【文章內(nèi)容簡介】 是全國最適合居住的地方。 22 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 三亞全力啟動(dòng)旅游市場，國際知名度大大提升； 今年 7 月 23 日下午，三亞市在北京飯店舉辦了“三亞旅游推介會(huì)”，“美麗、健康、時(shí)尚、商機(jī)”，是本次三亞旅游推介會(huì)的主題，推結(jié)會(huì)向人們傳達(dá)了一個(gè)明確的信息： 三亞正在向著“三洲一流、國際知名”的旅游度假勝地邁進(jìn)。 三亞的發(fā)展目標(biāo)是要建設(shè)“國際化熱帶濱 海旅游城市”，三亞市政府傾心打造“三亞旅游”品牌，三亞旅游產(chǎn)業(yè)近年來保持著超過 20%的年增長速度。世界旅游組織秘書長弗朗西斯科 弗朗加利考察三亞時(shí)，稱贊三亞是“真正的人間天堂”。 在“非典”疫情中，海南省未出現(xiàn)一例病例，贏得了“安全島、健康島”的美譽(yù)，這成為了三亞乃至海南旅游新的“賣點(diǎn)”。此次三亞旅游推介會(huì)的另一個(gè)亮點(diǎn)是三亞旅游房地產(chǎn)行業(yè)的加盟。 三亞有著得天獨(dú)厚的熱帶濱海自然風(fēng)光，更有著世界一流的生態(tài)環(huán)境， 去年又獲得了“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”。 從 2020年起，沉寂多年的三亞房地產(chǎn)業(yè)異軍突起。與以往和其他城市不同的是 ，本次三亞房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)和賣點(diǎn)在于其優(yōu)美的熱帶海濱環(huán)境， 90%以上的購房者是內(nèi)地人士，他們形象地將三亞稱為“第二居住地”。在此次推介會(huì)上，三亞市常務(wù)副市長還介紹了三亞即將舉辦的一系列大型活動(dòng)。 今年下半年三亞將先后舉辦新絲路中國模特大賽、世界小姐中國選拔賽、國際鐵人三項(xiàng)賽、香港 三亞國際帆船賽、第二十六屆世界潛水聯(lián)合會(huì)代表大會(huì)、天涯海角國際婚慶和倍受關(guān)注的第 53 屆世界小姐總決賽。 可以說，目前三亞正在全力啟動(dòng)旅游市場，三亞的國際知名度大大提升。 23 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 最大限度的維持了原始風(fēng)貌，為游客提賞心悅目的熱帶海濱景觀； 海 南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，對(duì)國際游客來說是頗具吸引力的。而海南在發(fā)展旅游業(yè)的同時(shí)也注重了環(huán)境的保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展，并沒有在旅游點(diǎn)周邊盲目的興建一些大規(guī)模的輔助性旅游吸引物，對(duì)今后的發(fā)展旅游產(chǎn)品很有借鑒意義。更重要的是， 海南未受到現(xiàn)今難以避免的城市盲目擴(kuò)展（在發(fā)達(dá)地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，出?？谑型猓渌貐^(qū)，特別是三亞在很大程度上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍然保有廣大的未開發(fā)后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），為游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶海濱景觀，使游客有一種親切感和自然感。 稀有 的旅游資源，完善的接待環(huán)境； ? 旅游資源 自然旅游資源： 亞龍灣位于中國最南端的熱帶濱海旅游城市 三亞市東南面 25 公里處。 1992 年 10 月 4 日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在此建立我國唯一具有熱帶風(fēng)情的國家級(jí)旅游度假區(qū) 亞龍灣國家旅游度假區(qū)。度假區(qū)規(guī)劃面積為 平方公里，是一個(gè)擁有濱海浴場，豪華別墅、會(huì)議中心、高星級(jí)賓館、度假村、海底觀光世界、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風(fēng)光優(yōu)美、青山連綿起伏、海灣波平浪靜、湛藍(lán)的海水清澈如鏡，24 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 柔軟的沙灘潔白 如銀?！