【正文】 機(jī)會(huì)概述一、物業(yè)投資機(jī)會(huì)概述167。167。物業(yè)投資機(jī)會(huì)物業(yè)投資機(jī)會(huì) 是指在物業(yè)投資過(guò)程中，把握機(jī)會(huì)、是指在物業(yè)投資過(guò)程中，把握機(jī)會(huì)、機(jī)遇的過(guò)程，包括何時(shí)買(mǎi)進(jìn)土地投入開(kāi)發(fā)，何時(shí)買(mǎi)機(jī)遇的過(guò)程，包括何時(shí)買(mǎi)進(jìn)土地投入開(kāi)發(fā)，何時(shí)買(mǎi)進(jìn)物業(yè)，何時(shí)待價(jià)而沽、靜觀其變，何時(shí)出售物業(yè)進(jìn)物業(yè)，何時(shí)待價(jià)而沽、靜觀其變，何時(shí)出售物業(yè)，何時(shí)出租物業(yè)，何時(shí)投入舊區(qū)改造，何時(shí)投資新，何時(shí)出租物業(yè)，何時(shí)投入舊區(qū)改造，何時(shí)投資新區(qū)建設(shè)等。區(qū)建設(shè)等。物業(yè)投資機(jī)會(huì)概述167。機(jī)遇一般來(lái)源于以下幾個(gè)方面。機(jī)遇一般來(lái)源于以下幾個(gè)方面。167。① 政策帶來(lái)的機(jī)遇。政策帶來(lái)的機(jī)遇。167。② 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手帶來(lái)的機(jī)遇。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手帶來(lái)的機(jī)遇。167。③ 樓盤(pán)自身整體規(guī)劃、環(huán)境配套帶來(lái)的機(jī)遇。樓盤(pán)自身整體規(guī)劃、環(huán)境配套帶來(lái)的機(jī)遇。167。④ 從樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中獲得機(jī)遇。從樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中獲得機(jī)遇。167。167。投資機(jī)會(huì)的分析與選擇對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗起投資機(jī)會(huì)的分析與選擇對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用，應(yīng)引起人們的高度重視。著至關(guān)重要的作用，應(yīng)引起人們的高度重視。二、物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。167。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析 是在進(jìn)行物業(yè)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上是在進(jìn)行物業(yè)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，把握有利機(jī)會(huì)，避開(kāi)不利條件，使企業(yè)立于不敗之，把握有利機(jī)會(huì)，避開(kāi)不利條件，使企業(yè)立于不敗之地的分析研究過(guò)程。地的分析研究過(guò)程。167。（（ 1）把握市場(chǎng)入市時(shí)機(jī)）把握市場(chǎng)入市時(shí)機(jī)167。物業(yè)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，一旦確定項(xiàng)目、投入資金，物業(yè)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，一旦確定項(xiàng)目、投入資金，很難像大多數(shù)工商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)那樣，隨時(shí)依據(jù)情況很難像大多數(shù)工商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)那樣，隨時(shí)依據(jù)情況的發(fā)展進(jìn)行調(diào)整。的發(fā)展進(jìn)行調(diào)整。167。入市時(shí)機(jī)選擇要根據(jù)投資期來(lái)劃分，分長(zhǎng)線(xiàn)與短線(xiàn)入市時(shí)機(jī)選擇要根據(jù)投資期來(lái)劃分，分長(zhǎng)線(xiàn)與短線(xiàn)投資入市時(shí)機(jī)。投資入市時(shí)機(jī)。167。物業(yè)業(yè)發(fā)展存在著復(fù)蘇期、繁榮期、衰退期和蕭條物業(yè)業(yè)發(fā)展存在著復(fù)蘇期、繁榮期、衰退期和蕭條期期 4個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行投資策劃時(shí)，必須注意國(guó)個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行投資策劃時(shí)，必須注意國(guó)民經(jīng)濟(jì)與物業(yè)業(yè)當(dāng)時(shí)所處的發(fā)展階段。民經(jīng)濟(jì)與物業(yè)業(yè)當(dāng)時(shí)所處的發(fā)展階段。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，物業(yè)價(jià)格上升到較高的水平，物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，物業(yè)價(jià)格上升到較高的水平，這時(shí)候也就是物業(yè)脫手的最佳時(shí)機(jī)這時(shí)候也就是物業(yè)脫手的最佳時(shí)機(jī)167。根據(jù)物業(yè)價(jià)格特點(diǎn)，高潮中適時(shí)高價(jià)出手，低潮時(shí)根據(jù)物業(yè)價(jià)格特點(diǎn)，高潮中適時(shí)高價(jià)出手，低潮時(shí)廉價(jià)大量吸納，要把握以下幾點(diǎn)。廉價(jià)大量吸納，要把握以下幾點(diǎn)。167。① 政治形勢(shì)變動(dòng)。政治形勢(shì)變動(dòng)。167。② 規(guī)劃效應(yīng)。規(guī)劃效應(yīng)。167。③ 結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策變動(dòng)。結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策變動(dòng)。167。④ 物業(yè)本身的特點(diǎn)決定了物業(yè)的發(fā)展。物業(yè)本身的特點(diǎn)決定了物業(yè)的發(fā)展。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。（（ 2）把握市場(chǎng)客戶(hù)定位）把握市場(chǎng)客戶(hù)定位167。