【正文】 總平面圖；景觀分析圖、景觀透視圖綠化系統(tǒng)圖交通組織圖工程管線設(shè)計(jì)圖豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)圖日照分析圖單體建筑平面圖、立面剖面示意圖戶型平面放大圖、各戶型平面家俱布置圖1鳥(niǎo)瞰圖1能反映設(shè)計(jì)構(gòu)思的單體、景觀效果圖或示意圖1規(guī)劃方案模型（1：500）1彩色效果圖（包括彩色總平面、單體透視圖等）；1以上文件要求提供3圖10套，1展板一套，電子版光盤(pán)一套1完成日期：2007年 月 日前本任務(wù)書(shū)中未盡事宜及委托方可能進(jìn)行的設(shè)計(jì)調(diào)整要求等可在設(shè)計(jì)過(guò)程中由委托方與受托方溝通交流，商榷解決，最終由委托方確認(rèn)。指標(biāo)要求：觀光電梯，按照每34戶1部電梯標(biāo)準(zhǔn)配置，直達(dá)地下車(chē)庫(kù)。 小區(qū)環(huán)境：多層次立體綠化；做到外部公園景觀與社區(qū)景觀融為一體，園林小品、雕塑等；兒童娛樂(lè)設(shè)施場(chǎng)所；重點(diǎn)考慮適合年輕人的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。采用可以提升業(yè)主生活品質(zhì)、降低業(yè)主生活成本的新技術(shù)、新材料。利用多重過(guò)渡空間設(shè)計(jì)保證小戶型實(shí)現(xiàn)和大戶型基本相同甚至更完善的功能。采用創(chuàng)新設(shè)計(jì)，改善通風(fēng)采光。分 類總建筑面積比 例總建筑面積（地上）52545㎡100%高層住宅（地上部分）50700㎡%商業(yè)面積1845㎡%地下部分18000㎡根據(jù)設(shè)計(jì)調(diào)整物業(yè)管理用房面積6000㎡根據(jù)設(shè)計(jì)調(diào)整地下車(chē)庫(kù)面積12000㎡根據(jù)設(shè)計(jì)調(diào)整建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，類公建風(fēng)格外立面，線條流暢簡(jiǎn)潔，時(shí)尚、大氣，富有現(xiàn)代感和個(gè)性；道路系統(tǒng)：小區(qū)主入口布置注意與周邊道路的對(duì)接，人車(chē)分流，考慮消防要求。規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)公園景觀和朝向，以及戶型功能，提倡宜居小戶型的定位。讓業(yè)主在小戶型空間里體驗(yàn)大公寓的感覺(jué)。設(shè)計(jì)要求：作為石景山區(qū)核心區(qū)的一個(gè)高層住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目定位于成熟白領(lǐng)的品質(zhì)小戶型社區(qū)。規(guī)劃尺寸：確定樓座外形尺寸、間距，確定道路走向、位置，確定景觀綠化面積、范圍。 國(guó)家現(xiàn)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》及《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》等（最新版）。方案設(shè)計(jì)主題：生活、品質(zhì)、舒適、宜居。 城市地鐵、四環(huán)線、五環(huán)線、未來(lái)的城西交通樞紐（蘋(píng)果園交通樞紐）分布在項(xiàng)目的周?chē)?，周邊生活氛圍成熟，是住宅開(kāi)發(fā)的理想用地。區(qū)域地理優(yōu)越、交通方便。戶型建議一梯六戶，小戶型設(shè)計(jì)一梯四戶，兩居+一居半（可變化空間）一梯四戶，全兩居設(shè)計(jì)一梯四戶，中間單元100平米3居+50平米零居一梯六戶，開(kāi)間約38，進(jìn)深約33，標(biāo)準(zhǔn)層約1000平米附件：委托設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)北京市石景山區(qū)魯谷G804地塊項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱北京石景山區(qū)魯谷G804地塊項(xiàng)目 項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境本項(xiàng)目位于北京市石景山區(qū)魯谷新區(qū)半月公園東西兩側(cè)， 平米。簡(jiǎn)潔、大方的立面形式，空調(diào)機(jī)位等細(xì)部的把握。風(fēng)格意向設(shè)計(jì)要點(diǎn)l 風(fēng)格鮮明,和諧統(tǒng)一l 建筑屬性的多重性導(dǎo)致住宅設(shè)計(jì)的舒適化l 尋找亮點(diǎn)語(yǔ)言(標(biāo)志語(yǔ)匯,重點(diǎn)部位,反常處理……)風(fēng)格取向溫馨現(xiàn)代,前衛(wèi)現(xiàn)代,新古典,地域特色……風(fēng)格示意優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境及與環(huán)境相襯映的樓宇設(shè)計(jì)，相得益彰。現(xiàn)方案二板樓+板式塔樓設(shè)計(jì)，西側(cè)板樓旋轉(zhuǎn)16度傾角，不僅減少日照間距，增加住宅面積，且增加采光度，聯(lián)體及獨(dú)立的商業(yè)互補(bǔ)設(shè)計(jì)，東側(cè)整體塔樓設(shè)計(jì)。 規(guī)劃方案原投標(biāo)方案L型方案，傾斜的轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，增加建筑面積及采光度，底層聯(lián)體商業(yè)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)宗旨——一流的外觀、一流的戶型、一流的配套、一流的設(shè)計(jì)，小戶型住出大感覺(jué)。如何在產(chǎn)品創(chuàng)新中去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從而為項(xiàng)目增加賣(mài)點(diǎn)和利潤(rùn)率，對(duì)我們來(lái)說(shuō)才是最關(guān)鍵的。