叭齺啔w來不看海，除卻亞龍不是灣”這是游人對(duì)亞龍灣由衷的贊譽(yù)。亞龍灣屬典型的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫 度，綿軟細(xì)膩的沙灘綿延伸展約 8 公里，海灘長度約是美國夏威夷的 3 倍。海水能見度 10 米以上，海底珊瑚礁保存十分完好，生活著眾多形態(tài)各異，色彩繽紛的熱帶魚種，屬國家級(jí)珊瑚礁重點(diǎn)保護(hù)區(qū)。海灣面積 66 平方公里，可同時(shí)容納 10 萬人嬉水暢游，數(shù)千只游艇游弋追逐，可以說這里不僅是濱海浴場而且也是難得的潛水勝地。 1992 年 10 月，聯(lián)合國世界旅游組織秘書長尼亞克先生考察完亞龍灣后，很興奮地?fù)]筆寫到“亞龍灣具有得 天獨(dú)厚的自然條件，銀色的沙灘、清澈的海水、綿延優(yōu)美的海灘、未被破壞的山峰和海島上原始粗獷的植被，這里有一個(gè)真正的天堂”。 參觀游覽設(shè)施： 目前在亞龍灣建有中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等景點(diǎn)也成為海南省著名旅游景點(diǎn)，使眾多慕名而來的游客流連忘返。其中中心廣場是度假區(qū)的標(biāo)志性建筑，它位于度假區(qū)中心，占地7 萬平方米。廣場中心的圖騰柱高 米，上面雕刻著太陽神和風(fēng)、雨、雷電等自然神，還有龍、鳳、麒麟、神魚等吉祥物，象征著人類對(duì)吉祥太平與豐收富足的企盼，體現(xiàn)出中華民族五千年的文明，這是智慧與自然的結(jié)合。該廣場榮獲了國 家建筑最高獎(jiǎng) 魯班獎(jiǎng)；有著陸地上“海洋世界”之稱的貝殼館，是我國第一個(gè)以貝殼為主題，集展覽、銷售、科普為一體的綜合25 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 性展館。館內(nèi)設(shè)有現(xiàn)代先進(jìn)的放映設(shè)備，為游客不斷地放映海洋中各類魚類、貝類、珊瑚等奇特的自然景觀，展廳則向游客展示了世界四大洋形態(tài)各異、色彩斑斕的奇珍貝殼和珊瑚，盡顯“天然雕飾之美”。置身于館內(nèi)，能充分感司到海洋世界的美觀和神奇；“蝴蝶谷”是一個(gè)集科普、觀光、購物為一體的現(xiàn)代園林旅游景點(diǎn)。環(huán)境清幽，涓涓細(xì)流伴隨游客穿谷而行。占地1500 平方米的大型不銹鋼網(wǎng)式蝴蝶園中翩翩飛舞的彩蝶讓人充分感悟到天 地間生靈的美妙。 亞龍灣及周邊休閑娛樂項(xiàng)目： 亞龍灣目前建有 36 洞高爾夫球場，占地面積 2020 多畝，其最具特色的 9 洞夜間燈光球場，使游客在習(xí)習(xí)海風(fēng)的吹拂下，在柔美月光下?lián)]桿的浪漫；海上游樂項(xiàng)目歷來是海南重要的娛樂休閑運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)在開發(fā)的海上娛樂項(xiàng)目有：游艇、摩托艇、潛水、香蕉船、沙灘排球等等。在亞龍灣周邊有 奧林匹克射擊娛樂中心 ，它是 現(xiàn) 在 東南亞面積最大，功能最全的射擊場。 在三亞東大門，有 南田溫泉國際熱帶風(fēng)情旅游城， 它 與新加坡獨(dú)資開發(fā)的蜈支洲島隔海相望，東靠猴子島，南靠亞龍灣，西靠天涯海角 。其 溫泉無論從蘊(yùn)藏量到噴水 高度，單井出水量及豐富的微量元素含量所起到的藥物治療作用，堪稱 “ 世界罕見，神州第一 ”。 五指山 距 三亞 市區(qū) 45 公里 ， 距五指山主峰 13 公里的五指山漂流， 因其險(xiǎn)灘多變，峽谷幽深 ， 被譽(yù)為 “ 華夏第一漂 ”。 26 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 民俗文化： 三亞市是漢、黎、苗、回等 20 多個(gè)民族聚居的地方。全市總?cè)丝? 萬（城區(qū)人口 13 萬），其中黎族 萬人，苗族 萬人，回族 萬人。各民族勤勞智慧，能歌善舞，創(chuàng)造了淵源流工的文化藝術(shù)。少數(shù)民族仍保留其特有的文化和風(fēng)俗。濃郁的鄉(xiāng)土氣息，多姿的民族風(fēng)情，多彩的民族藝術(shù)吸引了大批中外游客前來。 三亞交通條件 A. 長 途 車： 三亞長途汽車站目前有開往海南本省各地、南昌、岳陽、惠安、廣州、南寧、高州、電白、茂名、湛江等地的客車 ； B. 海上交通： 客運(yùn)直達(dá)廣州、 北海、 越南、香港和新加坡 ； C. 