物業(yè)投資機(jī)會(huì)存在于物業(yè)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，要物業(yè)投資機(jī)會(huì)存在于物業(yè)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并運(yùn)用、把握市場(chǎng)客戶(hù)定位，以取得更多的及時(shí)發(fā)現(xiàn)并運(yùn)用、把握市場(chǎng)客戶(hù)定位，以取得更多的投資利潤(rùn)。投資利潤(rùn)。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。（（ 3）把握適時(shí)的經(jīng)營(yíng)理念）把握適時(shí)的經(jīng)營(yíng)理念167。上海新外灘花苑的建筑特色在上海的景觀住宅中并不上海新外灘花苑的建筑特色在上海的景觀住宅中并不多見(jiàn)，商家強(qiáng)化多見(jiàn)，商家強(qiáng)化 3條推廣思路：條推廣思路：167。第一條主線(xiàn)是新外灘提供的生活方式與風(fēng)景相連，這第一條主線(xiàn)是新外灘提供的生活方式與風(fēng)景相連，這種住宅是一個(gè)世紀(jì)以來(lái)只有萬(wàn)分之二的上海人才能享種住宅是一個(gè)世紀(jì)以來(lái)只有萬(wàn)分之二的上海人才能享受的風(fēng)景席位，這樣就將新外灘花苑深化進(jìn)了受的風(fēng)景席位，這樣就將新外灘花苑深化進(jìn)了 ““ 第二第二道風(fēng)景，第二種生活道風(fēng)景，第二種生活 ”” 之中；之中；167。第二條主線(xiàn)是與風(fēng)景生活握手；第二條主線(xiàn)是與風(fēng)景生活握手；167。第三條主線(xiàn)是典藏永遠(yuǎn)的風(fēng)景線(xiàn)。第三條主線(xiàn)是典藏永遠(yuǎn)的風(fēng)景線(xiàn)。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。（（ 4）把握政策背景的利用）把握政策背景的利用167。認(rèn)清經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，領(lǐng)會(huì)國(guó)家的總體方針政策，認(rèn)清經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，領(lǐng)會(huì)國(guó)家的總體方針政策，對(duì)國(guó)家的政策調(diào)整有一定的預(yù)見(jiàn)性，就可以及早對(duì)國(guó)家的政策調(diào)整有一定的預(yù)見(jiàn)性，就可以及早對(duì)投資決策作出相應(yīng)的調(diào)整，從而把握最佳的市對(duì)投資決策作出相應(yīng)的調(diào)整，從而把握最佳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。場(chǎng)時(shí)機(jī)。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。（ 5）需要注意的問(wèn)題）需要注意的問(wèn)題167。影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場(chǎng)影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場(chǎng)情況及對(duì)投資物業(yè)具體項(xiàng)目的選擇。情況及對(duì)投資物業(yè)具體項(xiàng)目的選擇。167。投資者的資金約束往往是限制投資者選擇合適項(xiàng)目的主要因投資者的資金約束往往是限制投資者選擇合適項(xiàng)目的主要因素。素。167。投資風(fēng)險(xiǎn)和收益投資風(fēng)險(xiǎn)和收益 是一對(duì)雙胞胎，風(fēng)險(xiǎn)越大可能的收益也越大是一對(duì)雙胞胎，風(fēng)險(xiǎn)越大可能的收益也越大，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力大小因人而異，也因財(cái)力的不同而不同。，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力大小因人而異，也因財(cái)力的不同而不同。167。物業(yè)業(yè)的繁榮程度與一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)大氣候密切相關(guān)物業(yè)業(yè)的繁榮程度與一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)大氣候密切相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)呈上升階段的地區(qū)投資，能保證得到較高的，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)呈上升階段的地區(qū)投資，能保證得到較高的經(jīng)濟(jì)收益，投資機(jī)會(huì)也多。經(jīng)濟(jì)收益，投資機(jī)會(huì)也多。167。舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動(dòng)舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動(dòng)的理想場(chǎng)所。對(duì)舊城區(qū)重新加以改造開(kāi)發(fā)，為尋找舊城區(qū)改造的理想場(chǎng)所。對(duì)舊城區(qū)重新加以改造開(kāi)發(fā)，為尋找舊城區(qū)改造投資機(jī)會(huì)的物業(yè)商提供了很好的條件。投資機(jī)會(huì)的物業(yè)商提供了很好的條件。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。167。物業(yè)投資機(jī)會(huì)選擇取決于很多因素，這些因素可物業(yè)投資機(jī)會(huì)選擇取決于很多因素，這些因素可以分為以分為 3類(lèi)：類(lèi)： 外部因素、財(cái)務(wù)因素和內(nèi)部因素外部因素、財(cái)務(wù)因素和內(nèi)部因素 。外。外部因素界定了機(jī)遇的性質(zhì)特征，財(cái)務(wù)因素描述了部因素界定了機(jī)遇的性質(zhì)特征，財(cái)務(wù)因素描述了對(duì)機(jī)遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個(gè)企業(yè)是對(duì)機(jī)遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個(gè)企業(yè)是否應(yīng)抓住機(jī)遇進(jìn)行投資及企業(yè)是否有能力把握機(jī)否應(yīng)抓住機(jī)遇進(jìn)行投資及企業(yè)是否有能力把握機(jī)遇。遇。167。（（ 1）外部因素分析）外部因素分析167。外部因素包括市場(chǎng)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政府外部因素包括市場(chǎng)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政府政策環(huán)境、社會(huì)變化及自然狀況。政策環(huán)境、社會(huì)變化及自然狀況。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。