【正文】 待估宗地產(chǎn)權(quán)登記狀況如下：房屋產(chǎn)權(quán)證號：S200801673產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人：張博產(chǎn)權(quán)受讓人：李虹江宗地位置：雞冠區(qū)花園36號樓3單元3層1440號登記用途：住宅土地使用權(quán)類型：劃撥分攤土地面積：根據(jù)委托方出具的《委托估價函》及《房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書》，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人：張博，產(chǎn)權(quán)受讓人：李虹江，宗地位于：雞西市雞冠區(qū)花園36號樓3單元3層1440號，分攤地面積：。（5）其它需要特殊說明的問題：無 十一、土地估價師簽名估價師姓名資格證書號發(fā) 證 機 關(guān)估價師簽名袁 磊2006230004國土資源部程 攀2007230002國土資源部 十五、土地估價機構(gòu) 估價機構(gòu)法定代表人簽字： 　　　　 黑龍江融源地價評估有限公司（機構(gòu)公章） 二○一七年二月八日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述土地登記狀況土地來源及歷史沿革：待估宗地位于雞冠區(qū)花園36號樓3單元3層1440號，原產(chǎn)權(quán)人張博以購房方式取得國有土地使用權(quán)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓給李虹江。（3）根據(jù)估價期日土地市場狀況及中國人民銀行公布的一年期（含一年）%，%，確定此次評估的土地還原利率為6％。（2）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格，在估價結(jié)果有效期內(nèi)，如果基準地價發(fā)生調(diào)整，或地價指數(shù)、估價期日、土地利用方式（登記用途、設(shè)定用途、容積率等）、土地開發(fā)狀況（實際開發(fā)程度、規(guī)劃開發(fā)程度、估價設(shè)定的開發(fā)程度）、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素發(fā)生變化，將對地價評估結(jié)果產(chǎn)生直接影響。②土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。 需要特殊說明的事項 （1）有關(guān)資料來源①本次估價所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來源于由委托方提供的《委托估價函》及《房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書》以及估價師現(xiàn)場勘察的調(diào)查材料。 （6）本報告除報有關(guān)部門外，委托方或受托方未經(jīng)對方同意，不得以任何方式對外公開、發(fā)表或提供給第三方，以為對方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。 （4）本評估報告自提交日期之日起有效期為一年，即自2017年2月9日至2018年2月9日本報告有效。《土地估價報告》作為估價結(jié)果提供給委托方；《土地估價技術(shù)報告》報送有關(guān)部門進行確認，并由國土資源管理部門和估價機構(gòu)存檔。如果改變評估目的，本報告的評估結(jié)果無效，地價應(yīng)另行評估。如果上述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價報告及其估價結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。②待估宗地登記用途為住宅用地，與實際用途相符，本次評估設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。 （2）假設(shè)條件①本評估報告是在估價期日，依據(jù)國家有關(guān)政策評估的設(shè)定用途及年限的土地使用權(quán)價格。⑨估價對象為住宅用地，根據(jù)中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007）的規(guī)定，本次設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。⑦本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義條件下的市場價格。⑥估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標準。④本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及宗地內(nèi)場地平整。②在估價期日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的客觀交易市場。其中關(guān)于估價對象權(quán)屬狀況等法律性憑證，如《房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書》等均由委托方提供。二、其他需要說明的事項：無。規(guī)劃限制條件：城市規(guī)劃為一般限制。根據(jù)《房屋所有權(quán)證》，至估價期日止，待估宗地不存在土地他項權(quán)利登記。 本次估價設(shè)定土地價格定義為待估宗地于估價期日（2017年2月8日），現(xiàn)狀利用條件下，設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地，宗地外基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通”（通路、供電、通訊、通上水、通下水、通熱、通氣），宗地內(nèi)場地平整，出讓用地土地使用年期為3年的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)價格。受托方掌握的有關(guān)資料和估價人員現(xiàn)場調(diào)查收集的其它相關(guān)資料。委托方為此委托我公司對該宗地進行評估，為其辦理出讓手續(xù)提供土地價格參考。（5）其它需要特殊說明的問題：無第四部分 附 件附件1 《委托估價函》復(fù)印件；附件2 估價對象《房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書》復(fù)印件；附件3 收益還原法比較案例照片；附件4 估價對象照片；附件5 收益還原法比較案例位置示意圖；附件6 估價對象位置示意圖；附件7 估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；附件8 估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；附件9 土地估價師資質(zhì)證書復(fù)印件。