【正文】 為：3050M2公寓面積建議公寓面積建議20231019地產(chǎn)研究院第 102頁l空調(diào)：空調(diào)： 建議本項(xiàng)目使用分戶計(jì)量的中央空調(diào)加新風(fēng)系統(tǒng)。公寓產(chǎn)品方向研判產(chǎn)品方向研判產(chǎn)品方向研判20231019地產(chǎn)研究院第 98頁區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 供應(yīng)量 主力戶型面積預(yù)計(jì)推出時(shí)間羅湖 京基金融中心 蔡屋圍 15萬平米的高級(jí)公寓 / ０８年封頂０９年完工 華潤(rùn)幸福里 國貿(mào) 酒店式服務(wù)公寓 ：11萬平米　 800戶 /（ 60— 90平米 /戶） 2023下半年或 2023年上半年福田 大中華新天地 中心區(qū) 公寓部分 :商務(wù)公寓 (5875平米 )： 330套酒店式公寓 (88126平米 )： 221套09年卓越世紀(jì)城 中心區(qū) 公寓 5萬平米 / 09年金地崗廈舊改項(xiàng)目泛中心區(qū) 公寓部分 :13萬平米 / 2023年上步南佳兆業(yè)項(xiàng)目中信廣場(chǎng)10萬平米，公寓面積待定 / 2023年香港花園 中心區(qū) 18600平米 / 07年下半年南山海岸時(shí)代公寓 南山 50000平米 / 07年下半年216。產(chǎn)品方向研判產(chǎn)品方向研判20231019地產(chǎn)研究院第 96頁酒店式公寓產(chǎn)品的 研判 本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品更適宜酒店式公寓的產(chǎn)品方向本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品更適宜酒店式公寓的產(chǎn)品方向原因：p價(jià)值實(shí)現(xiàn)角度—— 酒店式公寓產(chǎn)品的溢價(jià)能力更強(qiáng)，價(jià)值提升空間更高p形象角度—— 酒店式公寓形象較高端，易于引導(dǎo)客戶認(rèn)知，對(duì)于項(xiàng)目寫字樓的形象提升也有一定的輔助、互補(bǔ)作用，p競(jìng)爭(zhēng)角度—— 本片區(qū)目前酒店式公寓產(chǎn)品較少，可彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺產(chǎn)品方向研判產(chǎn)品方向研判20231019地產(chǎn)研究院第 97頁 分析什么支撐起酒店式公寓的高價(jià)？—— 寫字樓的租售一直呈上升態(tài)勢(shì)，商務(wù)人士對(duì)于酒店式公寓的潛在需求必將產(chǎn)生；公寓產(chǎn)品何以受到如此追捧？—— 巨大的潛在需求及稀缺性使酒店式服務(wù)公寓在市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)下得到高端投資客戶的追捧。DHL在國內(nèi)主要城市均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu) ,在深圳的分支機(jī)構(gòu)即設(shè)立在福田保稅區(qū)內(nèi) ,目前 DHL與騰邦國際物流中心合租一棟廠房 ,昭示性極差 ,其現(xiàn)有的辦公環(huán)境已經(jīng)不能滿足 DHL日益發(fā)展的辦公需求 .DHL目前需求在保稅區(qū)內(nèi)尋找新的科技環(huán)保 ,昭示性好 ,能體現(xiàn)企業(yè)個(gè)性與規(guī)模的辦公環(huán)境 .保稅區(qū)區(qū)位、政策、深港地緣優(yōu)勢(shì)20231019地產(chǎn)研究院第 68頁核心客戶特征—— 深圳華來利實(shí)業(yè)有限公司 企業(yè)規(guī)模 注冊(cè)資本不詳成立年限 98年 9月至今行業(yè)地位 比較有實(shí)力的發(fā)展商，代表作： “日出印象 ”， “圣莫麗斯 ”原辦公區(qū)域 梅林匯龍豪苑客戶描述 辦公區(qū)域是在梅林一住宅區(qū)內(nèi)，目前辦公面積將近 2023平米，交通不便，企業(yè)形象一般，急需尋找一處獨(dú)立的辦公樓，一直未遇到合適的，曾看中梅林雕塑院，想把它改造之后作為自己的公司總部，需求面積 