長沙某酒店式公寓項(xiàng)目市場調(diào)研概況(編輯修改稿)
2025-08-25 16:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 9年創(chuàng)遠(yuǎn)景園26537成20年鴻福大廈28007成20年福樂名園32807成15年天龍商住樓26807成15年山水芙蓉25806成15年名城29007成20年夢澤園45077成20年南湖嘉園22807成20年唐朝碧閣29007成20年金色華庭35007成20年維一星城43007成20年同升湖山莊18807成15年香格里嘉園36007成20年頤美園28007成20年新華聯(lián)家園33206成15年雍景園29007成20年陽明山莊14006成15年名都花園35287成15年名仕雅居38806成15年宏軒花苑25007成15年麗江翠園10807成15年金色地帶26807成20年從上表可以看出，長沙市區(qū)商品房價(jià)格主要區(qū)間在25003500元/㎡，綜合用房的價(jià)格根據(jù)使用性質(zhì)的不同，可作為住宅、寫字樓及商業(yè)門面，因而有很大差異。據(jù)調(diào)查，因受地域性較大程度的影響，長沙市郊的樓盤價(jià)格多在15002000元/㎡。 面積分割從在售樓盤調(diào)查表可以看出，㎡都有分布，可見面積分割區(qū)域較大，但是進(jìn)一步的調(diào)查可知，大部分的面積區(qū)域卻在110—150㎡之間，基本符合居住、辦公兩相宜的一種現(xiàn)狀，這也是純寫字樓不火的原因之一。配套設(shè)施分析長沙市部分樓盤配套設(shè)施一覽表：樓盤名稱配 套 設(shè) 施名匯達(dá)大廈負(fù)1F地下停車場，1－3F商業(yè)、金融，4F商務(wù)休閑會(huì)所，5—12F商務(wù)樓，屋頂露天情調(diào)餐廳；開利中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、韓國名牌電梯君臨大廈6臺(tái)奧迪斯電梯，每戶預(yù)留兩條電話線新世界商貿(mào)城寬帶網(wǎng)，主臥、客廳設(shè)電話、電視、網(wǎng)絡(luò)三合一插座鴻信大廈日本三菱電梯四臺(tái)；塔樓第一層配置450平方米的高尚活動(dòng)會(huì)所；寬帶接口；地下一層為停車場，60個(gè)車位明景公寓地下停車場湖南財(cái)富中心1，2層為車庫；芬蘭通利名牌電梯；多媒體智能綜合布線，電子監(jiān)控、寬帶入戶，有線電視，電話、數(shù)碼網(wǎng)三位一體，直接與國際計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)連接；裙樓層頂架空作花園，設(shè)2000平方米財(cái)富會(huì)所、開辟財(cái)智沙龍、MORE移動(dòng)商務(wù)中心順天國際財(cái)富中心星級(jí)酒店、商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂、會(huì)議中心；10部品牌電梯，5A智能管理，互聯(lián)網(wǎng)1F600㎡大廳，商務(wù)中心，夾層咖啡廳；2F證券廳、銀行；3F餐廳；4F娛樂廳；27F復(fù)式結(jié)構(gòu)，空中花園、會(huì)議廳等錦繡中環(huán)酒店式大堂、四臺(tái)高速電梯、每層設(shè)休閑區(qū)；2000㎡多功能會(huì)所，室內(nèi)游泳池、健身房、乒乓球、桌球、棋牌、會(huì)議、洗滌中心、餐飲及商務(wù)中心；寬帶網(wǎng)平和堂商貿