【正文】 配置尚有待加強(qiáng)，尤其在滿足餐飲條件方面 ? 暫定銷售價(jià)格不低，較其他同價(jià)位項(xiàng)目優(yōu)勢不明顯 城市中心商務(wù)新地標(biāo) 項(xiàng)目總體形象建議 —— 安外大街唯一甲級綜合體 —— 舍我其誰的皇冠級商務(wù)領(lǐng)地 —— 升級區(qū)域綜合商業(yè)的世紀(jì)之作 ? 隨著北京寫字樓和商業(yè)檔次整體走高，現(xiàn)有區(qū)內(nèi)的物業(yè)也很難滿足企業(yè)不斷提升形象的要求 ? 環(huán)顧整個(gè)北二環(huán)地區(qū)，整體商務(wù)氣氛都不濃厚，現(xiàn)有和即將投入使用的物業(yè)檔次不算高且分布零散。王府井、北京站、隆福寺等傳統(tǒng)商業(yè)街在國內(nèi)外享有很高知名度。無論從辦公區(qū)凈高、電梯配備和四管制空調(diào)系統(tǒng)，均與其他項(xiàng)目有全面的超越 北京銷售均價(jià)超過 2萬元 /平米的寫字樓 項(xiàng) 目 區(qū) 域 售 價(jià) 金地中心 CBD及東三環(huán) 萬達(dá)廣場 北京國際中心 萬通中心 CBD國際大廈 朝外 SOHO 2萬 SOHO尚都 東方梅地亞 2萬 中環(huán)世貿(mào) 2萬 財(cái)富中心 2萬 富力愛丁堡 2萬 共 11個(gè) 北京銷售均價(jià)超過 2萬元 /平米的寫字樓 項(xiàng) 目 區(qū) 域 售 價(jià) 凱晨廣場 金融街及 西長安街 恒奧中心 2萬 遠(yuǎn)洋大廈 * 新保利大廈 東二環(huán)及 東長安街 第五廣場 光華長安大廈 * 恒基中心 * 豐聯(lián)廣場 * 名人廣場 其它區(qū)域 2萬 共 9個(gè) 皇城國際寫字樓基本情況 ? 寫字樓總面積： 55604平米 ? 單層面積約 5000平米，隨樓層升高逐漸遞減 ? 層高 ，凈高約 —— ? 使用率約 70% ? 17部通力高速電梯，梯速達(dá) /秒 ? 停車位 479個(gè) ? 吊頂、乳膠漆墻面交房 ? LOWE玻璃幕墻 ? 5A智能化系統(tǒng) 初步結(jié)論 寫字樓供應(yīng) ? 寫字樓供應(yīng)仍集中放量，上半年新增 153萬平方米； ? 海淀和朝陽供應(yīng)量占上半年總供應(yīng)量的 68％； ? 東部商圈供應(yīng)寫字樓 ，西外、兩廣大街和南三環(huán)區(qū)域供應(yīng)加大； ? CBD供應(yīng)寫字樓 ，多為中高檔項(xiàng)目； ? 東二環(huán)供應(yīng)超過 20萬平方米； ? 供應(yīng)影響因素之一：奧運(yùn)效應(yīng)促進(jìn)寫字樓放量； ? 供應(yīng)影響因素之二： 5號線地鐵即將開通，南三環(huán)配套不斷完善 初步結(jié)論 寫字樓銷售 ? 2023年上半年寫字樓銷售面積 ； ? 朝陽區(qū)寫字樓銷售 ，為各區(qū)最高； ? 東二環(huán)寫字樓銷售走旺， CBD和中關(guān)村表現(xiàn)差強(qiáng)人意； ? 上半年銷售均價(jià) /平方米，寫字樓成交價(jià)格走勢平穩(wěn)； ? 銷售價(jià)格在 16000元 /平方米的寫字樓成交量最大，達(dá)到 27萬平方米； ? 崇文區(qū)異軍突起，銷售均價(jià)達(dá)到 16228元 /平方米，而東城和朝陽表現(xiàn)平淡； ? 金融街商圈寫字樓銷售均價(jià)每平米接近兩萬元，東二環(huán)成交價(jià)格接近 CBD，中關(guān)村寫字樓價(jià)格仍徘徊不前； ? 以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為賣點(diǎn)的寫字樓迅速發(fā)展； ? 銷售影響因素之一：大單提升東二環(huán)銷售； ? 銷售影響因素之二：金融街開發(fā)接近尾聲，區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)值上漲 初步結(jié)論 ? 項(xiàng)目位處北二環(huán)安定門外大街上，非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) ? 周邊缺乏新型、甲級寫字樓 ? 項(xiàng)目周邊擁有一定人文景觀如地壇、雍和宮等 ? 交通相對通達(dá)，擁有一定數(shù)量的公交路線，鄰近安定門地鐵站 ? 項(xiàng)目硬件水平領(lǐng)先于周邊現(xiàn)有的眾多樓盤，在未來租賃市場上有較強(qiáng)競爭力 ? 項(xiàng)目建筑新穎，具有地標(biāo)性特征，有助于未來進(jìn)駐企業(yè)形象提升 ? 周邊央企、市企不少，不缺實(shí)力自用客戶 ? 