【正文】 》 1 北京市交通委員會《關于北京物流港項目交通影響分析的評審意見》（京交規(guī)函 [2020]360 號） 1市場調查 1其他內部資料 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 13 第二章 北京朝陽港 項目的宏觀因素 第一節(jié) 北京宏觀經濟環(huán)境分析 行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位 北京市總面積為 16, 平方公里，總共包括了 18 個區(qū)、縣，可分為四個區(qū)域： o 市區(qū) (東城區(qū)，西城區(qū)，崇文區(qū)和宣武區(qū) ) o 城區(qū) (朝陽區(qū)，海淀區(qū)、 豐臺 區(qū)和石景山區(qū) ) o 近郊區(qū) (門頭溝區(qū)，房山區(qū)，通州區(qū)，順義區(qū)，昌平區(qū)和大興區(qū) ) o 遠郊區(qū)縣 (懷柔區(qū)，平谷 區(qū) ，密云縣和延慶 縣 ) 北京行政規(guī)劃示意圖請見 下圖 。 2020 年 3 月經市政府原主管領導批準，北京朝陽港項目由整體開發(fā)轉為土地一級 開發(fā)，并再次明確開發(fā)主體為北京京泰物流置業(yè)有限公司。截至目前，北京京泰物流置業(yè)有限公司及其股東單位已支出前期費用約 1 億元。 表 13 土地現狀情況表 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 9 土地性質土地面積（畝） 畝 畝 畝 畝 523 畝建筑面積（平方米） 590000 平方米 平方米 平方米其它用地農用地 宅基地 國有企業(yè)用地集體企業(yè)用地 項目前期情況 （ 1） 2020 年 5 月市政府責成京泰集團整合北京物流資源，京泰集團提出開發(fā)建設東南物流基地， 2020 年初市規(guī)劃委、市國土局確定了選址。 圖 12 土地類別構成示意圖 523 農用地宅基地集體企業(yè)用地國有企業(yè)用地其它用地 地上物狀況： 本項目用地范圍內，共有 （ 1）涉及 5 個國有企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積 。 項目位置 北京朝陽港項目位于朝陽區(qū)東南四環(huán)外的十八里店鄉(xiāng)。其四至為東南至城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段，西南至京津塘高速路，西北至城市東南四環(huán)路，東北至與北京住總公司開發(fā)的翠城經濟適用房相隔的垡頭二號路。 （ 2）涉及拆遷農民居民總戶數為 2939戶，全部為農民宅基地上私有房屋。同年市政府赴港招商，由京泰集團、香港嘉里集團、華遠集團和 SOHO 中國四方股東簽訂了合作開發(fā)北京物流港協(xié)議書，并成立北京京泰物流置業(yè)有限公司作為項目的開發(fā)主體。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 10 （ 3） 2020 年 12月 16 日王岐山市長召開第 26次市長辦公會，出于緩解城市核心區(qū)交通壓力的考慮，會議研究決定對朝陽港規(guī)劃重新進行調整，據此， 2020年上半年市規(guī)劃委和市規(guī)劃院完成了《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》的局部調整，并將北京物流港項目名稱改為北京朝陽港。 由于北京朝陽港項目規(guī)劃的調整、國家土地及拆遷政策的變化和開發(fā)模式的變化導致項目處于停滯狀態(tài)，制約了該地區(qū)經濟和社會的進一步發(fā)展。 圖 21 北京行政區(qū)劃圖 目前北京規(guī)劃市區(qū)范圍是東至定福莊，西至石景山，北至清河，南至南苑，規(guī)劃面積 1,041 平方公里，未來的市中心地區(qū)大體在四環(huán)路內。 （二）城市功能拓展區(qū) 包括朝陽、海淀、 豐臺 、石景山四個區(qū)，這個區(qū)域是實現和拓展首都城市性質功能的重要區(qū)域。 （四）生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū) 包括門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶五個區(qū)縣，這個區(qū)域是北京的生態(tài)屏障和水源保護地，是保證北京可持續(xù)發(fā)展的關鍵區(qū)域。 而且，人均國內生產總值也從 1996 年的14254 元 /人增長到 2020 年的 49505 元 /平方米。 宏觀經濟的穩(wěn)定增長為房地產市場的發(fā)展提供了一個良好的經濟環(huán)境。 