【導讀】北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案

　　

【正文】 君堂路現(xiàn)狀 DN500 毫米高壓天然氣管。 供熱： 未實現(xiàn)集中供暖，為分散式自行供暖 。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 29 第五章 土地征地拆遷實施方案 第一節(jié) 征地實施方案 土地情況概述 本項目用地現(xiàn)狀共有國有土地 畝，分屬 5 個單位；需征集體土地總面積 畝，其中 ， ， ， 523畝為其它用地 （ 含項目用地范圍內(nèi)代征京津塘高 速路和東南四環(huán)各半幅路，大羊坊路整幅，京津快線 21 米通道，共 442 畝 ） ，所征土地屬于北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個村民委員會所有。具體土地類型構(gòu)成見圖 51 土地類別構(gòu)成示意圖。 圖 51 土地類別構(gòu)成示意圖 523 農(nóng)用地宅基地集體企業(yè)用地國有企業(yè)用地其它用地 地上物狀況： 本項目用地范圍內(nèi)，共有 （ 1）涉及 5 個國有企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積 。 （ 2）涉及拆遷農(nóng)民居民總戶數(shù)為 2939戶，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。拆遷居民房屋總建筑面積約 。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 30 （ 3）涉及 526個集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米。 表 51 土地現(xiàn)狀情況表 土地性質(zhì)土地面積（畝） 畝 畝 畝 畝 523 畝建筑面積（平方米） 590000 平方米 平方米 平方米其它用地農(nóng)用地 宅基地 國有企業(yè)用地集體企業(yè)用地 圖 52 被征集體土地現(xiàn)狀照片 征地范圍內(nèi)的人口情況 現(xiàn)項目宗地內(nèi)的地上物主要為農(nóng)民居住用房和企業(yè)用地。農(nóng)民主要屬于 十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個村民委員會 ，共 8819 人 。 一般超轉(zhuǎn) 病殘孤寡十八里店村 5896 3539 1256 159小武基村 2923 1678 586 70合計 8819 5217 1842 229村落 轉(zhuǎn)居 轉(zhuǎn)工超轉(zhuǎn) 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 31 征地補償費的構(gòu)成 根據(jù)《北京市建設征地補償安置辦法》（北京市人民政府令第 148號），征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其它土地附著物補償費。 征地 雙方初步意見 為 100萬元 /畝，隨開發(fā)期逐年遞增 10％，綜合計算為 120萬元 /畝， 扣除人員安置補助費和地上物 補償 后 ， 確定本項目土地補償費為 /畝 ； 人員安置費總計 202082 萬元。具體征地補償費構(gòu)成詳見下表 52。 表 52： 項目征地補償費用核算表 金額（萬元）1 土地補償費 7 6 .5 萬元 / 畝 5 1 5 8 .5 畝 394625以征地面積 5 1 5 8 .5 萬平方米為基數(shù)，在雙方初步意見 100 萬元 / 畝，隨開發(fā)期逐年遞增 10 ％的基礎上，綜合計算為 120 萬元 /畝，扣除人員安置補助費和地上物補償后，確定約 7 6 .5 萬元 / 畝。2人員安置補助費用39 萬元 / 畝 5 1 5 8 .5 畝 202082以征地面積 5 1 5 8 .5 萬平方米為基數(shù)，根據(jù)現(xiàn)行人員安置補助政策和當?shù)厝藛T結(jié)構(gòu)，約 39 萬元/ 畝。3青苗及地上物補償4 .5 萬元 / 畝 5 1 5 8 .5 畝 23213以征地面積 5 1 5 8 .5 萬平方米為基數(shù)，約 4 .5萬元 / 畝。4 征地稅費 5123 （1）－ （3）之 和1 耕地開墾費 30元/平方米667467 平方米 2020以征用耕地面積為基數(shù)，繳費標準為3 0 元/ 平方米2 耕地占用稅 9元/平方米667467 平方米 601以征用耕地面積為基數(shù)，繳費標準為9 元/平方米3 防洪費 20元/平方米126 公頃 2520以建設用地面積為基數(shù)，繳費標準為2 0 元/ 平方米5 征地補償費合計 624143 1 至4之和—— ——序號項目 數(shù)量 備注補償標準—— —— 征地計劃 根據(jù) 北京京泰物流置業(yè) 有限公司掌握的本項目地塊基礎資料，及北京市關(guān)于集體土地征用報批的相關(guān)規(guī)定及流程，制定如下征地工作計劃。 