【正文】 在操作的過程中，根據(jù)不同的時(shí)間段特點(diǎn)，突出賣點(diǎn)，淡化弱點(diǎn)，統(tǒng)一控制，提高項(xiàng)目的可操作性。 要求：上述人員均有大專以上文化，有豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)、掌握 能力，熟知房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，具有極強(qiáng)的親和力和市場拓展能力?，F(xiàn)場銷售中心：設(shè)專職銷售主任一名，置業(yè)顧問 5 人。 方案：在結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，完成進(jìn)度的 40%，竣工時(shí)，完成進(jìn)度的 80%，交房后 3— 6 個(gè)月，完成銷售進(jìn)度的 100%。對(duì)于運(yùn)作本項(xiàng)目之時(shí)，還將在此基礎(chǔ)上結(jié)合此項(xiàng)目的特點(diǎn)、進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)力求到達(dá)完美。） 公共關(guān)系、人員推廣策略 此策略在銷售過程中異常重要，為此售樓人員、推廣人員均經(jīng)過多次不 同類型的培訓(xùn)。在銷售的過程中可通過靜態(tài)的掌握和動(dòng)態(tài)的跟蹤，不斷的修正銷售總策略，策劃出環(huán)環(huán)相扣、循序漸進(jìn)的又不斷具有新意的銷售促進(jìn)辦法，完善銷售促進(jìn)策略。促銷的過程和力度將通過營銷經(jīng)驗(yàn)加以掌控。 （ 1）、開盤預(yù)售的活動(dòng)策劃及宣傳； （ 2）、售樓中心形象展示，樓書、單頁宣傳； （ 3）、通往各地、市的高檔旅游車背套及小彩旗展示； （ 4）、異地展銷，可選擇蕪湖、安慶 、蚌埠、淮南、六安、亳州等； （ 5）、在古井假日酒店內(nèi)開展多種形式展示，印制簡單的宣傳手冊(cè)，配發(fā)在各客房內(nèi)。 20xx 年 4 月 20 日 20xx 年 5 月 6 日 4 百花大廈開盤 介紹，百花大廈開盤推廣方式 合肥晚報(bào) 新安晚報(bào) 告知百花大廈的開盤時(shí)間， 20xx 年 5月 18 日開盤發(fā)售。 20xx 年 2 月 20 日 20xx 年 2 月 22 日 3 百花大廈前期預(yù)售造勢，提前告知，推出銷售方案 新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、古井酒店內(nèi)宣傳單頁的介紹。 軟文形式廣告安排 序號(hào) 名稱 廣告形式 大概內(nèi)容 設(shè)計(jì)完成 時(shí)間 推廣時(shí)間 1 以軟文形式，介紹百化大廈商務(wù)公寓的社會(huì)現(xiàn)象和發(fā)展前景 新安晚報(bào) 合肥晚報(bào) 商務(wù)公寓的發(fā)展前景，投資商務(wù) 公寓的市場收益。 刊登方案評(píng)選，將春節(jié)的長時(shí)間很好過渡到三月份。 20xx 年 3 月 8 日 20xx 年 3 月 10 日 4 備注 上述所提供的條件和要求另行安排。 20xx 年 2 月 20 日 20xx 年 2 月 22 日 3 招聘百花大廈銷售中心主任、副主任、投資顧問、置業(yè)經(jīng)理等人員。 20xx 年 2 月 15 日 20xx 年 2 月 18 日 2 征集百花大廈銷售展示中心設(shè)計(jì)方案 郵 遞 各大 設(shè)計(jì)院、新安晚報(bào) 、 合肥 晚報(bào) 、 安徽 電臺(tái) 、 廣播 電臺(tái)，每周 2 次。具體方案如下： 1） 、告知篇 在百花大廈開盤前可運(yùn)用一定的軟文形式做先知性的軟文廣告，讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)百花大廈項(xiàng)目增加了解，讓社會(huì)有一定的關(guān)注，為下一步形象宣傳打下良好基礎(chǔ)。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，公司將利用外界關(guān)系采用外商企業(yè)、境外人士推薦預(yù)約銷售；采用相關(guān)集團(tuán)、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)購和互動(dòng)銷售；開展異地展銷方式銷售；同時(shí)結(jié)合現(xiàn) 場銷售、電話銷售、廣告銷售等多種渠道進(jìn)行。銀行按揭到期之前，就已全部收回了投資。 ★ A 樓（東樓） 表 3 朝 向 朝 北 朝 南 房 號(hào) 04（ K 戶型） 03（ J1 戶型） 02（ H 戶型） 01（ G 戶型） 戶 型 六 房三廳三衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 五房三廳三衛(wèi) 五房三廳三衛(wèi) 建 面 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樓 層 單 價(jià) 單 價(jià) 單 價(jià) 單 價(jià) 二十九 二十八 6700 6900 7600 7800 ★ B 樓（西樓） 朝 向 朝 北 朝 南 房 號(hào) 04（ J 戶型） 03（ K 戶型） 02（ G 戶型） 01（ H 戶型） 戶 型 六房三廳三衛(wèi) 六房三廳三衛(wèi) 五房三廳三衛(wèi) 五房三廳三衛(wèi) 建 面 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樓 層 單 價(jià) 單 價(jià) 單 價(jià) 單 價(jià) 二十九 二十八 5700 5900 6600 6800 ★ 一至五層商場售價(jià)表 樓 層 單 價(jià) 備 注 五 2400 四 2600 三 3000 二 4000 一 8000 ★ 共計(jì) 212 個(gè)車位，每個(gè)車位計(jì) 10萬元。 百花 大廈銷售價(jià)格一覽表； A 樓（東樓） 表 1 朝 向 朝 北 朝 南 房 號(hào) 05（ D 戶型） 04（ C1 戶型） 03（ B 戶型） 02（ F 戶型） 01（ A 戶型） 戶 型 三房二廳二 衛(wèi) 三房二廳二 衛(wèi) 四房二廳二 衛(wèi) 五房二廳二 衛(wèi) 四房二廳二 衛(wèi) 建 面 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樓 層 單 價(jià) 單 價(jià) 單 價(jià) 單 價(jià) 單 價(jià) 二十九 空中別墅 二十八 二十七 3550 3650 3850 4250 3950 二十六 3600 3700 3900 4000 二十五 3650 3750 3950 4200 4050 二十四 3700 3800 4000 4100 二十三 3950 4050 4250 4150 4350 二十二 3900 4000 4200 4300 二十一 3850 3950 4150 4050 4250 二十 3800 3900 4100 4200 十九 3750 3850 4050 3850 4150 十八 3700 3800 4000 4100 十七 3650 3750 3950 3750 4050 十六 3600 3700 3900 4000 十五 3550 3650 3850 3650 3950 十四 3500 3600 3800 3900 十三 3450 3550 3750 3450 3850 十二 3400 3500 3700 3800 十一 3300 3400 3600 3000 3700 十 3200 3300 3500 3600 九 2900 3000 3200 2550 3300 八 2700 2800 3000 3100 七 2400 2500 2700 2250 2800 六 2300 2400 2600 2700 五 商 場 四 三 二 一 ★ 帶“四”或“三”的樓層，在做促銷活動(dòng)時(shí)可采取優(yōu)惠措施。 價(jià)格策略 1） 、銷售價(jià)格分析 本公司根據(jù)市場調(diào)研資料分析，推出的銷售價(jià)格排定，極具市場競爭力，在實(shí)施的過程中會(huì)根據(jù)市場的變化不斷做出調(diào)整，以求達(dá)到最佳的市場銷售價(jià)格。 第三部分 市場營銷 一、營銷策略 品牌策略： 充分利用古井集團(tuán)是安徽省大型國有企業(yè)，國內(nèi)著名的上市公司之一的品牌形象，展開宣傳，實(shí)時(shí)引導(dǎo)。 綜上所述，本項(xiàng)目是高層商務(wù)辦公與高層住宅的差異產(chǎn)品，同時(shí)也是綜合產(chǎn)品，既能滿足商務(wù)辦公的需要，也能滿足高層住宅的需求，在城區(qū)用地異常緊張，土地 使用政策的徹底改變之時(shí)，商務(wù)旺區(qū)的黃金地塊的增值速度加快，本項(xiàng)目充分突現(xiàn)地塊的絕版效應(yīng)。較有代表性的樓盤是元一時(shí)代花園、九華山莊、雍景苑等，其銷售狀況較好，市場口碑尚佳?？梢娚虅?wù)旺區(qū)的高 檔品牌高層商務(wù)市場前景仍然較好 。 