暫定銷售價(jià)格不低，相對于其他同價(jià)位項(xiàng)目優(yōu)勢不明顯 北京商業(yè)市場概況 目前北京新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括在建）總規(guī)模達(dá) 600多萬平方米，其中規(guī)模在 5萬平方米以上的中大型項(xiàng)目的總規(guī)模達(dá) 441萬平方米，占總在建規(guī)模的 73%以上。預(yù)計(jì)北京購物中心、百貨、大型超市總供應(yīng)量達(dá)到 ，到 2023年，新增加的供應(yīng)量將達(dá)到 294萬平方米建筑面積。近幾年著力發(fā)展的十里 銀街 匯集了上百家國內(nèi)外馳名品牌的專營店。 ? 項(xiàng)目周邊至今沒有一座甲級物業(yè)，原有的物業(yè)檔次、形象一般，硬件上的不足也制約著更多的企業(yè)進(jìn)入本區(qū)，尤其是與區(qū)內(nèi)國企關(guān)系密切的上下游企業(yè) ? 本案無論是外在形象還是內(nèi)在硬件水平，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于既有物業(yè)。 長新大廈 主要入駐公司有：申銀萬國證券有限公司，北京華勝天成科技股份有限公司，中國醫(yī)療器械工業(yè)公司，吉達(dá)國際運(yùn)輸公司。 ? 寫字樓 A座 8/F以下分散出售，可售面積約 ，主要面向投資者及中小型自用客戶，單位面積在 100多至 700多平米，可靈活組合。 項(xiàng)目周邊包裝 ? 項(xiàng)目周邊包裝主要是指在項(xiàng)目推廣過程中，在項(xiàng)目周邊設(shè)置路旗和路牌，以對項(xiàng)目周邊人流進(jìn)行指引的導(dǎo)示系統(tǒng)。 ? 無論是樓書還是折頁 ， 戶型平面圖都是必不可少的組成內(nèi)容 ， 戶型平面圖要求表達(dá)清晰 ， 能直觀傳達(dá)項(xiàng)目信息即可 。在對項(xiàng)目做詳盡分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行投資分析，以方便客戶使用。其豐富的表現(xiàn)手段可令客戶從多個(gè)角度，較為及時(shí)、全面的了解項(xiàng)目各方面的情況。 推廣方式 —— 媒體宣傳 ? 五證俱全 ? 認(rèn)購書、買賣合同、收款收據(jù)等準(zhǔn)備齊全 ? 售樓處、樣板房完工并具備使用條件 ? 現(xiàn)場包裝基本齊備（圍墻、指示牌必須到位） ? 銷售工具逐步到位（至少有模型、折頁、戶型圖） ? 宣傳推廣陸續(xù)配合（報(bào)紙廣告、網(wǎng)站、戶外廣告牌、開盤活動(dòng)） ? 完成銷售培訓(xùn)，談妥按揭銀行、物業(yè)管理 ? 價(jià)格策略、優(yōu)惠政策、銷售清單等準(zhǔn)備妥當(dāng) 開售必備條件 ? 籌備認(rèn)籌期（ 2— 3個(gè)月） ? 公開銷售期（ 1個(gè)月） ? 第一強(qiáng)銷期（ 3個(gè)月） ? 第一持銷期（ 3個(gè)月） ? 第二強(qiáng)銷期（ 3個(gè)月） ? 第二持效期（ 3個(gè)月） ? 尾盤銷售期（ 3個(gè)月） 銷售階段劃分 銷售階段 —— 籌備認(rèn)籌期 階段特征 ? 由于目前項(xiàng)目現(xiàn)場包裝工作還未完成，項(xiàng)目銷售資質(zhì)還未配備齊全，并且雙方在推廣與執(zhí)行方面具體細(xì)節(jié)部分還未達(dá)成完全一致意見。 主要工作 ? 適當(dāng)控制宣傳費(fèi)用，加強(qiáng)事件營銷力度 ? 加快整棟銷售談判工作 ? 著手準(zhǔn)備寫字樓和商業(yè)的招商前期工作 ? 未成交、成交客戶分析、對外宣傳工作總結(jié) ? 適當(dāng)加大促銷力度，提高客戶成交速度 時(shí)間及費(fèi)用 項(xiàng)目（設(shè)計(jì)、制作、投放） 準(zhǔn)備時(shí)間 費(fèi)用 銷售培訓(xùn)、價(jià)格策略 4周（籌備期內(nèi)） —— 銀行按揭、物業(yè)管理 8周（籌備期內(nèi)） —— 售樓處、樣板間 12周（籌備期內(nèi)） —— 樓書、投資手冊 8周（籌備期內(nèi)） 20萬元以內(nèi) 折頁、戶型單張 4周（籌備期內(nèi)） 5萬元以內(nèi) 展板、海報(bào)、直郵 4周（籌備期內(nèi)） 30萬元以內(nèi) 圍墻、指示牌 4周（籌備期內(nèi)） 20萬元以內(nèi) 模型 4周（籌備期內(nèi)） 10萬元以內(nèi) 報(bào)紙、雜志廣告 3周（預(yù)售期開始） 400萬元以內(nèi) 戶外廣告 3周（預(yù)售期開始） 400萬元以內(nèi) 網(wǎng)站 8周（預(yù)售期開始） 150萬元以內(nèi) 公