【正文】 *㎡） 40 元 /㎡月 商家特征 中介、咨詢、婚介公司等服務(wù)性且需要市內(nèi)辦公的公司。 建筑層數(shù) 8 層 相關(guān)配置 （含停車位） 電梯、室外停車場、 水電電話。 建筑層數(shù) 8 層 相關(guān)配置 （含停車位） 地下車庫、電梯、水電、電話。 物業(yè)詳況 一層大廳，二層以上均為辦 公場所，有地下停車場，僅 兩部辦公用客梯。 商家特征 中國包裝進出口安徽分公司， 國企單位 聯(lián)系電話 戚永偉 05512831133 聯(lián)系電話 孟祥林 05512828517 備 注 還剩 70 ㎡的一間辦公室，辦公裝潢環(huán)境較為氣派、明朗、有時 代感。 物業(yè)詳況 年租金 %的收益，每年 1000元的酒店免費簽單消費。 商家特征 合肥新海亞物業(yè)管理有限公司 商家特征 合肥輝豪房地產(chǎn) 開發(fā)有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話 楊靜 05512627999 聯(lián)系電話 陳劍雯 05512617787 備 注 主要銷售住宅樓，辦公代銷。 市場環(huán)境 是鬧市取，商業(yè)氣氛濃厚，適合商家投資買賣生意，辦公有顯吵雜，且交通較受限制，特別不適宜大公司、大集團的辦公。 物業(yè)現(xiàn)況 建成不久的寫字樓租賃情況較差，一層的出租情況較好。 智能化系統(tǒng)設(shè)施 樓宇對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、紅外防越報警系統(tǒng)、寬帶入戶、車輛管理系統(tǒng)、緊急廣播背景音樂系統(tǒng)。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 奧林花園二期 合肥華源物業(yè)發(fā)展有限公司 項目位置 合肥市霍山路 82 號（農(nóng)大北門） 代理商 /銷售商 合肥美信房地產(chǎn)咨詢有限公司 工程進度 結(jié)構(gòu)封頂 面市時間 主打廣告詞 運動就在家門口 奧林花園 企劃方向 成熟社區(qū)、居家方便、環(huán)境幽雅。 建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目與收費標準 / 建筑類型 23 棟六層住宅 收費標準： / 主要賣點 水景花園 自然林帶； 配套齊全 生活便利； 中高檔建筑定位，有一定特色。 交通情況說明 風(fēng)臺路臨泉路尚未打通， 交通不甚方便。 企劃方向 華源生活廣場 建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目 與收費標準 服務(wù)項目： 24 小時保安巡邏、 封閉式管理、家政服務(wù)。 銷售價格 均 價： 1850 起步價： 1740 最高價： 2040 周邊市政配套 三萬㎡華聯(lián)超市、市二院 、八院、 十中、 銀行、 花沖公園 、郵局等。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 橘郡萬綠園二期 城建開發(fā)公司 /新地物業(yè) 項目位置 銅陵北路與臨泉路交口 代理商 /銷售商 華夏偉業(yè) *上海金貝 工程進度 結(jié)構(gòu)封頂 面市時間 主打廣告詞 感受別墅現(xiàn)代美 企劃方向 現(xiàn)代藝墅，生活全面升級。 小區(qū)公共配套 幼兒園、小學(xué)、 3000 ㎡中庭廣場、 4200 ㎡會所。周邊的交通發(fā)達，生活公建設(shè)施一應(yīng)俱全。合同竣工日期為二○○四年十二月份。安徽省金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域市場前景極好。 ★ 交通狀況極其方便，有二十幾路公交車，可四通八達。 