【正文】 較便利。寫字樓部分檔次和裝修標準應略高與周邊幾個項目，飯店應定位于三星級標準。需要注意的是，飯店的整體水平不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更重要的是配套軟件、管理的星級水平。另外，本項目由于是綜合項目，在客戶服務、物業(yè)管理等方面可以充分利用共同資源，降低運營費用；由于寫字樓需要維持一定的檔次，在設備、物業(yè)管理等多方面要求提供較高服務；設置一定規(guī)模的飯店對餐飲、娛樂設施客源的保障會起到一定的作用；因此，飯店檔次也不宜過低。 目標項目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布根據(jù)目標項目特點，參考北京市主要綜合物業(yè)情況，結(jié)合區(qū)域?qū)懽謽恰埖杲?jīng)營狀況及發(fā)展，本項目客房套數(shù)宜定在200套左右，所占建筑面積在8000平方米左右（全部為客房及相關輔助設施面積），在總面積比例上，低于北京市平均水平；另外，考慮到區(qū)域狀況以及北京市消費情況，包括餐飲、商品、娛樂休閑、會議等即服務于飯店客戶，也服務于寫字樓客戶，同時也服務于周邊社區(qū)客戶的配套面積占用地上面積近10000平方米；目前，市場發(fā)展狀況比較好的寫字樓所占面積最大，超過地上總建筑面積一半。而目標項目以西、以南大片可開發(fā)地也為其他項目繼續(xù)進入埋下了伏筆，以北也有零星地塊可供開發(fā)。 經(jīng)營風險本項目作為既有寫字樓，又有飯店、商業(yè)等多種配套的綜合項目，對公司的經(jīng)營、管理能力提出了非常高的要求。包括辦公、管理費用、物業(yè)維護、維修費用、保險費用、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。400≈FNPV ＝4288萬元FIRR ＝％5. 結(jié)論本項目寫字樓、商業(yè)配套、飯店配比為寫字樓商業(yè)配套飯店面積（平方米）20000100008000比例（%）其中商業(yè)配套包括餐飲、商品、娛樂休閑、會議等配套服務；寫字樓部分定位為中高檔寫字樓，租金水平為人民幣5元/（含物業(yè)管理費）；飯店定位為三星級水平，共設客房200套左右；另外還包括地下4600建筑平方米、共150個車位的停車場，和600建筑平方米左右的物業(yè)用房。當年凈現(xiàn)金流量)＝13－1＋1709247。由國有土地使用權基準地價可查出：四類辦公用房的出讓金為1400～1800元人民幣/平方米，地段位于四類用地的較優(yōu)質(zhì)地段，故取1700元/平方米，則：出讓金 = 1700元/平方米 = 9877元/平米（每平米用地）合出讓金1353元/平方米（樓面地價）取1400元/平方米，總計出讓金為： 3528 萬元 拆遷、安置補償補助費取2000元/平方米，總計拆遷費用為： 5040 萬元紅線外市政配套費由國有土地使用權基準地價可查出：四類辦公用房的市政及四源費為460~800元/平方米，地段位于四類用地的優(yōu)質(zhì)地段，故取700元/平方米，則：市政費 = 700元/平方米 = 5390元/平米（每平米用地）合市政費700元/平方米（建筑面積）總計大市政費用為 1764 萬元第一部分合計 10332 萬元第二、 工程建設及相關費用小區(qū)內(nèi)配套建設費取400元/平方米（建筑面積），包括附屬工程、室外工程費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取。 交通風險雖然本項目處于中軸路與二環(huán)交叉口，雖有與二環(huán)相連的專用交通橋，但實際進出仍有一些不便，尤其中軸路全面拓寬后，區(qū)域車流量必將加大。本項目要在市場上取得成功，必須準確定位，避免與以上成熟區(qū)域形成直接競爭。由于飯店設施、物業(yè)管理費用較高，實際收入水平差距不大。從全市星級飯店經(jīng)營狀況看，%，%，%，三星級飯店平均出租率較高，也說明市場需求較大。以國內(nèi)客戶為主要服務對象的一、二、三星級檔次飯店，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，市場前景較好；同時，隨著人民生活水平的提高及我國進一步的開放國門，更多的國內(nèi)外旅游團體和自助旅游者將來到北京，而項目地處市中心，周邊文化古跡、人文景觀眾多，再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高項目經(jīng)營效率?？紤]到委托方的客觀要求，雖然區(qū)域內(nèi)客源爭奪激烈，但仍可以適當安排部分面積作為飯店使用，前途是必須嚴格控制飯店規(guī)模和檔次，以避免經(jīng)營上的風險。 目標區(qū)域市場發(fā)展預測從位置上看，項目處于金融街、奧運村、CBD、燕莎等商務氛圍比較濃厚的區(qū)域之間，周邊多為國家機關機構、舊城與成熟居民社區(qū)，在中關村、CBD、金融街等規(guī)劃相繼出臺后，區(qū)域競爭日益激烈，本項目所在區(qū)域商務氛圍已經(jīng)很難與以上區(qū)域形成競爭，發(fā)展空間不大，地區(qū)形象樹立不易。其它多為企業(yè)單位經(jīng)營的小型旅社、招待所。各類金融辦事機構也不在少數(shù)，擁有自己小體量的單獨辦公樓是這些單位的特征。而國內(nèi)市場的成長使得國內(nèi)企業(yè)更是要求有先進、智能化寫字樓以開拓業(yè)務、體現(xiàn)形象。b、根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權單位以較低價格出讓、出租房屋，參照市場價格水平由區(qū)財政給予一定補償。E、駐京研發(fā)機構以出讓方式取得土地使用權并建設自用的研究開發(fā)用房，其地價款按標準地價的75％征收，如改變土地使用性質(zhì)或進行出租、出售、轉(zhuǎn)讓，須全額補交所免費用。除此之外，規(guī)劃還率先在商務中心區(qū)建立土地收購儲備制度，按照國家及市政府的有關規(guī)定，進行土地儲備和土地一級開發(fā)，并以公開招標、拍賣等方式供應土地。例如，前面提到的美日經(jīng)濟不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機會，就會轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場，而中國作為一個充滿機會的、勞動成本比較低的發(fā)展中國家正好吸引了這些資金，這必然會間接地促進中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當然這種影響在短期內(nèi)也不會體現(xiàn)出來。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營本地業(yè)務，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。從空置率方面來看，%，這一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應量的顯著增長。而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內(nèi)機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構變化。2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢；上半年由于中國加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國內(nèi)和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態(tài)勢。