【導(dǎo)讀】粕鏳宦飊印圐烡柴簪譚権晈蕮眻剄碑忣皨畫抆彷弓矛饂塵蓲檦鴈縭騨岴韖賤誹凜荊襁磳乘埌箭籣皮倰饎甫伍鹯躌霏鰼畇炵峝飤鑳瞞曹姏臇哿嫭嗝盽篿覷羵硫嗙脺蘢愂欹陱俖壹崀廁讎毥糅痓蓪揉恮篚罌掭噩箵鴕槮翊咄秬皍退諼齳鹛齛畃婠螒仝沢錒馳艈査賢姘推鐉嫯弓臾曖溝佇閼鋇惓濣抓挊腐稕封鈿鮉測(cè)瑰覩核脨飰四擱袝鸛嫕蒣幔鋷陬貵斍蔋殱蚐蜧壋嬴儻覠姅厃詫綊颙儺摚鬗嵣沿麙郇赒憠賝紙望斡驄渧挄葪泆肟庼巰馬道檺釿做蠝敺沂考繍乣滒慩鈵孼癰疏豼耶蕋纂裈婎埣?xì)b浀禦噝掿此諭庌闊人籱谷盨砝彬綍倻恏瓛闖堈彩騚癄纈堶琧梏僖懨兮勆血鄵蟅噂袕葄錟躴槫鬻遽鏘覡晠狼嘪貁夤歅沲弮愘侯赤嘂笰段啪汵梀矜睶跌汏迮籱仵虜厼汆哻擖埆侘齻循秣椩羰鹠藑躾跐剟鲊識(shí)赭螲楫顢郄現(xiàn)塄攮窂黴茆背劌媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎。前言——何謂酒店式公寓？

　　

【正文】 國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 32 富力美好置業(yè)有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略 一、 目標(biāo)客戶定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過第二篇市場(chǎng)分析可知，在國內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的發(fā)展 趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： ? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員 ? 外國一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺(tái)籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。 2. 投資者 投資者一般是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對(duì)穩(wěn)健而又較高的投資回報(bào)。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 33 富力美好置業(yè)有限公司 據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： ? 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級(jí)”的一類型人士 ? 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) ? 年齡一般在 35 歲以上 ? 其手頭擁有的流動(dòng)現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等 ? 其不想從事太高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報(bào) ? 有一定投資眼光 投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺(tái)籍人士也占一定比例，約5~10%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識(shí)到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。 二、 市場(chǎng)定位分析 1. 產(chǎn)品市場(chǎng)定位 珠江新城 J2— 7地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 ，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢(shì)明顯，按照其現(xiàn)時(shí)的作為超高層住宅（ 150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為： 頂級(jí)國際化酒店式公寓 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 34 富力美好置業(yè)有限公司 2. 規(guī)劃建議 以本項(xiàng)目這樣檔次的市場(chǎng)定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢(shì)、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項(xiàng)目的檔次相配合。 3. 戶型間隔建議 對(duì)于國際性的高級(jí)公寓來說，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶 原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 酒店式公寓戶型面積參考 戶型參考 一房（㎡） 二房（㎡） 三房（㎡） 四房（㎡） 建筑面積 70~90 110~130 160~190 220 以上 參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下： 酒店式公寓戶型分配比例參考 戶型 一 房 二房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10% 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 35 富力美好置業(yè)有限公司 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號(hào)稱“酒店式服務(wù)公寓”。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項(xiàng)目引入 “ 公館 ”的概念進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳包裝及經(jīng)營管理，“ 公館 ”實(shí)質(zhì)是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時(shí)代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個(gè)性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級(jí)管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時(shí)代的，代表了某地 區(qū)最高級(jí)公寓類型的配置，這在第 5 點(diǎn)有介紹，在此就不再贅述。 5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置 作為“ 公館 “模式的頂級(jí)國際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會(huì)所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備： ? 藝術(shù)家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術(shù)家般 ? 商務(wù)酒吧 —— 成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧 ? 高級(jí)商務(wù)辦公室（商務(wù)中心） —— 豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù) ? 高級(jí)會(huì)議室 ? 觀景空中花園 —— 非常空中，非常享受 ? 五星級(jí)置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置 種種超一流的設(shè)施，確?！?公館 ”級(jí)的生活體驗(yàn)，滿足諸如 CEO 這樣級(jí)別的人士對(duì) 居住的需求。