【正文】 深圳某高端寫字樓項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告地產(chǎn)研究院202311呈： 有限公司20231019地產(chǎn)研究院第 2頁(yè)隨著研究的逐漸深入我們對(duì)于項(xiàng)目的感情和信心與日俱增20231019地產(chǎn)研究院第 3頁(yè)引領(lǐng)引領(lǐng) ＆＆ 超越超越 ?。。。。。∵@是一塊非常有價(jià)值的土地他腳踏實(shí)地的在 CBD以南、香港北岸一步步發(fā)展、崛起作為一個(gè)片區(qū)，他的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超越了我們的想象他的地位，一直引領(lǐng)著行業(yè)的發(fā)展但談到形象，他沉默了渴望的眼神里透著些許無奈于是乎，我們拍案而起，用激情四射的眼神審視著這個(gè)區(qū)域狂熱、自信、夢(mèng)想一剎那間如火山噴發(fā)般激烈我們 要讓他的價(jià)值另所有人驚嘆已經(jīng)引領(lǐng)，我們就要讓他持續(xù)全面引領(lǐng)已經(jīng)超越，我門就要讓他遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋離因?yàn)椋谧非?“ 引領(lǐng)＆超越 ” 的路上，我們從不曾懈??！20231019地產(chǎn)研究院第 4頁(yè)的故事老板在花園里養(yǎng)了一條狗，沒事就帶到花園里面溜一下同事在花園里種的蘑菇Google的運(yùn)動(dòng)室Google大廚房20231019地產(chǎn)研究院第 5頁(yè)的故事辦公室里就像動(dòng)物園 這是家里的客廳嗎？不是，這是Google的辦公室竟然還可以游泳工作之余的休閑20231019地產(chǎn)研究院第 6頁(yè)本項(xiàng)目目標(biāo)梳理本項(xiàng)目目標(biāo)梳理利 潤(rùn) 最 大 化控 制 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 企 業(yè) 品 牌20231019地產(chǎn)研究院第 7頁(yè)保稅區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)順勢(shì)而為客戶分析客戶分析有的放矢市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析縱攬全局區(qū)域分析區(qū)域分析價(jià)值挖掘項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析自我解析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位20231019地產(chǎn)研究院第 8頁(yè)項(xiàng)目分析20231019地產(chǎn)研究院第 9頁(yè)項(xiàng)目位置： 保稅區(qū) 3號(hào)門長(zhǎng)平大廈以南用地面積： 建筑面積： 53915平米土地性質(zhì)： 倉(cāng)儲(chǔ)用地總 棟 數(shù)： 7棟（ 5棟倉(cāng)儲(chǔ)， 1棟辦公樓， 1棟公寓）建筑層數(shù)： 67層項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo) 項(xiàng)目體量和規(guī)模中等，不具備打造傳統(tǒng)意義上頂級(jí)產(chǎn)品的先天條件土地屬性為倉(cāng)儲(chǔ)，設(shè)計(jì)過程中要遷就倉(cāng)儲(chǔ)的要求20231019地產(chǎn)研究院第 10頁(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目四至 東：?為一棟 6層高的物流公司南：?和英達(dá)利數(shù)碼科技園一路之隔西：?為一塊空地?視線無遮擋北：?與長(zhǎng)平商務(wù)大廈一路之隔?合理樓間距并不影響北面單位采光等周圍建筑對(duì)本項(xiàng)目有一定的遮擋，北邊和西邊相對(duì)昭示性較好，缺乏景觀資源，需創(chuàng)造自身特色引起市場(chǎng)關(guān)注20231019地產(chǎn)研究院第 11頁(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊解析 優(yōu)勢(shì)：—— 倉(cāng)儲(chǔ)用地的層高限制較小，有較大發(fā)揮空間—— 容積率＜ 3，屬于低密度辦公區(qū)域，具備打造生態(tài)寫字樓的條件劣勢(shì)：—— 項(xiàng)目受各指標(biāo)限制難以達(dá)到傳統(tǒng)的 “ 地標(biāo) ” 級(jí)別的影響力—— 