【正文】 35（1）2011年X寫字樓一覽表寫字樓名稱路段位置平均建筑面積（㎡）實(shí)用率平均售價(jià)（元/㎡）備注管理費(fèi)（元/㎡）大廈設(shè)施租價(jià)（元/㎡）產(chǎn)權(quán)情況中央空調(diào)光纖網(wǎng)絡(luò)豪華大堂玻璃幕墻中信廣場(chǎng)天河北路￥208112100060%￥30000有房產(chǎn)證￥29√√√√天譽(yù)國(guó)際金融商務(wù)港林和中路￥20892130070%只租不售一手預(yù)售證￥29√√√√大都會(huì)廣場(chǎng)天河北路￥16956140070%￥24000有房產(chǎn)證￥25√√√√耀中廣場(chǎng)天河北路￥18282320072%￥33000一手預(yù)售證￥28√√√√中誠(chéng)廣場(chǎng)（柏西商都）天河北路暫只售不租未定70%￥30000一手預(yù)售證￥29√√√√太平洋保險(xiǎn)大廈天河北路￥11710040070%只租不售有房產(chǎn)證￥11√√國(guó)際貿(mào)易中心天河北路￥117200140068%￥22300有房產(chǎn)證￥18√√√√時(shí)代廣場(chǎng)天河北路￥123114300070%￥25000有房產(chǎn)證￥26√√√√光大銀行天河北路￥78120200068%￥22000有房產(chǎn)證￥25√√富力天河（華庭）商務(wù)大廈林和東路￥123100200070%已售完二手買賣合同￥15√√√√中旅商務(wù)大廈林樂路￥11013650070%￥18000二手買賣合同￥8分體空調(diào)平安大廈體育東路￥123500180070%已售完二手有房產(chǎn)證￥√√√√金利來數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈體育東路￥17912442570%已售完二手有房產(chǎn)證￥29√√√√羊城國(guó)際貿(mào)易中心體育東路￥1176518868%￥22000二手買賣合同￥15√√√√財(cái)富廣場(chǎng)體育東路￥163130100070%￥20000二手買賣合同￥25√√√√南方證券大廈體育東路￥117130140070%￥23000有房產(chǎn)證￥24√√√√廣東外經(jīng)貿(mào)體育東路￥9055300068%￥25000國(guó)企產(chǎn)權(quán)￥16/￥30√√廣晟大廈體育東路￥16913052070%￥26000有房產(chǎn)證￥26√√√√維多利廣場(chǎng)體育西路￥169100100068%已售完二手買賣合同￥25√√√√新創(chuàng)舉大廈體育西路￥169500140070%￥28000有房產(chǎn)證￥15√√√√中泰國(guó)際廣場(chǎng)林和西路￥175200121070%￥28000一手預(yù)售證￥29√√√√保利豐興廣場(chǎng)天河路￥11256200070%￥24000一手預(yù)售證￥25√√√√壬豐大廈天河路￥11770250070%￥25500一手預(yù)售證￥25或￥15√√√√華普廣場(chǎng)珠江新城￥123200100070%已售完二手買賣合同￥15√√√√星匯國(guó)際西塔珠江新城￥123330130070%已售完二手買賣合同￥10√√√√雙城國(guó)際大廈珠江新城￥12320065070%有房產(chǎn)證￥10√保利大廈珠江新城￥110100068%一手買賣合同￥25√√√√富力盈隆廣場(chǎng)珠江新城￥123200110070%已售完二手買賣合同￥25√√√√富力科訊大廈珠江新城￥123109100070%已售完二手買賣合同￥√√√√發(fā)展中心大廈珠江新城￥1821000200070%國(guó)企物業(yè)￥29√√√√合景泰富金融廣場(chǎng)珠江新城￥273300200070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥30√√√√富力中心珠江新城￥208300230070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)沒定√√√√聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)珠江新城（黃埔大道西路）￥110100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥25√√√√廣電科技大廈珠江新城（譚村）￥72500180070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥5分體空調(diào)√園林式管理勤建大廈珠江新城￥117200100070%￥19000有房產(chǎn)證￥10√√√√珠江投資大廈珠江新城￥117190070%￥21000一手預(yù)售證￥15√√√偉騰IT商務(wù)大廈天河路（石牌橋地鐵口）￥9877100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥16獨(dú)立空調(diào)√√√粵電廣場(chǎng)天河?xùn)|路￥98390100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥28√√√√天娛廣場(chǎng)天河路（石牌橋地鐵口）￥75300100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥25√√√√天河商貿(mào)大廈中山大道￥65300100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥25√√信息港科韻路￥85100070%已售完二手買賣合同￥22√√√√工業(yè)園科韻路￥85300100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)包管理費(fèi)只帶空調(diào)√天逸大廈龍口中路只售不租110065%￥18500一手預(yù)售證￥√√福金蓮黃埔大道西只售不租110065%￥14500一手預(yù)售證￥分體空調(diào)√恒安大廈黃埔大道西￥104110065%￥18900一手預(yù)售證￥3分體空調(diào)√2011年，某甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)步入供應(yīng)高峰期，上半年有3座甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng)，每個(gè)季度的吸納量為６萬平方米，因此空置率有所上升，％。寫字樓成交均價(jià)29576元/平方米，創(chuàng)今年新高。（2）價(jià)格及成交特征 2011年，某寫字樓成交總額1,564,921,321元，%；成交面積29,576平方米，%。 黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止X寫字樓最為集中的地段。在城市中心東移的趨勢(shì)下，于上世紀(jì)90年代中期拔地而起的中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物，奠定了X金融商務(wù)中心地位。天河，是某發(fā)展中的一個(gè)奇跡，這個(gè)彈丸之地匯聚了全國(guó)一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計(jì)2012年～2014年是珠江新城走向成熟的三年，屆時(shí)某歌劇院、廣東省博物館、某圖書館、某市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號(hào)線、地鐵五號(hào)線已通車，新光快速干線也建成通車等等。同時(shí)該路段的寫字樓項(xiàng)目工程進(jìn)度較為接近，開售周期相對(duì)接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場(chǎng)將走向白熱化的階段。 