【正文】 ........................... 51 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 .................................................. 53 敏感性分析 .............................................................................. 54 第三節(jié) 社會(huì)效益分析 .................................................................................. 54 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 ............................................................................ 55 第一節(jié) 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................. 55 第二節(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................. 55 第三節(jié) 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................... 55 第十章 項(xiàng)目管理方案 ................................................................................. 55 第一節(jié) 建設(shè)計(jì)劃管理 .................................................................................... 55 第二節(jié) 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃管理 ......................................................................... 56 第三節(jié) 項(xiàng)目管理制度 ................................................................................... 57 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 5 第十章 重點(diǎn)事項(xiàng)說明 ................................................................................. 57 附 件 ........................................................................................................ 59 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 6 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目位置 北京朝陽港項(xiàng)目位于朝陽區(qū)東南四環(huán)外的十八里店鄉(xiāng)。其四至為東南至城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段，西南至京津塘高速路，西北至城市東南四環(huán)路，東北至與北京住總公司開發(fā)的翠城經(jīng)濟(jì)適用房相隔的垡頭二號(hào)路。 圖 11 項(xiàng)目位置示意圖 項(xiàng)目規(guī)劃情況 依據(jù) 2020 年編制的《北京朝陽港十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》，北京朝陽港項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 371萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 米 ，其中居住建筑面積， 居住配套建筑面積 ， 公建區(qū)建筑面積 項(xiàng)目位置 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 7 （其中商業(yè) ，綜合 ） ，市政設(shè)施建筑面積 ，項(xiàng)目的用地規(guī)模及規(guī)劃指標(biāo)如下表 11 和表 12 所示： 表 11 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 用地名稱 用地面積（公頃） 占總用地比例1 建設(shè)用地 126 34%2 代征道路、河流、公共綠地、市政用地 84 23%3 綠化隔離帶用地 161 43%4 合計(jì) 371 100% 表 12 規(guī)劃指標(biāo)匯總表 用地面積 建筑面積（萬平方米） （萬平方米）1 居住 80 30% 30%2 行政辦公 2 30 25% 35%3 文化娛樂 30 25% 35%4 醫(yī)院 30 35% 35%5 托幼 12 30% 30%6九年一貫制學(xué)校 18 30% 16%7 中學(xué) 18 30% 14%8 小學(xué) 18 30% 30%9 托老所 12 30% 30%10 停車 12 30% 14%11 小計(jì) 12 商業(yè)、綜合 2 80 25% 50%13 展覽 1 60 25% 55%14辦公、酒店、綜合 4 80 25% 35%15 小計(jì) 16 市政用地 12 35% 30%17 小計(jì) 18 合計(jì) 公建用地市政用地建筑密度序號(hào) 功能分區(qū)居住用地用地名稱 容積率建筑高度（米）綠地率 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況 宗地原權(quán)屬： 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 8 本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀共有國有土地 畝，分屬 5 個(gè)單位 ； 需征 集體土地 總面積 畝，其中 ， 為集體企業(yè)用地， ， 523畝為其它用地 （含項(xiàng)目用地范圍內(nèi)代征京津塘高速路和東南四環(huán)各半幅路， 大羊坊路整幅，京津快線 21 米通道， 共 442 畝） ，所征土地屬于北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)十八里店村和小武基村兩個(gè)村民委員會(huì)所有。