（3）根據(jù)估價期日土地市場狀況及中國人民銀行公布的一年期（含一年）%，%，確定此次評估的土地還原利率為6％。（2）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格，在估價結(jié)果有效期內(nèi)，如果基準地價發(fā)生調(diào)整，或地價指數(shù)、估價期日、土地利用方式（登記用途、設(shè)定用途、容積率等）、土地開發(fā)狀況（實際開發(fā)程度、規(guī)劃開發(fā)程度、估價設(shè)定的開發(fā)程度）、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素發(fā)生變化，將對地價評估結(jié)果產(chǎn)生直接影響。②土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。 需要特殊說明的事項（1） 有關(guān)資料來源①本次估價所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來源于由委托方提供的《委托估價函》及《房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書》以及估價師現(xiàn)場勘察的調(diào)查材料。 （6）本報告除報有關(guān)部門外，委托方或受托方未經(jīng)對方同意，不得以任何方式對外公開、發(fā)表或提供給第三方，以為對方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。 （4）本評估報告自提交日期之日起有效期為一年，即自2017年2月9日至2018年2月9日本報告有效?！锻恋毓纼r報告》作為估價結(jié)果提供給委托方；《土地估價技術(shù)報告》報送有關(guān)部門進行確認，并由國土資源管理部門和估價機構(gòu)存檔。如果改變評估目的，本報告的評估結(jié)果無效，地價應(yīng)另行評估。如果上述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價報告及其估價結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。②待估宗地登記用途為住宅用地，與實際用途相符，本次評估設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。（2） 假設(shè)條件①本評估報告是在估價期日，依據(jù)國家有關(guān)政策評估的設(shè)定用途及年限的土地使用權(quán)價格。⑨估價對象為住宅用地，根據(jù)中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007）的規(guī)定，本次設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。⑦本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義條件下的市場價格。⑥估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標準。④本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及宗地內(nèi)場地平整。②在估價期日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的客觀交易市場。其中關(guān)于估價對象權(quán)屬狀況等法律性憑證，如《房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認書》等均由委托方提供。（三） 估價結(jié)果地價確定的方法本次評估土地使用權(quán)價格選擇基準地價系數(shù)修正法和收益還原法兩種估價方法進行了評估，兩種估價方法估價結(jié)果比較接近，估價人員在認真分析當?shù)厥袌龅貎r實際水平的基礎(chǔ)上，考慮到基準地價是定期公布的，當?shù)鼗鶞实貎r能夠客觀反映估價對象區(qū)域的平均水平，收益還原法采用了與估價對象在同一供需圈內(nèi)的具有普遍性物業(yè)和租金水平的住宅建筑的出租案例租金測算，且收益還原法估價結(jié)果與基準地價系數(shù)修正法估價結(jié)果差異不大，從不同角度反映了估價對象的地價水平，經(jīng)估價人員綜合分析認為，取兩種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均值作為估價對象的價格較為合理，故本次評估采用基準地價系數(shù)修正法和收益還原法的算術(shù)平均值作為最終估價結(jié)果（詳見表2）待估宗地土地單價=（+）247。由于估價對象所在區(qū)域可以選擇到與估價對象相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場交易案例，比較適宜采用收益還原法評估。（二）估價方法根據(jù)估價對象的特點、具體條件和項目的實際情況，依據(jù)中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T185082014），結(jié)合估價對象所在區(qū)域的土地市場情況和土地估價師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于估價對象土地使用權(quán)價格的評估方法。不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。由于土地與一般商品相比，具有特殊的人文和自然特性，其在市場交易過程中所遵循的供求規(guī)律也不同，因此，在土地估價過程中，應(yīng)具體分析評估對象所處區(qū)域的市場供求關(guān)系，已確定符合當?shù)毓┣箨P(guān)系的價格。需求與供給原則土地估價應(yīng)以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地能帶來的收益和效用后進行投資的。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。對于價格的評估，重要的并非過去，而是未來。判斷土地最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據(jù)。 替代性原則土地估價應(yīng)用相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價格。