目前天河北是某寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個(gè)分支，該商圈在2002年開始迅速崛起。此外，最重要的一點(diǎn)是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為根據(jù)地，因?yàn)檫@樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。隨著CBD以及琶洲等多個(gè)前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場(chǎng)每況愈下。2011年，某老城區(qū)可售寫字樓新增供應(yīng)總量為50萬平方米，排名亞太地區(qū)第一。歷經(jīng)了15年的發(fā)展，某市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開的。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是某國(guó)際會(huì)展中心，周圍將發(fā)展與會(huì)議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。（4）琶洲商務(wù)區(qū) 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，其規(guī)劃定位為“以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。共劃分為14個(gè)20～40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為某新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來中心，其中某市地標(biāo)中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。（2）天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止X寫字樓最為集中的地段。（二）某市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析（1）大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國(guó)際大酒店，包括花園酒店、），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個(gè)大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐。某正加快步入國(guó)際大都市的步伐，開發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊。新一批的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長(zhǎng)期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。：2005年至今2005年至今，甲級(jí)寫字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。：20012004年2001年2004年，隨著某甲級(jí)寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價(jià)都有所回升，寫字樓在2000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。期間，97亞洲金融風(fēng)暴對(duì)港澳投資者造成了很大的影響，對(duì)寫字樓銷售市場(chǎng)也造成了嚴(yán)重的打擊。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。即使到現(xiàn)在，甲級(jí)寫字樓仍未超越當(dāng)時(shí)的記錄。1995年到1997年，外商開始從以往的辦事處升級(jí)到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時(shí)推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿?，僅有的幾棟甲級(jí)寫字樓根本滿足不了市場(chǎng)的需求。四、5A甲級(jí)寫字樓寫字樓項(xiàng)目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析某市及X房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。（1）客房年收入約803*230*66%*365＝4449萬元 （2）餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入①中餐廳收入：X莊地區(qū)點(diǎn)心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個(gè)市，以接待一次測(cè)算，平均每天100桌，每人100元消費(fèi)水平，利潤(rùn)為50%測(cè)算，則：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬元 ②西餐廳收入：X旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場(chǎng)。酒店設(shè)計(jì)4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）合計(jì)單人標(biāo)準(zhǔn)房471655．34標(biāo)準(zhǔn)房 180豪華套房 2180總統(tǒng)套房1小計(jì) 23015589按照某市酒店發(fā)展行情預(yù)計(jì)未來（20122022年）十年間平均客房每日實(shí)收房?jī)r(jià)803元/天計(jì)算。如果自組管理公司管理，成本相對(duì)低很多。管理費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修保險(xiǎn)、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的20%。7969 m2＝酒店土地成本：* 3697m2＝ 萬元（2）建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分）包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見下表）：序號(hào)分項(xiàng)工程名稱計(jì)算依據(jù)單方造價(jià)（元/m2） 1樁基工程（受力樁）總建筑面積190210 2地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積45605040 3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積13201560 4建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積9001000 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積14401800 6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積420456 7噴淋、氣體消防總建筑面積120130 8污水處理（含管線）總建筑面積4248 9空調(diào)工程地上建筑面積660720 10地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積204228 11照明、防雷、動(dòng)力、變配電總建筑面積9601080 12電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積600660 13煤氣工程總建筑面積5460 14電梯、自動(dòng)扶梯總建筑面積384