【正文】 寫： （貨幣種類：人民幣元） 三 、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 １、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件 （ 1）在估價(jià)期日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的正常市場； （ 2）估價(jià)對象作為劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的運(yùn)作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律法規(guī)； 本報(bào)告使用的限制條件 （ 1）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅限于 XXX 此次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之用，不能作為抵押、出租等他項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動使用； （ 2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為待估宗地在估價(jià)期日時(shí)，假設(shè) 開發(fā)條件下的土地價(jià)格，如果改變了假設(shè)條件、土地用途、估價(jià)期日和空間環(huán)境條件，本報(bào)告的價(jià)格結(jié)果不成立； （ 3）本報(bào)告必須完整使用方為有效。 估價(jià)方法與估價(jià)過程 方法選擇： 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。 （ 7）多種方法相結(jié)合的原則 隨著我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、 剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。 （ 6） 最有效使用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來的總收益所決定的。 中國最大管理資源中心 （ 5） 預(yù)期收益原則 對于價(jià)格的評估，重要的并非是過去，而是未來。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地 的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也同 樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。 待估宗地評估其它個(gè)別條件見下表： 表 3 待估宗地個(gè)別因素條件說明表 宗地位置 土地分?jǐn)偯? 積 (平方米 ) 容積率 臨路狀況 建筑面積 道路等級 規(guī)劃限制條件 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 一、估價(jià)依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》 原國家土地管理“關(guān)于印發(fā)的《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（ 1996）》的通知”（ [1995]國土 [籍 ]字第 180號） 地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知 (1)X府發(fā) (2020)XX號《 XX市人民政府關(guān)于發(fā)布 XX市城市規(guī)劃區(qū)土地使用權(quán)價(jià)格的通知》 (2)《 XX市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估課題研究報(bào)告》 。 環(huán)境條件 該區(qū)域?qū)?XX 市舊城區(qū)，四周青山環(huán)抱，兩岸古樹點(diǎn)綴，市容景觀富有特色。 （ 3）供電 該區(qū)域內(nèi)電源來自 35千伏以上 變電站，供電量 6100千瓦，最大供電負(fù)荷160138 千瓦時(shí)，供電保證率達(dá) 95%。 基礎(chǔ)設(shè)施 （ 1）供水 該區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，綜合生活用水指標(biāo) 600M3/人 .年 ,工業(yè)用水為12000 噸 /日 ,城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主 ,輔以支網(wǎng) ,用水保證率 96%。 地理位置 中國最大管理資源中心 自然環(huán)境 (1)地勢、地貌 （ 2）氣候、水文 行政區(qū)劃 社會經(jīng)濟(jì)狀況 城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 交通條件 （二）區(qū)域因素 區(qū)域概況 該區(qū)域位于 XX市 XX 區(qū)東南段區(qū)域，是 XX 市 XX區(qū)重要區(qū)域之一，商業(yè)較繁華 ,人流量較多。 表 2 估價(jià)期日國有劃撥土地使用權(quán)一覽表 估價(jià)期日土地使用者 土地使用證號 宗地位置 土地分?jǐn)偯娣e（平方米） 登記用途 估價(jià)期日實(shí)際用途 設(shè)定使用年限 他項(xiàng)權(quán) 利狀況 土地級別 XXX 四、地價(jià)影響因素分析 （一） 一般因素 影響 地價(jià)的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。待估宗地的土地使用者、國有 土地使用證號、他項(xiàng)權(quán)利等土地權(quán)利狀況詳見表 2。 三、估價(jià)對象概況 土地登記狀況 待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、土地等級等土地登記狀況詳見表 2。 本報(bào)告結(jié)果僅作為 XXX轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之用，為其提供 土地使用權(quán)價(jià)格參考。 “ 六通 ”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路 ；“ 一 平”指：場地平整 規(guī)劃限制條件： 住宅 用地 影響土地價(jià)格的其他限定條件：改變評估目的、評估期日、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，國家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生大變化， XX區(qū) 規(guī)劃調(diào)整等都將影響地價(jià)評估結(jié)果。 七、估價(jià)結(jié)果 單位面積地價(jià)：元 /平方米 宗地分?jǐn)偯娣e : 平方米 評估土地總地價(jià)：元 大