【正文】 宗地進深 100 目前規(guī)劃限制 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 15。 E、目前規(guī)劃限制：分為有較大限制、有一定限制、無限制，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 C、臨街狀況：分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 Ⅱ、個別因素 : A、宗地形狀；分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 D、對外交通便利度：以待估宗地距客運火車站、客運碼頭距離為 100， 每增加或減少 1 公里，指數(shù)減少或增加 **。 B、道路通達度：將臨道路類型分為主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類型為 100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少 **。比較因素指數(shù)確定如下： （注：指數(shù)確定方法僅供參考） （ 1）待估宗地與三個實例的土地用途、交易情況、價格類型等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正?；A設施狀況用達到三通一平、五通一平、七通一平來描述。 16 表 12 比較因素條件說明表 待估宗地及比較實例 比較因素 待估宗地 實例 A 實例 B 實例 C 位置 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易日期 ** ** ** ** 交易價格（元 /平方米） 待估 ** ** ** 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年期（年） 40 40 40 40 價格類型 重組上市 市場交易 市場交易 市場交易 區(qū) 域 因 素及個別因素 交 通 距區(qū)域主干道距離 約 **米 約 **米 約 **米 約 **米 道路通達度 鄰（主干道、次干道、支路、街巷） 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 公共交通便捷度及距公交車站距離 有 路公交線路，距〈 150 米 有 路公交線路，距 150500 米 有 路公交線路，距 500700 米 有 路公交線路，距〉 700 米 對外交通便利度 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約 **公里 基礎設施狀況 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 環(huán)境優(yōu)劣度 污染 ** 污染 ** 污染 ** 污染 ** 宗地形狀 （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、 較規(guī)則、不規(guī)則） 容積率 0． 8 12 臨街狀況 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 宗地進深 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、 滿 8 米不滿12 米、滿 12 米不滿16 米 目前規(guī)劃限制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限制 表中所列因素為主要因素，評估過程中可結合當?shù)鼗鶞实貎r修正體系中的因素及土地所在地的特殊情況有所增減。 實例 B：（內(nèi)容參考實例 A） 實例 C：（內(nèi)容參考實例 A） 各交易實例的因素條件詳見表 12。） 比較實例選擇 實例 A： **（土地使用者名稱）商業(yè)用地 該地塊位于 **省 **市或縣 **路 **號 ， 用途為商業(yè)，用地面積 **平方米，建筑容積率 **，土地使用年期為 **年。則： 設定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設定開發(fā)程度條件下的宗地地價 如果本次所使用的基準地價設定的開發(fā)程度與本次評估設定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設定待估宗地開發(fā) 程度條件下的宗地地價，故： 設定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設定開發(fā)程度條件下的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 基準地價系數(shù)修正法評估過程參見表 11。 14 表 10 待估宗地＊＊地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 條件說明 優(yōu)劣度 修正系數(shù)（％） 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 距商服中心 1000 米 一般 0 臨路級別 臨站前西街（混合型次干道） 較劣 － 人口密度或人流量 較大 較優(yōu) 距公交車站距離 距 9 路公共汽車站約 150 米，距火車站距離約 100 米 優(yōu) 交通管制情況 無 優(yōu) 經(jīng)營類型 其它 劣 － 個 別 因 素 宗地形狀 規(guī)則 優(yōu) 臨街寬度 米 優(yōu) 宗地進深 米 劣 － 臨街形式 兩面臨街（沿街） 一般 0 容積率 優(yōu) 合計 注：分宗地編制表 10，并按宗地編號格式編制表的編號。 表 8 商業(yè)用地地價因素說明表 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 ≤ 400 米 400－ 800 米 800－ 1200 米 1200－ 1600 米 1600 米 臨路級別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500 米 500－ 1000 米 1000－ 1500 米 1500－ 2020 米 2020 米 交通管制情況 無交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營類 型 飲食娛樂服務 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個別因素 宗地形狀 長方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7 米 5－ 7 米 3－ 5 米 1－ 3 米 1 米 宗地進深 2 米 2－ 4 米 4－ 6 米 6－ 8 米 8 米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價因素修正系數(shù)表 級別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級地 二級地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營類型 0 － － 0 － － 個 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級別的基準地價修正體系應以各地公布或實際執(zhí)行的標準為主。 表 7 地價指數(shù)表 年 期 ＊＊年＊＊月 2020 年 12 月 地價指數(shù) 確定土地使用權年期修正系數(shù)（ K2） 由于 **市商業(yè)用地基準地價為 40 年期土地使用權價格，此次評估待估宗地的剩余土地使用年期為 年，故需進行年期修正，即 土地使用年期修正系數(shù)公式 : nmrrK )1/(11 )1/(112 ?? ??? 公式中： K2－－－ 土地使用年期修正系數(shù) r－－－ 土地還原率 6％ [土地還原率按評估基準日時中國人民銀行 公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風險因素調整值，按 6％計 ] m－－－ 待估宗地設定使用年限 n－－－ 基準地價設定土地使用年期 或： 由于 **市商業(yè)用地基準地價為 40 年期土地使用權價格，與本次評估待估宗地的土地使用年期一致，故不需進行年期修正， 土地使用年期修正系數(shù) K2＝ 1。 表 5 **縣（市）城區(qū)級別基準地價表 單位：元 /平方米 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 一 二 三 ┉ 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估 價規(guī)程》與《 **市城區(qū)土地定級估價報告》，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為： 基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價）＝基準地價 K1 K2＊＊（ 1+∑ K） 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──土地使用年期修正系數(shù) 12 ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準地價設定的開發(fā)程度與本次評估設定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故： 設定開發(fā)程度 條件下的宗地地價＝基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 確定待估宗地的土地級別及基準地價 待估宗地位于 ***，根據(jù) **市城區(qū)土地級別圖，確定各待估宗地所在土地級別和基準地價，具體見表 6。） 基準地價成果介紹及內(nèi)涵 根據(jù)《＊＊市或縣人民政府關于公布 **市或縣城區(qū)國有土地基準地價的通知》（ ）政發(fā) [ ] 號或《＊＊省＊＊市或縣城區(qū)土地估價報告》，＊＊市或縣城區(qū)基準地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)（或綜合、辦公）等幾種用途 ，不同用途的基準地價參見表 5。 ※ 估價過程： [考慮到待估宗地用地特點，基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、市場比較法、成本逼近法五種方法使用較為普遍，以下主要針對這五種方法進行描述，方法確定后從中選擇，并參考以下步驟和內(nèi)容進行評估。 綜上所述，本次估價采用基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法、 市場比較法、 收益還原法、剩余法進行評估。 由于估價對象為商業(yè)用地，具有收益或潛 在收益，所以適合采用收益還原法；由于 待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評估； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級別及 基準地價表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地地上建（構）筑物的不動產(chǎn)總價，故比較適宜選用剩余法評估。 評估商業(yè)用地時盡可能采取收益還原法、基準地價系數(shù)修正法及市場比較法。 注：（方法選擇參考土地評估技術方案，并說明選 擇理由） 商 業(yè) 用地建議采用方法：基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、市場比較法、剩余法。由于不 適宜的估價方法可能使評估結果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進 行細致分 10 析和預測，準確預測該土地現(xiàn)在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。土地也是如此，它的價格也是受預期收益形成因素的變動所左右。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，在土地估價時，一定要認真分 析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷其是否協(xié)調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。 （ 4） 協(xié)調原則 土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調。因此，在土地