(mào)大廈車位，日本三菱高速電梯；暖氣入戶，高級(jí)裝修SOHO順天城三菱電梯和府酒店公寓3臺(tái)意大利廣船電梯，寬帶，酒店式豪華大堂，精裝修，8樓為大型會(huì)員俱樂部，有游泳池、健身所、美容室等，28樓為溫馨浪漫的頂層餐廳，同時(shí)配有商務(wù)中心、商務(wù)會(huì)所、洗衣房等所所有酒店設(shè)施萬順家園國產(chǎn)電梯，寬帶網(wǎng)，地下一層車庫三重大廈富士達(dá)高速電梯；寬帶網(wǎng)智邦家園原裝進(jìn)口電梯，多媒體寬帶網(wǎng)入戶佳逸豪園名牌高速電梯，較好裝修錦繡華天地下停車場，300余個(gè)車位；會(huì)所、兒童樂園、商場、酒樓亞大時(shí)代4臺(tái)瑞士迅達(dá)電梯，直燃機(jī)中央空調(diào)，直飲水系統(tǒng)；地下停車位100輛，地面停車位15輛；2層的西部為大堂部分，東部作為大廈配套的銀行區(qū)；4層的高檔酒樓；5層健身房；6層的會(huì)議室；7至28層為寫字樓和局部會(huì)所新大新2臺(tái)三菱電梯，100個(gè)地下車位從上表可以看出，樓盤配套逐步趨向于更加完善，向更高水平邁進(jìn)。一般來說，高級(jí)電梯、充裕車位、寬帶網(wǎng)絡(luò)及先進(jìn)安防配套不可缺少，基本預(yù)示著樓盤配套發(fā)展的大方向。物業(yè)管理樓盤名稱物業(yè)管理公司及物管費(fèi)(元/月㎡)名匯達(dá)大廈君臨大廈新世界商貿(mào)城由業(yè)主委員會(huì)聘請物管公司，萬順家園由業(yè)主委員會(huì)聘請物管公司錦繡中環(huán)亞大時(shí)代香港華聯(lián)興業(yè)有限公司錦繡華天湖南華天物業(yè)管理公司左岸春天中海物業(yè)據(jù)調(diào)查，長沙市的物業(yè)管理水平大多在1元/㎡月左右浮動(dòng)，部分推出市場不久、㎡月，㎡月。物業(yè)管理費(fèi)總體水平較低，特別是高層項(xiàng)目也只能收取1元多的物管費(fèi)，反映出消費(fèi)能力的不足，消費(fèi)市場的不成熟，沒有充分意識(shí)到物業(yè)管理的重要性。新開發(fā)的項(xiàng)目中，注重了物業(yè)管理檔次的提升，聘請深圳、香港等地的名牌物業(yè)管理公司，對樓盤的物管水平的提高有一定的推進(jìn)，對于樓盤的銷售也有一定的促進(jìn)。策劃代理及廣告推廣樓盤名稱策劃代理及廣告推廣君臨大廈長沙金達(dá)利建筑咨詢服務(wù)有限公司新世界商貿(mào)城地標(biāo)資訊左岸春天深圳愛地時(shí)代代理，風(fēng)火廣告推廣鴻信大廈湖南錦囊策略廣告有限公司和府酒店公寓湖南省建安房屋有限公司萬順家園地標(biāo)資訊亞大時(shí)代深圳太一廣告有限公司整合推廣調(diào)研可知，在售的項(xiàng)目中自營及代理的比例相差不大，在策劃代理及廣告推廣選擇方面，本地公司與外地公司比例也相近，但是，無庸質(zhì)疑的是，樓盤開發(fā)比以前越來越注重策劃代理及廣告推廣了。 二、長沙寫字樓市場分析90年代初，長沙寫字樓一直屬于高投資低回報(bào)的房產(chǎn)品種。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和樓市的回暖，近幾年已走出市場低谷，日漸紅火起來。尤其是一批中小型現(xiàn)代公司蓬勃發(fā)展壯大之后，寫字樓的概念正進(jìn)行著一場深刻的內(nèi)部變革?？v觀全市商務(wù)中心地帶的寫字樓市場，不僅空置率下降許多，㎡㎡。隨著長沙城市建設(shè)的日益發(fā)展，寫字樓市場將獲得更加穩(wěn)步的發(fā)展和壯大。