【正文】 公司在選擇辦公場所的同時(shí)，對居住條件提出了較高要求，商住型物業(yè)無疑成為其理想物業(yè)，同時(shí)配套設(shè)施要求更完善，交通更方便，地處商務(wù)中心地段等等，尤其是以居家辦公為特點(diǎn)的自由職業(yè)者，對商住的要求更高。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能的不足令現(xiàn)存商務(wù)型物業(yè)不能滿足需求長沙市目前的商務(wù)型物業(yè)大部分為商住式寫字樓，這些商住型寫字樓在位置和功能配套方面還不盡人意，營業(yè)性功能方面較差，停車位不足，戶型面積設(shè)置不合理，目前市場上的寫字樓面積都偏大，總價(jià)太高，難以吸引投資者和消費(fèi)者。外觀設(shè)計(jì)普遍沒有特色，個(gè)性特點(diǎn)不突出，不能充分體現(xiàn)買家的公司實(shí)力與企業(yè)形象。商務(wù)物業(yè)的更新?lián)Q代，是市場發(fā)展的必然趨勢（1）商務(wù)型物業(yè)市場缺乏合適的產(chǎn)品從目前市場上來看，市場需要的商務(wù)型物業(yè)首先要求商住功能要增強(qiáng)，面積要適中，價(jià)格方面也要求比純寫字樓要低，配套設(shè)施齊全，交通便利，地處商務(wù)中心，不少業(yè)主都認(rèn)為電梯安全、速度快、車位充足、網(wǎng)絡(luò)快捷、商務(wù)配套功能齊全、物業(yè)管理完善的寫字樓具有更大的實(shí)用價(jià)值和投資價(jià)值。但目前長沙市商務(wù)型物業(yè)市場缺乏這種合適的產(chǎn)品，現(xiàn)有的寫字樓大多存在或多或少、這樣那樣的缺陷。（2）需求增長明顯快于市場有效供給目前，長沙市寫字樓市場有回溫跡象，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，長沙經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市建設(shè)的明顯加快，尤其是加入WTO后，眾多外來公司急于搶灘，大批創(chuàng)業(yè)型公司不斷涌現(xiàn)，自由職業(yè)的流行，均給商務(wù)型物業(yè)市場帶來機(jī)遇，但由于長期以來寫字樓市場一直處于低谷，空置嚴(yán)重，相應(yīng)的配套更新與服務(wù)創(chuàng)新嚴(yán)重滯后于明顯增長的市場需求，發(fā)展商急于為空置的寫字樓“解套”，而無意開發(fā)更新?lián)Q代型的商務(wù)物業(yè)，使得市場缺乏有效的市場供給。酒店式公寓開拓商住物業(yè)光明的前景酒店式商務(wù)公寓以其靈活的定位，眾多的優(yōu)勢，令新興的公寓型寫字樓越來越受到市場的推崇和投資者的追捧。（1）功能眾多，選擇面大與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供了家庭式住房格局和家居式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。與寫字樓相比，酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務(wù)和居家辦公相結(jié)合，但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間，主要功能為滿足居家辦公的要求，但忽略了星級的配套和服務(wù)。而酒店式商務(wù)公寓在滿足辦公需求的同時(shí)，注入了星級酒店式的配套與服務(wù)，令居家更加舒適。居家辦公兩相宜，再加上完善的酒店式服務(wù)，酒店式商務(wù)公寓齊全的功能使得問世以來倍受市場追捧。（2）價(jià)格適中，定位靈活酒店式公寓以其功能的多樣性，定位的靈活性，使其能夠靈活的適應(yīng)寫字樓和住宅兩個(gè)市場。既可以大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)，又可以獲得較好的租售回報(bào)。（3）投資潛力巨大酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者的首選。因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)項(xiàng)目所難以比擬的。尤其是地處商務(wù)中心，大量小型公司和年輕白領(lǐng)聚集在這些區(qū)域，對他們來說，在這里安家置業(yè)，成本更低，出入方便自不必說，發(fā)展機(jī)會(huì)更多，最有可能利用這一區(qū)域的人流、資金流、信息流，迅速走向成功。（二）酒店式公寓定位分析用戶的基本要求酒店式公寓屬于典型的小戶型住宅，關(guān)于小戶型住宅，有以下基本要求：（1）功能要求齊全小戶型面積雖小，但功能和大戶型相比不應(yīng)該有太大差異，這就要求精致的規(guī)劃面積，既保證配套功能齊全又不能浪費(fèi)有限空間，也就是經(jīng)濟(jì)而不局促，小巧而功能齊全。（2）價(jià)格要求實(shí)惠單價(jià)高，總價(jià)低，首期少，月供少，置業(yè)輕松。雖然單價(jià)高，但由于總價(jià)相對于中大戶型來說低很多，所以面對的客戶層面也就可能有限放大。（3）位置要求便捷市區(qū)內(nèi)交通線路密集的物業(yè)是小戶型首選。