3000平米，選擇辦公地點(diǎn)的要素：獨(dú)立的空間和企業(yè)形象展示，并表示：如果保稅區(qū)有這樣的建筑，會(huì)考慮購買獨(dú)立的空間、企業(yè)形象展示20231019地產(chǎn)研究院第 69頁核心客戶特征—— 深圳眾聯(lián)貿(mào)易有限公司 企業(yè)規(guī)模 注冊(cè)資本不詳成立年限 99年行業(yè)地位 擁有的大客戶比較多，近幾年發(fā)展非常迅速原辦公區(qū)域 嘉麟豪庭客戶描述 之所以選擇在崗廈辦公，是離香港較近，貨物流轉(zhuǎn)比較方便，嘉麟豪庭雖位于深南大道，但是是商住樓，面積較小，且無法凸現(xiàn)公司個(gè)性，隨著公司的日益發(fā)展壯大，面積和各項(xiàng)功能已無法滿足需求，想擁有一處面積較大的、相對(duì)獨(dú)立的辦公樓，最主要看中保稅的優(yōu)惠政策和與香港的便利交通?？蛻舴治?0231019地產(chǎn)研究院第 66頁 對(duì)本項(xiàng)目啟示 —— 客戶對(duì)寫字樓形象檔次、軟硬件配套、生態(tài)環(huán)境、自由休閑的辦公體驗(yàn)、商務(wù)配套、休閑配套、物管服務(wù)都有較高的期望和需求， 而生態(tài)環(huán)境和自由休閑的辦公體驗(yàn)是甲 A級(jí)寫字樓難以滿足的—— 本項(xiàng)目容積率較低，為多層，具備打造生態(tài)寫字樓的條件 順應(yīng)第五代寫字樓趨勢(shì)，打造真正意義上的生態(tài)辦公客戶分析客戶分析20231019地產(chǎn)研究院第 67頁核心客戶特征—— 中外運(yùn)敦豪國際快遞公司 (DHL) 企業(yè)規(guī)模 注冊(cè)資本不詳成立年限 1９年行業(yè)地位 運(yùn)敦豪成立 19年來，已在中國建立了最大的合資快遞服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在全國各主要城市開設(shè)有 56家分公司和 163間辦公設(shè)施，覆蓋全國 318個(gè)城市，擁有超過5,000名經(jīng)過培訓(xùn)的高素質(zhì)員工。客戶分析20231019地產(chǎn)研究院第 65頁基本的生活和商務(wù)配套仍是客戶要求的重要服務(wù)。多種戶型設(shè)計(jì)，以 45112平米小面積單位為基本單位，可自由組合的空間客戶分析客戶分析區(qū)域客戶特征 — 以長(zhǎng)平商務(wù)大廈為例20231019地產(chǎn)研究院第 59頁區(qū)域客戶特征 — 以長(zhǎng)平商務(wù)大廈為例自用投資客戶比例客戶分析自用客戶構(gòu)成比例自用客戶購買面積比例 自用客戶行業(yè)構(gòu)成項(xiàng)目因小面積分割，以投資為主 自用客戶以內(nèi)部、周邊和港客為主，業(yè)務(wù)往來和保稅區(qū)有密切關(guān)系自用客戶的購買面積偏大，多在 300500左右項(xiàng)目的主力行業(yè)客戶為物流、電子和貿(mào)易，和區(qū)域客戶情況吻合20231019地產(chǎn)研究院第 60頁長(zhǎng)平商務(wù)大廈啟示客戶分析 —— 自用 20%，投資 80%，項(xiàng)目因小面積分割以投資為主—— 自用客戶以內(nèi)部、周邊和港客為主，業(yè)務(wù)往來和保稅區(qū)有密切關(guān)系—— 自用客戶的購買面積偏大，多在 300500平米左右—— 項(xiàng)目的主力行業(yè)客戶為物流、電子和貿(mào)易，和片區(qū)客戶情況吻合 在自用型客戶中，和保稅區(qū)沒有業(yè)務(wù)往來的人較少考慮在保稅區(qū)置業(yè)，本項(xiàng)目需要充分挖掘本區(qū)域的客戶需求 項(xiàng)目在做面積分割時(shí)可考慮大面積分割，一方面可提高自用比例，另一方面符合自用客戶需求，可提升項(xiàng)目形象20231019地產(chǎn)研究院第 61頁行業(yè)類 公司規(guī)模 資金實(shí)力貿(mào)易、電子、科技處于創(chuàng)業(yè)期的中小規(guī)模公司，人員較少大多選擇按揭付款，資金實(shí)力較弱貿(mào)易、物流電子處于發(fā)展期的企業(yè)，規(guī)模擴(kuò)張急需置業(yè)資金實(shí)力一般，大多選擇按揭付款方式實(shí)業(yè)、物流、貿(mào)易、電子處于成熟期，企業(yè)規(guī)模較大資金實(shí)力較強(qiáng)生產(chǎn)、加工、研發(fā)，大型物流國內(nèi)外知名大企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格敏感度較弱100300平米300—500 