【正文】 珠江新城 J2— 7地塊 酒店式公寓 策劃 方案 方案 目 錄 前言 —— 何謂 酒店式公寓 ？ 2 第一篇 ※ 酒店式公寓 的發(fā)展歷程 3 一、 國外情況 3 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 3 第二篇 ※ 廣州市 酒店式公寓 市場狀況 4 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 4 二、 酒店式公寓 的分布及特征 4 三、 代表性 酒店式公寓 列表分析 6 四、 酒店式公寓 總體現(xiàn)狀分析 8 五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 15 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 15 七、 未來兩年 酒店式公寓 的開發(fā)情況 16 八、 未來幾年 酒店式公寓 的市場前景預(yù)測 17 九、 酒店式公寓 市場分析 結(jié)論 21 第三篇 ※ 珠江新城 規(guī)劃前景分析 22 一、 珠江新城 區(qū)域現(xiàn)狀 22 二、 未來規(guī)劃建設(shè) 24 第四篇 ※ 珠江新城 J2— 7地塊分析 26 一、 J2— 7 地塊綜合情況 26 二、 珠江新城 J2— 7地塊開發(fā)條件分析列表 28 三、 地塊作為 酒店式公寓 項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： 28 第四篇 ※ 珠江新城 J2— 7地塊 項(xiàng)目定位 與市場策略 29 一、 目標(biāo)客戶定位 29 二、 市場定位分析 30 三、 項(xiàng)目命名 33 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 33 五、 租賃建議 34 六、 經(jīng)營推廣重點(diǎn) 34 七、 項(xiàng)目年經(jīng)營收益 35 策劃 方案 總結(jié)論 37 前言 —— 何謂 酒店式公寓 ？ 酒店式公寓 ，顧名思義，首先是公寓，公寓一 般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而 “ 酒店式公寓 ” 就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。 酒店式公寓 本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或 酒店式公寓 管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級(jí)服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給 酒店式公寓 帶來了相當(dāng)可觀的租 金收益。 第一篇 ※ 酒店式公寓 的發(fā)展歷程 一、 國外情況 酒店式公寓 這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的 “ 臨時(shí)之家 ” ，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型?，F(xiàn)時(shí)，國外的 酒店式公寓 一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風(fēng)景旅游點(diǎn)，其房型類似酒店的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 因 酒店式公寓 的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢，故其對(duì)于有一定流動(dòng)性商務(wù)人 士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。 90 年代初，國內(nèi)最早的 酒店式公寓 出現(xiàn)在深圳 —— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的 酒店式公寓 一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)?？梢哉f， 酒店式公寓 的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上， 酒店式公寓 的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計(jì)至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。 第二篇 ※ 廣州市 酒店式公寓 市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的 酒店式公寓 、星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓、酒店式服務(wù)高級(jí)別墅等幾大類型。市面上有一些 叫做 “ 白領(lǐng)公寓 ” 、 “ 單身公寓 ” 的物業(yè)也標(biāo)榜提供 “ 酒店式服務(wù) ” ，但其實(shí)所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。 現(xiàn)時(shí)，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì) 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會(huì)、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個(gè)專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性 酒店式公寓 。 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有已營業(yè)的 酒店式公寓 ，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓等，其總共的套房總數(shù)僅有 2020 套左右。 本 方案 所討論的 “ 酒店式公寓 ” 物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性 酒店式公寓 。 二、 酒店式公寓 的分布及特征 目前，專業(yè)性的 酒店式公 寓 因其服務(wù)功能及對(duì)象的特點(diǎn)，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個(gè)。 從功能上看，目前廣州市比較有代表性的 酒店式公寓 如下： 新大廈 —— 國際性 ?酒店式公寓 ，位于 珠江新城 祈福華夏 —— 國際性 ?酒店式公寓 ，位于五羊新城 中信公寓 —— 國際性 ?酒店式公寓 ，為中信廣場附樓 富城花園 —— 國際性 ?酒店式公寓 ，位于五羊新城 廣東國際大廈 B 附 —— 高檔公寓，位于環(huán)市東路 ? 遠(yuǎn)洋明珠大廈 —— 高檔公寓，位于 ?珠江新城 位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的 “ 商務(wù)公寓 ” ， “ 商務(wù)公寓 ” 商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公寓并非嚴(yán)格意義的 酒店式公寓 ；另外遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈近期還推出 “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” ，從其戶型間隔及 “ 酒店 ” 特征來說，也不屬于 酒店式公寓 。 酒店式公寓 的特征： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)備配套 通常配備酒店作為配套，會(huì)所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來 配置 戶型特點(diǎn) 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物業(yè)管理服務(wù) 專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時(shí)全天候物業(yè)管理和星級(jí)酒店式服務(wù) 日常生活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管理費(fèi) 管理費(fèi)相對(duì)較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計(jì) 租賃價(jià)格 租價(jià)多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價(jià)格以港幣或 美金標(biāo)價(jià)，比市場上同等質(zhì)素的個(gè)人出租物業(yè)要貴不少 租售特點(diǎn) 因?yàn)橐M(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因?yàn)槭袌龅男枰? 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式 酒店式公寓 模式 三、 代表性 酒店式公寓 列表分析 公寓名稱 項(xiàng)目內(nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣東國際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3— 38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8 樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95 套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個(gè)別面積達(dá) 499 ㎡ 160 ㎡ 售價(jià) 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設(shè)施 會(huì)所、國際會(huì)議室、泳池、小型酒吧、餐廳等 會(huì)所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習(xí)場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店的服務(wù)設(shè)施 五樓有會(huì)所， 其他設(shè)施無 餐廳、泳池、桑拿室、穿梭巴士等 會(huì)所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、衛(wèi) 星電視、穿梭巴士等服務(wù) 管理費(fèi) 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽物業(yè)管理有限公司 國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會(huì)員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多，其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個(gè)月到 1 年租期 無日租， 1 個(gè)月 或一年均可 1~3 個(gè)月租期為主 一般一年以上 3 個(gè)月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價(jià) 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價(jià)格一樣 一年全包價(jià)格 萬元 /月 一房 1500 美元 /