【正文】 III. 酒店位于亞龍灣的中心位置，華宇集團在此建造了一個最具特色、極具吸引力的功能齊全、高品位大型商業(yè)娛樂中心，是它成為了亞龍灣游客的向心力點。 28 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 項目優(yōu)勢 I. 酒店的規(guī)劃布局以及功能分區(qū)可以最大限度滿足業(yè)主追求“自然、生態(tài)、沙灘、海景”的向往。酒店經(jīng)營各具特色，其中凱萊比較適合接待商務(wù)客戶，假日是唯一的海灘酒店，天域是人氣最旺的酒店，天鴻是客房數(shù)量最少最安靜的酒店，金棕櫚是面海背湖比較受常來游客歡迎。以上總長 38 公里的道路橋梁的改擴建后，三亞城市道路、橋梁的框架基本完善，城市靚麗景觀進一步凸現(xiàn)。投資 4 億多元，改造解放路、光明路、勝利路、西河?xùn)|路和西河西路、三亞大橋至新風(fēng)大橋段，改擴建南邊海景觀路，新建三亞灣路碼頭段。公交巴士有 4 路車，票價為一元 ； b) 景區(qū)游覽車 ： 景區(qū)內(nèi) 配有 無污染電瓶車 ； 27 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 c) 出租車 ： 招手即停 ， 市內(nèi)費只用 520 元人民幣 ； 從去年下半年 ，三亞動員社會各界力量進行了聲勢浩大的城市環(huán)境綜合整治，取得了顯著效果。 三亞交通條件 A. 長 途 車： 三亞長途汽車站目前有開往海南本省各地、南昌、岳陽、惠安、廣州、南寧、高州、電白、茂名、湛江等地的客車 ； B. 海上交通： 客運直達廣州、 北海、 越南、香港和新加坡 ； C. 空 運：目前海南有兩個機場，三亞鳳凰國際機場、海口美蘭國際機場。少數(shù)民族仍保留其特有的文化和風(fēng)俗。全市總?cè)丝? 萬（城區(qū)人口 13 萬），其中黎族 萬人，苗族 萬人，回族 萬人。 五指山 距 三亞 市區(qū) 45 公里 ， 距五指山主峰 13 公里的五指山漂流， 因其險灘多變，峽谷幽深 ， 被譽為 “ 華夏第一漂 ”。 在三亞東大門，有 南田溫泉國際熱帶風(fēng)情旅游城， 它 與新加坡獨資開發(fā)的蜈支洲島隔海相望，東靠猴子島，南靠亞龍灣，西靠天涯海角 。 亞龍灣及周邊休閑娛樂項目： 亞龍灣目前建有 36 洞高爾夫球場，占地面積 2020 多畝，其最具特色的 9 洞夜間燈光球場，使游客在習(xí)習(xí)海風(fēng)的吹拂下，在柔美月光下?lián)]桿的浪漫；海上游樂項目歷來是海南重要的娛樂休閑運動，現(xiàn)在開發(fā)的海上娛樂項目有：游艇、摩托艇、潛水、香蕉船、沙灘排球等等。環(huán)境清幽，涓涓細流伴隨游客穿谷而行。館內(nèi)設(shè)有現(xiàn)代先進的放映設(shè)備，為游客不斷地放映海洋中各類魚類、貝類、珊瑚等奇特的自然景觀，展廳則向游客展示了世界四大洋形態(tài)各異、色彩斑斕的奇珍貝殼和珊瑚，盡顯“天然雕飾之美”。廣場中心的圖騰柱高 米，上面雕刻著太陽神和風(fēng)、雨、雷電等自然神，還有龍、鳳、麒麟、神魚等吉祥物，象征著人類對吉祥太平與豐收富足的企盼，體現(xiàn)出中華民族五千年的文明，這是智慧與自然的結(jié)合。 參觀游覽設(shè)施： 目前在亞龍灣建有中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等景點也成為海南省著名旅游景點，使眾多慕名而來的游客流連忘返。海灣面積 66 平方公里，可同時容納 10 萬人嬉水暢游，數(shù)千只游艇游弋追逐，可以說這里不僅是濱海浴場而且也是難得的潛水勝地。亞龍灣屬典型的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫 度，綿軟細膩的沙灘綿延伸展約 8 公里，海灘長度約是美國夏威夷的 3 倍。亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風(fēng)光優(yōu)美、青山連綿起伏、海灣波平浪靜、湛藍的海水清澈如鏡，24 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 柔軟的沙灘潔白 如銀。 1992 年 10 月 4 日經(jīng)國務(wù)院批準，在此建立我國唯一具有熱帶風(fēng)情的國家級旅游度假區(qū) 亞龍灣國家旅游度假區(qū)。更重要的是， 海南未受到現(xiàn)今難以避免的城市盲目擴展（在發(fā)達地區(qū)相當普遍）的負面影響沖擊，出?？谑型?，其他地區(qū)，特別是三亞在很大程度上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍然保有廣大的未開發(fā)后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），為游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶海濱景觀，使游客有一種親切感和自然感。 23 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 最大限度的維持了原始風(fēng)貌，為游客提賞心悅目的熱帶海濱景觀； 海 南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，對國際游客來說是頗具吸引力的。 今年下半年三亞將先后舉辦新絲路中國模特大賽、世界小姐中國選拔賽、國際鐵人三項賽、香港 三亞國際帆船賽、第二十六屆世界潛水聯(lián)合會代表大會、天涯海角國際婚慶和倍受關(guān)注的第 53 屆世界小姐總決賽。與以往和其他城市不同的是 ，本次三亞房地產(chǎn)業(yè)的熱點和賣點在于其優(yōu)美的熱帶海濱環(huán)境， 90%以上的購房者是內(nèi)地人士，他們形象地將三亞稱為“第二居住地”。 