【正文】 陽區(qū)酒仙橋北路 7號北側(cè)，根據(jù)北京城區(qū)土地級別圖，確定待估宗地所在土地級別為四級，其基準地價詳見表 34，表 34 待估宗地基準地價表單位：元 /建筑平方米宗地名稱 設(shè)定用途 土地級別 基準地價規(guī)定樓面熟地價 樓面熟地價評估取值 基準地價規(guī)定樓面毛地價 樓面毛地價評估取值 備注待估宗地 1 工業(yè) 四級 600900 750 270360 270 待估宗地位置靠近五級工業(yè)用地地價區(qū)，因此毛地價取四級樓面毛地價低限待估宗地 1 工業(yè) 四級 600900 750 270360 270 待估宗地位置靠近五級工業(yè)用地地價區(qū)，因此毛地價取四級樓面毛地價低限 確定期日修正系數(shù)（ K1）北京市基準地價基準日為 2020年 1月 1日，本次評估的估價基準日為 2020年 11月 30 日，此期間內(nèi)北京市工業(yè)用地地價水平基本穩(wěn)定，確定期日修正系數(shù) K1＝ 1。根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》（京政發(fā) 32 號）規(guī)定，在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應(yīng)按毛地價的 60%征收。不同用途，不同級別基準地價平均容積率詳見表 32：表 32 基準地價設(shè)定不同級別平均容積率表用途級別 商業(yè)、綜合、居住用地 工業(yè)用地一至六級 2 1 七至十級 1 1 表33 北京市基準地價表單位：元 /平方米土地用途 價格類型 土地級別 一級 二級 三級 四級 五級 六級 七級 八級 九級 十級商業(yè) 基準地價 7210－ 9750 5680－ 7680 4530－ 6130 3720－ 5090 2720－ 4000 1970－ 2900 1150－ 1980 530－ 1180 250－ 540 140－ 260 樓面毛地價 2660－ 4900 1680－ 3120 1500－ 2420 1240－ 1860 970－ 1450 720－1090 500－ 740 360－ 540 180－ 380 90－ 190綜合 基準地價 5540－8250 4440－ 6000 3620－ 4940 2650－ 3900 1960－ 2790 1290－ 2080 880－ 1320 430900 200－ 450 140－ 260 樓面毛地價 1640－ 4500 1460－ 2200 1130－ 1690 880－ 1320 660－ 990 500－ 740 400－ 600 250－ 470 140－ 260 90－ 150 居住 基準地價 4740－ 7000 3800－ 5760 2730－ 4590 2090－ 3600 1500－ 2790 1060－ 1820 630－ 1080 330－650 180－ 370 140－ 260 樓面毛地價 1710－ 3000 900－ 2100 550－1300 400－ 930 300－ 680 190－ 430 150－ 350 120－ 280 100－ 220 90－ 150 工業(yè) 基準地價 1200－ 1800 1000－ 1220 850－ 1050 600－ 900 420－ 680 310－ 510 220－ 330 150－ 240 100－ 170 樓面毛地價 420－ 850 430－ 530 340－ 440 270－ 360 195－ 300 135－ 225 100－ 160 60－ 100 20－ 60 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》（京政發(fā) 32號），采用基準地價評估的宗地價格可分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價和地面毛地價等四種類型，此次評估取宗地地面熟地價和地面 毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權(quán)的平均價格。北京市基準地價于 2020 年 12 月 10日公布實施，其內(nèi)涵為基準日于 2020年 1 月 1日，各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（以下簡稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整（以下簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，某一用途的法定最高出讓年期的完整土地使用 權(quán)的平均價格。這是出于以下考慮：一是待估宗地位于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，且該區(qū)域有較健全的基準地價修正體系；二是待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費，土地開發(fā)費及其它費用評估；待估宗地根據(jù)基準地價系數(shù)修正法，市場比較法結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地開發(fā)費及其它費用兩種方法，分析確定最終的土地使用權(quán)價格（單位地面熟地價及出讓金）。估價方法的選擇應(yīng)針對待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合待估宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的實際情況，選擇適當?shù)墓纼r方法。