【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 運(yùn)家具城為核心的專業(yè)市場(chǎng)。在渤海大街與莊林公路交叉口西南，建設(shè)老城區(qū)公路運(yùn)輸物流中心。擴(kuò)建現(xiàn)有體育場(chǎng)，形成新的市級(jí)體育中心。在青花大街與市府路交叉口的東西兩側(cè)，安排會(huì)展中心，作為今后舉辦大型經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)和商品展銷的場(chǎng)所。在體育路與金牛山大街西北角新建市中心醫(yī)院。遷出位于城區(qū)內(nèi)的傳染病院，在原結(jié)核病醫(yī)院，市府路與盼盼路之間新建市傳染病院（市第三醫(yī)院）。構(gòu)建市級(jí)、分區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)、醫(yī)療點(diǎn)等多級(jí)便民醫(yī)療衛(wèi)生保障體系。新城區(qū)總體布局概況：將港口區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，形成沿沈大高速公路的南北向帶狀城市用地。劃定熊岳古城歷史文化保護(hù)街區(qū)。黃河路北以工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地為主，包括鞍鋼新廠、望海分區(qū)工業(yè)用地、范屯北李屯物流基地、蘆屯分區(qū)工業(yè)用地；黃河路以南至熊岳河以北，以商貿(mào)居住用地為主，包括現(xiàn)有中心區(qū)、月亮大街商貿(mào)區(qū)、紅海河南中心區(qū)、熊岳分區(qū)、蘆屯分區(qū)、紅旗分區(qū)；熊岳河以南，安排仙人島深水港區(qū)和能源化工區(qū)。完善港前商務(wù)中心和昆侖山大街綜合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，新建月亮大街商業(yè)區(qū)和華山大街南段商務(wù)區(qū)。在紅海河南中心區(qū)新建醫(yī)療中心，構(gòu)建多級(jí)便民醫(yī)療衛(wèi)生保障體系。以月亮湖公園為核心，結(jié)合沙灘排球訓(xùn)練基地，構(gòu)筑海濱游覽娛樂(lè)中心；以望兒山公園為核心，包括饅首山和溫泉療養(yǎng)區(qū)，構(gòu)筑望兒山風(fēng)景度假區(qū)；仙人島以南的白沙灣為海濱浴場(chǎng)和旅游度假區(qū)?！【幼∮玫匾?guī)劃布局包括二類居住用地和商/住用地。 　　二類居住用地基本都布局在緊鄰兩湖地區(qū)的區(qū)級(jí)服務(wù)中心附近，環(huán)境優(yōu)美，配套完備，主要為產(chǎn)業(yè)區(qū)管理階層、高級(jí)技術(shù)工人等服務(wù)。居住社區(qū)與工業(yè)用地之間設(shè)置一定寬度的綠帶隔離。 各類居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)置。 　　商/住用地是結(jié)合一期產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的階段性特點(diǎn)而規(guī)定的一種混合用途用地，主要是指緊鄰兩湖地區(qū)的產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)級(jí)服務(wù)中心周邊的兼有居住、商業(yè)功能的用地。該類用地具有較大的彈性，可根據(jù)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展的實(shí)際情況和市場(chǎng)的需求，在統(tǒng)籌考慮兩湖地區(qū)和一期產(chǎn)業(yè)區(qū)的職能分工和功能協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上，確定地塊商業(yè)用地和居住用地的比例和相應(yīng)控制指標(biāo)。 城市道路交通　　（一）現(xiàn)狀　　規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)正處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)，聯(lián)系營(yíng)口與蓋州、鲅魚圈的營(yíng)蓋公路位于規(guī)劃范圍的東側(cè)。穿越規(guī)劃區(qū)西部的濱海大道正在建設(shè)之中，建成后將成為產(chǎn)業(yè)區(qū)與其他城市功能區(qū)聯(lián)系的主要通道。此外，產(chǎn)業(yè)基地一期起步區(qū)北部的東西向主干路新聯(lián)大街、市區(qū)干道盼盼路往南延伸部分等也在建設(shè)之中?！　。ǘ┮?guī)劃原則 　　規(guī)劃建設(shè)布局合理、快捷順暢的道路系統(tǒng)和現(xiàn)代化交通設(shè)施；建立適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客運(yùn)和貨運(yùn)系統(tǒng)；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化交通管理。