市場威脅分析 ★政府對該類式性質(zhì)項目投資容量和開發(fā)進度的控制程度將直接對本項目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響； ★政務(wù)區(qū)搬遷將對本項目產(chǎn)生一定的影響； ★不規(guī)范的商務(wù)租賃市場將影響部分投資出租收益客戶的判斷。本方案的具體定位分析與澳鑫房地產(chǎn)公司提供的設(shè)計圖紙（高層住宅）有一定的差距，但可通過市場營銷運作加以調(diào)整。既能滿足適應(yīng)改革開放經(jīng)濟快速發(fā)展中的市場需求，又能滿足一般置業(yè)人士的居住要求，同時，又能樹立百花大廈城市中 心唯一至尊府邸、鉆石級商務(wù)公寓大廈的地位，市場中較難有同類產(chǎn)品與之競爭。屬二次置業(yè)人士； 6）、長期居肥的外地商人或企業(yè)代表； 7）、投資一族，近幾年社會投資渠道仍然較少，投資類風(fēng)險較大，商務(wù)公寓式投資前景較為樂觀。 施工建議 高層建筑施工周期較長固然有其 客觀因素，但組織嚴謹、科學(xué)管理、嚴格的資金使用計劃應(yīng)是保證施工進度的關(guān)鍵。 物業(yè)管理建議 本項目聘請古井假日酒店進行物業(yè)管理，是該項目的又一亮點，怎樣將假日酒店管理的先進經(jīng)驗運用到百花大廈商務(wù)公寓，真正達到一流的商務(wù)公寓，五星級的酒店管理，為 此建議： 1）、建立先進的硬件設(shè)施，創(chuàng)造一流的管理條件。 提升項目附加值的建議。同時，會所可設(shè)立家政中心，為會員代理干洗，代訂車票、船票，代為購物，家居美容，代接送小孩上學(xué)、代叫出租等，與物業(yè)管理相結(jié)合，提供星級貼身服務(wù)；設(shè)立視聽閱覽室，提供各類名著、暢銷書、各種音樂、影視資料；設(shè)置電腦模擬高爾夫球練習(xí)場、棋牌、乒乓球室、桌球室等文 娛設(shè)施；為女性業(yè)主提供醫(yī)學(xué)專業(yè)的美容美體設(shè)施和服務(wù)。建議在第八層做標準層樣板間，同時提供菜單式精裝修服務(wù)；提供各項費 用收取標準和額度（含物業(yè)管理費）。由于該項目地塊位置特殊，有絕版效應(yīng)，其商務(wù)公寓定位、定性均屬檔次較高類別，同時智 能化配置也屬目前合肥一流，大廈安排 212 個停車位，停車位配置近 1： 1，上 述配置和設(shè)計要求基本符合尖端商務(wù)公寓性大樓的要求。而近 幾年商務(wù)樓市也會隨著經(jīng)濟的高速增長而不斷發(fā)展，需求也將會不斷的增加，雖然市區(qū)的商務(wù)樓銷售市場未能形成氣候，商務(wù)樓租賃市場也較為低迷，但高品味、高尖端、具有品牌效益的商務(wù)樓甚少，且市場有一定的空間；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近兩年合肥市的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快， 20xx 年商品房銷售同比增長 87%，銷售達 120 萬㎡之多，而商務(wù)辦公只占 10%，比例較小，并且多為小區(qū)、老區(qū)內(nèi)沿街新建、改建的綜合樓，配置檔次較低，現(xiàn)階段合肥市商務(wù)辦公類物業(yè)，市內(nèi)空置率、空租率仍然較高，空置率達 16%，空租率在市價 25 元 /平方米的市況下達到 20%（不含各類專業(yè)市場的辦公用房），市場競爭較為激烈，而作為商務(wù)配置較好的新華大廈，且入住率達90%，售價 3850 元 /㎡，租價為 35 元 /㎡，而配置較為一般的潤安大廈置業(yè)、租賃入住率也達 60%左右，售價為 3800 元 /㎡，租價為 40 元 /㎡。根據(jù)資料分析，在老城區(qū)，私密較好、檔次較高、配置較全的高層住宅不多，而多層住宅銷售均價已達 3000 元 /㎡左右，因此，城市中心區(qū)域高層住宅市場潛力較大。在項目的前期著重突出澳鑫房產(chǎn)的 綜合實力，突出古井集團、古井假日酒店的成功典范，結(jié) 合位于古井假日 酒店對面十五中樓下的百花大廈銷售展示中心，實施品牌策略，奠定百花大廈商務(wù)公寓的市場形象；利用位于市內(nèi)主干道壽春路與阜陽路交界區(qū)域百花井地名優(yōu)勢，發(fā)揮其歷史悠久深入人心的市場影響力，打造出合肥市的商務(wù)公寓品牌是百花商務(wù)公寓大廈。 