（一）發(fā)展起源據(jù)有關(guān)資料反映，長沙寫字樓的成功開發(fā)最早可追溯至1993年的平安大廈，讓當(dāng)時(shí)處于摸索階段的地產(chǎn)商們找到了一種新的開發(fā)模式。于是，在1994年，寫字樓圈地運(yùn)動(dòng)開始上演，這個(gè)階段真正成為代表作的只有華僑大廈、華聯(lián)大廈等配套比較超前的高素質(zhì)項(xiàng)目。1998年，國內(nèi)樓市借助宏觀背景的支持，驟然由陰轉(zhuǎn)晴，一批新興企業(yè)開始脫穎而出，寫字樓市場再度引起開發(fā)商的高度注目。與以往稍有不同的是，介入者更趨謹(jǐn)慎。其中，尤以銀華大廈、平和堂、商業(yè)銀行大樓、新聞大廈等城區(qū)主干道旁邊的寫字樓引領(lǐng)著業(yè)界時(shí)尚。 同時(shí)，隨著一批大品牌公司的崛起，一些星級(jí)酒店也紛紛加盟寫字樓市場，瓜分日益膨脹的市場蛋糕，使寫字樓在不斷攀升中出現(xiàn)了多極分化的局面。到了樓市火爆的2000年，寫字樓再度扮演了一個(gè)生力軍角色，并且以“信息化”的新銳理念開創(chuàng)了地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)代流派。這種新生代開發(fā)主要體現(xiàn)在“SOHO居家辦公”的悄然興起。在長沙，最有說服力的作品要數(shù)SOHO順天城，該項(xiàng)目憑借鮮明的個(gè)性定位，先入為主的優(yōu)勢效應(yīng)，無論是建筑風(fēng)格還是銷售業(yè)績都寫就了一個(gè)新的篇章。2001年，一種以“商務(wù)酒店+公寓”的復(fù)合型物業(yè)再次給強(qiáng)勁的寫字樓市場注入活力。酒店公寓以戶型小、酒店式服務(wù)等特色滿足了新的市場需求，也刺激了一部分潛在消費(fèi)。長沙寫字樓的上述演變，反映出長沙寫字樓的市場發(fā)育狀態(tài)，總體來說呈現(xiàn)著良性的發(fā)展趨勢。（二）現(xiàn)狀分析分布地區(qū)從地理位置的分布來看，五一廣場圈、芙蓉路沿線的比例最高，如五一廣場圈的平和堂、新大新、名匯達(dá)、亞大時(shí)代等，芙蓉路欲打造長沙CBD，中高檔寫字樓眾多，如銀華大廈、國際金融大廈、國貿(mào)大廈、華聯(lián)大廈、新聞大廈、商業(yè)銀行大廈、平安大廈、海東青大廈、金屬大廈等；火車站、袁家?guī)X、韶山路緊隨其后，如有湖南財(cái)富中心、順天國際財(cái)富中心、和府等；然后是黃興路、解放路、蔡鍔路等，如有鴻信大廈、明景公寓等；其他地點(diǎn)則比較分散。寫字樓類型從消費(fèi)者對寫字樓類型的選擇來看，選擇商住樓的比例明顯高于純寫字樓，而發(fā)展商開發(fā)的寫字樓類型中，商住樓也占較大比例，純寫字樓所占比例不大，這在一定程度上反映出，長沙的寫字樓市場發(fā)展還處于一種緩慢成長過程，既與長沙的整體發(fā)展水平相聯(lián)系，又與市場消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)。但一些傳統(tǒng)型商住兩用寫字樓在位置和功能配套方面還不盡人意，存在著服務(wù)性功能較差，停車位嚴(yán)重不足，戶型面積設(shè)置不合理等缺陷，外立面設(shè)計(jì)普遍無特色，個(gè)性氣質(zhì)不夠，不能充分體現(xiàn)買方的企業(yè)形象，因而不為現(xiàn)代型公司所青睞。面積大小調(diào)查的項(xiàng)目面積
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