空 運(yùn)：目前海南有兩個(gè)機(jī)場，三亞鳳凰國際機(jī)場、?？诿捞m國際機(jī)場。航線日趨增加，可與全國和世界各地方便快捷的連通； D. 市內(nèi)交通： a) 公交巴士 ： 三亞市區(qū)公交巴士，固定路線，橫貫市區(qū)。公交巴士有 4 路車，票價(jià)為一元 ； b) 景區(qū)游覽車 ： 景區(qū)內(nèi) 配有 無污染電瓶車 ； 27 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 c) 出租車 ： 招手即停 ， 市內(nèi)費(fèi)只用 520 元人民幣 ； 從去年下半年 ，三亞動(dòng)員社會(huì)各界力量進(jìn)行了聲勢浩大的城市環(huán)境綜合整治，取得了顯著效果。今年，三亞圍繞旅游城市功能，加快市區(qū)道路和橋梁的改造擴(kuò)建。投資 4 億多元，改造解放路、光明路、勝利路、西河?xùn)|路和西河西路、三亞大橋至新風(fēng)大橋段，改擴(kuò)建南邊海景觀路，新建三亞灣路碼頭段。新建三亞灣大橋，拆除重建潮見橋，裝飾三亞大橋、新風(fēng)橋、臨春橋及月川橋 4 座大橋。以上總長 38 公里的道路橋梁的改擴(kuò)建后，三亞城市道路、橋梁的框架基本完善，城市靚麗景觀進(jìn)一步凸現(xiàn)。 接待住宿條件 亞龍灣地區(qū)現(xiàn)有酒店 9 家，分別是凱萊度假酒店、天域度假酒店、金棕櫚度 假酒店、假日度假酒店、仙人掌度假酒店、天鴻度假酒店、致遠(yuǎn)度假酒店、海底世界酒店和環(huán)球城大酒店。酒店經(jīng)營各具特色，其中凱萊比較適合接待商務(wù)客戶，假日是唯一的海灘酒店，天域是人氣最旺的酒店，天鴻是客房數(shù)量最少最安靜的酒店，金棕櫚是面海背湖比較受常來游客歡迎。 雖然當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有 9 家酒店，但是由于游客數(shù)量的快速增長，酒店供應(yīng)遠(yuǎn)未飽和，現(xiàn)在的酒店平均入住率達(dá)到了 80%以上，正是投資產(chǎn)權(quán)式酒店的大好時(shí)機(jī)。 28 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 項(xiàng)目優(yōu)勢 I. 酒店的規(guī)劃布局以及功能分區(qū)可以最大限度滿足業(yè)主追求“自然、生態(tài)、沙灘、海景”的向往。 II. 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn) 了“建筑是空間藝術(shù)”的思想，采用國際一流智能型最具有熱帶濱海特色的設(shè)計(jì)方案，體現(xiàn)了超前的夏威夷海港風(fēng)情，是亞龍灣地區(qū)最具熱帶濱海特色的代表性建筑。 III. 酒店位于亞龍灣的中心位置，華宇集團(tuán)在此建造了一個(gè)最具特色、極具吸引力的功能齊全、高品位大型商業(yè)娛樂中心，是它成為了亞龍灣游客的向心力點(diǎn)。同時(shí)也成為了亞龍灣夜生活的主要娛樂場所。 IV. 開發(fā)商華宇集團(tuán)是山西省一家多元化、跨地域的大型股份制民營企業(yè)。其下屬的三亞華宇旅業(yè)有限公司，是一家專以旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為主的公司。在三亞經(jīng)營多年，經(jīng)驗(yàn)豐富。三亞的第一家五星級(jí)度假酒店 凱悅度假酒店，即是由該公司開發(fā)建設(shè)。 V. 酒店經(jīng)營管理委托國際著名的酒店管理公司 — 洲際酒店管理，經(jīng)營管理能力毋庸置疑。 VI. 酒店積極尋求廣泛的合作，發(fā)揮連鎖優(yōu)勢，已經(jīng)加入了世界上最大的分時(shí)度假聯(lián)盟 — RCI。 以上 9 個(gè)支持因素即為本項(xiàng)目的主要宣傳點(diǎn)， 我行認(rèn)為通過有29 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 效的宣傳手段，把“華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店 — 最適合投資的產(chǎn)權(quán)式酒店”這一觀點(diǎn)說清說透，即可為項(xiàng)目引來廣闊的市場。 同時(shí)我行認(rèn)為從“產(chǎn)權(quán)式酒店”這種物業(yè)特點(diǎn)上來看，還需要注重兩個(gè)方面的問題：一是要下大力氣培育市場、培育消費(fèi)者，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房地產(chǎn)的一種，目 前還不被廣大消費(fèi)者所熟悉， 所以需要充分預(yù)熱培育市場，讓消費(fèi)者從根本理論上了解、接受這種投資方式，這樣才能產(chǎn)生投資的信心。