社會消費品零售總額 圖 24 北京社會消費品零售總額 發(fā)展趨勢圖 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %社會消費品零售額社會消費品零售總額年增長率 （ 上年 = 100 ） 北京社會消費品零售總 額從 1996 年 的 億元 增長至 2020 年 的 億元 , 平均年增長率為 %。北京市民從事各類體育運動的熱情不斷高漲。 商業(yè) 市場將 得到 更進一步的發(fā)展， 為中國的經營環(huán)境改善提供更多的商業(yè)機會，尤其是國際知名的運動品牌和設施運營商。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 18 圖 25 北京兩軸 兩帶多中心總體規(guī)劃圖 以上戰(zhàn)略的確定， 將 進一步推進北京市城市化和人口郊區(qū)化這兩大趨勢的發(fā)展 ，同時將帶動城市外圍的發(fā)展。 隨著 2020 年奧運會的臨近，北京的道路和軌道交通建設也在緊鑼密鼓地進行，而且，這些道路和軌道交通的完成不僅可以緩解城市內部的交通擁擠狀況，更主要的是將使得北京周邊地區(qū)到達市區(qū)的速度加快，對這些地區(qū)房地產市場的發(fā)展起積極促進作用 城市化進程 根據 2020 年的統(tǒng)計年 鑒， 1978 年底到 2020 年底，全市常住人口由 萬人增加到 萬人，其中非農業(yè)人口由 479 萬人增加到 萬人，占總人口的比重由 ％提高到 ％。 根據北京市政府在 1991年制定的二十年城市規(guī)劃， 1991 年至 2020 年間，北京市每年住宅建設的新供應量應達到 500萬平方米。特別是北京的 商品房 市場是從 90 年代中期迅猛發(fā)展起來的。預計在中短期時間內，北京消費者對 商品房 的需求量繼續(xù)增大。 （ 4） 政 府通過頒布一些相關的程序和法規(guī)來繼續(xù)鼓勵扶持二手房市場。由于施工北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 22 面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少，市場供求矛盾加大。 2020 年上半年房地產投資同比增幅有所波動，12 月投資增幅達 %，繼一季度投資增幅回落 個百分點后， 14月增幅回升至 %；從下半年開始增幅呈平穩(wěn)下降趨勢， 112 月增幅降至全年最低。全年住宅投資 億元，比上年增長 %，低于全市房地產開發(fā)投資增速 個百分點。 二、供給出現下降，需求仍然旺盛 商品房施工面積下降，其中住宅施工面積降幅較大。 商品房竣工面積繼續(xù)減少。 2020 年，全市商品房銷售面積 萬平方米，其中期房銷售 萬平方米，現房銷售 萬平方米。從結構看，全年商品房銷售同比價格指數為 %，漲幅較上年提高 2個百分點；影響總指數上升 個百分點；二手房交易同比價格指數為 %，漲幅較上年提高 ，影響總指數上升 個百分點。 北京市國有建設用地供應辦法（試行）（京政發(fā) [2020]6 號） 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市 [2020]540 號） 北京市國有土地使用權 招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用[2020]533 號） 土地市場 土地供應情況 根據北京國土資源局正式對外公布北京 2020 年土地供應計劃， 2020 年全年土地供應計劃 6500 公頃，其中新增供應 3900 公頃，存量土地 2600 公頃，其中用于商品房開發(fā)及經濟適用房建設用地達 2200 公頃。 2020 年 市級土地供應計劃指標 2500 公頃，區(qū)縣級土地供應計劃指標 4000公頃。首先是地價越來越高，這是經濟規(guī)律；其次，進行土地一級市場開發(fā)成為行業(yè)迫切需求，這樣可以幫助政府合理進行土地供給；第三，開發(fā)商取得土地越來越難，房地產企業(yè)優(yōu)勝劣汰，招拍掛中的資金門檻擋住了很多實力不夠的企業(yè)，行業(yè)洗牌正在進行中；第四，招拍掛出讓土地市場的違規(guī)行為比以前少了很多，可以說規(guī)范了土地市場開發(fā)。目前我市土地一級開發(fā)主要分兩種形式，一種是市土地儲備機構負責實施土地開發(fā)，由市土地儲備機構負責籌措資金。 土地市場發(fā)展趨勢 經過幾年的調整，土地市場出現了許多新的趨勢，主要有如下四種發(fā)展趨勢 ： 地價上漲明顯； 招拍掛土地出讓市場更加規(guī)范； 土地存量減少； 土地一級開發(fā)投資主體多元化。 新千年北京發(fā)展的三大亮點，有兩大亮點將閃耀在朝陽區(qū)。東鄰通州區(qū)，西銜東城、西城、崇文、海淀四區(qū)，南接豐臺區(qū)和大興 區(qū) 、北連順義、昌平兩 區(qū)。多種多樣 的地貌類型，為農、林、牧、副、漁綜合發(fā)展，建立城郊農業(yè)結構提供了有利的地貌條件。 