地塊屬性為倉(cāng)儲(chǔ)，設(shè)計(jì)過程中要遷就倉(cāng)儲(chǔ)的要求20231019地產(chǎn)研究院第 12頁(yè)宏觀大勢(shì)20231019地產(chǎn)研究院第 13頁(yè)深圳發(fā)展遠(yuǎn)景城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃深圳 2030的發(fā)展目標(biāo)設(shè)定為“ 建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的 全球先鋒城 ”20231019地產(chǎn)研究院第 14頁(yè)城市功能定位 國(guó)家級(jí)高新技國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地術(shù)產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域性物流區(qū)域性物流中心城市中心城市與香港共同發(fā)與香港共同發(fā)展的國(guó)際都會(huì)展的國(guó)際都會(huì)三大功能定位三大功能定位l國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地： 增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研究與發(fā)展，成為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地。l區(qū)域性物流中心城市： 發(fā)展成為以國(guó)際物流為重點(diǎn)、區(qū)域物流為基礎(chǔ)、城市配送物流為支撐的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心。l與香港共同發(fā)展的國(guó)際都會(huì)： 未來深圳應(yīng)與香港進(jìn)行更緊密的合作，建設(shè)世界級(jí)的城市 “ 硬件 ” 與 “ 軟件 ” ，成為服務(wù)內(nèi)地與世界交往的國(guó)際都會(huì)。城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃20231019地產(chǎn)研究院第 15頁(yè)l全國(guó)層面：輻射內(nèi)地的橋頭堡作用l地區(qū)層面：依托中國(guó)最重要的口岸功能，發(fā)揮對(duì)整個(gè)南中國(guó)的輻射帶動(dòng)作用l深港層面：建設(shè)深港層面：建設(shè) ““ 深港雙城深港雙城 ”” ，走向國(guó)際市場(chǎng)，走向國(guó)際市場(chǎng)未來深圳區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃20231019地產(chǎn)研究院第 16頁(yè)l保稅區(qū)位于城市核心區(qū)一級(jí)輻射地帶，且毗鄰香港在未來城市發(fā)展中占據(jù)核心地位；東拓西連，南北慣通，中心強(qiáng)化未來深圳核心區(qū)的定位城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃20231019地產(chǎn)研究院第 17頁(yè)小結(jié) l深圳所具有的資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步開拓， 未來城市競(jìng)爭(zhēng)力將得以提升 ，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是商用物業(yè)在此大勢(shì)利好的驅(qū)動(dòng)下，將得到更進(jìn)一步的發(fā)展；l深港經(jīng)濟(jì)共榮圈的推進(jìn) ，進(jìn)一步促進(jìn)口岸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保稅區(qū)自身有通道可直達(dá)香港，臨近皇崗口岸，該片區(qū)也將得到一定的帶動(dòng)。城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃20231019地產(chǎn)研究院第 18頁(yè)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃—— 深港同城，走向國(guó)際市場(chǎng)—— 區(qū)域級(jí)物流中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地—— 中心強(qiáng)化，向南貫通香港—— 可持續(xù)發(fā)展先鋒城保稅區(qū)的發(fā)展將借此東風(fēng)，順勢(shì)而上20231019地產(chǎn)研究院第 