三亞有著得天獨厚的熱帶濱海自然風(fēng)光，更有著世界一流的生態(tài)環(huán)境， 去年又獲得了“中國人居環(huán)境獎”。 在“非典”疫情中，海南省未出現(xiàn)一例病例，贏得了“安全島、健康島”的美譽，這成為了三亞乃至海南旅游新的“賣點”。 三亞的發(fā)展目標是要建設(shè)“國際化熱帶濱 海旅游城市”，三亞市政府傾心打造“三亞旅游”品牌，三亞旅游產(chǎn)業(yè)近年來保持著超過 20%的年增長速度。在污染日益嚴重的今天，這些已經(jīng)成為了越來越稀有的不可復(fù)制的資源； “健康”、“環(huán)境”是現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的主題，海南的六大優(yōu)勢無不與之契合，三亞可以說是全國最適合居住的地方。 這里原有的旅游模式也已從單純的觀光旅游開始向度假旅游過渡，這種旅游模式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)走在了全國的前列，而這種旅游模式的轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q酒店的客源問題打下了堅實的基礎(chǔ)。 游客結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，從 2020 年“十一”黃金周開始，數(shù)個黃金周散客均超過團隊客， 來三亞度假成了高檔21 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 游客的共識 。 三亞從觀光 型旅游轉(zhuǎn)向度假型旅游，酒店的客源有保障； 隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費市場日益膨大，旅游人群主要 來自全國各大中心城市的中產(chǎn)階層，他們已經(jīng)成為了三亞旅游的主要基礎(chǔ)消費者。 近三年來，三亞房地產(chǎn)的需求量以每年百分之三十的速度增長， 按此計算，三亞房地產(chǎn)市場 2020 年商品房需求量應(yīng)為 52 萬平方米。今年三亞房地產(chǎn)市場仍將保持供求平衡，價格平穩(wěn)發(fā)展。 在購買三亞商品房中 75%的購買者來自島外，島外購買者中有四分之三來自北方 。僅僅過了三年時間，三亞的房地產(chǎn)20 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 市場已經(jīng)開始以一種全新的形象脫穎而出， 再度成為全國房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點之一。目前，三亞城市森林覆蓋率已達 62%，建成區(qū)綠地率 達42%，人均擁有公共綠地 平方米。城市面貌的改變有力地促進旅游業(yè)的快速發(fā)展。在卓有成效的整治工作中，三亞拆除了影響市容景觀的各類“半拉子”建筑、構(gòu)筑物近 60 萬平方米，處置“半拉子”工程 90 多宗，同時重點對城市 28 條街道進行整治，共收回閑置土地 萬畝，其中 8000 多畝用于城市文化設(shè)施、公園綠地和廣場的建設(shè)。位于祖國最南端的旅游名城三亞自然不能幸免，這里是海南省房地產(chǎn)泡沫重災(zāi)區(qū)之一。 旅游業(yè)已經(jīng)成為拉動海南經(jīng)濟增長的重要動力之一。 1998 年以后，旅游總收入占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的 15%以上。 13 年間，旅游收入增長了 37 倍多。 13 年間，旅游人數(shù)增長了12 倍。 1989 年，到海南的游客僅有 88 萬人次。更令人驚奇叫絕的是，如此豐富的旅游資源匯集在一個 3 萬多平方公里的島嶼上，只要隨意搭配，便可組合出多種極具特色的旅游產(chǎn)品。 海南旅游業(yè)加速發(fā)展，三亞市成為海南旅游業(yè)的發(fā)展重點； 海南，既有熱帶海濱的海水、沙灘，又有可以四季漂流的河谷；既有優(yōu)質(zhì)溫泉，又有火山遺址；既有海底珊瑚、熱帶魚類，又有熱帶雨林和珍稀動植物；既有漢族文化，又有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情。 III. 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進一步提高 18 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 2020 年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場，加大宣傳和促銷力度，擴展客源市場，大大增強了三亞的知名度，成功興辦了“全球化論壇”等大型國際會議和旅游活動。消化盤活積壓商品房 %，收回和盤活閑置用地 13000 多畝，占可處置量的89%。 I. 投資需求出現(xiàn)高速增長勢頭 投資結(jié)構(gòu)進一步向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜， 全市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長了 %。因此，這些酒店將不可避免地降低目標客戶群對本項目未來的預(yù)期收益，從而成為本項目銷售過程中的主要威脅。 4) 項目威脅 作為酒店，主要的收入來源于客房出租，這也是本項目的投資業(yè)主們唯一的回報來源。 其次，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國雖然已經(jīng)有了幾年的發(fā)展，但是現(xiàn)在市場上的產(chǎn)權(quán)式酒店項目并不多，在北京目前只有 2 家，在項目所在地海南也不足 10 家。 