【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工藝造型藝術(shù)天花，巖壁畫(huà)標(biāo)準(zhǔn)電梯廳高級(jí)拋光磚、電梯門(mén)套為不銹鋼工藝門(mén)套、藝術(shù)吊頂天花標(biāo)準(zhǔn)走廊高級(jí)拋光磚嵌藝術(shù)造型地磚、高級(jí)乳膠漆飾面，高級(jí)鋁質(zhì)天花及高級(jí)筒燈。電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。其他獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂(lè)及廣播系統(tǒng)正在運(yùn)營(yíng)的酒店式公寓，一般地面都用高級(jí)特色地毯，每戶(hù)門(mén)前裝有典雅壁燈，公共部分一般裝修都比較高檔，細(xì)部精致，候梯廳并配備綠色盆栽及高檔的垃圾桶，電梯門(mén)對(duì)面有貼墻高級(jí)特色桌椅。另外，候梯廳設(shè)計(jì)有通風(fēng)大窗戶(hù)，不僅使公寓樓層內(nèi)空氣流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓設(shè)計(jì)能全部顧全。五、銷(xiāo)售價(jià)格樓盤(pán)名地段售價(jià)（元/㎡）交樓標(biāo)準(zhǔn)京基御景華庭福田華強(qiáng)南8500簡(jiǎn)裝京基東方華都文錦中路83008500精裝置地逸軒羅湖人民南路9000精裝國(guó)際市長(zhǎng)交流中心白石洲深圳灣盤(pán)畔對(duì)面8000毛坯酒店式公寓的銷(xiāo)售價(jià)格都超過(guò)8000元/㎡以上，遠(yuǎn)超越同地段的普通小戶(hù)型公寓的價(jià)格，因此，預(yù)計(jì)將來(lái)的小戶(hù)型公寓，只要地段好，將來(lái)開(kāi)發(fā)方向，將繼續(xù)走酒店式公寓的路線。置地逸軒、京基東方華都是最新推出銷(xiāo)售的項(xiàng)目，它們的銷(xiāo)售價(jià)格更接成為即將推出新項(xiàng)目的價(jià)格。六、客源分析酒店式公寓的市場(chǎng)需求主要有以下幾類(lèi)： 內(nèi)外常駐深圳機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員國(guó)內(nèi)及海外常駐深圳的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專(zhuān)門(mén)辦公和居住場(chǎng)所，二者分離。作為辦公場(chǎng)所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由，故一般不會(huì)選擇酒店 。規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶(hù)型面積較小，酒店式公寓亦可滿(mǎn)足他們的要求。 經(jīng)常往來(lái)深圳的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類(lèi)人會(huì)選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購(gòu)買(mǎi)或租用住房，以方便居住和辦公。 投資者深圳和香港都有不少人購(gòu)買(mǎi)房屋用于投資，他們一般選擇戶(hù)型面積小，總價(jià)低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)。 深圳的小企業(yè)和SOHO族深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶(hù)。 隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，深圳已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。 居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽(yáng)臺(tái)，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價(jià)、總價(jià)和物業(yè)管理費(fèi)都相當(dāng)高，只有少數(shù)人會(huì)作為純粹居家之用。七、管理及特色服務(wù)酒店式公寓的管理及服務(wù)能突出樓盤(pán)個(gè)性，具有聚集樓盤(pán)人氣的號(hào)召力。目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機(jī)構(gòu)看，目前市場(chǎng)主要以戴德梁行為主，國(guó)際大公司如萬(wàn)豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來(lái)登等，還沒(méi)有引入。樓盤(pán)在管理上的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。樓盤(pán)名管理機(jī)構(gòu)京基御景華庭戴德梁行京基東方華都戴德梁行置地逸軒戴德梁行國(guó)際市長(zhǎng)交流中心東方酒店管理公司、戴德梁行此外，星河地產(chǎn)將聯(lián)姻全球酒店業(yè)巨頭萬(wàn)豪集團(tuán)的麗茲卡爾頓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，法國(guó)雅高酒店集團(tuán)有意進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，這些巨頭酒店集團(tuán)進(jìn)入深圳市場(chǎng)，不僅打破原有幾家酒店管理機(jī)構(gòu)的一統(tǒng)天下的局面，而且將會(huì)引發(fā)深圳酒店式公寓開(kāi)發(fā)又一輪熱潮。