19頁(yè)寫字樓發(fā)展趨勢(shì)寫字樓發(fā)展趨勢(shì)第一代 50年代中蘇混合寫字樓，功能簡(jiǎn)單、自我封閉，類似住宅第二代 80年代仿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，滿足基本功能，不重視空間布置、環(huán)保和智能化第三代 90年代，除滿足基本功能，還考慮空間分割和智能化 （如：國(guó)貿(mào)）第四代 20世紀(jì)，考慮客戶需求，綠色環(huán)保，提高舒適度、智能化和物管水平 （如：安聯(lián)）第五代 純自然生態(tài)寫字樓，以客戶需求為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)人性化，智能化、環(huán)保、舒適度向國(guó)際水準(zhǔn)看齊 （如：公元大廈）第四代 現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)趨勢(shì)20231019地產(chǎn)研究院第 20頁(yè)216。獨(dú)立型企業(yè)總部寫字樓將會(huì)進(jìn)一步發(fā)展216。差異化產(chǎn)品需求明顯增加216。行業(yè)聚集特征愈加明顯216。綠色和節(jié)能環(huán)保將進(jìn)一步發(fā)展216。高端寫字樓配置升級(jí)216。寫字樓的商品化程度提高216。小戶型寫字樓將成為投資新寵未來寫字樓發(fā)展 七大趨勢(shì)寫字樓發(fā)展趨勢(shì)寫字樓發(fā)展趨勢(shì)20231019地產(chǎn)研究院第 21頁(yè) 北京總部國(guó)際 l 基本數(shù)據(jù)： 容積率： ，綠化率： % ，建筑面積22萬l 位置： 北京四環(huán)l 建筑形式： 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、雙拼小獨(dú)棟，共 110余棟， 48層的建筑單體l 總部國(guó)際定位： “新派辦公，駐京接待，商業(yè)展示，科研總部 ”l 面積區(qū)間： 10004000平米隨意組合，可橫向連接l 銷售情況： 開辟片區(qū)寫字樓新高l 亮點(diǎn)： 有煙道和天然氣管道，可設(shè)置廚房 內(nèi)部空間靈活多變，各功能分區(qū)可相互 轉(zhuǎn)化 首層面積設(shè)計(jì)得很寬綽；層高在 ，在兩層以上還設(shè)計(jì)了不同方向上的挑出 獨(dú)立的冠名權(quán)新型寫字樓代表作新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：低容積率、高綠化率、獨(dú)棟、雙拼、連排和小獨(dú)棟產(chǎn)品10004000平米大面積靈活組合、闊綽大堂、獨(dú)立冠名權(quán)、20231019地產(chǎn)研究院第 22頁(yè) 北京總部基地 l 基本數(shù)據(jù)： 建筑面積 140萬，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓 500多座，綠化率 50% l 項(xiàng)目位置： 南四環(huán)l 建筑形式： 12006000平米獨(dú)立總部樓l 區(qū)內(nèi)配套： 60000平米 6星級(jí)酒店，千余套 3050平米總部公寓， ，幾十個(gè)200500平米的餐廳，健身、娛樂等休閑設(shè)施齊備l 進(jìn)駐企業(yè)類型： 千余家大中型企業(yè)的總部l 優(yōu)勢(shì)： 享有政策優(yōu)勢(shì)，總部集中，商務(wù)氛圍好 獨(dú)立冠名、獨(dú)立使用，企業(yè)形象好 區(qū)內(nèi)生活和商務(wù)配套完善 環(huán)境優(yōu)美，園林精致錯(cuò)落 停車系統(tǒng)方便快捷新型寫字樓代表作新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：低容積率、高綠化率、 12006000平米獨(dú)立總部、內(nèi)部配套非常完善、獨(dú)立冠名權(quán)20231019地產(chǎn)研究院第 23頁(yè) 杭州公元大廈 l 基本數(shù)據(jù)： 建筑面積 ，車位 500個(gè)l 建筑形式： 兩棟 22層高層， 4棟 4層單體l 項(xiàng)目定位： ABD貴族商務(wù)區(qū) 5A級(jí)寫字樓l 面積區(qū)間： 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1700平米，每層 4個(gè)單位，空間自由連通l 銷售情況： 高層均價(jià) 25000，單體均價(jià)超過 3萬，開辟片區(qū)寫字樓新高，銷售情況良好（單體進(jìn)駐公司：杭州新聞發(fā)布中心）l 亮點(diǎn)： 