平米5001000平米1000平米以上客戶分析保稅區(qū)各等級(jí)客戶分析大中型企業(yè)需求強(qiáng)勁充分挖掘片區(qū)內(nèi)主流客戶需求20231019地產(chǎn)研究院第 62頁 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群保稅區(qū)周邊、香港客戶保稅區(qū)大中型企業(yè)客戶其他：投資、以產(chǎn)品為導(dǎo)向的客戶客戶分析客戶定位20231019地產(chǎn)研究院第 63頁置業(yè)時(shí)首先考慮的是物業(yè)位置，其次是項(xiàng)目的形象檔次。提出了開辟 “ 人性化生態(tài)辦公 ” 的口號(hào)216。均價(jià) /平方米216。純正的商務(wù)氛圍市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析而這些條件，我們尚不具備我們?nèi)绾卧诟?jìng)爭(zhēng)中取勝?。?！20231019地產(chǎn)研究院第 53頁 對(duì)本項(xiàng)目啟示 —— 寫字樓市場(chǎng)目前表現(xiàn)良好—— 08— 09年，地標(biāo)級(jí)高端寫字樓集中放量—— 保稅區(qū)內(nèi)除本項(xiàng)目外暫無其他寫字樓供應(yīng)—— 純生態(tài)寫字樓屬于稀缺產(chǎn)品，項(xiàng)目超低容積率在寫字樓市場(chǎng)絕無僅有，具備打造生態(tài)寫字樓的條件 地塊本身的特殊性決定了產(chǎn)品的不可復(fù)制性，尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)路線，避開競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析20231019地產(chǎn)研究院第 54頁領(lǐng)導(dǎo)者l壟斷價(jià)格l產(chǎn)品有不可重復(fù)性l過河拆橋追隨者l搭便車，借勢(shì)l以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)l價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者 l目標(biāo)明確，挖掘客戶l瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙l創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者l改變游戲規(guī)則l強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)l強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略 競(jìng)爭(zhēng)上的領(lǐng)導(dǎo)者，產(chǎn)品上的補(bǔ)缺者20231019地產(chǎn)研究院第 55頁客戶分析20231019地產(chǎn)研究院第 56頁n 調(diào)查結(jié)果顯示主要聚集產(chǎn)業(yè)依次為： 物流、貿(mào)易、電子 、等以大中型企業(yè)n 保稅區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)和未來的規(guī)劃更加強(qiáng)現(xiàn)有企業(yè) 行業(yè)集聚效應(yīng)以物流、貿(mào)易、電子為主，大中型企業(yè)為主其他管理機(jī) 構(gòu)咨詢實(shí)業(yè)電子貿(mào)易物流　名稱％%%%%24%%　保稅區(qū)行業(yè)分布：客戶分析20231019地產(chǎn)研究院第 57頁受 訪 企 業(yè)對(duì)現(xiàn) 住寫字樓表示 較滿意的有 6%，表示不 滿 意的有 56%，覺 得一般的有 38%不滿意的地方：? 寫字樓檔次不夠? 物業(yè)管理? 周邊配套和環(huán)境? 