【正文】 .........................................................................................................................................................50第三章 價(jià)格定位 ....................................................................................................................................................................................54第一節(jié) 價(jià)格定位說(shuō)明 .................................................................................................................................................................................................54第二節(jié) 價(jià)格評(píng)定參考 .................................................................................................................................................................................................61第四章 概念包裝推廣 ............................................................................................................................................................................64第五章 項(xiàng) 目營(yíng)銷 ....................................................................................................................................................................................752 / 97第六章 項(xiàng)目初步 VI 設(shè)計(jì) ......................................................................................................................................................................91第一節(jié) 基礎(chǔ) logo.........................................................................................................................................................................................................91第二節(jié) 應(yīng)用系統(tǒng)部分 show........................................................................................................................................................................................92第七章 建華代理本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ..........................................................................................................................................................93第一章 項(xiàng)目分析3 / 97第一節(jié) 項(xiàng)目所在片區(qū)概況本項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)片區(qū)紅谷灘新區(qū)位于南昌市區(qū)的西北面，與南昌市中心區(qū)分居贛江兩側(cè)。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展。配套：規(guī)劃二路與豐和三路交叉口東南象限、紅谷五路與豐和一路交叉口東南象限各設(shè)一處 3000－5000平方米的社會(huì)停車場(chǎng)。前湖生態(tài)景觀區(qū)主要體現(xiàn)水相映、人與自然和協(xié)共處的景觀特色；紅角洲水城景觀區(qū)以“三橫五縱”的水網(wǎng)為主要骨架體現(xiàn)“城在山水中、山水在城中”的景觀特色。公共配套建設(shè)落后于開(kāi)發(fā)目前，南昌市的紅谷灘片區(qū)從配套設(shè)施而言還不是很完善，相關(guān)的水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還只是8 / 97在規(guī)劃階段，有的雖然已經(jīng)建成，但是投入使用也遙遙無(wú)期，市民對(duì)此十分擔(dān)心。9 / 97樓盤小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施閑置，無(wú)法投入使用目前，各樓盤都以配套設(shè)施為核心建設(shè)，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種配套設(shè)施，但是實(shí)際操作僅停留在口頭宣傳上，停留在概念上的炒作上。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運(yùn)行,20 萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。