B 樓（西樓） 表 2 朝 向 朝 北 朝 南 房 號 05（ C 戶型） 04（ D 戶型） 03（ A 戶型） 02（ E 戶型） 01（ B 戶型） 戶 型 三房二廳二 衛(wèi) 三房二廳二 衛(wèi) 四房二廳二 衛(wèi) 二房二廳二 衛(wèi) 四房二廳二 衛(wèi) 建 面 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樓 層 單 價 單 價 單 價 單 價 單 價 二十九 空中別墅 二十八 二十七 3150 3250 3450 3300 3550 二十六 3200 3300 3500 3350 3600 二十五 3250 3350 3550 3400 3650 二十四 3300 3400 3600 3450 3700 二十三 3550 3650 3850 3500 3950 二十二 3500 3600 3800 3750 3900 二十一 3450 3550 3750 3700 3850 二十 3400 3500 3700 3650 3800 十九 3350 3450 3650 3600 3750 十八 3300 3400 3600 3550 3700 十七 3250 3350 3550 3500 3650 十六 3200 3300 3500 3450 3600 十五 3150 3250 3450 3400 3550 十四 3100 3200 3400 3350 3500 十三 3050 3150 3350 3300 3450 十二 3000 3100 3300 3250 3400 十一 2900 3000 3200 3200 3300 十 2800 2900 3100 3100 3200 九 2500 2600 2800 3000 2900 八 2300 2400 2600 2500 2700 七 20xx 2100 2300 2200 2400 六 1900 20xx 2200 2100 2300 五 商 場 四 三 二 一 ★ 帶“四”或“三”的樓層，在做促銷活動時可采取優(yōu)惠措施。 渠道策略 金蝶公司是安徽省成立最早的房地產(chǎn)銷售公司，除了有嬌人的業(yè)績和豐富的操盤經(jīng)驗外，同時還有多種不同類型的銷售渠道。 軟文形式廣告安排 序號 名稱 廣告形式 大概內(nèi)容 完成時間 推廣時間 1 澳鑫集團商務(wù)大廈征名、征文活動 新安晚報、合肥晚報、安徽電臺廣告、廣 播 電臺 每周 2 次 大廈基本情況征名、征文要求，配大廈立面效果圖。 新安晚報、合肥晚報、安徽電臺每周 2 次 招聘條件、招聘人數(shù)；登出售樓展示中心方案已定消息；配大廈立面效果圖。 2）、前期預(yù)熱 在百花大廈正式開盤前的一段時間里，主要采取各種形式作預(yù)熱性的廣告，著重體現(xiàn) 引起消費者的關(guān)注； 打出古井集團澳鑫房產(chǎn)，打造百花大廈的品牌效應(yīng)； 針對目標客戶群的范圍逐步進行廣告宣傳。 告知百花大廈發(fā)售的信息；告知百花大廈購買的具體方案； 推出銷售策略（如買賣樓花等）。 促銷策略 通過廣告，利用價格實施品牌宣傳，通過略帶古井酒類文化內(nèi)涵的各種活動，突出澳星房地產(chǎn)的綜合實力采取分類、分檔、分形式的各種方法開展促銷。（杏林花 園就是在面對市場競爭激烈利的情況下，銷售陷入困境時入住的，本公司運用此策略的專業(yè)技巧，打造出許多經(jīng)典事例，使得杏林花園平穩(wěn)的按照我公司掌控的銷售策略運行。 二、 百花大廈項目營銷計劃、組織和控制 營銷計劃 原則：根據(jù)施工計 劃，結(jié)合營銷策略，制定詳細的營銷計劃，在詳細計劃安排的時候，力爭兼顧到工程款項的現(xiàn)金流量，降低自有或貸款資金的投入度，提高資金的利用率。市場銷售中心：設(shè)業(yè)務(wù)經(jīng)理一名，投資顧問 4 人。 合肥金蝶房地產(chǎn)銷售有限責(zé)任公司