具體土地類型構(gòu)成見圖 12 土地類別構(gòu)成示意圖。 圖 12 土地類別構(gòu)成示意圖 523 農(nóng)用地宅基地集體企業(yè)用地國有企業(yè)用地其它用地 地上物狀況： 本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，共有 （ 1）涉及 5 個(gè)國有企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積 。 （ 2）涉及拆遷農(nóng)民居民總戶數(shù)為 2939戶，全部為農(nóng)民宅基地上私有房屋。拆遷居民房屋總建筑面積約 。 （ 3）涉及 526個(gè)集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米。 表 13 土地現(xiàn)狀情況表 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 9 土地性質(zhì)土地面積（畝） 畝 畝 畝 畝 523 畝建筑面積（平方米） 590000 平方米 平方米 平方米其它用地農(nóng)用地 宅基地 國有企業(yè)用地集體企業(yè)用地 項(xiàng)目前期情況 （ 1） 2020 年 5 月市政府責(zé)成京泰集團(tuán)整合北京物流資源，京泰集團(tuán)提出開發(fā)建設(shè)東南物流基地， 2020 年初市規(guī)劃委、市國土局確定了選址。同年市政府赴港招商，由京泰集團(tuán)、香港嘉里集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)和 SOHO 中國四方股東簽訂了合作開發(fā)北京物流港協(xié)議書，并成立北京京泰物流置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目的開發(fā)主體。經(jīng)市政府批準(zhǔn)， 2020 年市發(fā)改委、市商務(wù)局將該項(xiàng)目納入“十五”商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃，2020 年至 2020 年被市政府列為重點(diǎn)工程和 175 項(xiàng) 折子工程之一，同時(shí)也是朝陽區(qū)十大重點(diǎn)工程之一。 （ 2） 自 2020 初年至 2020 年底，在北京京泰物流置業(yè)有限公司及各股東單位努力下，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的原則，完成了大量的項(xiàng)目前期工作 ， 共取得政府各類審批文件約 20 件，其中與土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)的工作已完成 的有 ： 《 北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)控規(guī)調(diào)整 》 并經(jīng)市政府辦公會(huì)通過、朝陽港交通影響分析及評(píng)審（見附件一）、朝陽港項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)、朝陽港項(xiàng)目道路交通規(guī)劃方案、朝陽港市政工程項(xiàng)目綜合方案、城市干道地勘及道路、給排水施工圖設(shè)計(jì)、大羊坊路燃 氣 工程施工圖設(shè)計(jì)、大羊坊路市政 綜合工程施工招投標(biāo)、征地拆遷入戶調(diào)查等工作， 2020年 7 月與朝陽區(qū)政府和十八里店鄉(xiāng)政府簽訂了征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并已支付十八里店鄉(xiāng) 億征地拆遷補(bǔ)償首付款。截至目前，北京京泰物流置業(yè)有限公司及其股東單位已支出前期費(fèi)用約 1 億元。 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 10 （ 3） 2020 年 12月 16 日王岐山市長召開第 26次市長辦公會(huì)，出于緩解城市核心區(qū)交通壓力的考慮，會(huì)議研究決定對(duì)朝陽港規(guī)劃重新進(jìn)行調(diào)整，據(jù)此， 2020年上半年市規(guī)劃委和市規(guī)劃院完成了《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》的局部調(diào)整，并將北京物流港項(xiàng)目名稱改為北京朝陽港。 2020 年 10 月 8 日王岐 山市長召開第 62 次市長辦公會(huì)對(duì)重新調(diào)整的《北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》進(jìn)行審議，會(huì)議原則同意北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)局部用地規(guī)劃調(diào)整意見，同時(shí)鑒于朝陽港項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整拖延了項(xiàng)目審批，會(huì)議決定“該項(xiàng)目用地可考慮列入歷史遺留問題范圍” 。 （ 4） 2020 年第 26 次市長辦公會(huì)，在決定對(duì)朝陽港規(guī)劃重新進(jìn)行調(diào)整同時(shí)，對(duì)朝陽港項(xiàng)目的開發(fā)主體做了強(qiáng)調(diào)“北京物流港項(xiàng)目規(guī)劃中除物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目之外的其他規(guī)劃項(xiàng)目繼續(xù)由 北京京泰物流置業(yè) 公司等企業(yè)開發(fā)建設(shè)”。 2020 年 3 月經(jīng)市政府原主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，北京朝陽港項(xiàng)目由整體開發(fā)轉(zhuǎn)為土地一級(jí) 開發(fā)，并再次明確開發(fā)主體為北京京泰物流置業(yè)有限公司。 