1）、土地費(fèi)利息：土地費(fèi)年利費(fèi)年數(shù) 1849 %7=582 萬 2）、建安及其它支出利息：建安其它支出 30%年利率年數(shù) 15979 30% %2=431 萬 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =（ 1） +（ 2） 三、銷售收入預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，計(jì)劃銷售價(jià)格及收入估測收入如下： 內(nèi)容 面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 收入（萬元） 商務(wù)公寓 41751 3500 14613 商業(yè)用房 9790 5000 4895 停車位 9107 2328 2120 合計(jì) 60648 3566 21628 四、投資效益分析 ★銷售稅金：（銷售收入） 21628 %=1203 萬 ★銷售利潤：銷售收入－總投資－銷售稅金 21628－ 17001－ 1203=3424 萬 ★投資利潤率：項(xiàng)目稅后利潤 /項(xiàng)目總投資 3424/17001=20% ★項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =項(xiàng)目總投資 /（項(xiàng)目銷售收入－銷售稅金） 100% 17001/（ 21628－ 1203） 100%= 100%=80% ★項(xiàng)目投資回收期 =項(xiàng)目總投資 /項(xiàng) 目稅后利潤 17001/3224=5 年 五、綜合評(píng)價(jià) 高層商務(wù) ：省會(huì)城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交通的中心，是首批科技將要對(duì)外開放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地區(qū)，起到促進(jìn)東西部共同發(fā)展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，同比全國快四個(gè)百分點(diǎn)，城市建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展并取得了嬌人的成績，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務(wù)貿(mào)易市場初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)形成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運(yùn)動(dòng)為主的商務(wù)中心，同時(shí)也是雙中心地區(qū)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟(jì) 、文化中心；雖然五年后合肥市的 CBD 移至南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的 CBD 集中區(qū)，同時(shí)也是廬陽區(qū)的 CBD，還有合肥市政府所屬的二級(jí)機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機(jī)構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點(diǎn)的 CBD 新區(qū)域，這勢必會(huì)影響中心地區(qū)的商務(wù)樓市的發(fā)展。 二、 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建筑內(nèi)容明細(xì)表 單位：㎡ 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 數(shù) 量 備 注 1 總占地面積 6168 ㎡ 百花大廈長 67 米，寬 42 米 2 容積率 /建筑容度 ，高 米 3 總建筑面積 含會(huì)所面積 ㎡ 4 銷售面積 60648 合同確定的銷售面積 投資總額 工程總投資： 17001 萬元，單位成本為 2797 元 /㎡ 投資明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資額 （萬元） 單位成本 元 /㎡ 占總投資額的比例 （ %） 1 土地費(fèi) 1849 304 11 2 建設(shè)工程報(bào)建費(fèi) 601 99 3 建筑安裝工程費(fèi) （含智能化配置） 10941 1800 64 4 前期工程費(fèi) 334 55 2 5 管理費(fèi)（含發(fā)證費(fèi)） 1513 250 9 6 銷售費(fèi)用 650 107 4 7 不可預(yù)見費(fèi) 91 15 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用