在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。受托方掌握的有關(guān)資料和估價人員現(xiàn)場調(diào)查收集的其它相關(guān)資料。宗地內(nèi)土地開發(fā)程度為 “七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通暖、通氣）。距公交站點距離估價對象距公交站點距離200米。宗地形狀估價對象宗地形狀一般。（5）土地級別及基準地價估價對象所處區(qū)域為雞西市基準地價住宅一級范圍內(nèi)，其對應(yīng)的基準地價為399元/平方米。H、周圍用地類型估價對象所在區(qū)域周圍用地類型為商住混合用地。F、供氣 估價對象所在區(qū)域通氣為市政管網(wǎng)通氣，通氣通暢，供氣保證率95%以上。D、排水估價對象所在區(qū)域排水為市政管網(wǎng)排水，排水通暢，排水保證率95%以上。B、通訊估價對象所在區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，市話普及率95%以上，通訊線路基本暢通?；A(chǔ)設(shè)施條件宗地外的實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通暖、通氣）。市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，城區(qū)中心地帶已達到“七通一平”（即通電、通訊、通路、供水、排水、通暖、通氣和宗地內(nèi)場地平整），城區(qū)邊緣地帶已達到“四通一平”（即通電、通訊、通路、供水和宗地內(nèi)場地平整）。各級衛(wèi)生人員1200人，病床500張。 雞冠區(qū)衛(wèi)生工作堅持了防病、治病的指導(dǎo)方針，近一步鞏固了初級衛(wèi)生保健成果。%，%。區(qū)內(nèi)設(shè)有南站、北站、新站和長途客運站。公路直通哈爾濱、牡丹江、圖們等13個縣市。隨著雞冠區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加強，雞冠區(qū)城鎮(zhèn)面貌已有明顯改觀，環(huán)境衛(wèi)生明顯好轉(zhuǎn)，人民居住條件得到了極大的改善。 雞冠區(qū)的商貿(mào)服務(wù)繁榮活躍，是雞西市重要的貿(mào)易中心和商品集散地。全區(qū)共建成蔬菜大棚2400棟，溫室800棟，建成“10大質(zhì)量效益區(qū)”。轄兩鄉(xiāng)（紅星鄉(xiāng)、西郊鄉(xiāng)）、七個街道辦事處，人口32萬。農(nóng)民人均純收入10422元，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16980元，%。其中，%，%。%。%。%。第一、二、%、%%。其中，%；，%；，%。新區(qū)以行政辦公為領(lǐng)航功能，商務(wù)金融、商業(yè)服務(wù)、體育會展為主導(dǎo)功能，文化休閑、旅游娛樂功能為互補功能，研發(fā)創(chuàng)意、教育培訓(xùn)為特性功能，生活居住為支撐功能的多元復(fù)合互動的綜合性城市新區(qū)，是雞西市未來新形象的集中展示區(qū)。今年新區(qū)建設(shè)啟動了一期水、電、路等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施和體育會展中心及市一中新校區(qū)建設(shè)等重點項目。該地區(qū)設(shè)置居住功能區(qū)、行政辦公區(qū)、體育休閑區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)等8大功能區(qū)。特別是近年來，雞西市抓住全國性結(jié)構(gòu)大調(diào)整的機遇，按照可持續(xù)發(fā)展的要求和省委二次創(chuàng)業(yè)、富民強省的戰(zhàn)略部署，從雞西還屬于經(jīng)濟欠發(fā)達、群眾不富裕這一基本市情出發(fā)，確定了突出一條主線、構(gòu)建四大格局、強化五個保障，建設(shè)綠色生態(tài)旅游城市的工作任務(wù)和目標，堅持在發(fā)展中調(diào)整，在調(diào)整中發(fā)展，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。隨著經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，煤炭資源型城市長期積累的體制性和結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯露。 產(chǎn)業(yè)政策雞西因煤而立，因煤而興，1957年建市，是一個典型的煤炭資源型城市。為嚴格土地管理，節(jié)約集約利用土地，優(yōu)化土地資源配置，適應(yīng)全市經(jīng)濟發(fā)展需要，按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》的要求，雞西市人民政府發(fā)布了《關(guān)于嚴格土地管理的規(guī)定》，進一步強化對土地市場的嚴格管理，提高土地利用效益。 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）精神和雞西市人民政府印發(fā)了《雞西市國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理辦法的通知》（雞政發(fā)〔2007〕 28號）、《雞西市人民政府印發(fā)雞西市國有土地上房屋征收與補償辦法的通知》（雞政發(fā)〔2012〕 11號）等有關(guān)規(guī)定，雞西市人民政府及有關(guān)部門通過加強土地資產(chǎn)管理，整頓土地市場秩序，壟斷土地一級市場供應(yīng)，并嚴格按照國土資源部《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號令）要求，對經(jīng)營性用地實行招標、拍賣和掛牌方式，保證了土地市場的公開、公平和公正。 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 。雞西市距省會哈爾濱市鐵路里程549公里。05′。29′，東經(jīng)130176。表1 估價對象建構(gòu)筑物狀況表宗地編號主要建（構(gòu)）筑物名稱房屋所有證號建筑面積(平方米)建筑結(jié)構(gòu)建筑物高度或總層數(shù)所在層數(shù)內(nèi)部裝修情況容積率估價對象雞冠區(qū)花園36號樓3單元3層1440號住宅S200801673混合83一般裝修小計 影響地價的因素說明（一）一般因素雞西市位于黑龍江省東南部，地處北緯44176。用途：住宅建筑面積：。3. 土地利用狀況 根據(jù)委托方提供材料，待估宗地辦有房產(chǎn)證。2. 土地權(quán)利狀