大量的傳統(tǒng) 房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。 目前亞龍灣地區(qū)的酒店平均入住率在 80%以上，市場還遠未飽和，對于投資者來講酒店競爭不激烈，正式投資的好時候。而消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)，而酒店就是其中最重要的物業(yè)類型。旅游業(yè)“十五”計劃和到 2020 年遠景目標綱要中所提的“十五”總體目標為：到2020 年，入境游人數(shù) 8500 萬人次，旅游外匯收入 220 億人民幣，國內(nèi)游人數(shù)將達 11 億人次，旅游收入 5000 億人民幣，總收入 7500億人民幣，相當于全國 GDP 的 %。 世界旅游組織的展望報告稱：到 2020 年 ，中國將成為世界旅游的一個主要目的地和客源國，接待境外游客可由現(xiàn)在一年5000 萬人次增加到 億人次，旅游收入增長幅度將極為可觀。所以在大面積單位的銷售問題上，本項目會遇到比較大的抗性。這樣建造過多的大面積單位的對經(jīng)營者就比較吃虧。對于酒店經(jīng)營者來講，客房面積的上升并不能帶來客房價格的同比上升。 II.“產(chǎn)權(quán)式酒店” 有人將其稱之為“黃金小屋”，一方面說明了它的投資價值，另一方面也反映了投資者更愿意接受“小屋”。 2) 項目的劣勢 I. 海南現(xiàn)在的商品房價格非常低，平均的房價尚不足 2020 元，而本項目的銷售均價將達到 15000 元。三亞正在向著“亞洲一流、國際知名”的旅游度 假勝地的方向邁進。三亞以其美麗的景色和純凈的生態(tài)，得到越來越多人的青睞，成為眾多國內(nèi)游客首選的旅游度假目的14 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 地。在污染日益嚴重的今天，這些 已經(jīng)成為了越來越稀有的不可復(fù)制的資源； 三亞是全國著名的旅游度假勝地，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市。從定位的基礎(chǔ)和大方向上來說，無需進行定位調(diào)整。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經(jīng)營水平； B. 產(chǎn)權(quán)式 酒店易受經(jīng)營的淡旺季影響； C. 產(chǎn)權(quán)式酒店對物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店通常需要選在旅游旺地； D. 產(chǎn)權(quán)式酒店對內(nèi)外配套設(shè)施的要求高于酒店式公寓； E. 對投資產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商的綜合經(jīng)營水平要求高，開發(fā)商必須對項目進行全過程的持續(xù)經(jīng)營； 11 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 12 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 通過比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店和其它投資品種相比，更具有競爭優(yōu)勢，因此我行相信通過有效的推廣活動，我們可以把這種比較優(yōu)勢的信息有效地傳遞給目標客戶，達到項目順利銷售的目的。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租； 使用起來度假休閑、投資兩相宜； 產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施和服務(wù)水準一般優(yōu)于酒店式公寓； 對于喜歡 尊貴、豪華、享受 的客戶，產(chǎn)權(quán)式酒店比酒店式公寓更有吸引力； 產(chǎn)權(quán)式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進行招租，經(jīng)營能力的高下之分一目了然； 一般情況下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益要大于投資酒店式公寓； 產(chǎn)權(quán)式酒店在物業(yè)本體的維護、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓； 開發(fā)商可以通過賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險，帶旺人氣。 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較 酒店式公寓發(fā)展的時間比較長了，投資者對其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進行對比。此外，我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。 具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經(jīng)濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消 費者之間；其二是一些公司或事業(yè)機構(gòu)，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務(wù)需要。 對產(chǎn)