地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位策略-資料下載頁
2025-08-03 01:47本頁面
【正文】 彩、材質(zhì)、造型、風(fēng)格的差異來增強(qiáng)院落的親和力、可識別性，比如有些院落門可設(shè)置葦簾。（3）庭院交流平臺介質(zhì)特色與差異建議可將（?。┩ピ?套院的交流平臺介質(zhì)與酒店式大堂、電梯前廳等結(jié)合起來設(shè)計(jì)，在盡量控制公攤面積及功能不產(chǎn)生雷同的前提下，將庭院交流平臺介質(zhì)分別設(shè)計(jì)成下沉式酒吧、大碗鄉(xiāng)村茶廳、音樂茶座等，并通過硬質(zhì)鋪地及相關(guān)設(shè)施的色彩、材質(zhì)、圖案等差異來塑造各自特色。（4）中心庭院及套院空間設(shè)計(jì)特色與差異性建議通過景觀組合的差異和綠地形式差異來創(chuàng)造出不同組團(tuán)庭院的“各具特色” 。具體可表現(xiàn)在戶外家具桌、椅、凳的造型、材質(zhì)、色彩的差異；架、廊的材質(zhì)、色彩、附隨植物的差異；景觀小品的造型、選材的差異；水體環(huán)境造型的差異；地被植物、樹種的選擇差異；等等。（五）項(xiàng)目建筑單體層高配比定位項(xiàng)目建筑單體層高配比參考因素主要包括：① 目標(biāo)市場需求特征② 地塊現(xiàn)狀特征③ 規(guī)劃建筑面積、容積率方面的要求④ 地塊周邊環(huán)境特征⑤ 建筑單體之間日照通風(fēng)間距的需要⑥ 視覺審美感受的差異⑦ 業(yè)主生活私密性的需要⑧ 地塊內(nèi)部景觀利益獲取差異及視線通達(dá)差異⑨ 層數(shù)增減、層高變化與成本造價(jià)的相關(guān)度差異⑩ “現(xiàn)代四合院”核心開發(fā)概念的要求項(xiàng)目建筑單體層高配比定位建議①地塊南面建筑單體設(shè)計(jì)為小高層（12 層） ，因?yàn)槟媳遍g距（除卻建筑單體本身進(jìn)深）不是很大，窄處約只有 3040 米，而北京位于東經(jīng) 116176。25′北緯 39176。54′處，緯度太高，全年日照時(shí)間為 26002700 小時(shí)，日照時(shí)間最長日為 15 時(shí) 1 分，最短日只有 9 時(shí) 20 分，夏至正午陽光最大射入角為 76176。，而冬至正午陽光最大射入角只有 27176。，如果南面建筑單體樓層太高，勢必影響北面樓宇的日照采光通風(fēng)，同時(shí)影響北面樓宇及中庭的視覺感受——封閉而且壓抑。②地塊北面建筑單體可設(shè)計(jì)為高層（24 層） ，同時(shí)順應(yīng)北界界域特點(diǎn)，采取東北——西南向布局，一可充分獲取東南向采光通風(fēng)，二可遮擋西北風(fēng)沙塵暴（北京平均風(fēng)速 ，風(fēng)沙較大，有“無風(fēng)三尺土，有雨一街泥”之說） ，三可使地塊內(nèi)部分其它建筑單體減少西曬，四是為了提高整體地塊的容積率，以致達(dá)到相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)。③ 地塊東面建筑單體層高可由南向北遞增（1224 層） ，根據(jù)適當(dāng)線性比例逐漸遞增，以協(xié)調(diào)整個(gè)地塊南低北高的天際線輪廓，迎合審美取向，同時(shí)創(chuàng)造出較為和諧的立體空間層次感，以區(qū)別于北京時(shí)下頗遭非議的“梅花樁式和尖刀式”塔樓外觀形象。④ 西面地界既要配合“現(xiàn)代四合院”的開發(fā)理念，形成圍合庭院，又要合理兌現(xiàn)周邊環(huán)境資源（街景資源、工體景觀資源等） ，故可考慮布置 36 層的裙樓。 （也可作會所、商業(yè)配套之用）⑤ 圍合而成的南低北高建筑輪廓線有點(diǎn)類似地球自轉(zhuǎn)的橢圓形意象符號，及與具特色立體層次感的悉尼歌劇院有異曲同工之處，體現(xiàn)了地塊項(xiàng)目建筑藝術(shù)美，同時(shí)符合小區(qū)“現(xiàn)代感” 、 “高品味”的開發(fā)理念，并在某種意義上能豐富京城現(xiàn)代四合院的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。（六）項(xiàng)目規(guī)劃院落過渡設(shè)計(jì)建議組團(tuán)過渡設(shè)計(jì)思路與手法單一組團(tuán)創(chuàng)造了局部區(qū)域的居住環(huán)境，但只有彼此合理自然鏈接才能集合成一個(gè)完整的社區(qū)居住環(huán)境和空間體系。組團(tuán)序列的變化控制與有機(jī)組合構(gòu)成居住社區(qū)規(guī)劃的重要內(nèi)容。組團(tuán)之間的主要過渡介質(zhì)包括：廣場、鋪地、草坪、橋、長廊、道路、隧道、色彩、符號、水體（溪流、湖泊、泳池等）等。組團(tuán)之間的主要過渡形式包括：折、曲、拱、伸、躍、飛、拉、轉(zhuǎn)、跨等。設(shè)計(jì)建議區(qū)別于以往過多利用道路、鋪地、草坪等介質(zhì)來延伸、溝通，建議廣開思路，提高色彩、符號等介質(zhì)的運(yùn)用比例，同時(shí)采用特色的折、曲、轉(zhuǎn)、躍、拱等過渡形式，來建構(gòu)與豐富組團(tuán)序列的變化。（七）項(xiàng)目首期開發(fā)區(qū)位論證設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)模式選擇的參考因素主要包括：發(fā)展商的財(cái)力及融資實(shí)力、項(xiàng)目規(guī)模、市場需求總量、市場供給總量、市場年均消化量及走勢、競爭對手狀況及政策態(tài)勢等等。項(xiàng)目建議采用分段滾動開發(fā)的模式A 地塊初步規(guī)劃建筑面積為 7 萬平方米，規(guī)模一般，但開發(fā)項(xiàng)目資金壓力也不小，百年房產(chǎn)進(jìn)入市場時(shí)間尚不長，經(jīng)驗(yàn)相對有少許欠缺；而且，一次性的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)定型，較難應(yīng)付未來的市場變化，需根據(jù)市場走勢，作出適度調(diào)整，以盡量制造出適銷對路的產(chǎn)品。所以，分段滾動開發(fā)為上策，但建筑規(guī)劃要從全局出發(fā)，規(guī)劃時(shí)要考慮到：開發(fā)一處，銷售一處，完工一處，受益一處，不要造成后期的建設(shè)施工影響前期銷售或入住。建議采取部分景觀先行的開發(fā)模式隨著房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的深入，為了適應(yīng)新需求，有實(shí)力的發(fā)展商越來越多地采取一次性到位開發(fā)和景觀先行的做法，以信心、實(shí)力和真實(shí)優(yōu)秀的作品來驅(qū)動、刺激消費(fèi)購買。11 / 11A 地塊項(xiàng)目開發(fā)，在財(cái)力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如胡同、大門、景壁和中庭部分景觀小品等） ，或說是與住宅單體工程同步施工，力爭將四合院文化特色賣點(diǎn)盡早輸出，真實(shí)地呈現(xiàn)給消費(fèi)者，以此爭取客源，穩(wěn)定客源。項(xiàng)目首期開發(fā)區(qū)位認(rèn)證根據(jù)有利市場推廣的角度及建筑施工方便度、區(qū)位生活方便度的角度來考慮，建議首期開發(fā)南面、東面的小高層，同時(shí)完成裙樓及主入口空間的設(shè)計(jì)施工
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