酒店式公寓營銷方案(已修改)
2025-05-26 23:16 本頁面
【正文】 目 錄引言策劃目的第一部分 市場調(diào)查與分析物業(yè)名詞解釋樓盤案例市場分析及小戶型物業(yè)分析第二部分 產(chǎn)品策略策劃思路產(chǎn)品規(guī)劃定位賣點梳理第三部分 客戶分析目標市場定位與分析目標客戶鎖定第四部分 價格策略價格策略具體措施第五部分 營銷推廣推廣策略及遵循原則具體營銷戰(zhàn)略入市策略推廣策略引 言對于公司單身公寓項目的市場研究，決定了本次《項目營銷策略總體思路方案》，也如其本身一樣充滿著難度，更具挑戰(zhàn)。如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風險？如何構(gòu)架一個從戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？一個項目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細致鋪墊，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔當，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴謹?shù)貓?zhí)行。本策略，僅做概要性闡述，并將隨市場變化情況適時調(diào)整。策劃目的1．樹立產(chǎn)品品牌，體現(xiàn)公司單身公寓項目的2個價值：升值空間項目區(qū)域具有很大的升值潛力；個人價值、身份體現(xiàn)個人、家庭的成功感。2．使產(chǎn)品具有較高的市場認可度，保證產(chǎn)品順利營銷。3．以成功的項目操作和品牌樹立，打造開發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開發(fā)商的后期開發(fā)鋪平道路。第一部分 市場調(diào)查與分析名詞解釋酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它一般是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。公寓式酒店，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當家庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實質(zhì)還是酒店。 產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時間段免費入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性產(chǎn)品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資價值，更容易實現(xiàn)人們預(yù)期的投資目標，但它的分時度假和穩(wěn)定的租金回報，也不容易實現(xiàn)。 樓盤案例項目名稱：兆順第一城項目地址：楚雄市鹿城南路魯班閣開 發(fā) 商：楚雄市兆順房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司銷售電話：08783106666項目情況：項目位于楚雄市鹿城南路原魯班閣農(nóng)貿(mào)市場，總占地面積50畝，主要以住宅、商鋪、寫字樓、酒店式公寓為主，其中住宅1400多戶，商鋪240多間，酒店式公寓260套（面積有45㎡和79㎡兩種，其中79㎡占五分之一）。均為高層建筑，地上最高層為32層，地下二層（車庫）。最底層5層、均為商場。住宅面積從50㎡—192㎡之間，其中小戶型占總住宅套數(shù)的50%。50㎡戶型占多數(shù)，有260多套。該項目住宅20%左右為原地居民安置房，綠化率33%。項目規(guī)劃及設(shè)計：：A區(qū)： 5層（頂層為空中花園）全部為商業(yè)，建筑為鋼混結(jié)構(gòu)。B區(qū)：1至5層：商業(yè) 6層至18層：酒店市公寓19層至28層：寫字樓（未開始銷售 ）C區(qū)：1層至2層： 商業(yè) 3層至32層：住房（框剪結(jié)構(gòu)） D區(qū)： 1至6層： 商業(yè) 7層至32層：住房（框剪結(jié)構(gòu)）戶型種類面 積戶 型（酒店式公寓）45㎡一房一廳一衛(wèi)一陽臺（有廚房，裝修時已掩蓋）㎡二房二廳一衛(wèi)二陽臺（有廚房，裝修時已掩蓋）周邊配套楚雄一中，紫溪中學，師院附小，農(nóng)貿(mào)市場，楚雄州醫(yī)院，銀行，超市，商業(yè)街，西山公園?？蛻羧后w楚雄區(qū)域購房客戶較多，外地客戶較少（其中包括事業(yè)單位人員，公務(wù)員，教師、商人、公司職員、其它地州買房客、還有一部分炒房投資客戶）。營銷策略 公司員工派單、蹲點講解 ，報紙、公交車、電視廣播、戶外廣告等方式宣傳推廣。 租金回報率高，合同簽訂期10年，年返總房款的8%（稅前，10年合同期內(nèi)8%的回報率不變），從合同簽訂、房款清即日起開始返回報率 。例如: 面積 單
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