圖 53 征地工作進度計劃圖 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 32 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4123 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期4 　5征地階段簽訂征地補償安置協(xié)議交費、取得用地批復安置補償征地結(jié)案建設用地批準書階段序號項目2020 2020 2020 2020 2020 第二節(jié) 拆遷實施方案 地上物情況 本項目用地范圍內(nèi)，共有 （ 1）涉及 5 個國有企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積 。 （ 2）涉及拆遷農(nóng)民居民總戶數(shù)為 2939戶，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。拆遷居民房屋總建筑面積約 。 （ 3）涉及 526個集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米 。 除項目用地范圍內(nèi)拆遷外，十八里店鄉(xiāng)政府要求本項目負責鄉(xiāng)域范圍內(nèi)西直河和橫街子兩個村的農(nóng)民綠隔騰退上樓。兩個村共需安排 612020平方米用來安置，依據(jù)十八里店鄉(xiāng)綠隔政策，騰退成本為 5000元 /平方米。 圖 54 拆遷物現(xiàn)狀照片 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 33 拆遷補償費構(gòu)成 拆遷補償費主要包括農(nóng)民拆遷補償（包含房屋拆遷補償費、搬家補助費、提前搬家獎、臨時過渡補助費、工程配合獎、有線電視拆移費、空調(diào)移機費、電話移機費） ； 集體企業(yè)拆遷補償費（房屋補償、停產(chǎn)停業(yè)損失費、設備安置和搬遷費用、設備補償費） ；國有企業(yè)拆遷補償費（房屋補償、停產(chǎn)停業(yè)損失費、設備安置和搬遷費用、設備補償費）； 其他費用（包括拆遷服務費、拆遷評估費、渣土清運費）等，拆遷費用合計為 779699 萬元。 農(nóng)民拆遷補償 根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管征 [2020]606號）第四條相關(guān)規(guī)定，與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號），根據(jù) 十八里店鄉(xiāng) 的現(xiàn)狀發(fā)展水平及本項目周邊現(xiàn)狀，本次農(nóng)民拆遷 測算將依據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號）和北京市房屋土地管理局、北京市物價局關(guān)于印發(fā)《北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》（京國土房管拆字 [2020]1234號）規(guī)定進行測算。房屋拆遷補償包括區(qū)位補償房價和被拆遷房屋重置成新價，所采用的計算公式為： 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 34 房屋拆遷補償價格＝（基準地價Ｋ +基準房價）被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價 =區(qū)位補償房價 +被拆遷房屋重置成新價。 （ 1）區(qū)位補償價測算 本項目用地位于 五 級地價區(qū)，根據(jù)其具體情況，基準地價按 2500元 /平方米標準進行測算，基準房價按照 800元 /平方米進行測算。 修正系數(shù) K為容積率調(diào)整系數(shù)，依現(xiàn)狀容積率及住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)表確定 K1為 。 區(qū)位補償單價 =2500 +800=4068 元 /平方米 區(qū)位補償總價 =4068 590000247。 10000=239983 萬元 （ 2）被拆遷房屋重置成新價 根據(jù)《北京市房屋重置成新價評估技 術(shù)標準》（京國土房管拆 [2020]808號）的相關(guān)技術(shù)標準，并結(jié)合本項目地上物實際情況，確定被拆遷房屋重置成新單價為 1000 元 /平方米，總價為 59000 萬元。 （ 3）裝修附屬物補償價 根據(jù)《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》（京國土房管拆 [2020]808號）的相關(guān)技術(shù)標準，并結(jié)合本項目地上物實際情況，確定被拆遷房屋裝修附屬物補償單價為 507 元 /平方米，總價為 29913 萬元。 由此確定房屋拆遷補償價為 328896 萬元。 