左右的北京平原朝陽區(qū)平均海拔 34 米，屬于暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，氣候宜人，區(qū)內蜿蜒流淌的 8 條主要河流，在肥沃的土地上勾勒出風景如畫的自然美景 。地理位置優(yōu)越，北臨 CBD，南與亦莊經濟開發(fā)區(qū)相鄰； 交通便利，三、四、五環(huán)路橫穿南北，京津塘高速路橫貫東西，鄉(xiāng)域面積 平方公里，常住人口 32791 人。村委會坐落在四環(huán)橋畔，大洋路、四環(huán)路、京津塘高速路穿村而過，地理位置優(yōu)越，交通便利。 第四節(jié) 周邊市政設施條件 朝陽區(qū)北京朝陽港項目工程項目所在地 十八里店 地區(qū)的市政設施規(guī)劃如下： 供水： 項目位于城鄉(xiāng)結合部，市政 設施條件差，無市政自來水管網，生產和生活用水主要為深井水 。完善通信管網及中繼光纜網絡，建設大容量、高速率多媒體數字通信網絡。具體土地類型構成見圖 51 土地類別構成示意圖。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 30 （ 3）涉及 526個集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其它土地附著物補償費。2人員安置補助費用39 萬元 / 畝 5 1 5 8 .5 畝 202082以征地面積 5 1 5 8 .5 萬平方米為基數，根據現行人員安置補助政策和當地人員結構，約 39 萬元/ 畝。 （ 2）涉及拆遷農民居民總戶數為 2939戶，全部為農民宅基地上私有房屋。兩個村共需安排 612020平方米用來安置，依據十八里店鄉(xiāng)綠隔政策，騰退成本為 5000元 /平方米。 （ 1）區(qū)位補償價測算 本項目用地位于 五 級地價區(qū)，根據其具體情況，基準地價按 2500元 /平方米標準進行測算，基準房價按照 800元 /平方米進行測算。 （ 3）裝修附屬物補償價 根據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆 [2020]808號）的相關技術標準，并結合本項目地上物實際情況，確定被拆遷房屋裝修附屬物補償單價為 507 元 /平方米，總價為 29913 萬元。 具體測算過程見下表： 表 55： 集體企業(yè) 拆遷補償費測算表： 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 36 金額（萬元）集體企業(yè)拆遷補償費345623 （1 ）到（3 ）之和（1 ） 房屋補償 1000 元/ 平方米 平方米 155336以拆遷房屋建筑面積為基數，參照拆遷房屋實際情況，按1 0 0 0 元/ 平方米重置價進行求取（2 ） 停產停業(yè)補助費 1200 元/ 平方米 平方米 186404以拆遷房屋面積為基數，按1 2 0 0 元/ 平方米計算（3 ）設備安置和搬遷費用25 元/ 平方米 平方米 3883參照《關于確定朝陽區(qū)集體土地征地拆遷房屋搬遷補助費及提前搬遷獎勵費標準的請示》【朝國土房管拆（2 0 0 3 ）5 7 號】及批復，以拆遷房屋為基數按2 5 元/ 平方米計算—— ——備 注序號 項目 補償標準 數量 國有企業(yè)拆遷補償 根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號）和北京市房屋土地管理局、北京市物價局關于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》的通知（京房地評字（ 1999） 656號）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補償包括房屋重置成新價、搬遷補助費、停產停業(yè)補助費等，具體測算過程見下表： 表 56： 國有企業(yè)拆遷補償費測算表： 金額（萬元）國有企業(yè)拆遷補償費5246 （1）到 （3）之 和4000 元/平方 米 萬平方米1000 元/平方 米 平方米（2） 停產停業(yè)損失費 1200 元/平方 米 平方米 545參照《關于確定朝陽區(qū)集體土地征地拆遷房屋停產停業(yè)經濟損失補償標準的請示》【朝國土房管拆（2 0 0 3 ）5 6 號】及批復，并結合項目實際情況；以拆遷房屋為基數按10 0 0 元/平方 米估算。 農民房屋拆遷還涉及到搬家補助費、提前搬家獎、臨時過渡補助費、配合工程獎、家電改移補助費等，具體測算過程見下表： 表 54： 農民拆遷補償費測算表： 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 35 金額（萬元）農民拆遷補償 779699 （1 ）到（1 0 ）之和2500 元/ 平方米 平方米800 元/ 平方米590000 平方米1000 元/ 平方米507 元/ 平方米（2 ） 搬家補助費 20 元/ 平方米 590000 平方米 1180以拆遷房屋面積為基數，按2 0 元/ 平方米計算（3 ） 提前搬家獎 5000 元/ 戶 2939 戶 1