某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-01-11 20:02本頁(yè)面
【正文】 占地 128000㎡ 體量 537000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 總規(guī)劃戶數(shù) 4932 內(nèi)部配套 愛(ài)情廣場(chǎng)、商業(yè) 藍(lán)光 COCO一期產(chǎn)品為全平層三房，套內(nèi)面積 4061㎡ 戶型 3室 1廳帶生活陽(yáng)臺(tái) （一期產(chǎn)品） 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問(wèn)題 ——典型項(xiàng)目分析 (平層 ) 典型項(xiàng)目分析之復(fù)式 ——藍(lán)光 COCO時(shí)代 2 戶型 3室 1廳帶生活陽(yáng)臺(tái) 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 戶型點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)點(diǎn)： ?緊湊設(shè)計(jì)，熱銷戶型； ?功能分區(qū)齊全， ?贈(zèng)送較大，高性價(jià)； 缺點(diǎn)： ?尺寸較小，舒適度不足； 贈(zèng)送面積 套內(nèi)面積：約 40㎡ 贈(zèng)送面積：約 19㎡ 實(shí)際面積： 59㎡ 三房面積問(wèn)題 ——典型項(xiàng)目分析 (平層 ) 典型項(xiàng)目分析之復(fù)式 ——藍(lán)光 COCO時(shí)代 2 贈(zèng)送面積 套內(nèi)面積：約 52㎡ 贈(zèng)送面積：約 10㎡ 實(shí)際面積： 62㎡ 戶型點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)點(diǎn)： ? 緊湊小戶型設(shè)計(jì) ? 面積適中，總價(jià)較低； ? 雙生活陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，贈(zèng)送面積較大； 缺點(diǎn)： ? 部分采光不足； ? 戶型緊湊，舒適度不足 戶型 3室 1廳帶生活陽(yáng)臺(tái) 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問(wèn)題 ——典型項(xiàng)目分析 (平層 ) 典型項(xiàng)目分析之復(fù)式 ——藍(lán)光 COCO時(shí)代 2 戶型點(diǎn)評(píng)： 優(yōu)點(diǎn)： ?面積適中，總價(jià)不高； ?功能分區(qū)齊全， ?贈(zèng)送較大，高性價(jià)； ?書(shū)房贈(zèng)送，可改成臥室； 缺點(diǎn)： ? 尺寸較小，舒適度不足； 贈(zèng)送面積 套內(nèi)面積：約 61㎡ 贈(zèng)送面積：約 13㎡ 實(shí)際面積： 74㎡ 戶型 3室 1廳帶生活陽(yáng)臺(tái) 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問(wèn)題 ——典型項(xiàng)目分析 (平層 ) 典型項(xiàng)目分析之復(fù)式 ——藍(lán)光 COCO時(shí)代 2 世聯(lián) 觀點(diǎn) ? 不論是平層還是復(fù)式，住宅套均面積縮小化是目前市場(chǎng)的主流。 本項(xiàng)目總體量約 30萬(wàn)方的復(fù)式三房產(chǎn)品，套內(nèi)面積 7175㎡，實(shí)得面積 8085㎡以上，相對(duì)偏大。 ? 調(diào)整整體三房的占比比例，參考區(qū)域市場(chǎng) 3房與 2房的成交數(shù)據(jù)看：比例基本在 :1，三房占比約 45%。如萬(wàn)科錦程 3房體量占比 38%；萬(wàn)科城 3房體量占比約 38%。 