【正文】 三環(huán)，為市主干路，道路情況較好，車流量不大； ?馮莊路是一條新的政府規(guī)劃路，其正在施工建設(shè)中， 2023年底通車，南起佛岡東路，北至航海路，連通航海路與南三環(huán)。 51 一期 在售 三期 09年 四期 10年 二期 在售 回遷安臵區(qū)，3500戶， 08年底交房 本項目 天擎花園，650戶，09年 經(jīng)適房約1500戶09年 待開發(fā)地塊 第十三中學(xué) 儲備用地 儲備用地 待開發(fā)（安臵房） 醫(yī)療用地 黃河科技大學(xué) 小學(xué) 2023年 ?一期 /首期推出 564套； ?回遷安置區(qū)入住，共約 3500戶 ?二期 /首期推出 280套； 2023年 ?一期，后續(xù)約 300套左右 ?天擎花園開發(fā) ?二期，后續(xù)約 1000套左右 ?經(jīng)濟適用房開發(fā) ?三期上市，約 1500套 2023年 ?四期（亞新），約 400套。 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 最終規(guī)劃 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 入口及立面內(nèi)凹沒必要。 33 外立面公建感強、商業(yè)感弱。 32 營造室外感，增強各層商鋪之間的視線聯(lián)系 底層景觀 ?商場的中央可以適當(dāng)挑空，頂層采天光，增強室外感，同時增加各樓層之間商鋪的可視性。 30 視野角度直接影響廣告效應(yīng)，一層以櫥窗、門臉式為主，二層以上以墻面式、懸掛式為主 廣告位臵 視距 文字高度 一層部分（ 4米以下） 20米以下 8cm 二層以上（ 410m) 50米以下 10cm以上 本報告是嚴(yán)格保密的。 近距離確認(rèn)： 50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。 29 霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計時應(yīng)提前考慮 廣告塔 屋頂式 墻面式 懸幕式 懸掛式 門臉式 突出式 櫥窗式 活動式 蓬帳式 遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，色彩以銀灰等淺色系為主 立面風(fēng)格建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。 ?與商場特色結(jié)合。 27 外立面設(shè)計準(zhǔn)則： ?與定位檔次結(jié)合。 26 內(nèi)部垂直交通 111 492 200 111 492 200 柜臺區(qū) 攤位區(qū) 隔間 臨街商鋪 ① ① ① ① ④ ③ ② ⑤ ② ⑥ 一層平面示意 二層平面示意 ?1： 樓梯，一層到地下一層 ?2： 自動扶梯，二層到五層 ?3： 電梯，二層到五層 ?4： 景觀電梯，二層到六層（夜晚直達五層休閑娛樂區(qū)） ?5： 樓梯，二層到五層 ?6： 樓梯，二層到五層 扶梯、電梯、電梯間樓梯 均設(shè)計為地下一層到地上五層 ，根據(jù)經(jīng)營需要進行限制性運行； 在以上基礎(chǔ)上考慮滿足人流、消防等需要增加步行樓梯。 24 從首層進入二層的方案一 —— 外部進入 ?由室外直接通過室外大臺階進入二層 服飾廣場入口 二層平面示意 服飾廣場入口 回遷商鋪 服飾廣場 中庭 上海百聯(lián)西郊購物中心 上海百聯(lián)西郊購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。消費者可以從入口直接進入一層，也可通過扶梯進入二層購物，這樣對消費者來說，二層也變成了首層，增加了二層的進入性，提升了其商業(yè)價值。 22 案例借鑒 北京 〃 六佰本 項目概況 地理位臵 ：望京廣順北大街 技術(shù)指標(biāo) ：占地面積 35159[平米，總建面 10萬平米 建筑形式 ：獨體商業(yè)街（南北兩棟） 建筑層數(shù) ：地上四層，地下三層（地下二層和三層為停車場） 商業(yè)業(yè)態(tài) ：餐飲、零售、娛樂、俱樂部 推廣形象 ：望京隨便消費區(qū) 效果圖 垂直交通建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 內(nèi)部平面交通示意圖（動線） ?盡量整齊的分布商鋪區(qū)域，使消費者根據(jù)指示圖和通道標(biāo)志能夠很容易到達各鋪位； ?沿封閉式鋪位和扶梯位臵設(shè)臵商場主通道，主通道寬度 ； ?