【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，但是也面臨如下影響寫字樓項(xiàng)目的問(wèn)題：252。 交通狀況不佳目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施并未及時(shí)跟上，區(qū)域內(nèi)或周邊的南京路、馬場(chǎng)道、大光明橋等路段都是擁堵嚴(yán)重的路段，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后將對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展造成障礙。當(dāng)然，隨著地鐵一號(hào)線的通車及市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這一問(wèn)題有望得到改善。252。 寫字樓品質(zhì)良莠不齊，缺乏高端氛圍本案所處小白樓CBD是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域,雖然有國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、信達(dá)廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)落后，影響了區(qū)域的整體形象。同時(shí)，地區(qū)內(nèi)的凱旋門百貨等商業(yè)項(xiàng)目的檔次偏低，同樣影響了區(qū)域形象。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場(chǎng)條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問(wèn)題也可以在短期內(nèi)得到改善。在本區(qū)域建設(shè)寫字樓項(xiàng)目更利于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。本案寫字樓部分初步建議、本案寫字樓面臨市場(chǎng)狀況小結(jié)對(duì)天津市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的分析表明，天津市寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，潛在項(xiàng)目眾多，風(fēng)險(xiǎn)較高，但小白樓CBD區(qū)域地段更佳，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)。通過(guò)對(duì)寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時(shí)除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設(shè)施、軟性配套與物業(yè)管理。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。、本案寫字樓部分面臨的問(wèn)題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問(wèn)題：交通與回款壓力。252。 交通項(xiàng)目東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道、北臨馬場(chǎng)道。目前僅有馬場(chǎng)道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。路網(wǎng)交通的不便將成為影響項(xiàng)目寫字樓品質(zhì)的主要問(wèn)題。但是，這一問(wèn)題不僅影響寫字樓部分，對(duì)酒店、商業(yè)、會(huì)展等其它公建設(shè)施影響更大。同時(shí)，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場(chǎng)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心也面臨類似問(wèn)題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績(jī)。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目對(duì)此問(wèn)題的適應(yīng)能力最優(yōu)。252。 回款雖然目前寫字樓市場(chǎng)出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價(jià)與銷售速度仍不如住宅項(xiàng)目。但是，由于本案以公建立項(xiàng)，開(kāi)發(fā)住宅有一定壓力。并且，寫字樓投資回報(bào)率相對(duì)較高，隨著市民投資意識(shí)的逐步加強(qiáng)，這一狀況有望得到改善。國(guó)際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目表明，寫字樓的銷售狀況正在逐步回暖。同時(shí)，受高容積率的限制，街鋪建設(shè)用地有限，相比酒店等其它公建設(shè)施，寫字樓項(xiàng)目仍是最適宜滿足回款要求的公建業(yè)態(tài)。但是，為了保障寫字樓的軟性品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格，有必要由發(fā)展商持有1萬(wàn)平米的體量，引進(jìn)國(guó)際知名企業(yè)，作為高端客戶，提升整體形象，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住，進(jìn)行招租經(jīng)營(yíng)。由此，出于分散風(fēng)險(xiǎn)、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時(shí)適當(dāng)縮小寫字樓部分的比例，約6萬(wàn)平米。但是到商住SOHO類產(chǎn)品的機(jī)會(huì)更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬(wàn)平米，SOHO2萬(wàn)平米。規(guī)劃設(shè)計(jì)上，較規(guī)整部分設(shè)計(jì)為寫字樓，較零散、朝向較差部分設(shè)計(jì)為SOHO，也利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。二、 酒店市場(chǎng)分析天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國(guó)歷史文化名城和首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。近年來(lái)，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數(shù)增幅連年攀升。2004年，，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)4483萬(wàn)人次，%。從1999年到2004年。近年來(lái)，天津進(jìn)出口貿(mào)易日益頻繁，增大了往來(lái)天津地區(qū)的客流量，進(jìn)而也帶動(dòng)了酒店等行業(yè)的發(fā)展。、天津旅游人次變動(dòng)情況來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢(shì)，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達(dá)到了489017人。同時(shí)，有益于酒店業(yè)需求市場(chǎng)的發(fā)展。由過(guò)去平均增長(zhǎng)速度的推斷，未來(lái)三年，外游客來(lái)津人數(shù)將以每年增長(zhǎng)20%以上速度遞增，國(guó)內(nèi)游客來(lái)津人數(shù)將以每年增長(zhǎng)18%以上的速度遞增。、商務(wù)客群的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)2004年12月，《天津城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。