八、營(yíng)銷(xiāo)方式目前，深圳酒店式公寓的營(yíng)銷(xiāo)方式主要有三種：序營(yíng)銷(xiāo)模式性質(zhì)項(xiàng)目1l 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)；l 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主定期收投資收入。酒店式公寓與公寓式酒店集一體國(guó)際市長(zhǎng)交流中心丹楓白露2業(yè)主購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)。酒店式公寓京基御景華庭京基東方華都置地逸軒3業(yè)主購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主定期收投資收入。公寓式酒店?yáng)|方銀座趣園東方威斯 方銀座具體操作付款方式：商務(wù)房首付15%，即送15%；（豪華房首付20%，即送10%）。70%按揭20年，但在20年內(nèi)免按揭。其他：送價(jià)值3萬(wàn)元的VIP金卡，400天五星級(jí)酒店免費(fèi)居住權(quán)。前20年只有產(chǎn)權(quán)，除了規(guī)定的400天內(nèi)，沒(méi)有別的使用權(quán)，20年后得30年五星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)，30年的使用權(quán)。 酒店式公寓的營(yíng)銷(xiāo)方式基本與普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%，70年按揭。如：京基御景華庭、京基東方華都、置地逸軒 國(guó)際市長(zhǎng)交流中心其酒店式公寓與普通住宅一樣；公寓式酒店，也是按照投資方式進(jìn)行銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)后，即返兩年租金，簽3年租賃合同，由東方酒店公司經(jīng)營(yíng)。每年按6%的回報(bào)收益。合同期滿(mǎn)后，或租或主由業(yè)主自定。第三節(jié) 案例分析京基東方華都京基東方華都是京基集團(tuán)開(kāi)發(fā)的繼京基東方都會(huì)、京基御景華庭后的第三個(gè)酒店式公寓。項(xiàng)目位置文錦中路戶(hù)型及面積單身公寓——31；一房一廳——3845；兩房?jī)蓮d——6169公共配套園林、泳池、會(huì)所、按摩室內(nèi)裝修及配套精裝修：寬帶上網(wǎng)，帶空調(diào)。獨(dú)立廚衛(wèi)；l 廚房：高級(jí)櫥柜、大森抽油煙機(jī)、美的燃?xì)庠?、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質(zhì)吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級(jí)面磚及低磚）l 浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座、報(bào)警器按鈕；家具、空調(diào)、熱水器；酒店式服務(wù)l 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類(lèi)慶典（生日、紀(jì)念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車(chē)服務(wù)（租車(chē)、泊車(chē)、美容清洗）；尊貴禮儀服務(wù)及培訓(xùn)；大堂答疑、公共信息查詢(xún)；l 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)—代訂報(bào)刊、雜志；代訂文體節(jié)目門(mén)票；代辦旅游手續(xù)；商務(wù)秘書(shū)服務(wù)—協(xié)助公司注冊(cè)、登記、申報(bào)稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財(cái)；國(guó)內(nèi)外求學(xué)、考察、培訓(xùn)及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機(jī)、船、火車(chē)、汽車(chē)、劇院、體育）；傳真、復(fù)印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會(huì)議、利益賀卡、鮮花代訂；l 洗衣及家政服務(wù)洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車(chē)上門(mén)服務(wù)家政—鐘點(diǎn)工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)。l 客戶(hù)服務(wù)時(shí)尚生活顧問(wèn)及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢(xún)、病人看護(hù)；社區(qū)文娛活動(dòng)；聯(lián)系家教及補(bǔ)習(xí)；l 其他維修服務(wù)建立房屋檔案、提供維修服務(wù)；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設(shè)施定期檢查；特別委托的其他服務(wù)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)戴德梁行總體看，該項(xiàng)目吸取以往開(kāi)發(fā)同類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，將酒店式公寓做到精益求精。一、 優(yōu)點(diǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)上，避免了在“御景華庭”設(shè)計(jì)出現(xiàn)的暗浴室、暗廚；將原來(lái)的簡(jiǎn)裝修提升到1000元/㎡以上的精裝修。落地窗的設(shè)計(jì)更加人性化。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營(yíng)造出小花園的氛圍，拉升了項(xiàng)目的檔次。內(nèi)部包裝確實(shí)到位，在通往樣板房的裝修，整個(gè)看路通道布置精細(xì)