【正文】 515層 95 平層圖 — 北區(qū) 1620層 96 平層圖 — 北區(qū) 2123層 97 平層圖 — 北區(qū) 2426層 98 北區(qū)戶型配比統(tǒng)計(jì) 99 項(xiàng)目整體戶型配比統(tǒng)計(jì) 100 精裝修建議 101 ■ 金泉廣場酒店式公寓裝修建議 —— 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格主要用于 南區(qū)緊湊型一居室和二居室 。 南區(qū)戶型配比 89 平層圖 — 南區(qū) 515層 90 平層圖 — 南區(qū) 1619層 91 平層圖 — 南區(qū) 2026層 92 南區(qū)戶型配比統(tǒng)計(jì) 93 北區(qū) 主力戶型以舒適型 平米一居室和 157平米二居室為主 ， 與北區(qū)的自用屬性相契合 。 東北向 景觀價(jià)值比較高，在 高層 規(guī)劃部分 157平米緊湊型三居室 產(chǎn)品。 73 城市中堅(jiān)階層 外籍專家 私企業(yè)主 政府高層人士、演藝界人群、社會名流 企業(yè)中、高管階層 … … … … 目標(biāo)客戶構(gòu)成 ： 使用目的： 供高層人士 居住 及進(jìn)行 商務(wù) 與 社交 活動(dòng) 74 客群分布 第一級輻射區(qū) 亞奧板塊及周邊地區(qū) 第二級輻射區(qū) 朝陽、海淀 及北京北部地區(qū) 第三級輻射區(qū) 北京市 第四級輻射區(qū) 外埠地區(qū)客戶 亞奧是主戰(zhàn)場，朝陽、海淀是分戰(zhàn)區(qū)，立足于北京市，輻射全國市場 。 五星級行政酒店公館 公寓部分整體產(chǎn)品定位 —— 68 五星級行政酒店會館 五星級行政酒店公寓 投資客戶為主 少量自用客戶 自用客戶與投 資客戶各占一半 69 客群定位 70 投資客戶 ： 分布在市內(nèi)各城區(qū)以及外地，對本區(qū)域發(fā)展前景熟知的投資客戶。 即定位 為集具備國際化管理背景、面向大型企事業(yè)單位 的中高層人士設(shè)置的，融工作性居住、接待于一體的，極度 體現(xiàn)居住者身份感 的 行政酒店公館 。 57 行政會館 —— 長安驛 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 占據(jù)賽特優(yōu)勢地段， 緊靠長安街 ? 周邊多個(gè)購物中心、五星級酒店、 國際級俱樂部和高檔的寫字樓， 商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟 ? 緊靠第一使館區(qū)，建有各類使館 41座， 涉外氛圍濃厚 ? 石材外立面，豪華酒店式大堂， 香港設(shè)計(jì)大師 執(zhí)筆全部室內(nèi)設(shè)計(jì) 58 定位過程： ? 引入 高端酒店式服務(wù) —— 第一太平戴維斯，物業(yè)服務(wù)種類齊全 ? 高品質(zhì)精裝修 ，精裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平米 ? 充分利用建國門商圈內(nèi)聚集的 人群優(yōu)勢，主打 08年區(qū)域內(nèi)最 后一棟 行政會館 的概念 59 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 ? 本司認(rèn)為， 行政會館的開發(fā)方式對于本項(xiàng)目完全可以考慮加以運(yùn)用 。 無窗戶，玻璃幕墻采光效果不好 ? 寫字樓立項(xiàng)產(chǎn)品使得生活成本較高 機(jī)會 (Opportunity) ? 奧運(yùn)會 即將開幕，給亞奧地區(qū)帶來眾 多利好，地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮? ? 區(qū)域內(nèi)市場同類產(chǎn)品不多， 競爭較少 ? 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓 需求狀況良好 威脅 (Threat) ? 宏觀調(diào)控 可能產(chǎn)生少量影響 ? 周邊項(xiàng)目戶型種類豐富，可能會分流 部分客戶 項(xiàng)目分析 —— SWOT分析 最大優(yōu)勢： 亞奧板塊、城市綜合體 最大劣勢： 寫字樓立項(xiàng)，結(jié)構(gòu)已固定 最大機(jī)會： 區(qū)域內(nèi)需求狀況良好 最大威脅： 宏觀調(diào)控影響 52 產(chǎn)品定位 53 本項(xiàng)目開發(fā)方向判斷 對于本項(xiàng)目公寓部分來說， 不同的開發(fā)方向 ，需要 不同的產(chǎn)品軟硬件配置 ，能夠?qū)崿F(xiàn) 不同的銷售均價(jià) ，以下我們將針對不同的開發(fā)手法進(jìn)行典型項(xiàng)目分析： ? 城市豪宅 ? 行政會館 ? 酒店式公寓 ? 類 SOHO 54 城市豪宅 —— Naga上院 項(xiàng)目特點(diǎn)： ? 位于東直門內(nèi)，擁有 內(nèi)城天生的貴族血統(tǒng) ? 毗鄰 使館區(qū) ? 緊鄰雍和宮、國子監(jiān)、孔廟一路文脈古跡，周邊 人文氣息濃郁 ? 重金禮聘 國際名師 擔(dān)綱設(shè)計(jì) 55 定位過程： ? 整體規(guī)模較小，共 99套，定位高端 ? 此項(xiàng)目通過一系列的豪宅論壇、慈善晚會 滲透其極品豪宅的概念 ? 推出其 “ 股權(quán)式物業(yè)管理概念 ” 56 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 Naga上院屬于 典型的城市豪宅路線 ，類似的項(xiàng)目包括昆侖公寓、九號公寓等，本項(xiàng)目 同樣具備打造城市豪宅的地段條件 ，但 現(xiàn)有的戶型格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約 ，以及天然氣入戶的問題。 ■ 項(xiàng)目西至 50 ★ 項(xiàng)目北臨北小河路，北側(cè)有大屯里小區(qū)，華悅國際、榮尊堡等項(xiàng)目，可觀 高爾夫球場 和別墅區(qū)。 