在進(jìn)行一期產(chǎn)業(yè)區(qū)道路交通規(guī)劃時(shí)遵循以下幾項(xiàng)基本原則：　　1．整體性原則：將產(chǎn)業(yè)區(qū)的交通系統(tǒng)納入產(chǎn)業(yè)基地一期交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃體系，整體開(kāi)發(fā)，統(tǒng)籌考慮，體現(xiàn)整體性原則?！　?．承接性原則：產(chǎn)業(yè)區(qū)的道路交通規(guī)劃必須體現(xiàn)承接性原則，一方面依托營(yíng)口老城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)框架合理南拓，另一方面為產(chǎn)業(yè)基地二期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造良好的路網(wǎng)骨架基礎(chǔ)。 　　3．統(tǒng)一性原則：遵循組織交通、合理分區(qū)、創(chuàng)造觀景三統(tǒng)一原則進(jìn)行產(chǎn)業(yè)區(qū)道路交通規(guī)劃。 　　4．便捷性原則：在充分考慮城市功能分區(qū)與各產(chǎn)業(yè)園區(qū)相對(duì)獨(dú)立性的基礎(chǔ)上，保證道路網(wǎng)的通暢性，創(chuàng)造方便快捷的交通環(huán)境。 　　5．尊重自然條件與地方特色原則：尊重北方濱海城市的氣候特征和自然條件，并合理吸收營(yíng)口老城區(qū)原有道路交通網(wǎng)絡(luò)的特色與優(yōu)點(diǎn)，創(chuàng)造有地方特色的道路交通系統(tǒng)。 　　6．靈活性原則：在構(gòu)筑合理的道路交通網(wǎng)絡(luò)骨架的基礎(chǔ)上，保證支路系統(tǒng)與局部路網(wǎng)的規(guī)劃彈性，適應(yīng)用地功能調(diào)整與地塊規(guī)模調(diào)整的需要。 　　7．安全舒適性原則：合理確定道路功能，區(qū)分交通性道路與生活性道路，保證方便通暢的車行環(huán)境和安全舒適的人行環(huán)境。 　　8．景觀性原則：整合地方景觀要素，營(yíng)造高品質(zhì)的現(xiàn)代化生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)道路景觀空間?！　。ㄈ?duì)外聯(lián)系道路　　產(chǎn)業(yè)區(qū)道路交通系統(tǒng)首先要滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，保證便捷的對(duì)外交通聯(lián)系，體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、主次分明的規(guī)劃特點(diǎn)。對(duì)外聯(lián)系交通是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要承擔(dān)對(duì)外交通聯(lián)系的道路，具體包括： 　　1．營(yíng)蓋路：位于產(chǎn)業(yè)區(qū)東側(cè)邊界，南北向聯(lián)系營(yíng)口老城區(qū)與蓋州城區(qū)?，F(xiàn)狀為過(guò)境公路，規(guī)劃作為城市主干路，成為產(chǎn)業(yè)基地的東側(cè)邊界。2．新聯(lián)大街：東西向從規(guī)劃區(qū)北部穿過(guò)，向東經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)基地入口環(huán)島聯(lián)系莊林公路，規(guī)劃作為近期產(chǎn)業(yè)區(qū)主要的出入通道?！　?．濱海大道：為南北向穿越規(guī)劃區(qū)的城市主干路，聯(lián)系營(yíng)口老城區(qū)與未來(lái)產(chǎn)業(yè)基地各個(gè)片區(qū)，南至鲅魚圈?！　?．新港大街：東西向從規(guī)劃區(qū)南部穿過(guò)，向東與營(yíng)蓋路相接，連接未來(lái)的物流中心?！　?．營(yíng)口老城區(qū)各條道路南拓路段：包括盼盼路、體育路、德勝路等多條城市主干路，是規(guī)劃區(qū)往北聯(lián)系主城區(qū)的主要道路?！　。ㄋ模┕步煌ㄒ?guī)劃 　　1．公交線路：產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃四條主要公交線路，線路起止點(diǎn)選擇在城市區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)的交通集散中心。類型以安全、舒適的大容量快速公交線路為主，體現(xiàn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)區(qū)的先進(jìn)服務(wù)水平。規(guī)劃區(qū)內(nèi)公交站點(diǎn)主要布置在城市主、次干路上，公交?？空景锤蹫呈皆O(shè)計(jì)。