【正文】 福海新居）小區(qū)投入建設(shè)，會對市場有 一定的沖擊。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為 10 萬㎡，銷售均價為 5000 元 /㎡，目前尚有 2 萬多空置，其租金均在 25 元 /㎡左右。 2)、 高層住宅樓 現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對較長，接受程度也較為有限，但從 20xx 年合肥高層住宅投放量同比增加 75%（ 1— 11 月份）猛增的趨勢看小高層市場預(yù)熱過程已經(jīng)過去，熱銷會在激烈的 競爭中到來，原因是土地供應(yīng)政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資源，降低土地成本，提高項目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時隨著居民的消費和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。單從投資租賃這個角度看，合肥市 老城區(qū)高層商務(wù)租賃價格差異較大，從25 元 /㎡到 70 元 /㎡不等。從資料分析看，目前的商務(wù)樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是 94 年以來見高回落觸低反彈階段，由于我國已正式加入 WTO，在改革開放進一步深入并得到法律保障的同時，隨著商務(wù)活動的日益頻繁，獨資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務(wù)將是他們的首選。 三、調(diào)查過程簡述 由于該項目地塊位 置的特殊性，已決定了該項目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項目的建設(shè)方案來制定和完善項目的市場營銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費群體的接受方式、接受能力方面進行制定。 百花大廈營銷策劃方案 第一部分 市場調(diào)研與分析 一、本次調(diào)研的目的 通過深入仔細的市場調(diào)查，結(jié)合本項目的自身特點，分析研究目標客戶群的要求，按本公司的銷售準備要求及項目開發(fā)的思路與理念，對產(chǎn)品進行必要的細分、定位。一方面通過對合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價格影響）的高層物業(yè)進行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對本項目的影響；第二方面，通過對合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多 層住宅市場進行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價格相近 的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進行調(diào)查，并與本項目進行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過對以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項目前期運作的過程，為本項目提出一些建議。在知識經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā) 展橋梁作用的同時，會利用科技城市的優(yōu)勢吸引更多的外資到合肥投資，將會增加商務(wù)樓市的市場需求量。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗證上述分析的正確性。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計（立面造型）、項目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價在 2600 元 /㎡，其租金均在 18 元 /㎡左右。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價為 20xx 元 /㎡，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的 80%。 備 注 1— 4 層為酒店； 5 層以上商??； 5 層 3830 元 /㎡，每上一層加 30 元。㎡ 商家特征 市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險公司。 新華大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 32 元 /月 郵電大廈 租賃價格 （元 /月 *㎡） 77 元 /月 建筑層數(shù) 7 層 相 關(guān)配置 （含停車位） 電梯兩部精裝修， 路邊臨時停車。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車位） 電梯兩部，精裝修， 有地上停車場。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車位） 電梯一部，無停車場。 建筑層數(shù) 6 層 相關(guān)配置 （含停車位） 無電梯和停車場 紅旗飯店 租賃價格 （元 /月 *㎡） 40 元 /月月 廈 商家特征 / 備 注 / 合肥市物業(yè)市場 調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 皖科窿商貿(mào)公司 具體位置 榮事達大廈與 環(huán)城路交口西 物業(yè)規(guī)模 7000 ㎡ 市場環(huán)境 環(huán)境幽靜、出行方便。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 鴻達房產(chǎn) 具體位置 雙崗十字路口東 物業(yè)規(guī)模 7000 ㎡ 市場環(huán)境 交通主干道，出行方便。辦公 用客梯四部，客貨梯一部，中央 空調(diào)二臺。 商家特征 安徽盛安國際發(fā)展有限公司是安徽省糧油食品進出口集團公司和盛安國際（香港）有限公司共同合資成立的綜合性公司。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） 業(yè)主名稱 海亞大世界 業(yè)主名稱 怡和錦江 物業(yè)規(guī)模 近 1 萬㎡ 物業(yè)規(guī)模 近 3 萬㎡ 建筑層數(shù) 共 8 層 建筑層數(shù) 建筑層數(shù) 25 層 租賃價格 （元 /月 *㎡） 銷售價格 28 元 /月 /㎡ 5500 元 /㎡（均價） 租賃價格 （元 /月 *㎡） 產(chǎn)權(quán)式管理 相關(guān)配置 （含停車位） 有淮河路停車場 相關(guān)配置 （含停車位） 物業(yè)詳況 有近 1000 ㎡辦公場所提供，現(xiàn)有中國 人壽保險公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場所出租。 