區(qū)位對于小戶型開發(fā)有著決定性影響，小戶型能夠熱銷的奧秘就在于：可以花不太高的總價(jià)，在市區(qū)的好地段、好小區(qū)擁有一套適合于生活和工作的住宅。對一些在長沙參加工作不久的年輕白領(lǐng)和各地駐長辦事處而言，會(huì)樂意購買一套總價(jià)和首付款都較低的小戶型。（4）本身配套齊全實(shí)際上，今天開發(fā)的小戶型，與福利時(shí)代建設(shè)的單位住房的根本差異就在于配套不同。小戶型配套是小而全，小而好，這個(gè)全和好就體現(xiàn)在投資價(jià)值大、配套設(shè)施全和物業(yè)管理好。隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅的功能正在逐步單純化、私密化。所以，只有那些有著齊全的配套設(shè)施，能夠延展酒店式生活、交際、娛樂、健康等功能的物業(yè)，才能充當(dāng)酒店式公寓的角色。（5）適宜運(yùn)動(dòng)許多生活態(tài)度積極的年輕白領(lǐng)是喜愛運(yùn)動(dòng)的人，豐富的健身活動(dòng)是保持良好精神狀態(tài)的保證，所以要求住所附近一定要有一個(gè)大型的健身中心。按照就近原則，這個(gè)中心最好就在住宅樓下?？蛻羧悍治瞿贻p白領(lǐng)經(jīng)過幾年的拼搏，不少人已經(jīng)擁有一定的資金積累，不滿足租房，開始置業(yè)；但限于資金微薄，總價(jià)較低的小戶型無疑是他們的首選。小戶型置業(yè)群體最主要有三類：一是有錢人，投資購買，用做出租；二是來長沙經(jīng)商、工作者，時(shí)間不長但想擁有自己的物業(yè)；三是湖南省各地駐長辦事處的長駐人員。小戶型置業(yè)者要不沒錢，要不有錢也很理性。這種比較特殊的群體，他們中大多是年輕夫婦、單身族、高級打工者。這些消費(fèi)群體的共同特點(diǎn)是以事業(yè)為重，希望有自己的生活空間，但目前的收入狀況不允許他們過多地投入，所以花錢不多，又能給自己營造一個(gè)舒適港灣的小戶型自然就成了他們的最佳選擇。表一： 購房者的年齡層次比（共200人）年齡分組人數(shù)比例35歲以上55％30－35歲7437％30歲以下71％從上表可以看出，購買小戶型以年輕人為主，%的份額，%的購房人中大多以投資為目的，多是二次置業(yè)。表明小戶型樓盤的購買力的主流在于25－35歲之間的年輕人。表二 購房者的職業(yè)構(gòu)成職業(yè)分類人數(shù)比例白領(lǐng)族8442%個(gè)體職業(yè)與老板43%業(yè)務(wù)人員45%不詳2814%從上表可以看出，小戶型購買者的職業(yè)以白領(lǐng)族、業(yè)務(wù)人員等為主，大概占到總購房人士的65％左右。表三 購房者的家庭收入 收入類別人數(shù)比例5000元以上7236%30005000元65%3000元以下3%不詳6030%由上表可知，在購買小戶型的群體中，大部分購買者的家庭月收入高于5000元／月，%。由此可見，盡管是小戶型，購房人士無論家庭收入抑或還是個(gè)人收入，人均1,500元／月是他們購房的最低保障。表四 購房者的婚姻狀況婚姻狀況人數(shù)比例已婚12462%單身71%從上表我們可以看出，已婚人士占到了購房人士的62%。表五 購房者的購房用途購房用途人數(shù)比例投資123%自用77%由上表可知，在購房的人群中，以投資者居多（%），%。表六 對購房者置業(yè)次數(shù)的分析置業(yè)次數(shù)人數(shù)比例第一次8844%多次109%由上表看來，購買小戶型的人中，多次置業(yè)的還是具有相當(dāng)大的市場份額。酒店式公寓價(jià)格預(yù)測通過市場調(diào)查，結(jié)合對項(xiàng)目周邊的高檔住宅、酒店、公寓的主力消費(fèi)群、中高收入階層及白領(lǐng)的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣以及住房消費(fèi)取向等方面的調(diào)查分析，可以大致得出酒店式公寓銷售價(jià)格的范疇：長沙市整個(gè)房地產(chǎn)市場小戶型物業(yè)幾近空白，市場空缺大，目標(biāo)客戶定位為中高收入水平的都市白領(lǐng)的酒店式公寓的市場前景相對較好。另據(jù)對長沙白領(lǐng)收入水平的不完全統(tǒng)計(jì)，月收入在1500—3000元/月范圍內(nèi)的白領(lǐng)，占長沙市都市白領(lǐng)的70%以上，在這部分人群中，他們的購房支出占每月消費(fèi)支出總額的1/3左右，也就是說他們的支付能力首期約為3—4萬元，月供500800元/月，以酒店式公寓通用面積范圍2540平方米計(jì)算，可以看出受到長沙中高收入白領(lǐng)青睞的酒店式公寓總價(jià)約為14—21萬，單價(jià)為5025—5600元/平方米。小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)創(chuàng)造一個(gè)良好的小區(qū)環(huán)境營造較佳的居住氛圍建筑風(fēng)格以現(xiàn)代派為主流注意彌補(bǔ)片區(qū)功能的不足大膽取舍，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶設(shè)計(jì)增加建筑本身的科技含量提高居住的舒適、安全和便利性酒店式服務(wù)（1）智能化服務(wù) （2）會(huì)所服務(wù)（3）封閉式管理54 / 54