【正文】 的控制室在一層，火災報警控制主機、直通對講、自動噴水滅火系統(tǒng)、聯(lián)動廣播及電源設備。本項目今后將使用天然氣，根據有關技術指標，預計規(guī)劃最高日用氣量1500立方米，屆時需要結合道路工程，埋設合適的燃氣管以適應傳輸天然氣的要求。區(qū)域供水單位為上海嘉定自來水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項目需求。市政雙路電源自動切換。市政雙路供電，雙路電纜引入。9) 弱電防雷系統(tǒng)l 在機房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機房電源進線處安裝電源避雷器。l 地下車庫進入電梯廳設置門禁。l 可根據不同用戶車型分配不同車型車位，臨時用戶由管理員先預置車牌，再存車。l 立體車庫（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成車位引導功能，減少車主因尋找所分配車位帶來的麻煩。用戶進入車庫存車時語音提示“請讀卡確認車輛已停好”，很好的避免了因用戶停留在車內，而車輛上行存放導致的人身安全事故。l 出、入庫讀卡認證由一臺讀卡機完成，替代了以往入庫與出庫所用讀卡機各自分開模式，降低了用戶采購成本。l 系統(tǒng)兼容性強，可與同系統(tǒng)中多個管理子系統(tǒng)結合使用，輕松實現(xiàn)一卡通管理系統(tǒng)。l 監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。6) 消防系統(tǒng)參照商務樓消防規(guī)定，在地下車庫及辦公區(qū)域建立報警（煙感、溫感）及聯(lián)動（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時設置消防栓及其他防火設備。4) 建筑物采用TNS聯(lián)合接地，接地電阻≤1Ω，且大樓鋼結構主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設置等電位箱。3) 照明方式：地下室設置應急照明，常用照明，及應急指示燈；樓內用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設置外，還需設置應急照明及應急指示燈。1) 本項目屬于多層建筑，根據國家標準屬二級負荷，無特殊要求。3) 熱水供應擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。1) 給水系統(tǒng)的設計應避免水質由于水箱和管路產生二次污染。新風口和排風口的布置要和建筑設計緊密結合。1) 本項目為乙級寫字樓，設備材料應選擇價格合理的中檔品牌產品。3) 屋面設置室外休閑、綠地。1) 本項目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設計，位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。建筑設計積極融合人本主義與生態(tài)意識，樓體采用簡潔的幾何形體，以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎，由鋼構架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風，形成晶瑩剔透的建筑形象。2) 項目設計符合國家制定的設計規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時符合上海市相關的設計規(guī)范和規(guī)定。價格定位 照顧本項目檔次，交通，容積率等指標。通過調查，各選取部分具代表性的寫字樓：實例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/（平方米3）在建寫字樓 西北側在建寫字樓與本項目定位相當，周邊交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優(yōu)于本項目。 威脅1）經濟金融 目前，全球經濟下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升高。 機會1）東側研發(fā)區(qū) 東側規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當的規(guī)模，對研究性企業(yè)來說，緊挨研發(fā)區(qū)設辦事處、子公司，是非常有利的。居住區(qū)早晨比較嘈雜。 劣勢1）人氣 由于周邊多數地塊尚待開發(fā)，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠。3）自然條件 地塊沿河，風景成為突出優(yōu)勢，周圍沒有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風好。規(guī)劃用地距同濟新城唯一交通站點——綠苑路同濟大學站有高度可達性。它們在上海設立銷售中心，辦事處，子公司等?？