(jīng)營項目可行性研究包括的內(nèi)容167。 ① 物業(yè)市場問題。167。 ② 工程技術(shù)問題。167。 ③ 經(jīng)濟效益問題。167。 （ 2）實踐中可行性研究應當包括的具體內(nèi)容167。 ① 項目概況。 ② 市場分析和需求預測。167。 ③ 規(guī)劃方案的優(yōu)選。 ④ 開發(fā)進度安排。167。 ⑤ 資源采購與供應資源或物資供應狀況。 物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 ⑥ 項目投資估算。167。 ⑦ 資金的籌集方案和籌集成本估算。167。 ⑧ 財務(wù)評價。 167。 ⑨ 風險分析。167。 ⑩ 國民經(jīng)濟評價。167。 ⑾ 結(jié)論167。 根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標，對項目的可行與否作出明確結(jié)論，針對本項目存在的問題提出建議并對建議的效果作出估計。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 167。 ① 組織準備。167。 ② 資料收集及市場調(diào)查。167。 ③ 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。167。 ④ 詳細研究。167。 ⑤ 編寫研究報告書。五　物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 物業(yè)投資財務(wù)可行性分析 即對投資項目進行財務(wù)評價，按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行的財稅制度，從投資的角度分析和測算項目的收益和費用，計算項目在財務(wù)上的獲利能力，以判斷項目在財務(wù)上的可行性。它是決定投資項目命運的重要決策依據(jù)。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 167。 （ 1）物業(yè)融資分析與安排167。 物業(yè)經(jīng)營活動具有投資巨額性和資金占用周期長的行業(yè)特點，迫使從事物業(yè)投資開發(fā)的大多數(shù)經(jīng)營者都要負債經(jīng)營。做好資產(chǎn)與財務(wù)安排，合理運用資金杠桿作用，對于企業(yè)正常運作及經(jīng)營活動的順利進行至關(guān)重要。167。 （ 2）物業(yè)投資成本與收益的估算與分析167。 物業(yè)投資的收入來源有兩個方面： 物業(yè)持有期間所產(chǎn)生的增值 ； 物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益 ，如租金收益。在經(jīng)濟情況穩(wěn)定時，物業(yè)收益的主要來源為其經(jīng)營所產(chǎn)生的收益。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 （ 3）投資財務(wù)效益分析167。 利用以上測算的成本與收益研究投資項目的盈利可能性和盈利大小，以確定項目投資活動的財務(wù)可行性。投資財務(wù)分析是財務(wù)分析工作的重要任務(wù)，其主要目的在于確定投資計劃是否可行，因此其分析結(jié)果是投資決策的重要依據(jù)。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 167。 物業(yè)投資財務(wù)可行性分析方法可分為兩大類：確定性分析法和非確定性分析法。前者是在項目未來值給出確定估值基礎(chǔ)上展開分析的，后者是假定項目未來值是可變的，在項目未來值可變的基礎(chǔ)上考察物業(yè)投資經(jīng)濟效益的變化情況。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 確定性分析方法 分為兩類： 靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法 。常用的靜態(tài)分析法有 簡單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法 。常用的動態(tài)分析法又分為 動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法 等。靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法劃分的依據(jù)是資金的時間價值。167。 非確定性分析法 可分為 盈虧平衡分析、敏感性分析和風險概率分析 等。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 （ 1）靜態(tài)分析法167。 靜態(tài)分析法 是一種非貼現(xiàn)，即不考慮資金的時間價值的簡易財務(wù)分析方法。167。 ① 簡單投資收益率法167。 簡單投資收益率法 是對投資項目建成后所得凈收益與總投資之間關(guān)系進行分析的一種方法。分析指標為簡單投資收益率，它反映了投資項目的獲利水平。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 ② 投資回收期法167。 投資回收期法 是反映投資項目回收所有投資所需時間的一種分析方法。投資