11 / 97片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀已形成物業(yè)：萬(wàn)達(dá)星城（一期） 、豐和苑、紅谷春天（一期） 、濱江豪園（一、二期） 、洪城時(shí)代廣場(chǎng)（一期） 、江信國(guó)際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等在售物業(yè)：鳳凰城（二期） 、博泰江濱（二期） 、圣淘沙花園（二期） 、江信國(guó)際花園（二期） 、濱江豪園（四期） 、理想家園泉水灣、陽(yáng)光楓情（二期） 、匯龍銘都、萬(wàn)達(dá)新城（二期） 、商城世紀(jì)村（二期）在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、 、陽(yáng)光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期） 、鹿璟名居、萬(wàn)達(dá)星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會(huì)等待建物業(yè)：紅谷凱旋等12 / 9713 / 97綜述以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先做整體規(guī)劃，再做具體項(xiàng)目建設(shè)；即“富規(guī)劃 窮建設(shè)” 。但是，入住的客戶低，導(dǎo)致市政配套的浪費(fèi)和設(shè)施的閑置。究其原因，主要有以下兩點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展帶來(lái)15 / 97寫字樓市場(chǎng)的需求加大；二是新的寫字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。有一定的分割靈活性以及簡(jiǎn)單的智能化方面。博泰江濱、恒茂國(guó)際華城、泰耐克國(guó)際金融大廈更加注重人性化理念，具有國(guó)際化、人性化、智能化、環(huán)?；?、是較高舒適度國(guó)際商務(wù)空間。到了 2022 年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng)、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長(zhǎng)型企業(yè)的追捧。許多大型國(guó)際跨國(guó)公司、企業(yè)以及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進(jìn)軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際品牌到深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐南昌就可以看出。21 / 97檔次各異、競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈華財(cái)大廈作為商務(wù)物業(yè)在南昌出現(xiàn)后，其追逐者眾多，長(zhǎng)欣寫字樓、匯盛大廈、江信大廈等等，南昌的商務(wù)寫字樓一時(shí)間遍地開(kāi)花。第一代的商務(wù)樓其弱勢(shì)眾多，讓不少有實(shí)力的公司有了建設(shè)商務(wù)樓的規(guī)劃，隨之就出現(xiàn)了南昌的第二代商務(wù)樓。融入商業(yè)圈依然為寫字樓發(fā)展的主要路線專業(yè)寫字樓，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。內(nèi)部配套強(qiáng)調(diào)足夠的車位、可自行控制的中央空調(diào)、信息高速公路和多功能會(huì)議室等，外部配套則注重集娛樂(lè)購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、國(guó)際公寓、金融系統(tǒng)和航空售票等于一體的“一站式”服務(wù)。規(guī)劃內(nèi)地勢(shì)整體較為平坦，地塊已平整，且試樁完畢。紅谷灘新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代，區(qū)域的功能前衛(wèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代，區(qū)域形成良好的區(qū)域形象。項(xiàng)目區(qū)域人氣不夠，項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)揮受到局限。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)政策性利好將促進(jìn)片區(qū)形象的升級(jí)，更具國(guó)際視野，使其經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)力增強(qiáng)，可以預(yù)計(jì)，此政策性利好將極大的促進(jìn)江西省內(nèi)外的企業(yè)、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、國(guó)際市場(chǎng)的“眼球” ，極大的促進(jìn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第四節(jié) 綜述在區(qū)域內(nèi)，周邊的人氣是區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要瓶頸，影響到區(qū)域的整體發(fā)展，同時(shí)涉及項(xiàng)目的先期開(kāi)發(fā)和后期經(jīng)營(yíng)。而一旦等紅谷灘成熟后，成長(zhǎng)后的金融大廈將為泰耐克集團(tuán)帶來(lái)豐厚的回報(bào)。昌北擁有江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、江西省南昌英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的英雄工業(yè)園、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)大型開(kāi)發(fā)區(qū)；轄區(qū)總面積將近有 200 平方公里；擁有醫(yī)藥、化工、食品、羽絨服裝、機(jī)械、電器、塑料制品、包裝、印刷、運(yùn)輸、建筑、電子、紡織、新型材料、生物工程、生態(tài)農(nóng)業(yè)等十幾個(gè)行業(yè)，入園企業(yè)已達(dá)數(shù)百家之多，其中不乏上市公司與知名企業(yè)。需解決紅谷灘新區(qū)目前“沉睡”的形象以及房地產(chǎn)“相對(duì)冷靜”的姿態(tài)，描繪美好遠(yuǎn)景，預(yù)告“熱度” 。南昌是江西政治、經(jīng)濟(jì)、文化的集中之地，是引領(lǐng)江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭；在江西承接沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略中發(fā)揮了領(lǐng)頭羊的作用；南昌在江西打造區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)具有先天優(yōu)勢(shì)?！敖鞯?