工業(yè)化氛圍太重缺乏生態(tài)對(duì)現(xiàn)有寫字樓的滿意度客戶分析 客戶對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境滿意度不高，產(chǎn)品打造上要充分挖掘客戶需求20231019地產(chǎn)研究院第 58頁216。便利的交通，核心的地段216。絕佳的昭示性216。日前深圳寫字樓所處片區(qū)的商務(wù)環(huán)境、辦公氛圍的成熟，交通的不斷完善，新增寫字樓本身的品質(zhì)的不斷提升，也是造成寫字樓價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的重要原因。另外，深圳寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前的投資氣氛濃烈，大量投資客云集寫字樓戰(zhàn)場(chǎng)，獲利性非常明顯，其對(duì)價(jià)格上漲也有相當(dāng)明顯的作用。上半年深圳寫字樓價(jià)格猛漲，原因既有真實(shí)需求在內(nèi)，也不乏炒作的因素。上半年，深圳寫字樓一手價(jià)格約為 22023元 /平方米，同比去年上漲了 %，比去年全年的均價(jià)上漲了 %，價(jià)格仍在持續(xù)增長(zhǎng)中。從二級(jí)市場(chǎng)以及中原的三級(jí)市場(chǎng)傳回來的消息，目前寫字樓的投資比例已經(jīng)超過五成，投資客對(duì)于 寫字樓前景看好 ，使得寫字樓需求的不斷拉升。另一方面，最近深圳的 投資氛圍濃厚，大量資本進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，使得寫字樓市場(chǎng)的購買力急劇增強(qiáng)。216。216。216。216。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 供應(yīng) :同比大幅減少所屬區(qū)域 項(xiàng)目名稱 寫字樓面積（㎡） 售價(jià)（元 /㎡ ） 銷售率 備注龍華 江南華府 9500 100% 20230121開盤中心西區(qū) 富春東方大廈 20230 % 20230209開盤南山區(qū) 陽光華藝大廈 20500 100% 20230308開盤研祥科技大廈 17000 85（租金） 20230329出租寶安 锘鉑廣場(chǎng) 28000 9500 100% 20230415開盤中糧地產(chǎn)集團(tuán)中心 21000 60（租金） 20230418出租八卦嶺 眾鑫科技大廈 23000 12500 50% 20230630開盤總計(jì) 20231019地產(chǎn)研究院第 48頁 需求 :同比大幅增加216。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 政策影響 20231019地產(chǎn)研究院第 45頁* 927《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)型房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 —— 商業(yè)購房貸款 *一方面首付提高至 5成，另一方面貸款利率也提高了 10%，商業(yè)用房市場(chǎng)以投資客為主，提高首付和貸款利率提高了入市的門檻和投資成本，這使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。本片區(qū)與濱海商務(wù)圈的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)主要 存在于投資客戶的分流，對(duì)于自用客戶來說，行業(yè)的聚集則較為重要區(qū)域分析區(qū)域分析20231019地產(chǎn)研究院第 34頁區(qū)域分析區(qū)域分析大中華國際交易廣場(chǎng)大中華國際交易廣場(chǎng)它位于福田中心區(qū)它位于福田中心區(qū) CBD的核心位置的核心位置它曾是中心區(qū)的天價(jià)寫字樓它曾是中心區(qū)的天價(jià)寫字樓它曾想要吸引世界它曾想要吸引世界 500強(qiáng)的進(jìn)駐強(qiáng)的進(jìn)駐但又真正引進(jìn)了多少但又真正引進(jìn)了多少 500強(qiáng)呢？強(qiáng)呢？區(qū)域價(jià)值比較 20231019地產(chǎn)研究院