【正文】 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開發(fā)節(jié)奏與分期示意。生活商街的早期開發(fā)彌補(bǔ)一期生活基本配套的不足，地塊第三期開發(fā)時同時打造商街升級版—— 英倫休閑、文化商街，英倫國際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。 先期可作為畫室、展廳、表演廳、個人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 的一般構(gòu)成 休憩式商業(yè)街區(qū) 休閑商業(yè)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) 通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。英文原意為 “ 購物的林蔭道 ” ，被引申為 “休憩式商業(yè)街區(qū) ” ； ? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合 “ 開放、多元、共享 ” 的特點(diǎn)，消費(fèi)者對其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點(diǎn)； ? 同時 STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價值得以提升。 ? 人在鐵北，生活在英倫 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 對于高層建筑，莊嚴(yán)門廊立柱，簡潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢之中透顯雅致韻味。 ? 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動氛圍的風(fēng)情小品，與考究的式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。 , 顧名思義 ,就是王朝時期建筑的房屋 . 王朝是英國歷史上相對和平繁榮的時期。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格： 靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng) ——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（），這是一個文化根源很深并與長春市發(fā)源地 ——寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。我們不是為了與證大對立抗衡，我們只是做了具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號召力的產(chǎn)品，讓市場和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。同時節(jié)能住宅更是要做足市場熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競爭力。本項目既要提高市場競爭，又要樹立公司和項目在長春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 這個項目到底要開發(fā)成怎樣的樓盤，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國情調(diào)還是中國古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個項目的規(guī)劃之中。建議引進(jìn)外省的名?；蛘唛L春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬國際雙語幼兒園、樹勛小學(xué)、第一試驗(yàn)小學(xué)、東北師范附小等。稀缺的名校資源注定這種 “傍 ”名校的開發(fā)模式僅適用那些附近有名?；蛘呱鐓^(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 養(yǎng)正新校園投資，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為 50個教學(xué)班， 2800名學(xué)生?，F(xiàn)代人對子女教育的渴望更是超越古人。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “教育 ”主題定位的闡述與可行性論證： 古孟母，擇鄰處。 長春政府期望打造一批代表不同類型的節(jié)能示范建筑和小區(qū)，使其在本地區(qū)起到建筑技術(shù)的帶頭作用。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程 根據(jù)我司對長春市場消費(fèi)理念與需求的調(diào)研，人們對舒適型住宅需求的日益提高。 論證二：響應(yīng)政策 率先大張旗鼓吹響新節(jié)能住宅革命的號角 民建長春市委員會在 07年 12月的政協(xié)會議上提交了題為《關(guān)于加快推進(jìn)我市城市建筑節(jié)能工作的建議》，建議提出了從法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、政策、技術(shù)、宣傳等方面采取建筑節(jié)能的綜合配套措施。領(lǐng)先節(jié)能之五：中水循環(huán)利用系統(tǒng)。 領(lǐng)先節(jié)能之三：景觀水生態(tài)處理系統(tǒng)。 可選擇節(jié)能系統(tǒng)如下： 領(lǐng)先節(jié)能之一：置換式新風(fēng)系統(tǒng)。 節(jié)能環(huán)保是目前長春市場產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！ “一站式 ”教育 是整合本項目內(nèi)外稀缺資源、符合并強(qiáng)烈吸引區(qū)域客 群、具有市場感召力的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “節(jié)能環(huán)保 ”主題定位的闡述與可行性論證 論證一：引領(lǐng)長春市場的節(jié)能系統(tǒng) 打造現(xiàn)代綠色健康住宅 隨著人們生活水平的不斷提高，居住理念也在悄然發(fā)生改變，自然、健康、節(jié)能的住宅已越來越被人們所接受和喜愛。我們可能有理由讓人們的目光往北、但又有什么理由讓我們的地塊對本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強(qiáng)烈購買欲望和置業(yè)激情？ 我們要做的不僅是 08年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮 4年周期內(nèi)的絕對突圍！ 