農(nóng)民房屋拆遷還涉及到搬家補助費、提前搬家獎、臨時過渡補助費、配合工程獎、家電改移補助費等，具體測算過程見下表： 表 54： 農(nóng)民拆遷補償費測算表： 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 35 金額（萬元）農(nóng)民拆遷補償 779699 （1 ）到（1 0 ）之和2500 元/ 平方米 平方米800 元/ 平方米590000 平方米1000 元/ 平方米507 元/ 平方米（2 ） 搬家補助費 20 元/ 平方米 590000 平方米 1180以拆遷房屋面積為基數(shù)，按2 0 元/ 平方米計算（3 ） 提前搬家獎 5000 元/ 戶 2939 戶 1470 以拆遷戶數(shù)為基數(shù)，按5 0 0 0 元/ 戶計算（4 ） 配合工程獎 4 萬元/ 戶 2939 戶 11756 以拆遷戶數(shù)為基數(shù)，按2 萬元/ 戶計算（5 ）空調(diào)、有線、電話移機費等1950 元/ 戶 2939 戶 573每戶一套，參考周邊水平，按1 9 5 0 元/ 戶計算，含熱水器、危電改造(6) 臨時過渡費 5000 元/ 戶 2939 戶 1470 以拆遷戶數(shù)為基數(shù)，按5 0 0 0 元/ 戶計算（7 ） 自建房補助 66000 元/ 戶 220 戶 1452 共2 2 0 戶，按6 6 0 0 0 元/ 戶計算（8 ） 停產(chǎn)停業(yè)補助費 1200 元/ 平方米 61895 平方米 7427營業(yè)面積共6 1 8 9 5 平方米，按1 2 0 0 元/ 平方米計算（9 ） 購房補助費 2025 元/ 平方米 590000 平方米 119475以拆遷房屋面積為基數(shù)，每平方米補助6025元(10) 綠隔拆遷費 5000 元/ 平方米 612020 平方米 306000本項目需安排項目用地外西直河和橫街子兩村的農(nóng)民騰退上樓，按當?shù)鼐G隔政策，補償標準為5 0 0 0 元/ 平方米根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第8 7 號）、《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》（暫行）、《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》（京國土房管拆[ 2 0 0 3 ] 8 0 8 號），確定所拆遷土地的級別為五級地，綜合考慮宗地周邊土地市場情況，確定宗地的基準地價取值為2 5 0 0元，基準房價為8 0 0 元，房屋的重置成新價為1 0 0 0 元/ 平方米，裝修附屬物為5 0 7元/ 平方米裝修附屬物備 注—— ——基準地價土地面積：基準房價房屋面積：重置成新價（1 ） 房屋拆遷補償價 328896序號 項目 補償標準 數(shù)量 集體企業(yè)拆遷補償 根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號）和北京市房屋土地管理局、北京市物價局關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準》的通知（京房地評字（ 1999） 656號）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補償包括房屋重置成新價、搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)補助費等 。項目用地范圍內(nèi)，集體企業(yè)建筑面積 平方米，西直河和橫街子兩個村綠隔范圍內(nèi)集體企業(yè)建筑面積 483600平方米。 具體測算過程見下表： 表 55： 集體企業(yè) 拆遷補償費測算表： 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 36 金額（萬元）集體企業(yè)拆遷補償費345623 （1 ）到（3 ）之和（1 ） 房屋補償 1000 元/ 平方米 平方米 155336以拆遷房屋建筑面積為基數(shù)，參照拆遷房屋實際情況，按1 0 0 0 元/ 平方米重置價進行求?。? ） 停產(chǎn)停業(yè)補助費 1200 元/ 平方米 平方米 186404以拆遷房屋面積為基數(shù)，按1 2 0 0 元/ 平方米計算（3 ）設備安置和搬遷費用25 元/ 平方米 平方米 3883參照《關(guān)于確定朝陽區(qū)集體土地征地拆遷房屋搬遷補助費及提前搬遷獎勵費標準的請示》【朝國土房管拆（2 0 0 3 ）5 7 號】及批復，以拆遷房屋為基數(shù)按2 5 元/ 平方米計算—— ——備 注序號 項目 補償標準 數(shù)量 國有企業(yè)拆遷補償 根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號）和北京市房屋土地管理局、北京市物價局關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準》的通知（京房地評字（ 1999） 656號）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補償包括房屋重置成新價、搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)補助費等，具體測算過程見下表： 表 56： 國有企業(yè)拆遷補償費測算表： 金額（萬元）國有企業(yè)拆遷補償費5246 （1）到 （3）之 和4000 元/平方 米 萬平方米1000 元/平方 米 平方米（2） 停產(chǎn)停業(yè)損失費 1200 元/平方 米 平方米 545參照《關(guān)于確定朝陽區(qū)集體土地征地拆遷房屋停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補償標準的請示》【朝國土房管拆（2 0 0 3 ）5 6 號】及批復，并結(jié)合項目實際情況；以拆遷房屋為基數(shù)按10 0 0 元/平方 米估算。（3）設備安置和搬遷費用25 元/平方 米 平方米 11參照《關(guān)于確定朝陽區(qū)集體土地征地拆遷房屋搬遷補助費及