【文章內容簡介】 信息可見，沈陽城市發(fā)展規(guī)劃正在走入軌道，區(qū)域的功能劃分有助城市有序健康的發(fā)展，將使工業(yè)、商業(yè)、金融以及文化等產業(yè)更加有效地聚集，形成規(guī)?；彤a業(yè)化，從而推動各個地區(qū)房地產的發(fā)展。沈河區(qū)作為沈陽老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心，特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位，增強其輻射和影響力，特別是總部生態(tài)圈的建設，將使沈河區(qū)的經濟功能更加突出，在這樣一個背景中，對本項目所在區(qū)域的房地產市 場發(fā)展無疑是個利好。 另外，由于金廊工程的實施，帶來大量拆遷戶，這部分人群轉入購房群體當中，刺激房地產市場的需求，同時金廊 17 塊土地的供應，進期內各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場供應大幅度增加，在一定程度上對本案構成很大的威脅。 綜上所述，可明確看到沈河區(qū)城市和經濟發(fā)展的方向。經濟總部、中央商務和文化商貿旅游，未來將在城市扮演主導功能作用，代表經濟中心、代表最新的、最先進的文化和潮流，而本案位于沈陽主力商圈中街商圈內，其宏觀市場背景和區(qū)域環(huán)境賦予我們發(fā)展方向：引導未來市場的居住、商務或商業(yè)理念。 五、沈 陽經濟發(fā)展特點 沈陽的經濟及產業(yè)結構具有以下幾個比較鮮明的特色： 國有經濟比重大 沈陽經濟特點是一直以來在國有經濟當中獨占鰲頭， 2021 年為 %， 2021 年仍達 50%，龐大的國有經濟影響了沈陽經濟的發(fā)展和民間資本的擴張，在一定程度上影響了居民的消費能力，隨著“振興東北”政策的落實，沈陽的產業(yè)結構正在不斷調整和規(guī)劃， 2021 年國有經濟將降至 40%，政府將繼續(xù)鼓勵私有經濟的發(fā)展，我們有理由相信，未來沈陽經濟運行將保持良好的態(tài)勢。 重工業(yè)比重大 沈陽作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經濟的支柱產業(yè)， 其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。沈陽已經確定老工業(yè)基地振興目標，即做強做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥、農產品加工五大產業(yè)，努力形成全國裝備制造業(yè)、東北地區(qū)商貿物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興重要增長極。 物流中心地位突出 沈陽是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿易中心。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉量居東北各市之首，中心市場作用突出。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。 六、主要宏觀經濟指標分析 經濟指標 （ 1）沈陽市生產總值 數(shù)據(jù)來源：沈 陽市統(tǒng)計局 近年來沈陽經濟呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，經濟總量由 2021 年的 1238 億元增加至 2021 年的 1602億元，經濟增長率提高至 %，良好的經濟發(fā)展基礎是沈陽房地產市場健康發(fā)展的保證。 （ 2）相關宏觀指標： 指標 GDP 增長率 固定資產投資增幅 房地產投資增幅 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 城鎮(zhèn)居民可支配收入 2021 年 % % % 平方米 6386 元 2021 年 % % % 平方米 7048 元 2021 年 % % % 平方米 8000 元 對比沈陽市 2021 年和 2021 年經濟指標不難看出，沈陽的總體經濟發(fā)展態(tài)勢近兩年呈現(xiàn)持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平穩(wěn)定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產投資方面，2021 年社會投資結構發(fā)生顯著變化，房地產開發(fā)投資增額銳增，在固定資產投資中比例也大幅度提高。 通常在區(qū)域房地產市場剛剛起步發(fā)展時期，會出現(xiàn)社會投資短期內紛紛大量涌入這一新興領域，會造成房地產開發(fā)投資激增，之后，由市場對投資導向的自發(fā)調節(jié)，之后的投資會趨于穩(wěn)定。因此，理性的看待以上房地產開發(fā)投資指標的變化可以 發(fā)現(xiàn)： 第一，沈陽的房地產開發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經濟指標，沈陽的房地產發(fā)展具有較好的基礎； 第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主，社會投資的主體具有非常強的趨利性，在對房地產業(yè)有積極影響的基礎設施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對薄弱。對蓬勃發(fā)展的房地產業(yè)而言，相對滯后的基礎設施投入可能形成為未來沈陽房地產業(yè)長遠發(fā)展的“瓶頸”。 第三，隨著沈陽城市改造建設，以及諸如金廊等項目的實施，預計近期房地產投資將繼續(xù)保持高度的增幅，在良好的經濟運行背景支持下，房地產市場的供應量將繼續(xù) 上升。（ 3）其他指標 2021 年沈陽市財政收入為 億元，增長 30%；引進外資 億元，增長 %，列遼寧省第一；進出口貿易總額達到 億元，同比增長 45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到8000 元，同比增長 %。 