結(jié)合產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)用地布局相對(duì)集中的情況，還應(yīng)考慮在上下班高峰時(shí)間開(kāi)設(shè)通勤專線。 　　2．公交車站：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公交場(chǎng)站規(guī)劃與土地使用規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，合理布局，保證各類場(chǎng)站的用地規(guī)模，以便車輛就近保養(yǎng)、就近停車并方便交通組織；各類場(chǎng)站的規(guī)劃布局和用地安排應(yīng)力求節(jié)約城市用地，鼓勵(lì)采取立體停車方式?！　。ㄎ澹┙煌ㄔO(shè)施規(guī)劃 　　1．公共停車場(chǎng) 　　（1）社會(huì)公共停車場(chǎng)：結(jié)合產(chǎn)業(yè)服務(wù)次中心設(shè)置 2 個(gè)大型公共停車場(chǎng)?！　。?）配建停車場(chǎng)：在廣場(chǎng)、大型商業(yè)文化娛樂(lè)設(shè)施內(nèi)按照城市規(guī)劃相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配建停車場(chǎng)（庫(kù)）。 　　2．公交站點(diǎn) 　　按公交首末站和公交?？空緝杉?jí)進(jìn)行設(shè)置。在城市主干路與次干路上設(shè)港灣式?？空??！　?．城市廣場(chǎng)　　在規(guī)劃區(qū)內(nèi)三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)服務(wù)次中心規(guī)劃三個(gè)城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)與周邊的商業(yè)用地、行政辦公用地和文化娛樂(lè)用地相結(jié)合，形成市民公共活動(dòng)中心。 五、 小結(jié)產(chǎn)業(yè)區(qū)總體空間景觀形象要突出“新產(chǎn)業(yè) 新?tīng)I(yíng)口 新形象”，總體空間景觀結(jié)構(gòu)體現(xiàn)海、湖、河、綠等自然要素與產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體協(xié)調(diào)發(fā)展的空間景觀形象。從湖到海體現(xiàn)出圈層的整體空間結(jié)構(gòu)，展現(xiàn)出“一核兩軸多區(qū)”的總體空間景觀結(jié)構(gòu)?！耙缓恕笔侵敢詢珊樯鷳B(tài)綠心，兩湖雖然不在一期產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但從城市設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，兩湖地區(qū)是影響產(chǎn)業(yè)區(qū)整體景觀環(huán)境最重要的景觀要素。“兩軸”是指以兩湖為核心的南北和東西向兩條城市發(fā)展軸線，南北向軸線是自北至南溝通主城區(qū)與產(chǎn)業(yè)基地的景觀軸線，東西向軸線為兩湖經(jīng)產(chǎn)業(yè)基地到沿海的景觀軸線。兩條軸線聯(lián)系多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)?！岸鄥^(qū)”是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心形成的多個(gè)特征景觀區(qū)，主要包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)、裝備制造景觀區(qū)、輕型工業(yè)景觀區(qū)和多個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心景觀區(qū)?！　。ǘ╅_(kāi)敞空間 　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)布置必要的開(kāi)敞空間不僅有利于公共活動(dòng)的組織和形成城市景觀，而且有利于產(chǎn)業(yè)區(qū)空間安全體系的建立，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公共開(kāi)敞空間主要包括河流、綠地、廣場(chǎng)等。 　　1．綠地系統(tǒng) 　　產(chǎn)業(yè)區(qū)綠地系統(tǒng)以河流、湖等自然生態(tài)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，結(jié)合兩湖和河流水系做濱湖和濱河綠地系統(tǒng)，民興河綠地寬度控制在100米以上，咸水河綠地寬度控制在50米以上。濱海大道等主要道路和高壓走廊形成線狀的防護(hù)綠地。公園構(gòu)成公共活動(dòng)集中的開(kāi)敞空間，是構(gòu)成產(chǎn)業(yè)園區(qū)安全體系的重要組成部分。 　　2．