【正文】 是建筑的靈魂 考慮因素： 城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。 商業(yè)外立面造型 外立面建議 amp。外立面建議 節(jié)能及環(huán)保 深圳正在興建生態(tài)城市，政府不鼓勵全玻璃幕墻形式的建筑。深圳的氣候與之相近，日照光線也比較強，更能反映白色建筑在光線下明暗面所產(chǎn)生的對比。 外立面建議 amp。 ?需要與周邊的環(huán)境相融合，新洲路沿線建筑的協(xié)調(diào)感。 ?注重的是美感 ,而不要強調(diào)某種風(fēng)格 。 ? 符合建筑物本身的功能需要 。引領(lǐng)寫字樓市場 非熱點片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新 ,引領(lǐng)市場 新豪方大廈 西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院 外側(cè)回廊和空中花園 采取雙 L合抱型格局設(shè)計 回廊設(shè)計、空中花園 安聯(lián)大廈 建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計了 28個空中花園和 1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。 案例借鑒：安聯(lián)大廈 ?項目位置：福田區(qū) 車公廟深南大道南側(cè) ?占地面積： ?建筑面積： ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 :1044平米 ?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 28層 ?總 戶 數(shù)： 48戶 ?形象定位 :別墅感商務(wù)空間 案例借鑒：本元大廈 ?中庭是四至二十七層的超高中庭， ?每三層一個 200平米空中花園，設(shè)計理念采用大開間的辦公空間 ?每層兩戶 ?超寬柱距最長達 ，既保證了空中花園及中庭的闊綽公共空間，又使大廈達到 72%的高實用。 ?由兩座建筑實體和中庭構(gòu)成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨特的建筑 “ 肺 ” 空間。 案例借鑒：新豪方大廈 陽光中庭 電梯廳 產(chǎn)品亮點：陽光中庭，陽光走廊，陽光辦公 回廊 陽光中庭 案例借鑒：新豪方大廈 ?項目位置：中心區(qū) ?占地面積： ?建筑面積： ?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 35層 ?總 戶 數(shù)： 207 通過花園，將一層分割為 1/4 雙衛(wèi)生間 高區(qū)空中花園 通過花園，將一層 分割為 1/2，各自獨享 中低區(qū)空中花園 案例借鑒：安聯(lián)大廈 關(guān)鍵字： “ 肺空間 ” 、人性化生態(tài)化辦公 產(chǎn)品成功：贈送空中花園，各單元獨立辦公 以綠色辦公、 “ 肺空間 ” 、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計理念 ?綠色辦公。 ? 錯落有次，總體形象清新挺拔。在全新區(qū)域取得市場關(guān)注 空中花園設(shè)計 生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng) 高爾夫球推桿練習(xí)場 空中花園 成功原因分析 ? 首推 “ 生態(tài)健康辦公 ” 概念 ? 項目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，片區(qū)市場不成熟，市場競爭激烈，引入了全新寫字樓概念，提升了項目的品質(zhì)； ? 首次在深圳寫字樓市場推出“ 生態(tài)健康辦公 ” 的概念； ? “ 生態(tài)健康辦公 ” 是寫字樓發(fā)展的新趨勢，項目順應(yīng)其趨勢，并概念深入到項目中； ? 項目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用 扁梁無柱設(shè)計，并推出部分躍式辦公間； 2 26層送空中花園 產(chǎn)品成功：生態(tài)花園，陽光空間，外側(cè)回廊 ? 位于深南大道以北，麒麟路以西。28層為健康會所 。 *目標(biāo)客戶置業(yè)特征分析 * C 項目前期定位回顧 第一卷： 市場分析及前期定位回顧 * 項目檔次、定位建議 * 【 產(chǎn)品品質(zhì) 】 項目寫字樓層高、電梯數(shù)量等配置較高，有足夠的產(chǎn)品基礎(chǔ)在泛 A 區(qū)造純 A樓（即在泛 CBD區(qū)域以甲級的標(biāo)準(zhǔn)造樓） 【 配置設(shè)施 】 處處彰顯品味：外墻用材、空調(diào)、大堂、電梯廳、電梯轎箱裝修等 【 附加值 】 引進先進的設(shè)備 /超常服務(wù)（會所、物管） /環(huán)保健康 【 市場效果 】 吸引 中心區(qū)中低檔 的客戶群體，使客戶以較低的價格水平享受中心 區(qū)的高品質(zhì)物業(yè)。 波士頓矩陣客戶價值分析模型 重點客戶 C 項目前期定位回顧 第一卷： 市場分析及前期定位回顧 自用 投資 對價格的敏感度相對較低，要求靈活的付款方式， 對樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配 ， 看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危? 重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境， 希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)， 看重入伙后物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理費敏感度高。 ?企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感 。 陽光生態(tài)型 2022年底 銷售 羅湖 京基金融中心 380000 共 88層，辦公及商務(wù)公寓 ，商業(yè) ，住宅及住宅配套設(shè)施 11萬平米 2022年 銷售 南山 海岸大廈西座 85000 寫字樓面積約 5萬平方米 ,總高度 155米 2022年 銷售 寶安 濱海國際 榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個甲級寫字樓 ,2022年 10月奠基 2022年 銷售 以 高檔寫字樓 為主， 中心區(qū)仍將是主力供應(yīng)區(qū) 。 供應(yīng)出現(xiàn)新形式探索 ： ?已入伙由開發(fā)商持有出租經(jīng)營項目锘鉑廣場和眾鑫科技大廈通過重新進行裝修，轉(zhuǎn)而對外出售 ； ?挑戰(zhàn) “ 住宅禁商 ” ，宏發(fā)中心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓 B 寫字樓市場分析 第一卷： 市場分析及前期定位回顧 2 0 0 7 年全年寫字樓銷售面積4220031500210002022170003590033400 2360021300 1130010100107000500010000150002022025000300003500040000450001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月?07年初深圳寫字樓市場高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因為供應(yīng)不足而使得成交下滑 ； ?進入七月，政策調(diào)控開始，成交立即再度大幅下滑 ； ?年底在新量刺激下成交有所回升 ； B 寫字樓市場分析 第一卷： 市場分析及前期定位回顧 2022年全年寫字樓銷售價格224022311421641 211422600921695293462792131770220222700024000050001000015000202202500030000350001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月?07年全年的成交價格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的； ?價格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應(yīng)問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場進入了“有價無市”的時代 ； 2022年 2022年 2022年及以后 財富大廈， 43578 江勝大廈， 35000 蔡屋圍北商圈， 205000 華強廣場， 80000 中航苑改造項目， 230000 明年廣場， 80000 天利中央廣場 2期， 61800 港中旅地塊， 54000 星河發(fā)