酒店式公寓調(diào)研小結(jié)-資料下載頁
2025-05-16 07:59本頁面
【正文】 的市調(diào)分析，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風險： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導(dǎo)致投資客分流。比如《東方銀座酒店》比較強調(diào)商務(wù)功能，而《趣園》則更強調(diào)“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關(guān)注成反比，即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應(yīng)地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群——投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。三是投資者的預(yù)期租金問題?，F(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%20%是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。投資風險怎樣規(guī)避呢？我們認為，首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。因此，我們在對**項目進行市調(diào)時重點對項目地段、區(qū)域市場產(chǎn)品等綜合因素進行了了解，經(jīng)過對國內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成五星級酒店式公寓。其次，樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣，居室套型設(shè)計可以靈活分隔。酒店式公寓的未來發(fā)展和對**的影響 目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為**這樣的國際旅游城市帶來數(shù)量眾多的客源。2008年的奧運會吸引了全世界人民的目光，屆時將會有越來越多的人來**旅游，將會有國際上大型的跨國公司來**設(shè)立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。 酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是**房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關(guān)專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。 酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報。未來酒店式公寓的流行趨勢是更加多樣化。以前酒店式公寓多位于各國旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設(shè)符合潮流的配套設(shè)施——水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等?，F(xiàn)在，新西蘭的皇后鎮(zhèn)、澳洲的大堡礁等旅游勝地就屬此類型。然而隨著社會的發(fā)展，商務(wù)人士產(chǎn)生了商務(wù)式的酒店公寓需求，它們的特點多是位于世界國際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳洲悉尼、墨爾本等地，商務(wù)客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開小型的商務(wù)會議或見客等。而其價格卻比酒店便宜不少，新西蘭一房一廳的酒店公寓僅為人民幣1500元/周。二、我們的建議**酒店式公寓作為近年來房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關(guān)注。我們認為它在**有相當大的發(fā)展空間。根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構(gòu)思。專業(yè)的國際管理公司擔綱管理**酒店公寓項目，將由享譽國際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美的五星級酒店式家居服務(wù)，讓住戶時刻享受真正自在的私人空間。酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù)⑴、客房根據(jù)對酒店式公寓的了解，結(jié)合**市場的需求，我們建議客戶按著標準客房和行政客房進行劃分。A、標準客房層： 高級客房、豪華客房和海景客戶之分。B、行政客房層： 行政高級客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。C、房間設(shè)施 雙頭煮食爐和基本餐具(砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具)國際、國內(nèi)電話 特大行政寫字臺，配有適合個人計算機高速寬帶和雙電源接口 可獨立控制的中央空調(diào) 提供浴室用品 風筒 迷你酒吧 電視 房間保險箱 咖啡/茶電熱水壺 熨斗和燙板等。注：客房的價格將參照**市同類酒店式公寓客房的收費及五星級酒店的租金標準，屆時予以提供。⑵、宴會廳布置優(yōu)雅的宴會廳位于二樓，可供200人入座其間，適用于宴會、會議及婚宴，并配備有最先進的音響視聽設(shè)施、同聲傳譯和專業(yè)照明系統(tǒng)，實是舉辦商務(wù)或社交聚會的理想場地。各具特色的會議室位于二樓和三樓，可提供15－200位客人作會議使用，也可在會議室內(nèi)設(shè)宴布席，方便靈活，實是舉辦商務(wù)或社交聚會的理想場地。宴會設(shè)備同聲傳譯 激光教棒遠程會議系統(tǒng) 活動舞臺多媒體投影儀 電子指示牌實物投影儀 電視機膠片投影儀 錄像機手提電腦 錄音設(shè)備電子白板 影像機白板 擴音設(shè)備⑶、餐廳及娛樂A、咖啡酒廊 咖啡酒廊 06：3001：00咖啡酒廊位于大堂，各國珍饈應(yīng)有盡有。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。B、行政酒廓 行政酒廊位于最高樓層，美酒、美景，美不勝收，是時尚聚會之絕佳場所。 酒廊 － 淺酌慢飲，酒醇音醉；憑窗遠眺，醉人港景咫尺之遙。紅酒雪茄屋 － 良朋益友，紅酒雪茄，人生美好時光，享受不盡。 圖書館 － 一本書，一個休閑新天地，給您一個寧靜致遠新境界。⑷、設(shè)施A、商務(wù)中心和辦公室 商務(wù)中心為客人提供全套專業(yè)服務(wù)及備有會議室和出租辦公室 228。出租辦公室 228。秘書服務(wù) 228。代售機票、火車票 228。會議室 228。商務(wù)中心可提供傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞通訊 228。國際、國內(nèi)長途228。房間寬頻上網(wǎng)228。公共場所無線上網(wǎng)B、健體俱樂部228。池畔露天陽臺228。恒溫游泳池228。健身房228。香薰?、?、尊貴服務(wù) 228。每日報紙一份(**日報、半島都市報、**晚報等中任選一份) 228。接收傳真 228。每周兩次房間清潔服務(wù)(包括更換床單被套、吸塵等工作)228。使用游泳池、健身房(視季節(jié)而定)。
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