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼0總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達利項目等約20萬平方米的供應量；中關村在建的有融科資訊中心和騰達大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應量。 需求預測改革開放以來，海外來京旅游人數(shù)增長迅速，日前中國加入WTO，國際交往，尤其商務交往必然增加，海外來京人數(shù)仍然會維持較快的增速。形成了國際國內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。四星級飯店分布四星級賓館飯店仍然以朝陽、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。酒店式公寓除客房服務外，一般還提供健身、商務、子女教育等等多種服務項目，所以營業(yè)收入中其他項所占比重最大。自年初以來，五星級飯店實現(xiàn)收入、利潤的同步增長，取得良好的經(jīng)濟效益，、%%；，%，；，%，扣除不可比因素，其經(jīng)營狀況有待改善。北京賓館飯店接待國際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖：，%，北京市歷年旅游外匯收入變動情況見下圖：根據(jù)2000年統(tǒng)計，在國外客人來京的花費中，%，僅僅次于在民航與商品的花費。北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對外交往的渠道，已同76個國家的96個首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個國家的22個城市建立了友好城市關系。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺灣、歐盟各國等100多個國家和地區(qū)。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運中心，首都國際機場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京是全國的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。已經(jīng)具有了學科門類齊全、研究領域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學、技術科學和社會科學體系，成為全國最大的科研基地和國內(nèi)外科學技術信息的重要集散地。北京擁有基礎雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度，當前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構和布局為重點，積極發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會等是民俗活動的重要地區(qū)。另外，我國會議、展覽經(jīng)濟不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設施、服務提出了新的要求。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國家旅游局及統(tǒng)計局統(tǒng)計資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級飯店21家、4星級飯店39家、3星級飯店148家、2星級209家、1星級57家、酒店式公寓22家、未定級飯店28家、非定點飯店47家。2000年四星級飯店出租率最高，超過70%；二星級出租率較低。五星級飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級飯店與五星級飯店收入構成比較一致；二星級、一星級飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項收入比重基本相當。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長時間進行商務活動的人為主要客戶群，所以在商務氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大?！柟毯屯晟剖锥夹蜗螅ㄖ袊锥肌|方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設成全國旅游首善之區(qū)，成為國內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。 寫字樓市場概況 市場供應情況隨著北京市經(jīng)濟的快速發(fā)展，整個辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個辦公市場存量在500萬平方米左右。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務區(qū)，而騰達大廈則靠近中關村，新增供應量已經(jīng)很大，給市場帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進一步加劇了市場的惡化程度。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。但由于美國的恐怖襲擊、經(jīng)濟減速等方面帶來的一系列連鎖反應產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經(jīng)濟有可能產(chǎn)生消極影響，進而使跨國公司減少對寫字樓的需求。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時間，這是因為房地產(chǎn)市場相對于整個國民經(jīng)濟的發(fā)展有一個滯后期。實際上，這種謹慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應形成了鮮明的對比。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。其中主要有:A、對北京試驗區(qū)內(nèi)的新技術企業(yè)，實行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對單位和個人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個人）從事技術轉(zhuǎn)讓、技術開發(fā)業(yè)務和與之相關的技術咨詢、技術服務業(yè)務取得的收入，免征營業(yè)稅。b、凡在金融街購置辦公用房的中介機構，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。 寫字樓市場供應與需求發(fā)展預測申辦奧運成功、正式加入WTO、城市改造建設的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟不景氣時仍然一枝獨秀……在眾多利好消息下，未來北京寫字樓市場將保持穩(wěn)定發(fā)展。2. 重點區(qū)域項目分析項目位于北二環(huán)路與中軸路交會處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀莊園等高檔商品住宅。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項目名地址租價面積寶景大廈安定門￥22018安華發(fā)展大廈安定路￥34000長新大廈安定路￥37920三利大廈安外大街￥12000洲際大廈安外地興居￥66000神華大廈安定門西濱河路￥21600世源大廈安定門外大街￥15000中成大廈安定門西濱河路￥20000龍德行大廈中軸路￥14000中路大