【正文】 22 面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少，市場供求矛盾加大。房價指數(shù)依然 高位運(yùn)行，但是漲幅趨緩。 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，投資比重下降 2020 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，占全社會投資增量的 %。全年各月同比增幅總體呈下降趨勢，但各月間波動幅度最多相差達(dá) 個百分點(diǎn)（如圖 34）。 2020 年上半年房地產(chǎn)投資同比增幅有所波動，12 月投資增幅達(dá) %，繼一季度投資增幅回落 個百分點(diǎn)后， 14月增幅回升至 %；從下半年開始增幅呈平穩(wěn)下降趨勢， 112 月增幅降至全年最低。 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投 資的比重為 51%，比上年回落 ，投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。 圖 34 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速趨勢圖 單位： % 2 8 . 31 3 . 12 0 . 31 8 . 12 0 . 81 9 . 81 6 . 816 1 5 . 71 5 . 11 2 . 8863 1 . 13 9 . 6333 1 . 12 4 . 11 8 . 6 1 7 . 91 6 . 2 1 5 . 91 0 . 8051015202530二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月0102030405060708090100房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 （ % ）住宅投資增長率 （ % ） 住宅投資增長趨緩。 2020 年住宅投資增幅趨勢與房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢基本一致。全年住宅投資 億元，比上年增長 %，低于全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 個百分點(diǎn)。住宅投資占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比上年降低 個百分點(diǎn)。商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房投資 ，比上年增長 倍，所占比重為 %。寫字樓投資額 億元，比上年增長 %，所占比重 為 %。 二、供給出現(xiàn)下降，需求仍然旺盛 商品房施工面積下降，其中住宅施工面積降幅較大。 2020 年全市商品房施工面積 萬平方米，比上年下降 %。商品房施工面積的下降主要是由于住宅施工面積降低引起的， 2020 年全年住宅施工面積 萬平方米，比上年下降北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 23 %。而寫字樓和商業(yè)等經(jīng)營性用房施工面積分別為 萬平方米和 1403 萬平方米，較上年增長 3%和 %。 商品房竣工面積繼續(xù)減少。 2020年全市商品房竣工面積 萬平方米，比上年下降 %。其中住宅 萬平方米，下降 %。從全年增幅走勢來看，住宅竣工面積一直處于負(fù)增長狀態(tài)， 圖 35 2020 年商品房及商品住宅竣工面積增幅 單位： % 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 050510二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 4 5 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 050商品房竣工面積增長率 （ % ）住宅竣工面積增值率 （ % ） 市場需求仍然旺盛。 2020 年，全市商品房銷售面積 萬平方米，其中期房銷售 萬平方米，現(xiàn)房銷售 萬平方米。在全部銷售面積中，商品住宅銷售 萬平方米，占全部銷售面積的比重為 %。房地產(chǎn)市場總體上需求旺盛，同時空置面積下降，供求關(guān)系偏緊。 三、房地產(chǎn)價格指數(shù)高位運(yùn)行，漲幅趨緩 2020 年，我市房地產(chǎn)價格指數(shù)在不斷走高的基礎(chǔ)上保持高位運(yùn)行態(tài)勢，全年房屋銷售價格總指數(shù)為 %，漲幅較上年提高 個百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，全年商品房銷售同比價格指數(shù)為 %，漲幅較上年提高 2個百分點(diǎn)；影響總指數(shù)上升 個百分點(diǎn)；二手房交易同比價格指數(shù)為 %，漲幅較上年提高 ，影響總指數(shù)上升 個百分點(diǎn)。