【正文】 ........................... 51 項目現(xiàn)金流量與財務指標分析 .................................................. 53 敏感性分析 .............................................................................. 54 第三節(jié) 社會效益分析 .................................................................................. 54 第九章 風險分析及對策 ............................................................................ 55 第一節(jié) 市場風險分析 .................................................................................. 55 第二節(jié) 政策風險分析 .................................................................................. 55 第三節(jié) 金融財務風險分析 ........................................................................... 55 第十章 項目管理方案 ................................................................................. 55 第一節(jié) 建設計劃管理 .................................................................................... 55 第二節(jié) 項目的進度計劃管理 ......................................................................... 56 第三節(jié) 項目管理制度 ................................................................................... 57 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 5 第十章 重點事項說明 ................................................................................. 57 附 件 ........................................................................................................ 59 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 6 第一章 總論 第一節(jié) 項目基本情況 項目名稱 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)項目。 項目位置 北京朝陽港項目位于朝陽區(qū)東南四環(huán)外的十八里店鄉(xiāng)。其四至為東南至城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段，西南至京津塘高速路，西北至城市東南四環(huán)路，東北至與北京住總公司開發(fā)的翠城經(jīng)濟適用房相隔的垡頭二號路。 圖 11 項目位置示意圖 項目規(guī)劃情況 依據(jù) 2020 年編制的《北京朝陽港十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》，北京朝陽港項目規(guī)劃總用地面積為 371萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 米 ，其中居住建筑面積， 居住配套建筑面積 ， 公建區(qū)建筑面積 項目位置 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 7 （其中商業(yè) ，綜合 ） ，市政設施建筑面積 ，項目的用地規(guī)模及規(guī)劃指標如下表 11 和表 12 所示： 表 11 項目用地平衡表 序號 用地名稱 用地面積（公頃） 占總用地比例1 建設用地 126 34%2 代征道路、河流、公共綠地、市政用地 84 23%3 綠化隔離帶用地 161 43%4 合計 371 100% 表 12 規(guī)劃指標匯總表 用地面積 建筑面積（萬平方米） （萬平方米）1 居住 80 30% 30%2 行政辦公 2 30 25% 35%3 文化娛樂 30 25% 35%4 醫(yī)院 30 35% 35%5 托幼 12 30% 30%6九年一貫制學校 18 30% 16%7 中學 18 30% 14%8 小學 18 30% 30%9 托老所 12 30% 30%10 停車 12 30% 14%11 小計 12 商業(yè)、綜合 2 80 25% 50%13 展覽 1 60 25% 55%14辦公、酒店、綜合 4 80 25% 35%15 小計 16 市政用地 12 35% 30%17 小計 18 合計 公建用地市政用地建筑密度序號 功能分區(qū)居住用地用地名稱 容積率建筑高度（米）綠地率 項目現(xiàn)狀情況 宗地原權(quán)屬： 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 8 本項目用地現(xiàn)狀共有國有土地 畝，分屬 5 個單位 ； 需征 集體土地 總面積 畝，其中 ， 為集體企業(yè)用地， ， 523畝為其它用地 （含項目用地范圍內(nèi)代征京津塘高速路和東南四環(huán)各半幅路， 大羊坊路整幅，京津快線 21 米通道， 共 442 畝） ，所征土地屬于北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個村民委員會所有。具體土地類型構(gòu)成見圖 12 土地類別構(gòu)成示意圖。 圖 12 土地類別構(gòu)成示意圖 523 農(nóng)用地宅基地集體企業(yè)用地國有企業(yè)用地其它用地 地上物狀況： 本項目用地范圍內(nèi)，共有 （ 1）涉及 5 個國有企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積 。 （ 2）涉及拆遷農(nóng)民居民總戶數(shù)為 2939戶，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。拆遷居民房屋總建筑面積約 。 （ 3）涉及 526個集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米。 表 13 土地現(xiàn)狀情況表 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 9 土地性質(zhì)土地面積（畝） 畝 畝 畝 畝 523 畝建筑面積（平方米） 590000 平方米 平方米 平方米其它用地農(nóng)用地 宅基地 國有企業(yè)用地集體企業(yè)用地 項目前期情況 （ 1） 2020 年 5 月市政府責成京泰集團整合北京物流資源，京泰集團提出開發(fā)建設東南物流基地， 2020 年初市規(guī)劃委、市國土局確定了選址。同年市政府赴港招商，由京泰集團、香港嘉里集團、華遠集團和 SOHO 中國四方股東簽訂了合作開發(fā)北京物流港協(xié)議書，并成立北京京泰物流置業(yè)有限公司作為項目的開發(fā)主體。經(jīng)市政府批準， 2020 年市發(fā)改委、市商務局將該項目納入“十五”商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃，2020 年至 2020 年被市政府列為重點工程和 175 項 折子工程之一，同時也是朝陽區(qū)十大重點工程之一。 （ 2） 自 2020 初年至 2020 年底，在北京京泰物流置業(yè)有限公司及各股東單位努力下，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設的原則，完成了大量的項目前期工作 ， 共取得政府各類審批文件約 20 件，其中與土地一級開發(fā)相關的工作已完成 的有 ： 《 北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)控規(guī)調(diào)整 》 并經(jīng)市政府辦公會通過、朝陽港交通影響分析及評審（見附件一）、朝陽港項目環(huán)境影響評價、朝陽港項目道路交通規(guī)劃方案、朝陽港市政工程項目綜合方案、城市干道地勘及道路、給排水施工圖設計、大羊坊路燃 氣 工程施工圖設計、大羊坊路市政 綜合工程施工招投標、征地拆遷入戶調(diào)查等工作， 2020年 7 月與朝陽區(qū)政府和十八里店鄉(xiāng)政府簽訂了征地拆遷補償協(xié)議，并已支付十八里店鄉(xiāng) 億征地拆遷補償首付款。截至目前，北京京泰物流置業(yè)有限公司及其股東單位已支出前期費用約 1 億元。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 10 （ 3） 2020 年 12月 16 日王岐山市長召開第 26次市長辦公會，出于緩解城市核心區(qū)交通壓力的考慮，會議研究決定對朝陽港規(guī)劃重新進行調(diào)整，據(jù)此， 2020年上半年市規(guī)劃委和市規(guī)劃院完成了《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》的局部調(diào)整，并將北京物流港項目名稱改為北京朝陽港。 2020 年 10 月 8 日王岐 山市長召開第 62 次市長辦公會對重新調(diào)整的《北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》進行審議，會議原則同意北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)局部用地規(guī)劃調(diào)整意見，同時鑒于朝陽港項目因規(guī)劃調(diào)整拖延了項目審批，會議決定“該項目用地可考慮列入歷史遺留問題范圍” 。 （ 4） 2020 年第 26 次市長辦公會，在決定對朝陽港規(guī)劃重新進行調(diào)整同時，對朝陽港項目的開發(fā)主體做了強調(diào)“北京物流港項目規(guī)劃中除物流倉儲項目之外的其他規(guī)劃項目繼續(xù)由 北京京泰物流置業(yè) 公司等企業(yè)開發(fā)建設”。 2020 年 3 月經(jīng)市政府原主管領導批準，北京朝陽港項目由整體開發(fā)轉(zhuǎn)為土地一級 開發(fā)，并再次明確開發(fā)主體為北京京泰物流置業(yè)有限公司。 由于北京朝陽港項目規(guī)劃的調(diào)整、國家土地及拆遷政策的變化和開發(fā)模式的變化導致項目處于停滯狀態(tài)，制約了該地區(qū)經(jīng)濟和社會的進一步發(fā)展。經(jīng)朝陽區(qū)政府和京泰集團的充分研究和協(xié)調(diào)，一致同意由京泰集團繼續(xù)在開發(fā)主體中發(fā)揮主導和協(xié)調(diào)作用，對京泰物流置業(yè)公司實施股權(quán)重組，由重組后的公司在市、區(qū)政府的主導下繼續(xù)完成朝陽港項目土地一級開發(fā)建設工作。 （ 5） 2020 年底，朝陽區(qū)政府上報北京市政府 《關于北京朝陽港項目土地一級開發(fā)工作的請示》（朝政文【 2020】 209 號），懇請市 政府協(xié)調(diào)相關部門，授權(quán)北京京泰物流置業(yè)有限公司實施朝陽港項目土地一級開發(fā)；北京市國土局上報市政府《關于北京朝陽港項目土地一級開發(fā)工作有關問題的請示》（京國土市【 2020】 48號）， 原則同意北京京泰物流置業(yè)有限公司繼續(xù)實施北京朝陽港項目土地一級開發(fā)，市政府主管領導 批示“同意”。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 11 （ 6）北京市規(guī)劃院 2020 年 4 月編制的《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》中，將十八里店（一部分）、橫街子、西直河、小武基三個半村居民，按“ 20號令”政策實現(xiàn)綠化及農(nóng)民上樓，所需資金由北京朝陽港與朝陽區(qū)政府協(xié)商解決 第二節(jié) 實施方案的 編制依據(jù) 一、法律法規(guī)依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第 8 號） 《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第 305 號） 《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市 [2020]540 號） 《北京市出讓國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌辦法》 《北京市建設征地補償安置辦法》（北京市人民政府令第 148 號） 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87 號） 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 124 號） 《北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)綠化隔離地區(qū)建設 騰退安置辦法》 《北京市國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法》（京國土用[2020]533 號） 《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法》 1《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》（京政發(fā) [2020]6 號） 1《土地一級開發(fā)實施方案的編制辦法》（討論稿） 二、項目依據(jù) 北京市規(guī)劃院 2020 年 4 月編制的 《北京 物流 港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》 北京市規(guī)劃院 2020 年 7 月編制的《北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》 北京市政府 2020 年第 26 次市長辦公會第 32 期會議紀要 北京市政府 2020 年第 62 次市長辦公會第 68 期會議紀要 市建委 2020 年 4 月上報市政府領導《關于北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案的請示》 北京市朝陽區(qū)人民政府《關于北京朝陽港項目土地一級開發(fā)工作的請示》（朝政文【 2020】 209 號） 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 12 北京市國土資源局《關于北京朝陽港項目土地一級開發(fā)工作有關問題的請示》（京國土市【 2020】 48 號） 土地儲備朝陽分中心《朝陽港項目征地拆遷測算報告》 北京市規(guī)劃院編制的《北京物流港市政規(guī)劃方案綜合》 市規(guī)劃院 2020 年 12 月編制的《北京朝陽港道路交通設施規(guī)劃方案 》 1 北京市交通委員會《關于北京物流港項目交通影響分析的評審意見》（京交規(guī)函 [2020]360 號） 1市場調(diào)查 1其他內(nèi)部資料 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 13 第二章 北京朝陽港 項目的宏觀因素 第一節(jié) 北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位 北京市總面積為 16, 平方公里，總共包括了 18 個區(qū)、縣，可分為四個區(qū)域： o 市區(qū) (東城區(qū)，西城區(qū)，崇文區(qū)和宣武區(qū) ) o 城區(qū) (朝陽區(qū)，海淀區(qū)