此外，代客出租、一二手聯(lián)動(dòng)都是可以考慮的營(yíng)銷(xiāo)方式。 社區(qū)文化在社區(qū)文化方面，通過(guò)社區(qū)刊物、業(yè)主聚會(huì)、公關(guān)活動(dòng)培養(yǎng)一定的小戶型社區(qū)文化，適合年輕人特點(diǎn)為主，提升項(xiàng)目的品質(zhì)和對(duì)客戶的感召力。配套服務(wù)針對(duì)小區(qū)業(yè)主，提供健身、會(huì)所等方面的服務(wù)，同時(shí)有些服務(wù)可以整合在社區(qū)的底商里面，如送餐、洗衣、便利店等。客戶來(lái)源為了擴(kuò)大吸引投資客戶群體，可以考慮與招商銀行合作，為業(yè)主提供再按揭服務(wù)。為了保證項(xiàng)目的品質(zhì)，建議按照34戶1部電梯的標(biāo)準(zhǔn)配置，改善垂直交通。正式銷(xiāo)售時(shí)樣板房非常關(guān)鍵，可以讓客戶切身體驗(yàn)，促進(jìn)銷(xiāo)售。另外在裝修方面可以考慮裝修的前期介入，做到一部分家具的建筑化，如鞋柜、衣柜等設(shè)計(jì)在墻體內(nèi)。精裝修樣板房建議做菜單式精裝修，即買(mǎi)即入住，所見(jiàn)即所得。景觀環(huán)境與大社區(qū)內(nèi)的小戶型相比景觀環(huán)境是本項(xiàng)目的一個(gè)明顯缺點(diǎn)。因此可以考慮將一部分功能公共化，在社區(qū)整體架空層設(shè)立商務(wù)會(huì)客區(qū)，或PARTY中心，作為社區(qū)的公共會(huì)客空間；在一定樓層設(shè)置空中花園，作為半開(kāi)放空間；在每個(gè)樓層設(shè)立會(huì)客區(qū)，作為半私密空間，最后到業(yè)主戶內(nèi)的私密空間，適應(yīng)不同的活動(dòng)和朋友。如改善通風(fēng)采光的空中花園、轉(zhuǎn)角窗、落地窗、露臺(tái)；能夠提升業(yè)主尊貴感和心理舒適度的酒店式大堂、觀光電梯，能夠放大室內(nèi)空間的活動(dòng)廚房等。產(chǎn)品創(chuàng)新在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，著重提高小戶型居住的舒適度。新技術(shù)新材料在新技術(shù)、新材料方面，著重引進(jìn)與業(yè)主生活息息相關(guān)，可以提升業(yè)主生活品質(zhì)、降低業(yè)主生活成本的新技術(shù)、新材料。主力戶型面積在主力戶型面積方面，一居設(shè)計(jì)在4059平方米左右，總價(jià)不超過(guò)55萬(wàn)，二居面積控制在7089平米左右，與現(xiàn)有小戶型在面積和總價(jià)上拉開(kāi)差距，可以獲得較好的市場(chǎng)空間。戶型配比在戶型配比方面，將來(lái)的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)以小戶型為主，1居：2居：3居所占的比例應(yīng)該在30%：60%：10%左右，一居和二居應(yīng)作為項(xiàng)目將來(lái)的主力戶型。地塊本身是一個(gè)適合于居住的地方。一方面，社區(qū)附近的商務(wù)氛圍和商務(wù)高端購(gòu)買(mǎi)人群還沒(méi)有形成；另一方面，較高的房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)周邊現(xiàn)有的客戶群體產(chǎn)生制約。產(chǎn)品定位在定位方面，建議產(chǎn)品定位于：低總價(jià)、高舒適度的精品宜居小戶型；中高檔次、中等價(jià)位、高性價(jià)比；適合生活、適合年輕人居住。二手住宅均價(jià)在800010000元左右，說(shuō)明新盤(pán)有價(jià)格突破1000012000元的潛力空間。南面有一些20層左右的高樓。半徑3公里之內(nèi)常住人口20萬(wàn)。 三、項(xiàng)目分析地塊分析? 地塊位置: ? 石景山區(qū)魯谷新區(qū)半月公園兩側(cè) ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：? 土地性質(zhì)：居住用地? 地塊面積： ? 建筑面積：52545平方米? 容積率：? 成交價(jià)格：22841但隨著首鋼的遷出、新商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的崛起，為高端置業(yè)提供了機(jī)會(huì)。結(jié)論六片區(qū)內(nèi)未來(lái)將出現(xiàn)一大批對(duì)酒店式公寓或小戶型公寓有需求的高端置業(yè)人群，但從目前的開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)看，這些商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)要23年后才能形成成熟有效的購(gòu)房氛圍。結(jié)論五適合年輕人居住的、較有特點(diǎn)的純小戶型項(xiàng)目目前還是市場(chǎng)空白。投資也多數(shù)是出于養(yǎng)老、出租、保值等為目的長(zhǎng)線投資，純粹投資炒房的很少。置業(yè)的目的多數(shù)是為了成家、結(jié)婚等，在購(gòu)房時(shí)看重是否能滿足日常生活的需要。在小戶型購(gòu)房群體中，多數(shù)是首次置業(yè)，以自住為主。如一居面積控制在40平米左右，總價(jià)不超過(guò)50萬(wàn)，二居面積控制在70平米左右，總價(jià)不超過(guò)85萬(wàn)，平均總價(jià)比現(xiàn)有小戶型低10萬(wàn)元，更符合市場(chǎng)的實(shí)際需求，預(yù)計(jì)將更受市場(chǎng)歡迎。結(jié)論三現(xiàn)有小戶型產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上有繼續(xù)優(yōu)化提升的空間。市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的主要產(chǎn)品是以大戶型為主，小戶型較為稀缺，因