【文章內容簡介】 前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務氛圍，但是也面臨如下影響寫字樓項目的問題：252。 交通狀況不佳目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎配套設施并未及時跟上，區(qū)域內或周邊的南京路、馬場道、大光明橋等路段都是擁堵嚴重的路段，交通等基礎設施建設的滯后將對區(qū)域寫字樓市場的進一步發(fā)展造成障礙。當然，隨著地鐵一號線的通車及市政建設的進一步發(fā)展，這一問題有望得到改善。252。 寫字樓品質良莠不齊，缺乏高端氛圍本案所處小白樓CBD是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域,雖然有國際經濟貿易中心、信達廣場等高端項目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項目品質已經落后，影響了區(qū)域的整體形象。同時，地區(qū)內的凱旋門百貨等商業(yè)項目的檔次偏低，同樣影響了區(qū)域形象。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務氛圍，市場條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問題也可以在短期內得到改善。在本區(qū)域建設寫字樓項目更利于在市場競爭中處于領先優(yōu)勢。本案寫字樓部分初步建議、本案寫字樓面臨市場狀況小結對天津市及區(qū)域寫字樓市場的分析表明，天津市寫字樓市場競爭激烈，潛在項目眾多，風險較高，但小白樓CBD區(qū)域地段更佳，競爭優(yōu)勢更強。通過對寫字樓客戶需求的分析發(fā)現，客戶選擇寫字樓時除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設施、軟性配套與物業(yè)管理。因此，在假定本案形象檔次、硬件設施及物業(yè)配套均不遜于競爭項目時，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競爭優(yōu)勢。、本案寫字樓部分面臨的問題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題：交通與回款壓力。252。 交通項目東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道、北臨馬場道。目前僅有馬場道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。路網交通的不便將成為影響項目寫字樓品質的主要問題。但是，這一問題不僅影響寫字樓部分，對酒店、商業(yè)、會展等其它公建設施影響更大。同時，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場、國際經濟貿易中心也面臨類似問題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項目中，寫字樓項目對此問題的適應能力最優(yōu)。252。 回款雖然目前寫字樓市場出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價與銷售速度仍不如住宅項目。但是，由于本案以公建立項，開發(fā)住宅有一定壓力。并且，寫字樓投資回報率相對較高，隨著市民投資意識的逐步加強，這一狀況有望得到改善。國際貿易中心、恒華大廈、信達廣場等項目表明，寫字樓的銷售狀況正在逐步回暖。同時，受高容積率的限制，街鋪建設用地有限，相比酒店等其它公建設施，寫字樓項目仍是最適宜滿足回款要求的公建業(yè)態(tài)。但是，為了保障寫字樓的軟性品質，實現更高的銷售價格，有必要由發(fā)展商持有1萬平米的體量，引進國際知名企業(yè)，作為高端客戶，提升整體形象，促進相關產業(yè)企業(yè)入住，進行招租經營。由此，出于分散風險、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時適當縮小寫字樓部分的比例，約6萬平米。但是到商住SOHO類產品的機會更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬平米，SOHO2萬平米。規(guī)劃設計上，較規(guī)整部分設計為寫字樓，較零散、朝向較差部分設計為SOHO，也利于實現價值的最大化。二、 酒店市場分析天津酒店宏觀經濟政策分析 天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國歷史文化名城和首批中國優(yōu)秀旅游城市。近年來，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數增幅連年攀升。2004年，，國內旅游接待人數4483萬人次，%。從1999年到2004年。近年來，天津進出口貿易日益頻繁，增大了往來天津地區(qū)的客流量，進而也帶動了酒店等行業(yè)的發(fā)展。、天津旅游人次變動情況來源：天津市統計年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數呈逐年遞增趨勢，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數較2002年有所減少，也達到了489017人。同時，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。由過去平均增長速度的推斷，未來三年，外游客來津人數將以每年增長20%以上速度遞增，國內游客來津人數將以每年增長18%以上的速度遞增。、商務客群的未來變動趨勢2004年12月，《天津城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。未來天津將定位于環(huán)渤海地區(qū)的經濟中心，同時努力把天津建設成為國際港口大都市、中國北方經濟中心和生態(tài)城市。