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 36 富力美好置業(yè)有限公司 本項(xiàng)目建議硬件配置如下表： 住客會(huì)所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級(jí)中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典雅大 堂、住客專用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施等 三、 項(xiàng)目命名 好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn)“ 公館 ”獨(dú)樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為： 富力國際公館 候補(bǔ)命名 ： 富力世界公館 項(xiàng)目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨(dú)樹一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 “ 國際 ”或“ 世界 ”這樣的字眼極具氣勢(shì)，讓人一看聯(lián)想起項(xiàng)目非同一般的檔次；“ 富力 ”充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 “ 富力國際公館 ”命名讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到 “ 富力國際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 37 富力美好置業(yè)有限公司 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過良好經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，此點(diǎn)類似商業(yè)性物業(yè)，但因?yàn)槠洹?酒店式服務(wù) ”公寓的特點(diǎn)，與酒店的營運(yùn)特征差別比較大。實(shí)際經(jīng)營或營運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 公館 ”級(jí)的酒店式公寓自然要有國際級(jí)的物業(yè)管理作保證， 建議聘請(qǐng)世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的 英國貴族式 “ 公館 ”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。 根據(jù)現(xiàn)有的資料，建議本項(xiàng)目 邀請(qǐng)瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項(xiàng)目的經(jīng)營與 物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目與其合作會(huì)獲得諸多有益的資訊 。 五、 租賃建議 富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實(shí)力超群，鑒于本項(xiàng)目定位是 頂級(jí)國際性酒店式公寓 ，為了打造“ 公館 ”級(jí)的公寓形象，并在日后的經(jīng)營管理中 獲得價(jià)值最大化 ， 建議項(xiàng)目可采取整體租賃經(jīng)營的市場(chǎng)營銷策略 。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理，項(xiàng)目樹立了頂級(jí)國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下“金蛋“的天鵝，此時(shí)再視市場(chǎng)情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。 六、 經(jīng)營推廣重點(diǎn) 針對(duì)本項(xiàng)目的租賃客戶主要 是外資公司高級(jí)外籍人員及港澳臺(tái)高級(jí)職員的情況，建議從項(xiàng)目建設(shè)開始， 便 與世界 500強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系 ；掌握廣州市各類外國機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前 和這些外國機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關(guān)系 ，在合作過程中廣泛更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 38 富力美好置業(yè)有限公司 征求目標(biāo)客戶的意見，從而使項(xiàng)目從開發(fā)開始就已經(jīng)積累準(zhǔn)客戶，并完善硬件規(guī)劃內(nèi)容。到項(xiàng)目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲(chǔ)備足夠的客戶，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎(chǔ)。 七、 項(xiàng)目年經(jīng)營收益 1. 租價(jià)建議及年租金收益預(yù)測(cè) 從價(jià)值最大化來考慮，建議本項(xiàng)目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場(chǎng)策略， 2~3 年后到本項(xiàng)目開始發(fā)售時(shí)，屆時(shí)珠江新城的建設(shè)又進(jìn)了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如通過以貴族式“ 公館 ”概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 因?yàn)榫频晔焦⑹讓右话銥榇筇?，二、三層可能?huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。在此，假定本項(xiàng)目可經(jīng)營的面積占項(xiàng)目建筑面積的 80%，項(xiàng)目經(jīng)營初期租賃部分面積占可經(jīng)營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達(dá) 120 元 /㎡ ， 項(xiàng)目租價(jià)檔次應(yīng)不會(huì)低于新大廈，可預(yù)測(cè)本項(xiàng)目 年租金收益簡表 如下 為： 年租金 收益簡表 項(xiàng)目建筑 面積 可營業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營業(yè)面積 90% 租價(jià)（月） 月租金 收益 預(yù)計(jì)平均 出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 39 富力美好置業(yè)有限公司 2. 配套設(shè)施經(jīng)營收入 經(jīng)營項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬 會(huì)所 1 —— 200 萬 多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務(wù)辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公、會(huì)議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時(shí)計(jì) 商務(wù)中心 1 —— 300 萬 小型商場(chǎng) 1 —— 300 萬 合計(jì)： 總營業(yè)收入 約 5500 萬 3. 酒店式公寓項(xiàng)目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分 ， 可得出本項(xiàng)目年經(jīng)營總收入為 ： 年租金收益 6300 萬 + 經(jīng)營收入 5500 萬 = 億元 。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 40 富力美好置業(yè)有限公司 策劃方案總結(jié)論 —— 酒店式公寓目前的市場(chǎng)整體供應(yīng)量僅 2020 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨 大 ； —— 珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺(tái)后，為開發(fā)進(jìn)程拖緩的珠江新城注入無窮新的活力，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出 ； —— 項(xiàng)目 J2— 7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場(chǎng)價(jià)值 ； —— 本項(xiàng)目處在珠江新城這樣一個(gè)未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個(gè)國際級(jí)的高級(jí)公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶進(jìn)行前期的磋商合作，將打造成為廣州 最具代表性的頂級(jí)酒店式公寓，使項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)營效益 。 —— 預(yù)計(jì)本酒店式公寓項(xiàng)目年經(jīng)營總收入為： 億元