廣場(chǎng)空間在產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心共布置四個(gè)廣場(chǎng)，分別位于四個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，其中三個(gè)廣場(chǎng)在兩湖周邊，處在景觀軸線及空間序列上重要的景觀節(jié)點(diǎn)。廣場(chǎng)形成產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心的核心空間，與周邊的辦公、商業(yè)等建筑形成呼應(yīng)關(guān)系，同時(shí)廣場(chǎng)構(gòu)成該地區(qū)的核心空間，并起到標(biāo)志性作用。 經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這里以由原來(lái)的小漁村，一躍成為初具規(guī)模的港口城市。，區(qū)內(nèi)工貿(mào)商住區(qū)內(nèi)主干道路和配套設(shè)施已形成規(guī)模。與港口相配套的海關(guān)、出入境檢驗(yàn)檢疫部門和外輪代理、理貨、供應(yīng)等服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全，并擁有完備的金融、保險(xiǎn)、郵政、通信等服務(wù)設(shè)施。開(kāi)發(fā)區(qū)已與28個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了合資合作，現(xiàn)有外資企業(yè)580家，已投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的工業(yè)企業(yè)有119家。東北第二大港口營(yíng)口港就坐落在營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)?！　∧壳埃瑺I(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)的外商投資者主要來(lái)自美國(guó)、日本、韓國(guó)、加拿大、澳大利亞、新加坡、泰國(guó)、德國(guó)、奧地利、比利時(shí)、英國(guó)、西薩摩亞、印度、俄羅斯、墨西哥、新西蘭、毛里求斯、巴布亞新、幾內(nèi)亞、香港、澳門、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)。外商投資的主要行業(yè)有以水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)加工為主的農(nóng)業(yè)。以服裝加工、耐火材料、木材加工日用品生產(chǎn)為主的工業(yè)；以工程裝修為主的建筑業(yè)；以賓館、酒樓、海濱游樂(lè)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的第三產(chǎn)業(yè)等，外商投資的領(lǐng)域還在不斷的擴(kuò)大。　　營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)的 總體發(fā)展思路是：以遼寧省中部城市群和東北暨內(nèi)蒙古東部地區(qū)為腹地基礎(chǔ)，充分利用的地理位置、優(yōu)越的交通條件和雄厚的腹地基礎(chǔ)，借助國(guó)外的資金、技術(shù)和市場(chǎng)，配合營(yíng)口港二期工程、華能營(yíng)口電廠、蘆屯火車站擴(kuò)建等項(xiàng)目的建設(shè)，興辦技術(shù)密集、精深加工、高附加值、出口創(chuàng)匯型的新興產(chǎn)業(yè)，使之成為遼東半島及至東北地區(qū)吸引外資，引進(jìn)和消化國(guó)外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)展國(guó)際金融、擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易、培養(yǎng)人才、傳遞信息的重要基地。　　營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)具有良好的投資環(huán)境。1990年春,由聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署的高級(jí)專家組織對(duì)營(yíng)口進(jìn)行了考察，專家組在向聯(lián)合國(guó)和中國(guó)政府提交的報(bào)告書中，對(duì)營(yíng)口市的地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)潛能和投資環(huán)境，給予了高度評(píng)價(jià)?！坝欣碛烧J(rèn)為，營(yíng)口在腹地工業(yè)基礎(chǔ)、自然資源、技術(shù)人才、地理位置和港口條件等方面的優(yōu)勢(shì)，均非目前中國(guó)任何經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)特區(qū)可比?！钡诙糠?鲅魚圈市場(chǎng)概況一． 