【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 被公認(rèn)的 酒店式公寓 的成長(zhǎng)期大概需要兩三年的時(shí)間，項(xiàng)目能否成功，還要看以下六個(gè)細(xì)節(jié)方面： （ 1） 一看地段位置，其未來(lái)規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ? （ 2） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求； （ 3） 三看內(nèi)部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效 益； （ 4） 四看完整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃； （ 5） 五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； （ 6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)國(guó)際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì) 酒店式公寓 的租賃經(jīng)營(yíng)影響很大。 6. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 因廣州 現(xiàn)時(shí)的專業(yè)化 酒店式公寓 本來(lái)就不多，故競(jìng)爭(zhēng)的因素暫時(shí)不太明顯，但鄰近及面向客源相似的 酒店式公寓 就不同程度地存在競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200 米，其 “ 明爭(zhēng)暗斗 ” 最具代表性。 祈福華廈與富城花園競(jìng)爭(zhēng)表 競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容 樓盤 價(jià)格 物業(yè)管理 出租率 實(shí)際形象 開(kāi)業(yè)時(shí)間 祈福華廈 一年以上租價(jià)可低至 85 折 堅(jiān)持一貫高素質(zhì) 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個(gè)月、半年或一年價(jià)格都可以洽談，最低可低至面價(jià)的 8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺(jué)仍然遜色不少 曾經(jīng)低至 3 成 ，現(xiàn)在出租率為 7 成左右 因?yàn)橥饬⒚婕拔飿I(yè)管理等稍遜，市場(chǎng)形象不及祈福華廈 廣州市最早的國(guó)際性 酒店式公寓 另外，現(xiàn)時(shí)在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的 酒店式公寓 作為居所外，如花園酒店、中國(guó)大酒店這樣的五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓也倍受他們青睞，因?yàn)槲逍羌?jí)酒店本身?yè)碛谐錾呐涮自O(shè)施和五星級(jí)服務(wù)，生活的方便不言而明，未來(lái)新開(kāi)發(fā)的五星級(jí)酒店，相信有不少也附帶高級(jí)公寓，這些都是專業(yè)性 酒店式公寓 強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 近兩年在售樓盤中以公寓為賣點(diǎn)的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如 珠江新城 的新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達(dá)誠(chéng)廣場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)路的萬(wàn)科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進(jìn)入尾貨銷售階段。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場(chǎng)需求量非常旺盛，供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈 2001 年重新包裝為國(guó)際公寓后開(kāi)售到現(xiàn)在，銷售率早就超過(guò)了 90%。 六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量 近期，位于 珠江新城 的雙城國(guó)際上周正式推出 100套 3040平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價(jià)約在 75008000 元 /平方米，市場(chǎng)反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌?chǎng)的服務(wù)式公寓有時(shí)代新世界 200 套、中怡城市花園 1棟 33 層國(guó)際公寓約 300 套、凱旋新世界超過(guò) 200 套、東湖御苑一座 200套以及在建的凱旋會(huì)、琶洲中洲中心等，新增供應(yīng)量超過(guò) 1000 多套。 需要說(shuō)明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。 在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔 公寓項(xiàng)目 中怡城市花園 雙城國(guó)際 時(shí)代新世界 凱旋新世界 公寓間隔面積 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠(yuǎn)未達(dá)到酒店式公寓 的要求，故可判斷： 今年以來(lái)新推出市場(chǎng)的公寓物業(yè)并非真正的 酒店式公寓 。 七、 未來(lái)兩年 酒店式公寓 的開(kāi)發(fā)情況 在廣州，未來(lái)兩年潛在的開(kāi)發(fā)的公寓項(xiàng)目尚難以確認(rèn)，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個(gè)別可能是商務(wù)公寓或 酒店式公寓 的項(xiàng)目在醞釀中，另外，在五羊新城 珠江新城 一帶，凱旋會(huì)、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知?？傮w上，從已經(jīng)掌握的資料來(lái)看，未來(lái) 兩年潛在開(kāi)發(fā)的 酒店式公寓 項(xiàng)目不多。 八、 未來(lái)幾年 酒店式公寓 的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來(lái)趨勢(shì) 中國(guó)加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過(guò)美國(guó)，據(jù)有關(guān)資料顯示， 2020 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來(lái)投資的趨勢(shì)。 廣州， 2020 年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)， GDP 高達(dá) 3000 多億元，遞增額超過(guò) 12%，外籍機(jī)構(gòu)及外資企業(yè)分別已經(jīng)達(dá)到 2700 及 15000 多家。 經(jīng)過(guò) “ 中變 “ 之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2020 年 被評(píng)為 “ 國(guó)際花園城市 ” ，日益散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來(lái)越多的外商投資，長(zhǎng)住廣州的外籍人士年增長(zhǎng)迅速。而據(jù)有關(guān)資料顯示，幾年內(nèi)這個(gè)數(shù)字將達(dá)到 6 萬(wàn)人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會(huì)達(dá)到 15— 20 萬(wàn)人，對(duì)高級(jí)公寓的需求將倍增。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 統(tǒng)計(jì)日期： 2020 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬(wàn)美元 利用外資方式 本年批準(zhǔn)外資情況 本年實(shí)際使用外資 項(xiàng)目數(shù) 合同外資金 額 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 7.5 三、對(duì)外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計(jì) 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2020 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計(jì)外資項(xiàng)目 37540 個(gè)，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 (全口徑 ) 其中：外商直接投資累計(jì)項(xiàng)目 13836 家，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 2020 年 1— 8 月外商直接投資與去年同期遞增比較 2020 年 1— 8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較 從以上圖表中可以看到廣州今年以來(lái)的外商投資趨勢(shì)，也可間接預(yù)測(cè)了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢(shì)。 2. CEPA《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》的簽署對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是 酒店式公寓 物業(yè)的影響 1) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 在 CEPA 實(shí)施之前，進(jìn)入內(nèi)地開(kāi)發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開(kāi)發(fā)商已不少，香港地產(chǎn)商可以通過(guò)香港地區(qū)或其他國(guó)際性的商業(yè)銀行完成項(xiàng)目貸款，這對(duì)港商來(lái)說(shuō)將是個(gè)優(yōu)勢(shì)。 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡(jiǎn)化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開(kāi)發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加，相對(duì)來(lái)說(shuō) 酒店式公寓 的開(kāi)發(fā)也會(huì)相應(yīng)增加。 2) 置業(yè)投資或居住需求 一直以來(lái)，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， CEPA 實(shí)施后，來(lái)往香港和廣州之間的專業(yè)人士 、投資者、度假者等將大幅增加，長(zhǎng)期在廣州工作的港澳人士數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來(lái)自香港的一些外籍人士）更多，對(duì)具有 酒店式公寓 功能的住宅需求潛力不小。 3) 酒店的開(kāi)發(fā)利用使 酒店式公寓 供應(yīng)量有所增加 CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用，因 酒店式公寓 物業(yè)客觀上存在較好的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，故廣州、深圳等地新開(kāi)發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶 酒店式公寓 ，使供應(yīng)量有一定程度增加。 3. 酒店式公寓 的供需缺口 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的 酒店式公寓 ，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2020 套左右，假設(shè)未來(lái)幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們?cè)趶V州停留時(shí)的居所，未來(lái)幾年的 酒店式公寓 也難以滿足屆時(shí)市