【正文】 此出現(xiàn)了小戶型熱銷的局面。照目前的土地供應形勢和新盤上市趨勢，石景山片區(qū)的房價還有一定的上漲空間，但這個空間受到周邊客戶購買能力的制約，即總價不能超過100萬。由于市場需求旺盛，而石景山片區(qū)目前供應的樓盤明顯偏少，推動了房價的不斷上揚。最后，現(xiàn)有的小戶型在產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新方面較為乏力，和東部以及海淀區(qū)的小戶型產(chǎn)品還有較大差距，在樓盤的品質(zhì)上還有較大提升的空間。從目前來看，以一居二居為主的小戶型產(chǎn)品在石景山片區(qū)較為稀缺，而市場需求又相當旺盛，導致一居二居的小戶型在市場上極為搶手，基本上處于供不應求的狀態(tài)，推動了房價的一再上揚。社區(qū)文化依靠大社區(qū)，沒有形成獨特的小戶型文化，開發(fā)商也沒有著力去培育。配套服務借助大社區(qū)的環(huán)境，一般都有會所，游泳池、健身中心等，對自住客戶特別是年輕人較有誘惑力，但增值服務比較欠缺?？蛻魜碓粗饕侵苓呑宰『褪状沃脴I(yè)的年輕人，以企業(yè)白領和知識分子、公務員為主，純投資客戶比較少。茂華璟都會和遠洋山水都提供了現(xiàn)場精裝修樣板房展示。景觀環(huán)境在景觀環(huán)境方面，現(xiàn)有主流小戶型產(chǎn)品多借助大社區(qū)的優(yōu)勢，有較好的景觀環(huán)境。增加項目賣點，提升項目品質(zhì)。價格在價格方面，一手新房小戶型均價達到了10000元以上。二居在80110平米之間。二居和一居比例在2：13:1之間。小戶型需求旺盛。問題四購房客戶主要關心哪些問題？關心價格和戶型面積比較多一點，特別是總價。問題三二手市場暢銷戶型有哪些？40平米一居、8090平米二居比較受歡迎。訪問對象——張艷芳問題回答問題一本地購房主要群體是哪些人？本地為主，成份比較雜，國企職工、知識分子、年輕人、一般居民都有。問題四購房客戶主要關心哪些問題？關心價格比較多，其次是環(huán)境。問題三二手市場暢銷戶型有哪些？周邊需求一般是4050平米的一居、7080平米的二居比較好銷，總價100萬以內(nèi)。問題二片區(qū)內(nèi)二手市場有什么特點？購買比較多，租賃的也不少。主要問題如下：訪問對象——劉寶喜問題回答問題一本地購房主要群體是哪些人？比較雜，周邊客戶為主，占到80%，什么人都有。深度訪談深訪對象為項目所在地附近二手中介的兩位店主，分別是鏈家地產(chǎn)依翠園店的店長劉寶喜、我愛我家魯谷店的店長張艷芳。5）玉泉新城位于玉泉路西，一期已售罄，二期有部分小戶型，目前價格未定。一期大戶型，二期300余戶，主要是8090平米二居，正在洽談團購，具體意向單位不詳?？蛻羧后w主要是年輕人置業(yè)，也有部分少量投資客戶。目前已售罄。客戶來源比較雜，周邊為主，政府、學校客戶來源占較大比例，還有部分拆遷業(yè)主、少部分外地業(yè)主等。璟都會售樓電話688628868865666所屬片區(qū) 石景山八角片區(qū)建筑類型板樓，多層，小高層地理位置阜石路和楊莊東路交叉口東南角發(fā) 展 商茂華控股集團有限公司占地面積占地面積18萬平米建筑設計北京中天元工程設計建筑面積總建筑面積25萬平米環(huán)境設計貝爾高林總 戶 數(shù)璟公館29棟377戶，璟公閣9棟546戶交樓標準精裝修面積區(qū)間60280㎡物業(yè)管理容 積 率（根據(jù)不同組團）物 業(yè) 費實 用 率工程進度未交付綠 化 率30%竣工時間2008年下半年車 位 數(shù)交房時間2008年下半年入住配 套購 物：沃爾瑪、東方家園、物美、蘇寧醫(yī) 療：北京大學首鋼醫(yī)院、301醫(yī)院、石景山醫(yī)院 教 育：實驗幼兒園、石景山實驗小學、北工大附中其 他：石景山游樂園、八角雕塑公園戶型種類一居二居三居四居五居面積區(qū)間60㎡80110㎡130㎡160240㎡280㎡價格區(qū)間1200012000120001300013000數(shù) 量60套220套不詳不詳不詳占 比11%42%銷售情況100%60%銷售和營銷情況均 價12000產(chǎn)品定位價格區(qū)間1200013000客戶定位主要來源：較雜，周邊占80% 付款方式按揭、一次性從事職業(yè)：公務員、學校銷售時間購買目的：大部分自住銷售進度璟公閣一期400套目前排號有500人左右，一居60套售罄，二居220套大部分預定，三居和四居五居未動。主要業(yè)主為高級白領和知識分子，二居業(yè)主30歲以上為主區(qū)位圖魯谷項目效果圖2）茂華 兩戶之間設計有一采光井，改善通風采光備 注一居比二居暢銷。編寫了“西區(qū)故事”文化畫冊代客出租無房間打掃無酒店式服務無售樓處樣板房概述樣板房裝修風格較為溫馨，提供鞋套，有保安站崗。璟都會兩個樓盤較有代表性。競爭樓盤調(diào)查因石景山目前在售項目不是很多，純小戶型的項目更是少之又少，因此一共調(diào)研了四個樓盤，包括遠洋山水、茂華這與奧運會前北京市政府控制建設規(guī)模、壓縮土地供應的總體政策有關。蘋果園地區(qū)也被定位為將來的京西交通樞紐，包括首鋼搬遷遺留下來的大片土地，可以說石景山區(qū)在中長期充滿著發(fā)展的機遇。如位于石景山區(qū)邊緣的華富麗苑，去年上半年的銷售價格不過50006000元，目前小區(qū)一手房已售罄，網(wǎng)上二手房的價格被炒到700010000元；遠洋山水從最初的5000多元一路上漲到如今的14000元；玉泉新城一期房源售罄；茂華璟都會中小戶型帶精裝修均價12000元仍然供不應求等。相信在奧運會后隨著蘋果園等地區(qū)的改造拆遷建設，政府會有更多的地塊在石景山地區(qū)推出，以改變目前供求不平衡的狀況。目前這些住宅用地大都處于一級開發(fā)階段，即使上市預售大多也在奧運會以后了。這與我們調(diào)研的實際情況也是相符的，目前在售或待售的住宅項目，大部分是原有地塊或項目的后續(xù)開發(fā)，如遠洋山水、茂華璟都會、玉泉新城二期等。在2006年至今一年半的時間內(nèi)，石景山區(qū)通過招拍掛途徑上市的土地總共不過五塊，（約合550畝）。萬元大連萬達集團公共設施用地（C）2007529魯谷G804號居住用地㎡52545㎡22841萬元北京實興騰飛置業(yè)居住、商業(yè)2007518金頂街三區(qū)住宅及配套項目用地㎡427200㎡124800土地市場調(diào)查20062007年石景山土地出讓供應情況統(tǒng)計成交時間地塊名稱土地面積建筑面積成交價樓面地價