由于北京朝陽港項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整、國家土地及拆遷政策的變化和開發(fā)模式的變化導(dǎo)致項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，制約了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)朝陽區(qū)政府和京泰集團(tuán)的充分研究和協(xié)調(diào)，一致同意由京泰集團(tuán)繼續(xù)在開發(fā)主體中發(fā)揮主導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，對(duì)京泰物流置業(yè)公司實(shí)施股權(quán)重組，由重組后的公司在市、區(qū)政府的主導(dǎo)下繼續(xù)完成朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)工作。 （ 5） 2020 年底，朝陽區(qū)政府上報(bào)北京市政府 《關(guān)于北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作的請(qǐng)示》（朝政文【 2020】 209 號(hào)），懇請(qǐng)市 政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，授權(quán)北京京泰物流置業(yè)有限公司實(shí)施朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)；北京市國土局上報(bào)市政府《關(guān)于北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作有關(guān)問題的請(qǐng)示》（京國土市【 2020】 48號(hào)）， 原則同意北京京泰物流置業(yè)有限公司繼續(xù)實(shí)施北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)，市政府主管領(lǐng)導(dǎo) 批示“同意”。 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 11 （ 6）北京市規(guī)劃院 2020 年 4 月編制的《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》中，將十八里店（一部分）、橫街子、西直河、小武基三個(gè)半村居民，按“ 20號(hào)令”政策實(shí)現(xiàn)綠化及農(nóng)民上樓，所需資金由北京朝陽港與朝陽區(qū)政府協(xié)商解決 第二節(jié) 實(shí)施方案的 編制依據(jù) 一、法律法規(guī)依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第 8 號(hào)） 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 305 號(hào)） 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》（京國土市 [2020]540 號(hào)） 《北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法》 《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第 148 號(hào)） 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87 號(hào)） 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 124 號(hào)） 《北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)綠化隔離地區(qū)建設(shè) 騰退安置辦法》 《北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法》（京國土用[2020]533 號(hào)） 《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》 1《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā) [2020]6 號(hào)） 1《土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制辦法》（討論稿） 二、項(xiàng)目依據(jù) 北京市規(guī)劃院 2020 年 4 月編制的 《北京 物流 港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》 北京市規(guī)劃院 2020 年 7 月編制的《北京朝陽港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》 北京市政府 2020 年第 26 次市長辦公會(huì)第 32 期會(huì)議紀(jì)要 北京市政府 2020 年第 62 次市長辦公會(huì)第 68 期會(huì)議紀(jì)要 市建委 2020 年 4 月上報(bào)市政府領(lǐng)導(dǎo)《關(guān)于北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的請(qǐng)示》 北京市朝陽區(qū)人民政府《關(guān)于北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作的請(qǐng)示》（朝政文【 2020】 209 號(hào)） 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 12 北京市國土資源局《關(guān)于北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作有關(guān)問題的請(qǐng)示》（京國土市【 2020】 48 號(hào)） 土地儲(chǔ)備朝陽分中心《朝陽港項(xiàng)目征地拆遷測算報(bào)告》 北京市規(guī)劃院編制的《北京物流港市政規(guī)劃方案綜合》 市規(guī)劃院 2020 年 12 月編制的《北京朝陽港道路交通設(shè)施規(guī)劃方案 》 1 北京市交通委員會(huì)《關(guān)于北京物流港項(xiàng)目交通影響分析的評(píng)審意見》（京交規(guī)函 [2020]360 號(hào)） 1市場調(diào)查 1其他內(nèi)部資料 北京朝陽港項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 13 第二章 北京朝陽港 項(xiàng)目的宏觀因素 第一節(jié) 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位 北京市總面積為 16, 平方公里，總共包括了 18 個(gè)區(qū)、縣，可分為四個(gè)區(qū)域： o 市區(qū) (東城區(qū)，西城區(qū)，崇文區(qū)和宣武區(qū) ) o 城區(qū) (朝陽區(qū)，海淀區(qū)