在商品房中，住宅銷售價格上漲 %，漲幅較上年提高 個百分點(diǎn)，其中，普通住宅價格同比上漲 %，漲幅比上年提高 3 個百分點(diǎn)，影響總指數(shù)上升 ，是各類房屋 中拉動總指數(shù)上升的主要因素。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 24 第三節(jié) 土地市場環(huán)境分析 土地政策 我國現(xiàn)形的土地使用制度，是對城鎮(zhèn)國有土地在不改變土地國有條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其權(quán)益受國家法律保護(hù)。 本項目的建設(shè)，需遵循以下土地使用制度的要求進(jìn)行。 北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）（京政發(fā) [2020]6 號） 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市 [2020]540 號） 北京市國有土地使用權(quán) 招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用[2020]533 號） 土地市場 土地供應(yīng)情況 根據(jù)北京國土資源局正式對外公布北京 2020 年土地供應(yīng)計劃， 2020 年全年土地供應(yīng)計劃 6500 公頃，其中新增供應(yīng) 3900 公頃，存量土地 2600 公頃，其中用于商品房開發(fā)及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地達(dá) 2200 公頃。 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》、近期建設(shè)規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位和新城發(fā)展戰(zhàn)略， 2020 年度土地供應(yīng)向城市發(fā)展的主要方向和重點(diǎn)區(qū)域傾斜，同時控制城市建設(shè)無序擴(kuò)張；十八個區(qū)縣按照首 都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)等四類功能區(qū)定位，突出與其所承擔(dān)的城市功能相一致的土地供應(yīng)。 在房地產(chǎn)開發(fā)方面，優(yōu)先鼓勵土地儲備開發(fā)用地供應(yīng)，在保護(hù)古都風(fēng)貌的前提下，鼓勵危房改造項目，以加快危房改造和有機(jī)疏散舊城人口，優(yōu)化中心城區(qū)的進(jìn)程；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)向重點(diǎn)發(fā)展的新城和中心鎮(zhèn)集中；鼓勵舊村改造和新村建設(shè)試點(diǎn)工程。 綜合考慮各區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、土地資源利用情況和城市規(guī)劃賦予的區(qū)域功能定位， 2020 年度土地供應(yīng)采用“市級總量管理，區(qū)縣指標(biāo)控制，市級統(tǒng)籌協(xié)北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 25 調(diào)”的管理模式。 2020 年 市級土地供應(yīng)計劃指標(biāo) 2500 公頃，區(qū)縣級土地供應(yīng)計劃指標(biāo) 4000公頃。區(qū)縣級指標(biāo) 4000 公頃中：城八區(qū)指標(biāo)約占 40％，向朝陽、海淀、豐臺 區(qū)傾斜；遠(yuǎn)郊 10 個區(qū)縣和亦莊新城指標(biāo)約占 60％，向順義、通州、亦莊三個新城傾斜。 土地市場發(fā)展趨勢 （ 1） 土地市場的發(fā)展 土地市場在近年來得到快速發(fā)展， 2020 年全市出讓國有土地約 3417 公頃，比上年增長約 33％， 2020年全市出讓國有土地約 4670公頃，比上年增長約 37％。如此大的 發(fā)展 步伐甚為少見，也從一個角度顯示了政府和各界人士對此的重視程度 經(jīng)過幾年的調(diào)整，土地市場出現(xiàn)了很 多新的趨勢。首先是地價越來越高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律；其次，進(jìn)行土地一級市場開發(fā)成為行業(yè)迫切需求，這樣可以幫助政府合理進(jìn)行土地供給；第三，開發(fā)商取得土地越來越難，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，招拍掛中的資金門檻擋住了很多實(shí)力不夠的企業(yè)，行業(yè)洗牌正在進(jìn)行中；第四，招拍掛出讓土地市場的違規(guī)行為比以前少了很多，可以說規(guī)范了土地市場開發(fā)。 （ 2） 土地存量減少、住宅郊區(qū)化 北京今年限制二環(huán) 以內(nèi) 住宅商品房用地供應(yīng)，重點(diǎn)保證順義、通州、亦莊三座新城的土地供應(yīng)，這意味著未來北京土地供應(yīng)郊區(qū)化。二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)沒有可用來開發(fā)的土地，三環(huán)以內(nèi)沒有多少可開 發(fā)的土地，四環(huán)以內(nèi)的可開發(fā)土地也少了很多，新增建設(shè)用地城八區(qū)指標(biāo)占 40%，向朝陽、海淀和 豐臺 傾斜；遠(yuǎn)郊區(qū)占 60%向通州、順義和 亦 莊三個重點(diǎn)新城傾斜，鼓勵新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)；同時在基礎(chǔ)設(shè)施用地計劃供應(yīng)方面，除了優(yōu)先確保奧運(yùn)相關(guān)設(shè)施外，也優(yōu)先支持向郊區(qū)路網(wǎng)、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （ 3）土地一級開發(fā)的形式 幾年來，北京市已逐步形成了土地一級開發(fā)投資主體多元化（企業(yè)投資、政府投資、政府和企業(yè)共同投資）、一級開發(fā)土地類型多元化（重點(diǎn)功能區(qū)、新城、小城鎮(zhèn)建設(shè)一級開發(fā)和房地產(chǎn)一級開發(fā)、工業(yè)開發(fā)區(qū) 成片一級開發(fā)）以及管理方式的多元化（企業(yè)管理、事業(yè)管理、授權(quán)委托管理等）。目前我市土地一級開發(fā)主要分兩種形式，一種是市土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由市土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金。辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。與之配合北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 26 的開發(fā)企業(yè)只需負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理工作，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于土地儲備開發(fā)成本的 2％。另一種則是由開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，政府將不直接參與，開發(fā)商的利潤不高于預(yù)計成本的 8％。 土地市場發(fā)展趨勢 經(jīng)過幾年的調(diào)整，土地市場出現(xiàn)了許多新的趨勢，主要有如下四種發(fā)展趨勢 ： 地價上漲明顯； 招拍掛土地出讓市場更加規(guī)范； 土地存量減少； 土地一級開發(fā)投資主體多元化。 第四章 宗地區(qū)域因素分析 第一節(jié) 朝陽區(qū)概況 朝陽區(qū)位于北京市東部，自古就有京畿腹地之美譽(yù)，是北京面積最大，人口最多的城區(qū)，交通便利，文化教育發(fā)達(dá)。同時也是北京重要的旅游區(qū)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。朝陽區(qū)是北京對外交往的窗口。 新千年北京發(fā)展的三大亮點(diǎn)，有兩大亮點(diǎn)將閃耀在朝陽區(qū)。世紀(jì)奧運(yùn)的舉辦， CBD 的建設(shè)，必將大大加快朝陽區(qū)農(nóng)村城市化，城市現(xiàn)代化和區(qū)域國際化的進(jìn)程。 朝陽區(qū)位于北京市東部，早在 2020 多年前的秦代，這里 已經(jīng)有行政區(qū)屬，歸幽州所轄的薊縣。其后幾經(jīng)衍變，于 1925 年首次設(shè)區(qū)，稱東郊區(qū)， 1958 年更名為朝陽區(qū)。東鄰?fù)ㄖ輩^(qū)，西銜東城、西城、崇文、海淀四區(qū)，南接豐臺區(qū)和大興 區(qū) 、北連順義、昌平兩 區(qū)。 朝陽區(qū) 屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。春季氣溫回升快，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨，水熱同季，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的條件；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雨，各月平均氣溫都在 0℃以下 。 