未來(lái)天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把天津建設(shè)成為國(guó)際港口大都市、中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動(dòng)作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會(huì)展業(yè)必將有較大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機(jī)。天津存量酒店供需情況分析、現(xiàn)有酒店情況分析目前，天津星級(jí)酒店在規(guī)模及數(shù)量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。2005年天津旅游統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前天津市內(nèi)六區(qū)正式掛牌的星級(jí)酒店共有58家，其中四星級(jí)以上酒店16。酒店，尤其是四星級(jí)以上酒店的稀少難以滿足接待市場(chǎng)需要。目前，天津市星級(jí)酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。酒店行業(yè)呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的前兆。名稱星級(jí)區(qū)域喜來(lái)登大酒店★★★★★河西區(qū)泰達(dá)國(guó)際會(huì)館★★★★★南開(kāi)區(qū)金皇大酒店★★★★★河西區(qū)濱江萬(wàn)麗酒店★★★★★（準(zhǔn)）和平區(qū)凱悅飯店★★★★和平區(qū)君悅飯店★★★★和平區(qū)天宇大酒店★★★★和平區(qū)利順德大飯店★★★★和平區(qū)舒泊花園大酒店★★★★和平區(qū)今晚大酒店★★★★（準(zhǔn)）南開(kāi)區(qū)津利華大酒店★★★★河西區(qū)美都大酒店★★★★河西區(qū)水晶宮飯店★★★★河西區(qū)帝城大酒店★★★★（準(zhǔn)）河西區(qū)假日飯店★★★★河北區(qū)世紀(jì)酒店★★★★（準(zhǔn)）河西區(qū)截至到目前為止，天津市內(nèi)六區(qū)五星級(jí)酒店共有4家，四星級(jí)酒店共有12家，其中已通過(guò)審批的五星級(jí)酒店3家，四星級(jí)酒店9家。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級(jí)酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟(jì)、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級(jí)酒店數(shù)量則相對(duì)較少。、酒店分布狀況本案目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級(jí)酒店大多集中在以下三個(gè)區(qū)域：早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來(lái)登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬(wàn)麗酒店、金皇大酒店等為代表；日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開(kāi)以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。、酒店需求（經(jīng)營(yíng)）情況l 五星級(jí)酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率喜來(lái)登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%濱江萬(wàn)麗酒店85%85%85%泰達(dá)國(guó)際會(huì)館85%85%85%l 四星級(jí)酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率水晶宮飯店90%85%88%津利華大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日飯店80%75%78%利順德大飯店90%85%88%凱悅飯店85%75%80%君悅飯店85%80%83%舒泊花園大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世紀(jì)酒店80%75%78%可以發(fā)現(xiàn)，天津淡、旺季對(duì)四、五星級(jí)酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務(wù)需求更高有關(guān)，另一方面也表明天津星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。隨著本市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級(jí)星級(jí)旅游飯店市場(chǎng)緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級(jí)旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在75%左右，目前天津市存量四、五星級(jí)酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預(yù)計(jì)到2007年年底，天津星級(jí)飯店數(shù)量將會(huì)突破190家，星級(jí)飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。該時(shí)，天津星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級(jí)飯店將達(dá)到13家，四星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)24家，三星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)73家，一、二星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)80家。在已啟動(dòng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如陽(yáng)光星期八、海河新天地等項(xiàng)目都規(guī)劃有高檔酒店。目前已了解到的市內(nèi)六區(qū)潛在四星級(jí)以上酒店包括時(shí)代奧城酒店、銅鑼灣廣場(chǎng)酒店、海河樓酒店、金耀大酒店、世貿(mào)中心酒店、環(huán)渤海大酒店、天成大廈酒店、迎賓廣場(chǎng)酒店、人才大廈維斯汀酒店、和黃項(xiàng)目酒店、北洋鋼鐵大廈酒店、金融街酒店等項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目概況時(shí)代奧城國(guó)際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目隆僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5星級(jí)，主體已建成海河樓酒店項(xiàng)目天津房產(chǎn)總公司酒店項(xiàng)目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項(xiàng)目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項(xiàng)目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬(wàn)平方米的五星級(jí)商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項(xiàng)目天津環(huán)渤?？毓杉瘓F(tuán)有限公司4萬(wàn)平米，客房343套美國(guó)豪生酒店集團(tuán)，2006年開(kāi)業(yè)天成大廈酒店城建集團(tuán)（含地下）五星級(jí)迎賓廣場(chǎng)酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團(tuán)維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