個商鋪區(qū)域之間設(shè)臵次通道，次通道寬度 2米。 本報告是嚴(yán)格保密的。 周邊商鋪 111 492 200 中心區(qū)鋪位 三、四層平面示意 本報告是嚴(yán)格保密的。 一層平面示意 地上一層空間規(guī)劃示意圖 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 地下車庫（約 4000 ㎡ ） 卸貨區(qū) 肉類 （ 500） 禽蛋類 （ 400） 糧油、豆制品（ 300） 糧油、豆制品（ 300） 水產(chǎn)品（ 400） 衛(wèi)生間 物業(yè)管理（ 50） 半成品間（ 100） 活禽宰殺（ 80） 倉庫（ 100） 垃圾收集點 （約 400） 功能 品類 規(guī)模 (㎡ ) 農(nóng)貿(mào)市場 （ 2300 ㎡ ） 肉類 500 水產(chǎn)品 400 禽蛋類 400 糧油、豆制品 600 倉庫 100 配套用房 半成品間 (100)、活禽宰殺 (80)、物業(yè)管理 (50)、垃圾收集點、衛(wèi)生間 車庫 4000 ㎡ 車庫 隔間 攤位 配套用房（活禽宰殺間） 隔間面積以 2030 ㎡為主 攤位面積以 35㎡ 為主 地下一層平面示意 地下一層空間規(guī)劃示意圖 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 項目空間規(guī)劃 一般商場首層層高不低于 ，其他樓層層高 ，最低不宜低于。 13 回遷商戶具體要求 朝向 一層 二層 三層 四層 合計 膠州路 250 250 1135 南環(huán)路 200 200 690 690 1780 東環(huán)路 60 60 1223 北環(huán)路 111 111 0 0 222 總計 1180 1180 1000 1000 4360 朝向 業(yè)主 一層 二層 三層 四層 合計 膠州路 朱振發(fā) 455 工商局 90 90 南環(huán)路 市府辦 東環(huán)路 糧店 492 492 984 北環(huán)路 凌志 101 分樓層、分朝向回遷商戶面積要求統(tǒng)計 已簽約回遷戶統(tǒng)計 注：市府辦回遷房屋中需包含建面為 25~75平的商品房 17套； 其他朝向的 1~2層需分割出建面不超過 85平的商品房不少于 6套； 各回遷戶需設(shè)臵外向獨立出入口 一、二層 三、四層 回遷安臵初排示意 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要求 1. 總建面不小于 6000平的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營場所，經(jīng)營內(nèi)容包括蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋等； 回遷安臵總面積 4360平米（ 6個產(chǎn)權(quán)單位），全部布臵在建筑平面外圍；樓層、朝向、出入口要求嚴(yán)格； 不得建設(shè)賓館、寫字樓、建面500平米以上超市。 10 商業(yè)形象定位 鑫都生活廣場 規(guī)模大 商品多 環(huán)境好 價格低 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 項目核心問題 1. 如何從商業(yè)內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，在激烈的市場競爭中尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，建立項目持續(xù)長久的商業(yè)價值 2. 如何通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)功能空間設(shè)計，解決農(nóng)貿(mào)市場和回遷物業(yè)的影響問題，最大化的實現(xiàn)物業(yè)價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 項目規(guī)劃有要求嚴(yán)苛的農(nóng)貿(mào)市場和回遷物業(yè)，對項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃有很大的影響。 5 序號 商場名稱 面積 商業(yè)形態(tài) 1 眾城商場 6000平 商場 2 金座商城 3000平 商城 3 天瑞商廈 5000平 商城 4 時代家具城 2023平 專業(yè)市場 5 工業(yè)品市場 大棚 2500平 集貿(mào)大棚 6