朝陽區(qū) 地貌類型復(fù)雜多樣，可劃分為山地、丘陵、臺地、平原等四大類型。多種多樣 的地貌類型，為農(nóng)、林、牧、副、漁綜合發(fā)展，建立城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有利的地貌條件。區(qū)域輪廓呈南北略長、東西稍窄的多邊形。朝陽區(qū)地處東經(jīng) 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 27 116176。38 ′附近，北緯 40176。 左右的北京平原朝陽區(qū)平均海拔 34 米，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，氣候宜人，區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌的 8 條主要河流，在肥沃的土地上勾勒出風(fēng)景如畫的自然美景 。 區(qū)境內(nèi) 8 條主要河流：溫榆河、清河、壩河、亮馬河、蕭太后河、涼水河、北小河，蜿蜒錯致，形成網(wǎng)絡(luò) 全境面積 平方公里， 自然植被的分布受地形、氣候及土壤的影響顯著，特別是由于坡向和海拔高度的 制約和水熱條件的影響，使自然植被呈現(xiàn)出有規(guī)律的垂直分布及過渡交替的特征。礦產(chǎn)資源種類較多，資源豐富；優(yōu)勢礦產(chǎn)是非金屬礦；分布比較集中，開發(fā)條件較好；中小型礦多，共（伴）生礦多，貧礦多 ,旅游資源豐富。 第二節(jié) 周邊環(huán)境 十八里店鄉(xiāng)是北京東南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一顆璀璨明珠。地理位置優(yōu)越，北臨 CBD，南與亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相鄰； 交通便利，三、四、五環(huán)路橫穿南北，京津塘高速路橫貫東西，鄉(xiāng)域面積 平方公里，常住人口 32791 人。 2020 年 9 月大洋路商業(yè)街被北京市命名為特色商業(yè)街，目前已擁有十里河家居建材、大洋路市 場、家和家美家具城、 云龍金閣大飯店、居然之家等北京知名品牌，并匯集家具建材、燈飾布藝、汽車配件、購物休閑、餐飲娛樂、 綜合服務(wù)、倉儲物流于一身，商品流通額已超過 35 億元。 十八里店村地處首都東南郊，區(qū)域面積 平方公里，是全鄉(xiāng)最大的行政村。常住人口近 6000 人。村委會坐落在四環(huán)橋畔，大洋路、四環(huán)路、京津塘高速路穿村而過，地理位置優(yōu)越，交通便利。 小武基村地處東南城鄉(xiāng)結(jié)合部，四環(huán)路縱穿南北，肖太后河橫貫東西，總占地面積 平方公里，現(xiàn)有常住人口 3200 人。 第三節(jié) 交通環(huán)境 此項目所在地區(qū) 用地 周邊現(xiàn)有 4 條城市快速路和高速公路：京津塘高速公路、東四環(huán)路、京沈高速公路和東南五環(huán)路均已建成；城市主干路：大羊坊路（一幅路，寬 7— 14米）和化工路（一幅路，寬 14米）尚未按規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，交通較為擁堵，博大路為四幅路，高峰時段較為擁堵；鄉(xiāng)內(nèi)道路多為一幅路，寬 6— 7 米，均未按規(guī)劃實(shí)北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 28 現(xiàn)，且路面破損嚴(yán)重，通行狀況較差。城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段從規(guī)劃用地的東側(cè)南北方向通過，并與大羊坊路相交。 第四節(jié) 周邊市政設(shè)施條件 朝陽區(qū)北京朝陽港項目工程項目所在地 十八里店 地區(qū)的市政設(shè)施規(guī)劃如下： 供水： 項目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，市政 設(shè)施條件差，無市政自來水管網(wǎng)，生產(chǎn)和生活用水主要為深井水 。 供電： 來自 22萬伏老君堂變電站，有數(shù)條 11— 22 萬伏高壓線在區(qū)內(nèi)穿過 。 排水 ： 雨、污水未經(jīng)處理，經(jīng)排水溝流入蕭太后河和大 羊 坊溝 。 電信：現(xiàn)有 10萬門電話局兩座，規(guī)劃新建一座 10 萬門電話局及配套管網(wǎng)，使區(qū)內(nèi)電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 30萬門。完善通信管網(wǎng)及中繼光纜網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)大容量、高速率多媒體數(shù)字通信網(wǎng)絡(luò)。 天然氣 ： 朝陽港東側(cè)的老