紤]到當前經濟與金融環(huán)境，企業(yè)處于過冬期，非常注重成本和經營費用的控制，因此呈現(xiàn)遷出城區(qū)，選擇價廉寫字樓辦公的態(tài)勢，兼顧同濟新城內其他寫字樓都是中端定位以及目前租售情況良好，和我們的客戶定位為江浙一帶中小企業(yè)，本項目定位中端相對合理。四、項目定位 產品定位產品定位：中端，乙級寫字樓。基于嘉定區(qū)的開發(fā)、來發(fā)展動向和各行業(yè)對寫字樓的需求，在中部板塊內投資次項目，是一個不容錯過的機遇。一些新的商務板塊崛起，逐漸成為中高檔寫字樓租賃、銷售市場的中堅力量。同濟新城乙級寫字樓租金及入住率（2008年第一季）區(qū)域物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊科技城81%金融廣場82%貿易大廈83%中部板塊海森大廈84%三六大廈86%南證大廈81%奧孚力大廈84%目前雖處于經濟低迷期，寫字樓的需求量仍將繼續(xù)增加，而供應量的增長速度相對于市場規(guī)模來說是很慢的。2008年后半年，在供給相對大的情況下，需求顯得單薄和不足。 需求量 2008年以前，寫字樓市場強勁，對寫字樓的需求絲毫沒有減弱。2008年美國次貸危機發(fā)生后金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經供過于求。幸而有周邊區(qū)域可供拓展，加之老城區(qū)改造空間也不小。過去幾年，同濟新城寫字樓市場總體量約三萬平方米，其中三分之二位于中部板塊，三分之一位于西部板塊。 項目層面(寫字樓市場) 供應量 自2002年上海汽車城建造以來,同濟新城憑著特殊的區(qū)位條件和歷史、人文、基礎設施等方面的諸多優(yōu)勢，吸引了海內外眾多的外商前來投資創(chuàng)業(yè)，成為廣受矚目的投資沃土。從地理位置上來，有很大的預留空間，為兩板塊的共同發(fā)展提供機遇。在未來的發(fā)展中，兩板塊將繼續(xù)深入規(guī)劃和建設，使其在新城中的結構更清晰，功能也更明確，將新城的規(guī)模推向新的層面。 板塊比較 中部板塊和西部板塊同時被定位同濟新城的一級中心，但是兩者在過去三年已形成了很大的差異和側重點不同，可謂各有各的針對性。集中布置行政機關，提高辦事人員效率，避免到處奔波。充分利用現(xiàn)有水系積極發(fā)展高檔商務、休閑、酒店和娛樂城等項目，集中體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明、運動休閑和生態(tài)魅力。 西部板塊1) 規(guī)劃定位 西部板塊有地標性建筑——圖書綜合大廈，周邊有一系列行政管理大樓和市政府副設施，以現(xiàn)代服務業(yè)為核心，形成具有獨特人文魅力和新城特色、強大的集聚力和持續(xù)的創(chuàng)新力的綜合發(fā)展區(qū)，是同濟新城的象征。此外，成熟的商業(yè)現(xiàn)狀為新城居民提供了大量的就業(yè)崗位。服務半徑大，與個區(qū)域都有聯(lián)系又保持相對的獨立性，方便居民上下班及外來人員出行。2) 歷史分析 中部板塊有著得天獨厚的地理位置，處于兩軸交界處，四通八達，交通便利。因此我們選擇這兩個板塊進行重點分析，以更清晰地掌握本項目市場環(huán)境。隨著同濟新城商業(yè)的發(fā)展，兩個板塊的競爭日益激烈?！　　?板塊層面　　目前已建成并趨于成熟的板塊有中部板塊（A~H樓）和西部板塊（地標綜合發(fā)展區(qū)）。數據來源：中國房地產指數系統(tǒng)至此可見，2008年金融危機以來，經濟環(huán)境及政策因素對高檔物業(yè)成交影響很大。1月份之后，市場供求雙雙從2500套/月大幅下挫至1500套/月，季節(jié)性市場回暖亦不復存在。區(qū)域樓市火熱催動房價一路走高，003年嘉定區(qū)主流房價尚在3000元以下，進入08年已拉升到8000元附近。從近年嘉定區(qū)商品房供求數據來看，嘉定新城的建設極大的促進了區(qū)域樓市體量的擴張。2007年，嘉定區(qū)房地產市場健康發(fā)展。2005年“國八條”的頒布，使房地產房供需趨于平緩，地產市場保持基本穩(wěn)定。此后房地產市場發(fā)展迅速，規(guī)模急速擴大。 房地產供給與需求 自2002年上海汽車城建設的全面展開，推動了房產市場的活躍，房地產業(yè)市場需求旺盛，開發(fā)投資高位運行，開發(fā)規(guī)模迅速擴張。從投資主體看。6年之后。嘉定區(qū)以樹立商業(yè)窗口繁榮發(fā)達的新形象為動力，不斷優(yōu)化布局和調整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設施，提升商業(yè)品位、規(guī)模和能級。%。與此同時，嘉定區(qū)經濟結構進一步完善，第三產業(yè)所占比重不斷上升。財政收入穩(wěn)步增長。綜上所述，目前的宏觀經濟政策靈活審慎。2008年12月21日，《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》的公告又為房地產市場帶來了不同意味的 “國十三條” ，進一步體現(xiàn)了特殊市場環(huán)境下政府“放權”的態(tài)度。2008年10月22日，上海市人民政府辦公廳結合上海實際轉發(fā)了市建設交通委、市財政局、市