【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。9．經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。10．物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。11．項目規(guī)劃設(shè)計總體評估要點：住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。項目規(guī)劃設(shè)計分類評估要點：1．安保布局a) 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b) 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c) 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e) 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。2．消防布局a) 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。b) 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c) 消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。3．交通布局a) 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b) 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c) 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：，以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調(diào)整），便于停放。d) 有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。4．生活配置a) 根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。d) 如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。（指標供參考）5．設(shè)備配套a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。6．智能化配置a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)。c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標準化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。7．房屋單體a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f) 廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。l) 房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。n) 陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，桿件，防止兒童攀爬。8．室內(nèi)配置a) 室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b) 室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c) 室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相d) 鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。e) 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，向外傾斜10度左右。g) 當戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。h) 如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機位置。i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。j) 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。9．綠化配置a) 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d) 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。10．景觀配置a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。c) 水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。11．公共空間a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e) 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。12．生態(tài)環(huán)保a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。d) 周邊應(yīng)無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。13．管理用房a) 物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/（指標供參考）位置：住宅區(qū)中央，底層。b) 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理處相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處14．新材料、新技術(shù)a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b) 試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。15．管理成本測算a) 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。b) 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。16．與相似典型項目的比較a) 相似點b) 差異點c) 優(yōu)勢d) 劣勢e) 改進建議第二節(jié)、銷策劃階段介入營銷策劃階段包括：物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。物業(yè)管理模式研究：通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調(diào)研分析，以及對目標客戶群的需求調(diào)研分析，獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。服務(wù)內(nèi)容按照項目的特點及客戶群體，結(jié)合當?shù)鼐用裣M能力及服務(wù)成本測算，有針對性的提出服務(wù)內(nèi)容，如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù)，并對以上服務(wù)內(nèi)容進一步細化，重點展示改進、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產(chǎn)公司的批準，并與樓盤營銷相結(jié)合，必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。編制《物業(yè)管理方案》：在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃，同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。1．編制程序地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細的項目資料。物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調(diào)研。制訂編制計劃落實責任人，完成項目物業(yè)管理方案初稿。召集專題會議，修改補充相關(guān)內(nèi)容。報相關(guān)領(lǐng)導審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會。在該項目物業(yè)管理方案評審會上，向地產(chǎn)領(lǐng)導及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容，聽取評審意見。根據(jù)地產(chǎn)評審意見，修改方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導審批后，組織實施。2．物業(yè)管理方案包含內(nèi)容物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標準、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費測算等內(nèi)容。簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理1．人員籌備：依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應(yīng)工作人員。 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作；進行崗前考核，合格者上崗。2．規(guī)范管理：編寫各崗位工作說明書，服務(wù)操作流程，使工作標準化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。3．溝通：定期與營銷中心負責人進行溝通，了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況；不定時與營銷人員溝通，了解現(xiàn)有工作的不足之處，并及時進行整改；每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。4．日常管理：不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務(wù)、秩序維護及物品等的管理工作；配合營銷做好樓盤推廣活動，落實相應(yīng)工作；及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪；營銷策劃階段應(yīng)注意事項：物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前56個月。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容1．成立工程介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電