、中國(guó)的、世界的”指本項(xiàng)目要面向整個(gè)江西省，同時(shí)與世界接軌，是和中國(guó)的、世界的發(fā)達(dá)區(qū)域之間的橋梁，本項(xiàng)目位于此橋頭堡， “中國(guó)聯(lián)動(dòng)世界，世界改變中國(guó)” 。物業(yè)管理：聘請(qǐng)國(guó)際化水準(zhǔn)的知名物業(yè)管理，如第一太平戴維斯或世邦健康寫字樓必定空氣質(zhì)量高——有利人體健康；空間感強(qiáng)——不會(huì)使人感到壓抑；對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間工作在寫字樓里的人們來(lái)說(shuō)，室外空氣新鮮而彌足珍貴，只有與室外大自然親密接觸的寫字樓方能匹配“健康”二字。在硬件上要求可分可合，為用戶對(duì)內(nèi)部的調(diào)整創(chuàng)造最大的便利。第四節(jié) 產(chǎn)品功能定位通過(guò)對(duì)當(dāng)今南昌市場(chǎng)寫字樓產(chǎn)品的調(diào)查和分析、本案的市場(chǎng)形象，以及項(xiàng)目自身的素質(zhì)和資源，提升項(xiàng)目的品味，本案的產(chǎn)品功能定位為：5A 級(jí)智慧性生態(tài)型節(jié)能環(huán)保健康商務(wù)空間所謂“5A 級(jí)” ，即指 OA（ 辦 公 智 能 化 ） 、 BA（ 樓 宇 自 動(dòng) 化 ） 、 CA（ 通 訊 傳 輸 智 能 化 ） 、 FA（ 消防 智 能 化 ） 、 SA（ 安 保 智 能 化 ） ， 是 當(dāng)前在發(fā)達(dá)區(qū)域的市場(chǎng)上所流行的對(duì)高端寫字樓的智能化水平表征上的定性描述，雖然在國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中沒(méi)有硬性如此規(guī)定，但是從營(yíng)銷的角度，我們依然尊重市場(chǎng)的“習(xí)慣” ，對(duì)其功能上進(jìn)行“5A 級(jí)”定位。六層——二十七層（34 層副樓）：百變空間Magic Place（商務(wù)公寓） （Magic 魔術(shù)的，意為機(jī)靈的、多變的，49 / 97功能機(jī)動(dòng)的，能自由組合和間隔，此概念比較含糊，既不傾向于寫字樓，也不傾向于公寓，介于寫字樓與公寓物業(yè)的特定狀況，在推廣上加強(qiáng)視覺(jué)、用途、客戶心理方面的引導(dǎo)，利用商務(wù)公寓新型物業(yè)進(jìn)行推廣）第六節(jié) 項(xiàng)目案名建議原案名國(guó)際金融大廈最大的問(wèn)題在限定在“金融”上，行業(yè)較為單一，在傳播上很容易使人聯(lián)想到銀行、保險(xiǎn)等企業(yè)；而目前南昌金融業(yè)相對(duì)并不發(fā)達(dá)，客戶資源有限，據(jù)了解，國(guó)有銀行大都是自建商務(wù)辦公樓，因此，對(duì)項(xiàng)目體量而言，支持存在相對(duì)的難度。從行業(yè)分布來(lái)看：主導(dǎo)客戶：工業(yè)類客戶高新科技產(chǎn)業(yè)客戶輔助客戶：貿(mào)易、廣告、包裝、外貿(mào)、報(bào)關(guān)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物流、工業(yè)設(shè)計(jì)、服務(wù)咨詢、其他：53 / 97注：以上比例指面積的百分比。57 / 97影響商務(wù)物業(yè)價(jià)格的主要因素10 9139610 98 86 5 702468101214地 區(qū)級(jí) 差交 通便 利周 邊商 務(wù)環(huán) 境規(guī) 劃設(shè) 計(jì)樓 內(nèi)空 氣流 通性商 務(wù)配 套物 業(yè)管 理水 平物 業(yè)管 理收 費(fèi)市 場(chǎng)認(rèn) 同度景 觀綠 化工 程質(zhì) 量保 證發(fā) 展商 實(shí)力影 響 商 務(wù) 物 業(yè) 價(jià) 格 的 主 要 因 素（一）各影響因素細(xì)分地區(qū)級(jí)差 10 分58 / 97來(lái)往市中心的距離和時(shí)間在城市發(fā)展中所處的地位 （傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)居住區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、新興居住區(qū)）未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿煌ū憷? 9 分是否臨近城市主要干道交匯點(diǎn)或城市干道通達(dá)程度目標(biāo)客戶群主要交通工具通達(dá)情況道路狀況未來(lái)發(fā)展周邊商務(wù)環(huán)境 13 分周邊商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的密度周邊的辦公配套（銀行、金融、政府部門等合作伙伴）未來(lái)發(fā)展59 / 97規(guī)劃設(shè)計(jì) 9 分人流、車流的協(xié)調(diào)組織，便捷程度，交通寬度各功能區(qū)的規(guī)劃與協(xié)調(diào)建筑外觀車位數(shù)量停車方便度市場(chǎng)內(nèi)園林綠化樓內(nèi)空氣流通性 6 分樓內(nèi)的通暢程度空氣流通空調(diào)對(duì)溫度的控制商務(wù)配套 10 分寬帶通訊網(wǎng)絡(luò)60 / 97信息網(wǎng)絡(luò)商務(wù)會(huì)所其他配套功能及設(shè)施物業(yè)管理水平 9 分物業(yè)管理服務(wù)水平物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量增殖服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理收費(fèi) 8 分物業(yè)管理收費(fèi)客戶的承受能力市場(chǎng)認(rèn)同度 8 分對(duì)項(xiàng)目的國(guó)際化定位對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)61 / 97景觀綠化 6 分綠化面積園林設(shè)計(jì)效果園林綠化施工效果工程質(zhì)量保證 5 分施工單位的級(jí)別施工質(zhì)量保證發(fā)展商實(shí)力 7 分發(fā)展商品牌知名度發(fā)展商口碑發(fā)展商資金實(shí)力62 / 97第二節(jié) 價(jià)格評(píng)定參考針對(duì)本項(xiàng)目的特定情況，項(xiàng)目實(shí)際位置位于 CBD 中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，因此我們以項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤為參照進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)向定價(jià)方式，以參照性物業(yè)的定位為基礎(chǔ)