經濟的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經濟圈建設都促使天津客流量大增，受此拉動作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機。天津存量酒店供需情況分析、現有酒店情況分析目前，天津星級酒店在規(guī)模及數量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。2005年天津旅游統計資料顯示，目前天津市內六區(qū)正式掛牌的星級酒店共有58家，其中四星級以上酒店16。酒店，尤其是四星級以上酒店的稀少難以滿足接待市場需要。目前，天津市星級酒店的客房經常出現爆滿現象。酒店行業(yè)呈現出迅速發(fā)展的前兆。名稱星級區(qū)域喜來登大酒店★★★★★河西區(qū)泰達國際會館★★★★★南開區(qū)金皇大酒店★★★★★河西區(qū)濱江萬麗酒店★★★★★（準）和平區(qū)凱悅飯店★★★★和平區(qū)君悅飯店★★★★和平區(qū)天宇大酒店★★★★和平區(qū)利順德大飯店★★★★和平區(qū)舒泊花園大酒店★★★★和平區(qū)今晚大酒店★★★★（準）南開區(qū)津利華大酒店★★★★河西區(qū)美都大酒店★★★★河西區(qū)水晶宮飯店★★★★河西區(qū)帝城大酒店★★★★（準）河西區(qū)假日飯店★★★★河北區(qū)世紀酒店★★★★（準）河西區(qū)截至到目前為止，天津市內六區(qū)五星級酒店共有4家，四星級酒店共有12家，其中已通過審批的五星級酒店3家，四星級酒店9家。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內六區(qū)四、五星級酒店多數都分布在政治、經濟、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級酒店數量則相對較少。、酒店分布狀況本案目前天津市內六區(qū)的四、五星級酒店大多集中在以下三個區(qū)域：早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；近年形成的“中心商務區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬麗酒店、金皇大酒店等為代表；日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。、酒店需求（經營）情況l 五星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率喜來登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%濱江萬麗酒店85%85%85%泰達國際會館85%85%85%l 四星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率水晶宮飯店90%85%88%津利華大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日飯店80%75%78%利順德大飯店90%85%88%凱悅飯店85%75%80%君悅飯店85%80%83%舒泊花園大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世紀酒店80%75%78%可以發(fā)現，天津淡、旺季對四、五星級酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務需求更高有關，另一方面也表明天津星級酒店市場的供應量還遠未達到飽和，仍有相當的發(fā)展?jié)摿?。隨著本市各行業(yè)各領域突飛猛進地發(fā)展，高級星級旅游飯店市場緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級旅游飯店的出租率大幅上揚，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數應既考慮經濟效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數應在75%左右，目前天津市存量四、五星級酒店遠遠超出這一標準，需求極度旺盛。、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預計到2007年年底，天津星級飯店數量將會突破190家，星級飯店客房總數將達到25000間左右。該時，天津星級酒店結構數量大體為：五星級飯店將達到13家，四星級飯店將達到或超過24家，三星級飯店將達到或超過73家，一、二星級飯店將達到或超過80家。在已啟動的房地產項目中，如陽光星期八、海河新天地等項目都規(guī)劃有高檔酒店。目前已了解到的市內六區(qū)潛在四星級以上酒店包括時代奧城酒店、銅鑼灣廣場酒店、海河樓酒店、金耀大酒店、世貿中心酒店、環(huán)渤海大酒店、天成大廈酒店、迎賓廣場酒店、人才大廈維斯汀酒店、和黃項目酒店、北洋鋼鐵大廈酒店、金融街酒店等項目。項目名稱發(fā)展商項目概況時代奧城國際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數：300350套07年入市銅鑼灣廣場酒店項目隆僑房地產開發(fā)有限公司5星級，主體已建成海河樓酒店項目天津房產總公司酒店項目為2期，尚未投入建設金耀大酒店項目——，正處于合作招商階段世貿中心酒店項目天津房地產發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬平方米的五星級商務酒店環(huán)渤海大酒店項目天津環(huán)渤?？毓杉瘓F有限公司4萬平米，客房343套美國豪生酒店集團，2006年開業(yè)天成大廈酒店城建集團（含地下）五星級迎賓廣場酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團維斯汀酒店，投入建設津匯