某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書-wenkub
2022-08-30 20:02:11 本頁(yè)面
【正文】 干道與住宅分離，商業(yè)與居住互不干擾的情況下，卻又為業(yè)主的生活帶來(lái)了極大的便利。對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平（有灰色收入）。商業(yè)部分根據(jù)項(xiàng)目自身的客觀因素，商業(yè)部分存決定利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵，考慮到南昌市租賃市場(chǎng)行情并結(jié)合南昌市的政經(jīng)環(huán)境，商鋪部分?jǐn)M定客戶群如下： 在項(xiàng)目原址經(jīng)營(yíng)商鋪的業(yè)主約占19%； 周邊范圍個(gè)體工商戶約占44%； 居住在項(xiàng)目周邊的居民約占11%； 隨著地塊升溫，來(lái)自其它區(qū)域商鋪投資者約占12%； 隨著品牌的形成，帶來(lái)的其它區(qū)域商鋪投資者10%； 不排除團(tuán)購(gòu)群體中有商鋪投資需求估計(jì)約4%。以上消費(fèi)群體均有共同點(diǎn)：一、主體年齡層在28—45周歲之間； 二、白天工作壓力甚大，下班后迫切需要放松緊張心情；三、希望改善居住環(huán)境，渴望購(gòu)買到高性價(jià)比住宅。C：從產(chǎn)品分析，創(chuàng)造差異化產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特色、服務(wù)體系。E：本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格偏低，而土地出讓價(jià)格走高。此為造成房市波動(dòng)因素之一，大部分消費(fèi)者缺乏對(duì)宏觀政策的理性分析，僅僅臆斷目前形式不好而保持觀望狀態(tài)，至于消費(fèi)者何時(shí)能對(duì)政策理解度加深。H：商業(yè)氛圍的烘托，為項(xiàng)目帶來(lái)了良好的預(yù)期。D：城市建設(shè)步伐加快，拓寬了購(gòu)房人群。E：我公司首次涉獵房地產(chǎn)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)領(lǐng)域缺以及消費(fèi)者意識(shí)中乏品牌形象。）項(xiàng)目分析1）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：A：地塊升值前景大B：毗鄰城市東大門，地理位置優(yōu)越，交通便利C：項(xiàng)目文化底蘊(yùn)豐厚D：相對(duì)同板塊大多數(shù)樓盤而言，更具有開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)E：小區(qū)周邊的生活配套設(shè)施與醫(yī)療設(shè)施極盡完善，周邊教育資源豐富，文化氛圍濃厚F：優(yōu)越的休閑度假場(chǎng)所G： 項(xiàng)目地塊平整，內(nèi)部綠化好H：項(xiàng)目用地臨街長(zhǎng)，商業(yè)開發(fā)前景大I、項(xiàng)目“創(chuàng)新”理念形成市場(chǎng)新鮮感劣勢(shì)（W）： A：項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟?，F(xiàn)代：立面采用虛實(shí)對(duì)比，強(qiáng)調(diào)運(yùn)用明快通透的現(xiàn)代表現(xiàn)手法來(lái)處理建筑之間的關(guān)系。一般住宅以適用、耐久、經(jīng)濟(jì)、安全為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，主要是為滿足現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，開發(fā)商主要考慮建筑立面豐富點(diǎn)、小區(qū)綠化景觀漂亮點(diǎn)，但對(duì)住宅內(nèi)涵重視不夠。 （1）創(chuàng)新之城：建造手段不同。從建筑技術(shù)與建材角度上引進(jìn)一部分新概念、新設(shè)計(jì)，達(dá)到創(chuàng)新目的，提高產(chǎn)品賣點(diǎn)。而本項(xiàng)目真正地出發(fā)點(diǎn)在于考慮如何改善舒適性、聲環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠地生態(tài)效應(yīng)等等，不僅重視“以人為本”，強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境、物理環(huán)境等的舒適性、健康性，而且更重視“人與自然和諧共存”，真正打造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展舒適人居空間。產(chǎn)品定位：溫暖的現(xiàn)代功能主義（1）。（3）。B：區(qū)域工業(yè)型特征明顯，易于形成消費(fèi)抗性。機(jī)會(huì)（O）：A：后推出的產(chǎn)品更為先進(jìn)，可領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。E：項(xiàng)目周邊居住形態(tài)落后，為本項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)提供了機(jī)會(huì)。威脅（T）：A：國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，提高按揭貸款利率，在一定程度上增加了消費(fèi)者購(gòu)房后期成本。直接關(guān)系到政策與市場(chǎng)的磨合期長(zhǎng)短，以及市場(chǎng)景氣度回升，需求量釋放。周遍較早開發(fā)的樓盤所拿地價(jià)相對(duì)目前土地市場(chǎng)便宜，因此在價(jià)格方面本項(xiàng)目不占優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)，直接威脅到本項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。D：從開發(fā)節(jié)奏分析，開發(fā)節(jié)奏宜“短、平、快”，控制價(jià)位，高舉高打。 主體目標(biāo)客戶細(xì)分個(gè)體與私企業(yè)老板（市區(qū)+周邊）該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。小區(qū)內(nèi)部配套十分健全，商鋪、俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池。建筑設(shè)計(jì)賣點(diǎn)—時(shí)尚而不浮躁 純：純板式樓體設(shè)計(jì)。短：每棟保持2～3個(gè)單元設(shè)計(jì)。園林設(shè)計(jì)賣點(diǎn)——陳而不舊 項(xiàng)目位于原南方電動(dòng)工具廠廠址上，有著豐富的植被資源，幾百棵香樟。有意識(shí)地保留下來(lái)的歷史痕跡，用香樟自己身上那些歲月的年輪訴說(shuō)著工業(yè)時(shí)代古老的故事，在周圍嶄新的住宅街區(qū)和蔥綠的環(huán)境當(dāng)中重放異彩，在強(qiáng)烈的新舊對(duì)比中又煥發(fā)出了新的生命力，成為了真正歷史的延續(xù)。高低錯(cuò)落的天際線剔除了視覺的誤區(qū)，使所有落入眼中的景致都會(huì)因?yàn)樘祀H線的變化而變化。頂樓花園設(shè)計(jì)，獨(dú)有的私人花園，身處自己布置的空中花園，感受一覽眾山小。大型觀景陽(yáng)臺(tái)，為日常居家提供新的活動(dòng)與休閑領(lǐng)域。1步入式衣帽間設(shè)計(jì)，減少家具占用室內(nèi)間和增加不必要的突兀之感。引出“架空層生
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