房地產相關指標分析 2021 年沈陽市房地產開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 ％。全年商品房施工面積 萬平方米，增長 ％；商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％，其中商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％。人均住宅建筑面積由 2021年的 。在沈陽的各種產業(yè)形態(tài)中，房地產業(yè)無疑占據(jù)了支柱性產業(yè)的地位，房地產業(yè)占國內生產總值比率接近 10％。 2021 年沈陽商品房備案銷售 萬平方米，銷售額達 億元，分別較 2021 年增長 33%和 34%，二手房銷售 萬平方米，銷售額達 億元，分別比去年增長 39%和 55%。從上述數(shù)據(jù)可見，目前沈陽房地產市場處于快速發(fā)展階段。 七、沈陽房地產市場發(fā)展狀況 通過對沈陽的房地產市場特征進行分析研 究，了解區(qū)域房地產的特征，各個板塊發(fā)展的個性和共性，把握行業(yè)發(fā)展趨勢和價格走向，對區(qū)域發(fā)展前景進行相應的預測，為項目定位提供市場基礎。 銷售價格上升趨勢明顯 沈陽房地產真正起步于 1997 年，房地產制度改革后，房地產需求得到釋放，價格一路上揚，市區(qū)均價由原來的 2300 元 /平方米，到 2021 年的 3300 多元 /平方米，在 2021 年國家振興東北的利好政策促動下，外地資本及投資者大量涌入沈城，以及金廊項目等舊城改造影響下，需求將大幅度得到釋放，同時近年來土地價格的不斷增加，以及建筑品質的提高，將大大提高樓盤的建 筑成本，預期未來銷售價格仍可看漲。 一級市場土地供應制度日趨完善，土地價格上升 2021 年沈陽市開始出臺了一系列規(guī)范房地產市場的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土 地供應計劃進行供地。所有的經營性房地產開發(fā)用地全部進入土地市場采取“招標、拍賣、掛牌”等方式進行公開交易， 2021 年又將城區(qū)土地納入土地儲備中心，實行計劃供應，統(tǒng)一管理，這將導致開發(fā)用地土地價格的提升，使房地產市場更加成熟有序。 2021 年土地市場價格實際變化情況， 202 202 2021 年住宅用地價格分別上漲 %、%、 %，商業(yè)用地分別上漲 %、 %、 %。 2021 年住宅用地和商業(yè)用地價格分別達到 1177 元 / 平方米和 1277 元 / 平方米（三環(huán)內）。 房地產投資規(guī)模不斷擴增，投資主體發(fā)生變化 2021 年沈陽房地產投資規(guī)模繼續(xù)擴大，完成投資 億元，投資增幅達 %，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風景區(qū)的開發(fā)和 CBD 建設、金廊工程啟動進程加快，加之 18 號文件等房地產市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，未來投資規(guī)模將提增。 同時，由于大批外地和境外實力開發(fā)商進入，導致沈城房地產投資主體 發(fā)生變化，外地開發(fā)商成熟而又先進的開發(fā)理念，優(yōu)秀的建筑品質不斷的影響著沈城的房地產開發(fā)行業(yè)，這也將引起房地產市場的新變革。 市場供應量持續(xù)放大，商業(yè)地產投資比重增加 近年來，隨著土地供應量的增加，導致增量房和存量房供應量增加，促進二、三級市場的聯(lián)動發(fā)展。 2021 年全市實際供應經營性用地 274 宗，面積 676 萬平方米，未來幾年內增量房將持續(xù)放大。 在土地供應中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地 25 宗，占 2021 年市本級市場供地量的 %，是 2021 年的 倍，金廊項目的實施以及舊城改造，未來商業(yè)用地的供應 量仍會繼續(xù)放大。 去年及去年土地出讓情況見附件一、附件二。 供求漸生差異，市場機會顯現(xiàn) 目前，沈陽市場主流供應仍然是 120 平方米以上戶型，其中 150 平方米以上的戶型更為集中，以城區(qū)幾大經典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。 2021 年上半年的空置率高達到 %，造成嚴重積壓的狀態(tài)，其中可預售的比例為 %，供應量偏大，而 100 平方米以下的戶型市場供應確存在很大的缺口，產品供需結構矛盾突出。 由于沈陽房地產市場起步晚，市場仍不成熟，購房者求大求寬和跟風的住房觀念，以及開發(fā)商為達到利潤，過 度追求量上的增加，做足面積，缺乏產品品質的理性和市場供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場的合理需求，導致大面積戶型供應大量增加，而小戶型由于缺少供應，市場需求沒有得到釋放，造成當前的市場畸形結構。隨著市場的發(fā)展和成熟，消費者購房觀念回歸理性，未來中小戶型的產品將越來越受市場的追捧。 板塊特色鮮明 城中區(qū)（沈河區(qū)、和平區(qū)） 城中區(qū)主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價格約在 4500 元 /平方米。主要購買人群來自中產階級或高級政府官員。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土 地資源越顯稀缺性，將導致價格會呈現(xiàn)上揚趨勢。 城北區(qū)（皇姑區(qū)） 城北區(qū)依托北陵公園，成為市場供應的熱點，目前平均價格約在 4000 元 /平方米，城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤均價都 3000 元 /平方米，除城中地區(qū)外平均價格最高區(qū)域，后期開發(fā)樓盤多以高檔為主，主訴求多以優(yōu)秀學區(qū)、天然氧吧拉動消費者，新開發(fā)樓盤正逐漸向城市最北 部及城市西北部（塔灣地區(qū)）轉移，并多數(shù)以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。