48 ■ 項(xiàng)目南至 ★ 項(xiàng)目南臨 大屯路 ，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場商業(yè)部分、龍都國際公寓等住宅項(xiàng)目、曲美家具、金鼎軒。 而不同層次的客戶的共同點(diǎn)是都對戶型的設(shè)計(jì)很重視。 奧運(yùn)后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購買的首選 ，同時(shí)擁有 豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢條件的產(chǎn)品 更容易被市場所接受。出租率普遍在 80%90%左右 ，與去年相比上漲了 10%左右。 目前北京的酒店服務(wù)式公寓 平均租金水平為 28美元 /月 /平方米 。 目前北京酒店式公寓市場情況分析總結(jié) 目前在售項(xiàng)目總體售價(jià)水平已經(jīng)從 07年年初的 1500020230元 /平方米普遍上揚(yáng)到 2023030000元 /平方米 。 項(xiàng)目賣點(diǎn)： HIP酒店式公寓 【 Highly Individual Property 具有高度個(gè)性的物業(yè) 】 項(xiàng)目推廣：邀請任達(dá)華代言 33 雖然 2023年以來北京 整體 市場經(jīng)歷動(dòng)蕩調(diào)整，各物業(yè)類型銷售普遍受到影響，但 酒店式公寓銷售和租賃市場整體呈現(xiàn)相對良好態(tài)勢 。 30 項(xiàng)目鑒賞 —— 世界城 項(xiàng)目地址： 東大橋路 10號 建筑面積： 12萬㎡，公寓部分 61113㎡ 建筑類型： 板樓 酒店式公寓 裝修狀況： 3000元 /㎡ 精裝修 總套數(shù)： 719套，包括酒店式公寓 671套， 363 ㎡ 總裁級官邸豪宅 48套 . 容積率： 戶型區(qū)間 : 5388㎡ 零居或一居 主力戶型： 86㎡ 左右一居 平均價(jià)格： 38000元 /㎡ 物業(yè)公司： 第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 優(yōu)惠政策： 目前 項(xiàng)目賣點(diǎn)： CBD核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精 裝公寓 31 項(xiàng)目鑒賞 —— 長安驛 項(xiàng)目地址： 朝陽區(qū)建華南路永安南里 建筑面積： 建筑類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修狀況： 3000元 /㎡ 精裝修 總套數(shù)： 883戶 ,分別 A、 B座和一棟商業(yè)樓 容積率： 6 戶型區(qū)間： 44107㎡ 一居，二居 主力戶型： 44— 100㎡ 平均價(jià)格： 33000元 /㎡ 物業(yè)公司： 第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 優(yōu)惠政策： 一次性付款 ，銀行按揭 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 絕版地段， CBD核心商圈 32 項(xiàng)目鑒賞 —— 北京 INN 項(xiàng)目地址： 東城區(qū) 東水井胡同 3號 建筑面積： 126000平方米 建筑類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況： 3000元 /㎡ 精裝修 總套數(shù)： 400余套 容積率： 戶型區(qū)間： 45166㎡ 一到三居 主力戶型： 6062㎡ 一居 平均價(jià)格： 27000元 /㎡ 物業(yè)公司： 東方銀座物業(yè) 產(chǎn)權(quán)年限： 八組團(tuán)公寓 50年產(chǎn)權(quán) 優(yōu)惠政策： 一次性付款 ，銀行按揭 。其中朝陽區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的 80%以上。 27 酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié) 配套功能決定品質(zhì)形象 國際化大都會剛性需求 事件影響推動(dòng)市場繁榮 區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性 28 目前北京在售酒店式公寓項(xiàng)目情況分析 租售價(jià)格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長 北京市酒店式公寓市場雖然起步晚，但短短幾年就進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。 5. 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求 。 4. 酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于 4星級酒店 。 3. 公寓以 1居、 2居為主， 3居以上需求量相對較小 。 2. 主要用于中長期逗留的客戶租住 。 26 北京酒店式公寓的特征主要有以下 5點(diǎn) —— 1. 與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠 。 23 二、 酒店式公寓市場專題研究 北京酒店式公寓市場分析 酒店式公寓 客戶分析 酒店式公寓 需求分析 24 北京酒店式公寓市場分析 25 酒店式公寓發(fā)展的影響因素 關(guān)鍵性因素 —— 項(xiàng)目 地段 是否為商務(wù)繁榮區(qū)、周邊商務(wù)氛圍是否濃厚； 項(xiàng)目 品質(zhì) 是否足夠高，裝修及配套是否能吸引高端人群； 項(xiàng)目 規(guī)模 是否適宜，太大或太小都會影響項(xiàng)目整體品質(zhì)； 公寓的 管理和服務(wù)水平 是吸引客戶的重要因素，也是長久因