市場環(huán)境 處鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，投資 思想浮動較大。 物業(yè)配套 配套不全，停車場所不多。 商家特征 各種品牌代理、各種需要繁華 地段的公司辦公。上海金貝 工程 進度 34 層主體 面市時間 0 8 主打廣告詞 高山流水，自在人家 企劃 方向 合肥首座 180270 水景、地景、高爾夫智能化社區(qū) 建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目與收費標準 服務(wù)項目： 24 小時保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護 建筑類型 聯(lián)排別墅 /小高層 收費標準： 主要賣點 水景社區(qū)，適宜居?。? 高爾夫、網(wǎng)球場在身邊； 建筑造型，風格獨特。 容積率： / 備 注 總占地： 250 畝，一期為 3 萬㎡ 9 層小高層。 小區(qū)公共 配套 幼兒園 會所 地下停車場 銷售價格 均 價： 2040 元 /㎡ 起步價： 1860 元 /㎡ 最高價： 2180 元 /㎡ 周邊市政 配套 農(nóng)大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院 分院、超市、菜市、銀行、郵局 交通情況說明 一環(huán)路內(nèi)目前 2 路公交車經(jīng)過 出行基本方便 建筑面積 總 建 面： 20 萬㎡ 規(guī)劃設(shè)計 戶 數(shù)： 768 戶 戶型面積： 97151 ㎡ 綠化率： 35% 戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注 坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000 ㎡地下停車場 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 都市清華 合肥宏圖房屋開發(fā)公司 項目 位置 蒙城北路西側(cè)臨泉西路 與風臺路之間 代理商 /銷售商 合肥萬家房地產(chǎn) 營銷策劃公司 工程進 度 基礎(chǔ)開挖 面市時間 / 主打廣告詞 全新演繹美好生活空間 企劃方向 倡導(dǎo)“家”文化的新都主義的 NO1。 銷售價格 均 價： / 起步價： / 最高價： / 周邊 市政配套 三十六中、雙崗小學(xué)、 新世紀學(xué)校、菜市。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 華源國際城五期 安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目位置 合肥是和平路 10 號 （東二環(huán)與和平路交口 處） 代理商 /銷售商 上海三威力房地產(chǎn) 經(jīng)紀有限公司 工程進度 準現(xiàn)房 面市時間 主打廣告詞 坐擁成大型熟社區(qū)， 把家安在花園里。 智能化系統(tǒng)設(shè)施 閉路電視監(jiān)控、紅外防越報警、 樓宇對講系統(tǒng) 小區(qū)公共配套 幼兒園、科大附小、華源分校、 7000 ㎡社區(qū)公園、 萬㎡華源生活廣場。 總用地 9 萬平方米。 智能化 系統(tǒng)設(shè)施 安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、 樓宇可視對講系統(tǒng)。 建筑面積 總 建 面： 280000 ㎡ 規(guī)劃設(shè)計 戶 數(shù)： / 戶型面積； 129225 ㎡ 綠化率： 45% 戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi) 容積率： 備 注 占地 300 畝 五、百花大廈基本情況 百花大廈的現(xiàn)狀 百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。今年該項目重新啟動，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計研究院對原圖紙進行修改完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工許可證，由廣廈建設(shè)集團有限責任公司承建。 六、百花大廈 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 結(jié)合本項目的實際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢 ★ 地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個區(qū)域。 ★ 項目開發(fā)企業(yè)實力強，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項目中充分體現(xiàn)。 市場機會分析 ★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大； ★隨著合肥的對外全面開放， WTO 進程不斷加快，合肥在起到東、西部 地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時，其商務(wù)公寓市場蘊 涵著大量的消費潛力，市場前景較好； ★高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項目定位準確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會有很大的市場機會； ★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機會。 具體定位：有別于高層商務(wù)和高層住宅的差異品種。利用古井集團、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。 3)、 要求在省會購住秘密性較好住所的全省各地市 CEO 階層，將會首選百花大廈； 4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實力的商貿(mào)公司理想選擇地； 5）、夫妻雙方皆擔任較重要職位的且經(jīng)濟收入較豐厚的 35 歲以上高級管理者，技術(shù)專家。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學(xué)合理的組織項目實施。 3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。 3）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) A、每層 100 兆寬帶高速上網(wǎng)； B、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)； C、局域網(wǎng)