二、估價方法與估價過程估價方法選擇：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估 價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師搜集的有關(guān)資料，考慮到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。（ 5）多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因 素相互作用及其組合的變動過程中形成的。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（ 2）需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。其它有關(guān)待估宗地的個別條件見表 24。 規(guī)劃限制區(qū)域內(nèi)無規(guī)劃限制 （三）個別因素 企業(yè)簡介 宗 地狀況 待估宗地位于 ******，此次評估的宗地面積為 *****平方米，土地登記用途為工業(yè)，建筑容積率為 ***，待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力）、紅線內(nèi)“六通一平”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通熱力及場地平整），本次評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力）、紅線內(nèi)場地平整。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模區(qū)域內(nèi)有羅曼服裝公司、道橋公司地下分公司、水泥構(gòu)件廠，高碑店污水處理廠等工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模較好。 區(qū)域土地利用類型高碑店鄉(xiāng)周圍大部分地區(qū)為耕地，產(chǎn)業(yè)主要以農(nóng)業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)用地類型大部分為耕地、菜地，少部分地區(qū)為居民住宅用地。（ 7）通路區(qū) 域臨高碑店路，廣渠路東延。（ 5）通熱力各地區(qū)建立集中供暖點。（ 3）通電區(qū)域內(nèi)電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng)，有供電保證。 基礎(chǔ)設(shè)施（ 1）通上水區(qū)域內(nèi)分地下水和地表 水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。交通條件（ 1）公路區(qū)域內(nèi)道路主要有四環(huán)路、五環(huán)路、廣渠路、高碑店路，高速公路有京沈路、京通路等城市主要道路，交通較便利。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主。本區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運村、北京工人體育場、國際展覽中心、全國農(nóng)業(yè)展覽館等著名設(shè)施。該區(qū)也是首都副食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。區(qū)人民政府駐日壇北街，下轄朝外、建外、望京等 22 個街道辦事處，小紅門、十八里店等 19個鄉(xiāng)政府。面積470。 2 億立方米，北京市市民管道燃氣氣化率已達 50%。供氣北京市現(xiàn)已鋪設(shè)燃氣管道 3676。目前，北京市已不再對民用住宅拉閘限電。 7萬戶。通訊北京是全國的通訊 樞紐，多條國家級干線光纜在此交匯，通訊線路四通八達。 7 公里。 5 公里，污水管長度達 1712。排水北京市的排水系統(tǒng)采用雨污分流的形式，市政排水管道長度達 4645。 0萬噸 /日，自來水普及率達 100％。供水全市現(xiàn)已建成自來水廠 24 個，供水能力達到 330。 基礎(chǔ)設(shè)施情況改革開放以來，北京市堅持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針，城市基礎(chǔ)設(shè)施在建設(shè)規(guī)劃、標準、速度、質(zhì)量等方面成就突出，已初具現(xiàn)代化規(guī)模，綜合功能和服務(wù)效能達到較高水平。 9%。農(nóng)民人均家庭經(jīng)營收入 2031 元，同比增加 214 元，增長 11。 2%，對農(nóng)民收入增長的貢獻率達到35。 9%。農(nóng)民增收致富和扶貧開發(fā)成效顯著，人均純收入 1500元以下的低收入村全部消除。 3%； 5 年間，農(nóng)民人均純收入年均實際增長 8。 1元，比上年增長 11。 1%。 5%；與 1997 年相比，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長 47。 2020年，全年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 12454元，比上年增長 13。 8 個百分點。全年地方企業(yè)出口總值達到 58 億美元，比上年增長 19。 3％。 8億元，增長 9。去年的消費需求也趨于活躍。 6％。 4％，其中直接投資 28。合同外資 54。 2020 年 112 月份本市累計新批設(shè)立外商投資企業(yè) 1370家 ,同比增長 19。 5個百分點。 111月，非國有單位投資完成712億元，增長 25。 2個百分點。 7%；基礎(chǔ)設(shè)施占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 23。 2020年 111月完成基礎(chǔ)設(shè)施投資330。6％。6％，全市