引子 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本案絕對突圍之舉 —總體定位 打造以中高檔宜居生活為主，集購物、休閑、娛樂等商業(yè)功能為一體，具有 “一站式 ”教育、節(jié)能環(huán)保的大型英倫風(fēng)情國際街區(qū)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 強(qiáng)勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵 以魅力化產(chǎn)品品質(zhì)超越現(xiàn)有障礙點(diǎn)，以主題 開發(fā)理念塑造獨(dú)特生活方式，最終打破市場壁壘 由此看來，本項目欲成就功業(yè)，必須挖掘市場 空白和市場需求興奮點(diǎn)，以 “品牌＋差異化 ”策略 搶占先機(jī)，贏得市場 …… 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目開發(fā)主題初探 項目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 () 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 新一輪的長春城市規(guī)劃，給這個城市帶來了前所未有的的歷史機(jī)遇；借著 “鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略和北部新城建設(shè) ”的東風(fēng)，鐵北的春天到來了，我們的項目展現(xiàn)出了別樣的勃勃生機(jī)。 差異化：受大盤威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競爭力，以規(guī)避劣勢。 中東首座 60110 6890 2室 1廳 100% 3300 071111 95% 客群以項目周邊居民為主 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目周邊潛在競爭情況 ? 以上各項目同在北部新城，但開發(fā)或者按照開發(fā)順序都是靠近鐵南，對本項目直接影響相對不大。青年城 65140 —— —— —— 未開盤 —— 面對客群以客車廠和車輪廠員工為主，年齡趨于年輕化， 30歲左右為主 樂嘉茗園 49133 6070 2室 1廳 100% 2600 071014 98% 大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來自外地打工客戶和其余區(qū)域的低收入人群。禮都 75133 100 2室 2廳 100% 3350 058 97% 寬城區(qū)光復(fù)路、黑水路小營業(yè)主和少量區(qū)域內(nèi)的教師、公務(wù)員為主要購房客群 美景天城 43117 90 2室 2廳 —— 2600 未開盤 —— 未開盤，但已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，主要面對客群為區(qū)域內(nèi)原住居民。 包豪斯國際 55150 7790 2室 2廳 100% 3450 0778 100 以站前商圈附近個體戶為主，其他區(qū)域客戶也有一些，但所占比例不多。結(jié)合實(shí)際銷售來看，客戶多數(shù)選擇離單位就近的區(qū)域選擇購房，跨區(qū)域購房依然不明顯。 ? 通過區(qū)域內(nèi)主力戶型及其去化速度可以看出，鐵北各項目的主流供應(yīng)面積在 75— 90㎡（ 2房 2廳）左右，此類面積消化速度較快；但同樣這也說明區(qū)域市場同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。禮都 天元房產(chǎn) 多層、小高層 13 26 兩期共 19棟 75133 058 美景天城 澳星海 多層 42 60 103棟 43117 未開盤 東田 ? 從項目景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢，華大另辟捷徑在項目用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整體現(xiàn)狀，制約了區(qū)域地塊的開發(fā)檔次。 ： 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 專題研究： 項目如何尋找競爭中的差異化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 板塊內(nèi)競爭參考對象的鎖定 根據(jù)項目所在區(qū)域、位置、規(guī)模，尋找區(qū)域周邊的有參照和可比的項目，據(jù)此將區(qū)域內(nèi)以下樓盤做為本次市場定位參考分析中的主要對象： 中高端：上海證大光明城 東田青年城 中 端：華大天朗國際 包豪斯國際 鉆石禮都 中東首座 低 端：美景天城、樂嘉茗園 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 競爭項目基本情況比較 ? 開發(fā)商品牌方面， 2023年以來證大、森帝、華大等外埠開發(fā)商相繼進(jìn)入，改變了區(qū)域主要以本土開發(fā)商為主的現(xiàn)狀，對拉升區(qū)域市場的整體開發(fā)水平起到很大帶動作用。 目標(biāo)客戶群體 價格情況 主流產(chǎn)品 分析： 區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對很少，中檔價位精品住宅是需求主力。 呈兩個區(qū)間 價格范圍呈現(xiàn)兩個區(qū)間： 24003000元的中低檔樓盤， 33003500元的中檔偏高樓盤。 區(qū)域內(nèi)群體 從購房群體來看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營業(yè)主和座地戶較多，周邊低收入人群和外來打工人事。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 4：包豪斯國際社區(qū) —— 中檔宜居型住宅 項目評析：項目位置和基本配套條件較好， 2023年 7月上市，在證大之前率先打破鐵北房價的 3000元 /㎡大關(guān)，做了寬城房價第一個吃蟹者，并獲得巨大成功，住宅在短短 5個月的時間內(nèi)便已銷售一空，目前只剩余少量商業(yè)。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計 4—5年全部開發(fā)完畢。 開發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長哈鐵路以西 開盤時間：預(yù)計 08年 45月開盤 占地面積： 52萬㎡ 建筑面積： 60萬㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價格： 預(yù)計均價 2500元 /㎡入市 服 / 務(wù) / 創(chuàng) /