開放式園林，精致錯(cuò)落 內(nèi)部空間靈活多變，各功能分區(qū)可相互轉(zhuǎn)化 配有白領(lǐng)餐廳 項(xiàng)目標(biāo)竿為單體寫字樓，為全透明玻璃幕墻，類似于別墅辦公體驗(yàn)新型寫字樓代表作新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：精致生態(tài)園林、 425平米大單位起售，內(nèi)部配套完善、空間自由組合20231019地產(chǎn)研究院第 24頁(yè)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 —— 未來的國(guó)際辦公將從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個(gè)體形象—— 國(guó)際化、自由、生態(tài)、智能化、人性化的寫字樓走上了時(shí)代主流—— 行業(yè)聚集性愈加明顯地塊質(zhì)素有限，發(fā)展為第四代寫字樓，難以形成項(xiàng)目有效核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)潮流，向第五代寫字樓發(fā)展寫字樓發(fā)展趨勢(shì)寫字樓發(fā)展趨勢(shì)在項(xiàng)目定位時(shí)，充分利用保稅區(qū)行業(yè)聚集效應(yīng)20231019地產(chǎn)研究院第 25頁(yè)區(qū)域分析20231019地產(chǎn)研究院第 26頁(yè)保稅區(qū)印象20231019地產(chǎn)研究院第 27頁(yè)客戶語(yǔ)錄 保稅區(qū)印象保稅區(qū)印象100％ 的人知道保稅區(qū) , 85％ 的人沒有去過保稅區(qū)70％ 的人不了解保稅區(qū)—— 保稅區(qū)里面沒幾家公司的，只有幾個(gè)大的物流公司吧—— 保稅區(qū)里面可以隨便進(jìn)嗎？我從來沒去過—— 去那邊的交通太不方便了，每條路都堵的要死—— 那個(gè)區(qū)域很特殊吧，在我的印象當(dāng)中就是工業(yè)區(qū)……20231019地產(chǎn)研究院第 28頁(yè)事實(shí)并非如此！20231019地產(chǎn)研究院第 29頁(yè)皇崗口岸代表保稅區(qū)中心區(qū)香港中心區(qū)區(qū)域分析區(qū)域分析CBD和香港雙重輻射地帶，但缺乏商務(wù)氛圍，片區(qū)形象檔次不高20231019地產(chǎn)研究院第 30頁(yè)區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域基本情況 ?規(guī)劃范圍 *： 東起皇崗口岸，北鄰廣深珠高速公路，南沿深圳河，西至紅樹林自然保護(hù)區(qū)，比鄰深圳地鐵與香港西北鐵路接駁的皇崗地鐵總站。?功能定位 *： 轉(zhuǎn)口貿(mào)易、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、出口加工 ，相應(yīng)發(fā)展商品展示、金融、運(yùn)輸、通訊、信息、投資咨詢等服務(wù)性行業(yè)。20231019地產(chǎn)研究院第 31頁(yè)區(qū)域分析區(qū)域分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?目前現(xiàn)狀 *： 已進(jìn)駐公司 逾千家 ，已形成以國(guó)際貿(mào)易為龍頭，倉(cāng)儲(chǔ)物流為基礎(chǔ)，交通通訊為保障大力發(fā)展先進(jìn)工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)發(fā)展金融、信息業(yè)、商品展示及商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 06年工業(yè)總產(chǎn)值超過千億元 ， 占深圳市總體的％ ,一個(gè)保稅區(qū)創(chuàng)造了深圳近 1/5的 GDP20231019地產(chǎn)研究院第 32頁(yè)區(qū)域未來規(guī)劃 十一五期間在保稅區(qū)推行 “一區(qū)兩翼 ”的發(fā)展戰(zhàn)略，片區(qū)將率先向 自由貿(mào)易區(qū) 轉(zhuǎn)型，以全線接軌 國(guó)際的高度 規(guī)劃未來的發(fā)展，要將該區(qū)打造成為中國(guó)真正意義上 按國(guó)際慣例運(yùn)作的特殊經(jīng)濟(jì)地帶 。福田保稅區(qū)將吸引更多的國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)入駐，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景值得樂觀。區(qū)域分析區(qū)域分析202310