（（ 2）財(cái)務(wù)因素分析）財(cái)務(wù)因素分析167。財(cái)務(wù)因素用來(lái)分析不同的收益、成本、投資收益財(cái)務(wù)因素用來(lái)分析不同的收益、成本、投資收益給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)何種影響。它不僅影響企業(yè)在市給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)何種影響。它不僅影響企業(yè)在市場(chǎng)中進(jìn)行有效競(jìng)爭(zhēng)所需要達(dá)到的投資規(guī)模，而且場(chǎng)中進(jìn)行有效競(jìng)爭(zhēng)所需要達(dá)到的投資規(guī)模，而且會(huì)影響與其投資規(guī)模對(duì)應(yīng)的可能收益。會(huì)影響與其投資規(guī)模對(duì)應(yīng)的可能收益。167。（（ 3）內(nèi)部因素分析）內(nèi)部因素分析167。內(nèi)部因素分析包括對(duì)組織目的、公司目標(biāo)和資源內(nèi)部因素分析包括對(duì)組織目的、公司目標(biāo)和資源的分析。的分析。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過(guò)程167。（（ 4）物業(yè)投資機(jī)會(huì)選擇過(guò)程）物業(yè)投資機(jī)會(huì)選擇過(guò)程167。首先是對(duì)公司經(jīng)營(yíng)所處的可能外部環(huán)境做細(xì)致研首先是對(duì)公司經(jīng)營(yíng)所處的可能外部環(huán)境做細(xì)致研究，不僅包括對(duì)法律、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化究，不僅包括對(duì)法律、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對(duì)市場(chǎng)規(guī)模、增及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對(duì)市場(chǎng)規(guī)模、增長(zhǎng)前景、消費(fèi)走向等幾個(gè)方面的研究，甚至還要長(zhǎng)前景、消費(fèi)走向等幾個(gè)方面的研究，甚至還要對(duì)那些目標(biāo)市場(chǎng)定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有對(duì)那些目標(biāo)市場(chǎng)定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行研究分析。及潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行研究分析。三、物業(yè)投資的可行性研究167。167。物業(yè)投資的可行性研究物業(yè)投資的可行性研究 是對(duì)投資項(xiàng)目在投資決策前是對(duì)投資項(xiàng)目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門(mén)綜合學(xué)科。進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門(mén)綜合學(xué)科。167?？尚行匝芯烤褪侵冈谕顿Y決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的可行性研究就是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面、深入細(xì)致的調(diào)查、分析、論證和評(píng)價(jià)，從行全面、深入細(xì)致的調(diào)查、分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠、可行而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠、可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選，確定，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選，確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資的科學(xué)方法?？尚性擁?xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資的科學(xué)方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，提高決策性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可靠性，并為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參的可靠性，并為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考?？?。物業(yè)投資可行性研究概述167。 167。 可行性研究在項(xiàng)目投資實(shí)踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。167。 ① 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。167。 ② 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。167。 ③ 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。167。 ④ 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。167。 ⑤ 可行性研 究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)據(jù) 。物業(yè)投資可行性研究概述167。 167。 （ 1）機(jī)會(huì)可行性研究階段及其任務(wù)167。 （ 2）初步可行性研究階段及其任務(wù)167。 （ 3）最終可行性研究階段及其任務(wù)四、物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 167。 物業(yè)可行性研究的內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況和具體情況的不同而有所不同，但一般包括對(duì) 市場(chǎng)、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因 素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)，以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問(wèn)題。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 （ 1）物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究包括的內(nèi)容167。 ① 物業(yè)市場(chǎng)問(wèn)題。167。 ② 工程技術(shù)問(wèn)題。167。 ③ 經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。167。 （ 2）實(shí)踐中可行性研究應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容167。 ① 項(xiàng)目概況。 ② 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。167。 ③ 規(guī)劃方案的優(yōu)選。 ④ 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。167。 ⑤ 資源采購(gòu)與供應(yīng)資源或物資供應(yīng)狀況。 物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 ⑥ 項(xiàng)目投資估算。167。 ⑦ 資金的籌集方案和籌集成本估算。167。 ⑧ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 167。 ⑨ 風(fēng)險(xiǎn)分析。167。 ⑩ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。167。 ⑾ 結(jié)論167。 根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確結(jié)論，針對(duì)本項(xiàng)目存在的問(wèn)題提出建議并對(duì)建議的效果作出估計(jì)。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 167。 ① 組織準(zhǔn)備。167。 ② 資料收集及市場(chǎng)調(diào)查。167。 ③ 開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。167。 ④ 詳細(xì)研究。167。 ⑤ 編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。五　物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析 即對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度，從投資的角度分析和測(cè)算項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，計(jì)算項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的獲利能力，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。它是決定投資項(xiàng)目命運(yùn)的重要決策依據(jù)。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 167。 （ 1）物業(yè)融資分析與安排167。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有投資巨額性和資金占用周期長(zhǎng)的行業(yè)特點(diǎn)，迫使從事物業(yè)投資開(kāi)發(fā)的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者都要負(fù)債經(jīng)營(yíng)。做好資產(chǎn)與財(cái)務(wù)安排，合理運(yùn)用資金杠桿作用，對(duì)于企業(yè)正常運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行至關(guān)重要。167。 （ 2）物業(yè)投資成本與收益的估算與分析167。 物業(yè)投資的收入來(lái)源有兩個(gè)方面： 物業(yè)持有期間所產(chǎn)生的增值 ； 物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益 ，如租金收益。在經(jīng)濟(jì)情況穩(wěn)定時(shí)，物業(yè)收益的主要來(lái)源為其經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 （ 3）投資財(cái)務(wù)效益分析167。 利用以上測(cè)算的成本與收益研究投資項(xiàng)目的盈利可能性和盈利大小，以確定項(xiàng)目投資活動(dòng)的財(cái)務(wù)可行性。投資財(cái)務(wù)分析是財(cái)務(wù)分析工作的重要任務(wù)，其主要目的在于確定投資計(jì)劃是否可行，因此其分析結(jié)果是投資決策的重要依據(jù)。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 167。 物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析方法可分為兩大類(lèi)：確定性分析法和非確定性分析法。前者是在項(xiàng)目未來(lái)值給出確定估值基礎(chǔ)上展開(kāi)分析的，后者是假定項(xiàng)目未來(lái)值是可變的，在項(xiàng)目未來(lái)值可變的基礎(chǔ)上考察物業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效益的變化情況。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 確定性分析方法 分為兩類(lèi)： 靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法 。常用的靜態(tài)分析法有 簡(jiǎn)單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法 。常用的動(dòng)態(tài)分析法又分為 動(dòng)態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法 等。靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法劃分的依據(jù)是資金的時(shí)間價(jià)值。167。 非確定性分析法 可分為 盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)概率分析 等。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 （ 1）靜態(tài)分析法167。 靜態(tài)分析法 是一種非貼現(xiàn)，即不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的簡(jiǎn)易財(cái)務(wù)分析方法。167。 ① 簡(jiǎn)單投資收益率法167。 簡(jiǎn)單投資收益率法 是對(duì)投資項(xiàng)目建成后所得凈收益與總投資之間關(guān)系進(jìn)行分析的一種方法。分析指標(biāo)為簡(jiǎn)單投資收益率，它反映了投資項(xiàng)目的獲利水平。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 ② 投資回收期法167。 投資回收期法 是反映投資項(xiàng)目回收所有投資所需時(shí)間的一種分析方法。投資