二、關(guān)于三房比例與面積問(wèn)題 世聯(lián)將此問(wèn)題分化為兩個(gè)問(wèn)題來(lái)論證與探尋 : 三房比例問(wèn)題 三房面積問(wèn)題 三房占比問(wèn)題 ——項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目成交房型統(tǒng)計(jì) 1 行標(biāo)簽 套內(nèi)面積 （㎡） 總套數(shù) 套數(shù)占比 總體量 （㎡） 體量占比 公寓一房 18 3081 26% 73298 11% 復(fù)式兩房 D戶型 916 27% 67803 25% 平層兩房 b 396 24133 公寓兩房 1896 72522 復(fù)式三房 A戶型 458 47% 44863 64% 復(fù)式三房 B戶型 1374 131200 復(fù)式三房 C戶型 916 84946 平層三房 a 396 32495 平層三房 b 396 33099 公寓三房 1896 102267 總計(jì) —— 11725 100% 666625 100% 2023年龍頭寺 照母山板塊高層產(chǎn)品房型成交體量比例 ? 目標(biāo)區(qū)域三房占比 45%，與兩房成交體量結(jié)構(gòu)比為 ： 1 ? 本項(xiàng)目三房體量占比 63%，高出市場(chǎng)平均水平約 18個(gè)百分點(diǎn)。見(jiàn)證中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展完整里程，開(kāi)發(fā)成熟度及整體發(fā)展程度較高 客戶特征： 1. 復(fù)合人群 2. 客戶構(gòu)成及需求多樣化，整體層次較高 3. 具備較高鑒賞力與專業(yè)度，物業(yè)居住屬性偏弱，強(qiáng)調(diào)附加值及舒適度 即： “復(fù)式產(chǎn)品客群占比相對(duì)偏低” “核心板塊”客群因?yàn)楦墒?，所以其?fù)式客群占比相對(duì)偏低 城市成長(zhǎng)板塊 城市核心板塊 復(fù)式產(chǎn)品市場(chǎng) 世聯(lián) 觀點(diǎn) ? 本項(xiàng)目位于城市成長(zhǎng)板塊與核心板塊的過(guò)渡區(qū)域，其主力客群中，復(fù)式產(chǎn)品客群比例低于城市成長(zhǎng)板塊。 ? 復(fù)式產(chǎn)品年去化量約 25萬(wàn)方，單項(xiàng)目最高約 7萬(wàn)方，以總價(jià)吸引為主 ? 本項(xiàng)目 33萬(wàn)方復(fù)式產(chǎn)品，參照市場(chǎng)成交現(xiàn)狀，理想估計(jì)約需 輕軌穿過(guò)商業(yè) 輕軌旁 輕軌旁 VS 市場(chǎng)特征： 一般由傳統(tǒng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)發(fā)展而來(lái)，存在較大量舊改項(xiàng)目。 ? 溢價(jià)：對(duì)比周邊同面積產(chǎn)品，復(fù)式產(chǎn)品溢價(jià)在 10002023元 /㎡左右。 一、復(fù)式產(chǎn)品總體量與市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 通過(guò)對(duì)近兩年市場(chǎng)復(fù)式產(chǎn)品的分析我們可以看出，該類產(chǎn)品在都市中心區(qū)分布較少，主要集中在城市成長(zhǎng)板塊非核心區(qū)域，且在市場(chǎng)中相對(duì)存量與之前相比有較大程度減少。 “三房占比”與“三房面積”問(wèn)題 項(xiàng)目體量中占比最大房型，其占比與面積控制直接關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠快速銷售。 ? 西面：融創(chuàng)御苑，高層 +疊拼在售項(xiàng)目，目前唯一的車行入口，遠(yuǎn)處為火風(fēng)山山地城市公園 ? 北面：融創(chuàng)御錦，已入住項(xiàng)目 融創(chuàng)竣爵堡 融創(chuàng)竣爵堡 民心佳苑 民心佳苑 融創(chuàng)御錦 組團(tuán) 形態(tài) 產(chǎn)品類型 戶型 套內(nèi)面積 層高 （ m） 層數(shù) 單棟面積 （㎡） 棟數(shù) 套數(shù) 面積 （㎡） 片區(qū)總面積 （㎡） A區(qū) 住宅 100m平層 1T12 2房、 3房 4663 33 29909 3 1188 89727 221826 住宅 130m復(fù)式 2房、 3房 5775 23 33025 4 1472 132099 西 B區(qū)
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