營(yíng)口房地產(chǎn)宏觀概況在對(duì)鲅魚圈房地產(chǎn)做以分析以前，我們先來(lái)看一份2007年上半年，某代理公司制作的一份營(yíng)口房地產(chǎn)分析資料，這是目前市場(chǎng)部能找到的最官方的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)資料，從中，我們可以看處很多對(duì)我們了解鲅魚圈房地產(chǎn)市場(chǎng)有所幫助的地方。一、營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng),%。,%.,%,%. ,%.其中,%。,%.,%.,%.其中,%.,%.其中,%.,%.,%.,。,. 二、開(kāi)發(fā)、投資與銷售情況歷年房地產(chǎn)投資2005年在市委、市政府的高度重視和大力支持下，在局黨委的領(lǐng)導(dǎo)下。加大規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理力度出臺(tái)、實(shí)施新的政策和措施，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持健康快速發(fā)展、穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。 ●商品房開(kāi)發(fā)投資施工面積呈上升趨勢(shì) 1－12月份，%，%，其中市本級(jí)新開(kāi)工面積158萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63%。其中住宅面積為135萬(wàn)平方米，所占比重為85%?！裆唐贩?、二手房供給量繼續(xù)增大、市場(chǎng)需求旺盛、供銷基本平衡 從2005年112月份營(yíng)口地區(qū)房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)匯總月報(bào)表中顯示：全地區(qū)112月份實(shí)現(xiàn)全口徑交易額110億元，％，成交面積923萬(wàn)平方米，%，成交件67556件，%。其中： 商品房辦照22891件，%，成交面積209萬(wàn)平方米，%，%。 ，％，成交面積203萬(wàn)平方米，％，成交件31704件，%。 房地產(chǎn)抵押辦件12748件，％。抵押面積509萬(wàn)平方米，％，％。其中市本級(jí)：（包括老邊、鲅魚圈區(qū)） 2005年112月份實(shí)現(xiàn)全口徑交易額86億元，％，成交面積635萬(wàn)平方米，%，成交件57957件，%。 其中： 商品房辦照20785件，%，成交面積185萬(wàn)平方米，%，%。辦理商品房許可證10729件，面積95萬(wàn)平方米。 ，％，成交面積182萬(wàn)平方米，%，成交件29895件，%。 房地產(chǎn)抵押辦件6603件，％。抵押面積301萬(wàn)平方米，％，％。 公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：成交213件，成交面積1萬(wàn)平方米,成交額803萬(wàn)元。分析：自2003年全國(guó)的房地產(chǎn)投資熱度增長(zhǎng)也同樣影響到了營(yíng)口，2006年同樣也作為營(yíng)口整體的房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)起步點(diǎn)呈現(xiàn)較大范圍的增幅，此后的營(yíng)口房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定地飛速發(fā)展。土地出讓情況土地編號(hào)土地位置土地面積土地用途出讓年限容積率建筑層數(shù)公共綠地面積底價(jià)保證金金額備注1營(yíng)口三花制藥廠29220居住70年18層以下（含18層）不小于15005001461二宗地整體出讓營(yíng)口報(bào)社門前及原遼河商場(chǎng)周邊17221商業(yè)居住40年70年18層以下（含18層）不小于8007502市第二醫(yī)院和原工藝美術(shù)廠及周邊商業(yè)居住40年70年18層以下（含18層）不小于25008003市中醫(yī)院18207商業(yè)40年310層以下視周邊情況確定1500二宗地整體出售市興隆超市南3154商業(yè)（超市）居住40年70年38層以下15004營(yíng)口新長(zhǎng)途客運(yùn)站對(duì)面市住宅開(kāi)發(fā)公司構(gòu)件廠居住70年18層以下（含18層）不小于25004505原市交警支隊(duì)辦公樓西側(cè)28207居住70年26層以下（含6層）不小于15003006金牛山大街西段，西市檢察院西商業(yè)居住40年70年6層以下（含6層）4007智泉街北，二熱電廠西居住70年5層以下（含5層）350 歷年房地產(chǎn)施工、竣工面積年份商品房施工面積增長(zhǎng)率房屋竣工面積增長(zhǎng)率商品房銷售面積增長(zhǎng)率2005%%%2006%%%三、市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)供給 通過(guò)最近兩年的房地產(chǎn)施工竣工以及銷售