二是建議開發(fā)商綜合自身和社會(huì)各種資源優(yōu)勢，為消費(fèi)者提供額外的利益和優(yōu)惠。 比如客戶可以得到航空機(jī)票更多的折扣、華宇其他酒店、商場、娛樂消費(fèi)場所的優(yōu)惠措施。 目標(biāo)客戶分析 1） 公寓客戶群 I. 個(gè)人客戶： A. 主要消費(fèi)群體 A) 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的外資企業(yè)高層管理階層； B) 港資、內(nèi)資企業(yè)私營業(yè)主； C) 金融、貿(mào)易、高科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、體育、演藝界人士； D) 自由職業(yè)者（畫家、作家等）； E) 有海外關(guān)系的富有階層； F) 專業(yè)房地 產(chǎn)投資者； 30 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 B. 購買用途 度假已成為其生活的一部分，在緊張工作之余，到風(fēng)景秀美的地方放松身心，蕩滌心靈；在家庭理財(cái)投資方面，不動(dòng)產(chǎn)、股票、期貨等都在其投資范圍內(nèi)，而產(chǎn)權(quán)式酒店集旅游度假功能和投資功能于一身，是一種享受型的投資方式，在充分了解這種屬性后會(huì)產(chǎn)生購買欲望。 C. 客戶特征 A) 年齡層次：客戶年齡在 35— 55 歲之間； B) 經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入 50 萬元以上，可自由支配 200 萬元以上的資金； C) 居住狀況：一般擁有第二套或第三套住房，擁有兩次以上的投資置業(yè)經(jīng)驗(yàn)； D) 生活狀況：經(jīng)常出入各種商務(wù)活動(dòng)，出入能顯示自己身份的與地位的場所：高檔酒店、會(huì)所、高爾夫球俱樂部等；使用名貴高檔消費(fèi)品，有時(shí)間就會(huì)出去度假、旅游；關(guān)心國家大事和商務(wù)信息，有閱讀新聞和經(jīng)濟(jì)類報(bào)刊的習(xí)慣；上網(wǎng)瀏覽資訊，緊跟時(shí)代潮流； II. 企業(yè)客戶 A. 主要消費(fèi)群體 A) 與海南有密切商務(wù)關(guān)系的公司； B) 發(fā)達(dá)地區(qū)外資企業(yè)、國有企業(yè)、股份制企業(yè)客戶或政府機(jī)關(guān)； 31 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 B. 購買用途 A) 用作企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)療養(yǎng)度假； B) 作為企業(yè)接待客戶、公司度假、會(huì)議、培訓(xùn)等用途； 32 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一 2） 別墅客戶群 I. 個(gè)人客戶 A. 主要消費(fèi)群 國內(nèi)及海外的成功人士，知名企業(yè)的總裁、 CEO、總 經(jīng)理等，事業(yè)穩(wěn)定，有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 金融、貿(mào)易、高科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、體育、演藝界成功人士； B. 購買用途 與海南有密切的工作或商務(wù)往來，或用作第三居所、退休養(yǎng)老等用途； II. 企業(yè)客戶 A. 主要消費(fèi)者：國內(nèi)的大型企業(yè)； B. 夠買用途：用作接待客戶、度假、和培訓(xùn)基地使用； 3） 物業(yè)購買傾向性預(yù)測 根據(jù)華宇公司前一階段在項(xiàng)目目標(biāo)銷售城市所進(jìn)行的客戶群市場調(diào)研，初步結(jié)果顯示，本項(xiàng)目客戶的基本購買趨勢如下： 個(gè)人投資 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者 投資型 第三居所 投資型 使用型 酒店公寓 80% 20% 單體別墅 50% 50% 雙拼別墅 50% 50% 33 葉予舜 中華民國 二○一二年七月二日星期一