【正文】 宗地 編號(hào) 宗地 名稱 宗地 位置 土地面積 (平方米 ) 容積率 形狀 臨路狀況 道路等級(jí) 地形及地質(zhì)條件 規(guī)劃限制條件 其它 （ 根據(jù)需要增加欄 ） 注：個(gè)別因素的選擇可依據(jù)用途結(jié)合當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià) 因素條件說(shuō)明表中的因素增加或減少。日，工業(yè)用水萬(wàn)元產(chǎn)值耗水量 ***立方米，工業(yè)用水重復(fù)率 ***%，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率 **%。 描寫城市經(jīng)濟(jì)布局、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資額、物價(jià)變動(dòng)情況等。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年 **市或縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 **億元，其中第一產(chǎn)業(yè) **億元，第二產(chǎn)業(yè) **億 元，第三產(chǎn)業(yè) **億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 **元。是我國(guó) ***地區(qū)的 *****城市。 表 3 待估宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物狀況表 宗地 編號(hào) 宗地 名稱 主要建（構(gòu)）筑物名稱 建筑面積 （ 平方米 ） 容積率 主要建筑物結(jié)構(gòu) 主要建筑 竣工年代 二、地價(jià)影響因素分析 （一）一般因素 （注：一般因素主要是指待估宗地所在市、縣的地理位置、自然環(huán)境、行政區(qū)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)等） 地理位置 **市或縣位于 **省 **部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng) **○ **39。 土地權(quán)利狀況 待估宗地的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，土地使用權(quán)為 ***公司合法取得，其中劃撥土地 **宗，出讓土地 **宗。 本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。 報(bào)告中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T（或房地產(chǎn)管理部門）核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》（或《房地產(chǎn)權(quán)證》或土地權(quán)屬證明 ）為準(zhǔn)。 評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況 。 待估宗地與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的 4 正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 考慮到宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入資產(chǎn)評(píng)估值中，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)算，本次評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度均指宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。 宗地位置和面積：要與土地證（或土地權(quán)屬證明）中保持一致 !!!宗地位置在保持一致的同時(shí)盡可能詳細(xì)。 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 （參考格式） 項(xiàng)目名稱：中國(guó)人保重組改制項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估（ **省 **市或**縣） 受托估價(jià)單位：中地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司 合作估價(jià)單位： 估價(jià)人員： 委托估價(jià)單位：中國(guó)人民保險(xiǎn)公司 估價(jià)日期：二 00二年四月二 十日至 *月 *日 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：中國(guó)人保重組改制－ *－ ** 備注：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)中“中國(guó)人保重組 改制－ *— **” 其中： *—— 各省、直轄市簡(jiǎn)稱 **—— 所在市、縣名稱（注明縣或市） 例：中國(guó)人保重組改制－皖－合肥市 中國(guó)人保重組改制－蘇－如皋縣 1 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總 述 一、 估價(jià)項(xiàng)目名稱 中國(guó)人保重組改制項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估（ **省 **市或 **縣） 二、 委托估價(jià)方 委托單位：中國(guó)人民 保險(xiǎn)公司 單位地址：北京市宣武區(qū)宣武門東河沿街 69號(hào) 法人代表：唐運(yùn)祥 聯(lián) 系 人：陳東輝 聯(lián)系電話： 861063156688 三、 受托估價(jià)方 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：中地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司 機(jī)構(gòu)地址：北京市西城區(qū)金融街通泰大廈 B 座 601 室 資質(zhì)等級(jí)： A 級(jí) 資質(zhì)證書編號(hào)： 2020A002 法人代表：王朝陽(yáng) 聯(lián) 系 人：尤孝明 聯(lián)系電話： 861088086862 郵政編碼： 100032 合作估價(jià)機(jī)構(gòu)： 機(jī)構(gòu)地址： 資質(zhì)等級(jí)： **級(jí) 資質(zhì)證書編號(hào)： 法人代表： 聯(lián) 系 人： 聯(lián)系電 話： 郵政編碼： 注：當(dāng)合作估價(jià)機(jī)構(gòu)多于一家時(shí)，可按以上內(nèi)容分別列出各合作估價(jià)機(jī)構(gòu)。 在對(duì)中國(guó)人保重組改制項(xiàng)目進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，應(yīng)參照以下統(tǒng)一格式和內(nèi)容出具土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中紅色字體部分（灰色底紋）為評(píng)估說(shuō)明，在評(píng)估報(bào)告完成后應(yīng)全部刪去。 四、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象是指位于 ***省 ***縣（市）的 **宗土地，其中商服用地 *宗，倉(cāng) 2 儲(chǔ)或工業(yè)用地 *宗，綜合用地 *宗，住宅用地 *宗，土地總面積為 **平方米。如土地證發(fā)證年限較早，土地證中登記的位置與實(shí)際不符，應(yīng)以登記宗地位置填寫并加括號(hào)標(biāo)明實(shí)際宗地位置。 故本次評(píng)估價(jià)格是指在上述設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日的設(shè)定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。 在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。 （二）本報(bào)告使用限制條件 本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無(wú)效。 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)期日起一年內(nèi)有效。 （四）估價(jià)中的特殊處理 關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：劃撥土地按設(shè)定用途法定最高出讓年期設(shè)定土地使用年期；出讓土地按剩余使用年限設(shè)定土地使用年期，如出讓年限高于國(guó)家規(guī)定的法定最高出讓年限，則設(shè)定土地使用 年期為該用途法定最高出讓年限扣除已使用年限后的剩余土地使用年限。 5 十二、土地估價(jià)師簽名 姓 名 土地估價(jià)師資格證書號(hào) 簽名 注：至少應(yīng)有兩名蓋章 A 級(jí)機(jī)構(gòu)中具備國(guó)家認(rèn)證資格的注冊(cè)土地估價(jià)師簽名。待估宗地來(lái)源合法、產(chǎn)權(quán)清楚?！?**○ **39。 全市轄有 **個(gè)縣（區(qū)），土地總面積為 **平方公里，人口 **萬(wàn)人。全市居民消費(fèi) **元，政府消費(fèi) **元，居民消費(fèi)水平 **元 /人。 房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 描寫當(dāng)?shù)氐耐恋刂贫?、房地產(chǎn)政策、稅收政策、住房制度、地價(jià)政策等對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的影響程度。 8 （ 2）排水 區(qū)域排水為雨污分流方式，有污水處理廠 *座，近期總規(guī)模 **萬(wàn)立方米，污水處理能力 ***萬(wàn)立方米 /日，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng) ，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。 9 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 不同估價(jià)方法所對(duì)應(yīng)的估價(jià)原則可參見《中國(guó)人民保險(xiǎn)公司重組改制項(xiàng)目土地估價(jià)技術(shù)方案》，并應(yīng)從以下原則中加以選擇： （ 1）替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來(lái)決定的。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分 析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。土地也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 注：（方法選擇參考土地評(píng)估技術(shù)方案，并說(shuō)明選 擇理由） 商 業(yè) 用地建議采用方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法。 由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用地，具有收益或潛 在收益，所以適合采用收益還原法；由于 待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場(chǎng)比較法評(píng)估； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級(jí)別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，故比較適宜選用剩余法評(píng)估。 ※ 估價(jià)過程： [考慮到待估宗地用地特點(diǎn)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、市場(chǎng)比較法、成本逼近法五種方法使用較為普遍，以下主要針對(duì)這五種方法進(jìn)行描述，方法確定后從中選擇，并參考以下步驟和內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。 表 5 **縣（市）城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 一 二 三 ┉ 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估 價(jià)規(guī)程》與《 **市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為： 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝基準(zhǔn)地價(jià) K1 K2＊＊（ 1+∑ K） 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──土地使用年期修正系數(shù) 12 ∑ K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)，故： 設(shè)定開發(fā)程度 條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)＋開發(fā)程度修正幅度 確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià) 待估宗地位于 ***，根據(jù) **市城區(qū)土地級(jí)別圖，確定各待估宗地所在土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，具體見表 6。 表 8 商業(yè)用地地價(jià)因素說(shuō)明表 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 ≤ 400 米 400－ 800 米 800－ 1200 米 1200－ 1600 米 1600 米 臨路級(jí)別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運(yùn)輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500 米 500－ 1000 米 1000－ 1500 米 1500－ 2020 米 2020 米 交通管制情況 無(wú)交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營(yíng)類 型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個(gè)別因素 宗地形狀 長(zhǎng)方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7 米 5－ 7 米 3－ 5 米 1－ 3 米 1 米 宗地進(jìn)深 2 米 2－ 4 米 4－ 6 米 6－ 8 米 8 米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價(jià)因素修正系數(shù)表 級(jí)別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級(jí)地 二級(jí)地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級(jí)別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營(yíng)類型 0 － － 0 － － 個(gè) 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進(jìn)深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為主。則： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià) 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā) 程度條件下的宗地地價(jià)，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＋開發(fā)程度修正幅度 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程參見表 11。 實(shí)例 B：（內(nèi)容參考實(shí)例 A） 實(shí)例 C：（內(nèi)容參考實(shí)例 A） 各交易實(shí)例的因素條件詳見表 12?；A(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到三通一平、五通一平、七通一平來(lái)描述。 B、道路通達(dá)度：將臨道路類型分為主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類型為 100，每增加或減少一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少 **。 Ⅱ、個(gè)別因素 : A、宗地形狀；分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。 E、目前規(guī)劃限制：分為有較大限